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#1 18/10/2013 12h09 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Bonjour tout le monde,

Je m’étais présenté il y a pratiquement un an, je venais de vendre les parts sociales de mon entreprise, et j’étais à la recherche d’un investissement dans l’immobilier.
J’ai aujourd’hui trouvé mon investissement, et je souhaiterai avoir vos conseils pour optimiser cet achat.

Petite synthèse de ma situation patrimoniale:

- un appartement T3 dans le 94 en nom propre loué 1000€ HC /mois à la famille (je rembourse 1100€ / mois pendant encore 6 ans)
- un appartement T2 dans le 42 en nom propre loué 350€ HC / mois (je rembourse 460€/mois de prêt pendant encore 3 ans)
- un immeuble dans le 83 en nom propre dégageant 65 000€ de loyers HC annuel (je rembourse 4200€ de prêt tous les mois pendant encore 17 ans)
- une assurance vie avec 350 000€ de capital

Situation professionnelle:

Je suis président d’une SAS qui m’alloue un salaire de 1800€ net/ mois
Je perçois des dividendes de 12 000€ par an en moyenne

Je suis marié sous le régime de la séparation, j’ai 2 enfants (3 ans et 6 mois)

Aujourd’hui, je m’apprête à acheter un petit immeuble récent (9 ans) de rapport (52 000€ / an) de 800 000€ avec un apport de 200k€ et un emprunt de 600 k€ sur 20 ans. Aujourd’hui l’immeuble est composé de 5 studios meublés + 1 T3 meublé à l’étage.

Je n’ai jamais optimisé mon patrimoine, je déduis mes intérêts d’emprunt, mes travaux, frais de gestion, etc etc, bref le classique. Comme tout le monde, je trouve que je paye trop d’impôts, et je me demande s’il existerait un montage qui me permettrait d’optimiser ma fiscalité.

Mon avocat fiscaliste m’a parlé d’un montage avec une SCI et une Holding en optant pour l’IS, sachant que les Holding n’étaient pas assujetties à la plus value. Le montage me permettrait d’amortir mon bien et de créer un déficit foncier. Une fois l’équilibre  atteint, la holding pourrait rétrocéder des parts de la SCI à ses actionnaires, et ainsi le bien pourrait à terme me revenir directement. J’ai bien compris le mécanisme amortissement qui est intéressant au départ, mais beaucoup trop pénalisant lors de la revente du bien.
C’est un peu flou pour moi, vos conseils seront les bienvenus!
Je vous remercie par avance,
Naev

Mots-clés : fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci

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#2 18/10/2013 12h39 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Bonjour Naevis,

On m’a récemment parlé de ce type de montage avec holding.

Voici ma compréhension, cette solution est intéressante :

- Pour réinvestir le résultat de la SARL et de la SCI dans la SCI ( la SCI est effectivement en déficit mais détient de la trésorerie). 
- Fiscalement , pas d’impôt sur les prochaines années à venir grâce a l’amortissement et aux intérêt du crédit.

Par contre si il y a versement de dividende, il y aura forcement un impact sur l ’impôt sur le revenu.

Attention effectivement à la plus value pour une revente avec SCI à l’IS, il y aura des surprises ( impôt sur la plus value professionnelle alors qu’a l’IR impôt sur la plus value immo).

Question :

Comment faites vous pour emprunter 600 ke avec un salaire de 1800 € + 12 000 euros de dividende annuel ?

Cordialement,

Mathieu

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#3 18/10/2013 15h56 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Le montage suggéré par votre avocat semble intéressant, sous réserve que la fiscalité n’évolue pas d’ici au moment où le Holding matérialisera sa plus-value.

Sinon, d’autres pistes seraient à chercher en ne "sortant" pas trop de revenus (dont vous n’avez guère besoin) de ces investissements et en capitalisant dans une des enveloppes fiscales possibles, ou en examinant les possibilités offertes par le démembrement, ou en ciblant mieux vos objectifs (en répondant à la question "à quoi devra servir cet argent, et quand ?") (par ex si le but est de constituer un patrimoine pour vos enfants, il est avantageux de commencer tôt, mais bien sur ça réduit les possibilités de changer d’avis ensuite).


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#4 18/10/2013 17h36 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Bonjour,

Naevis a écrit :

Mon avocat fiscaliste m’a parlé d’un montage avec une SCI et une Holding

Concernant la holding, peut-être cette news peut s’avérer intéressante : Comment les pouvoirs publics vont augmenter l’ISF

Cdlt,

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#5 18/10/2013 19h19 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Merci pour vos réponses.

Plus je creuse le sujet, et plus je m’éloigne du montage proposé par mon avocat… Il s’agit d’un placement patrimonial (pas professionnel, style entrepôt ou autre), extrêmement bien placé qui prendra certainement de la valeur dans les 10 prochaines années à venir. Alors, si je ne trouve pas de solutions pour éviter de payer une plus value au régime professionnel avec un bien partiellement amorti, je serai certainement perdant.

Comme l’a soulevé GoodbyLenine, je n’ai pas besoin de revenus complémentaires. Mon objectif principal est de me constituer un patrimoine en préparation de ma retraite anticipée. Même si j’ai 2 enfants, je ne fais pas cet investissement pour eux, je souhaite en profiter.

Pour résumer:
- investissement sur du long terme (15 ans)
- je ne recherche aucun revenu à moyen court terme de ces investissements (j’avais d’ailleurs longuement hésité avec une solution viager, mais je ne suis pas joueur, plutôt profil bon père de famille)
- Profil bon père de famille sans prise de risque.

Goodbylenine si vous avez des idées à me suggérer, je suis preneur.

Pour répondre à mathieums, je dispose d’une trésorerie de 400k€, j’ai nanti 50k€ sur une assurance vie, et je vais placer 200k€ sans aucun engagement de ma part sur divers placements + une entreprise qui affiche une croissance de +30% cette année avec une bonne expérience de ma précédente entreprise. Certes, je suis endetté, mais il faut croire que mon profil intéresse les banquiers.

Merci Flaneur!

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#6 18/10/2013 19h56 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Bonjour,

Vous pouvez envisager de faire une SCI à l’IR qui détiendrais la nue propriété du bien.

Une  autre SCI à l’IS détiendrais l’usufruit du bien.

Au terme du démembrement , la SCI Ir deviendra pleinement propriétaire du bien en vous évitant une plus value professionnelle.

Le démembrement se calcule sur 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans , si vous optez pour un démembrement sur 20 ans cela vous fait une nue propriété d’une valeur de 54 % des 800.000 € soit 432.000 € et 368.000 pour l’usufruit.   

J’opterais pour un apport au compte courant associé de la SCI IS de 200.000 e et un emprunt complémentaire pour l’usufruit de 168.000 €, cela vous permettra de dégager suffisamment de cash pour rembourser l’emprunt de la SCI IS et de verser de l’argent au compte courant de la SCI Ir pour qu’elle rembourse son emprunt.

Un emprunt pour la SCI IR pour la nue propriété de 432.000 qui se remboursera pour apport.

Pourquoi faire un apport à la SCI IS ?
Car cela vous permet de récupérer de l’argent au titre des remboursements de CCA ( compte courant associé ) sans la fiscalité sur les dividendes.

Si vous optez pour un capital social sur la SCI IS bien calibré , vous pouvez rémunérer votre apport de 200.000 et vous versez des intérêts qui sont déductibles du résultat de la SCI IS.

Les CCA sont rémunérés à hauteur de 1,5 fois le capital social , le taux correspond au taux bancaire moyen ( a voir avec un comptable ) .

Philippe


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#7 18/10/2013 21h59 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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pourquoi créer une sci à l’IR? autant acheter la nue propriété en nom propre.

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#8 19/10/2013 06h20 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Quelques éléments de réponses

En vue d’une transmission des parts vers les enfants dans 20 ans au vue des sommes engagées.

En vue d’un démembrement des parts sociales de la SCI IR au profit des enfants qui auraient la nue propriété en Naevis conserverait l’usufruit.

En vue d’un nouvelle opération similaire.

Philippe30


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#9 19/10/2013 15h57 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Merci pour votre réponse Philippe, mais il me reste certaines zones d’ombres dans le montage…Surtout depuis la modification des modalités d’imposition de la cession à titre onéreux d’usufruit temporaire (2012)
Si je comprends bien le montage:

Une SCI à l’IR qui achèterait le bien 800 000€ et revendrait à une SCI à l’IS l’usufruit du bien pour une durée de 20 ans au prix de 368 000€.
J’apporte 200 000€ à la SCI à l’IS donc j’emprunte 168 000€ avec cette SCI. CE qui représente sur 20 ans au taux de 3,37% avec assurance des annuités de 11 640€
Cette SCI encaisse 52 000€ de loyers, et rembourse 11 640€ de prêt. Sur  ma déclaration à je peux déduire les charges "courantes" (c.-à-d. les mêmes charges que lorsqu’on est à l’IR) + les frais d’enregistrement de la partie Usufruit + un amortissement des 368 000€ sur 20 ans.
La SCI enregistrera un bénéfice, elle devra payer chaque année probablement 15% d’IS sur ce bénéfice . Comme je ne sors pas les dividendes, mais utilise la trésorerie dégagée et rémunérée pour rembourser progressivement mon compte courant associé, que je réinjecte dans la SCI à l’IR pour rembourser mon emprunt de 432 000€ soit, environ 30 000€ par an.
Si je me verse les dividendes, ils seront taxés à 15,5% de CSG + entreront dans mon impôt sur le revenu.
Concernant la SCI à l’IR me permettra t elle de créer un déficit ? (Les intérêts d’emprunt?)
Est ce que mon raisonnement est correct?
Comment est ce que ça se passe au bout de 20 ans si je souhaite revendre le bien? En supposant que le bien soit évalué à 1 000 000€?

Ou dois je comprendre, qu’initialement, une SCI à l’IR achète une nue propriété au vendeur actuel, et une SCI à l’IS achète l’usufruit? Est ce possible, sachant qu’un compromis a été signé avec une possibilité de substitution.

Merci d’avance!

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#10 19/10/2013 16h59 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Bonjour,

Ce type de montage en démembrement est désormais lourdement taxé puisque le vendeur de l’usufruit temporaire devra reporter le montant de la vente d’usufruit à ses revenus de l’année…. A moins qu’il y ait une faille mais je ne la connais pas….

Quant à effectuer l’apport de 200k€ sur la SCI à l’IS ou sur celle à l’IRPP je pense que ça mérite un calcul car au premier abord je ne suis pas aussi catégorique que Philippe.
Faire l’apport dans la SCI IS revient à réduire le montant des remboursements d’emprunt de celle ci et à augmenter celui de la SCI IR donc il y aura besoin de sortir beaucoup plus d’argent de la SCI IS : via le CCA dans un 1er temps mais en dividendes très rapidement car le CCA va vite fondre si il faut sortir des fonds pour injecter dans l’autre SCI….

ça mérite d’être calculé AMHA…. si toutefois vous deviez aller plus loin dans cette solution…

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#11 19/10/2013 18h37 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

Modérateur
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A mon avis, depuis le récent (PLF 2012 rectificative) changement de fiscalité des ventes d’usufruit temporaire, complété par la réponse plus récente à une question parlementaire sur le cas de la cession concomitante de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété, ce type de montage ne présente plus aucun intérêt au niveau de la fiscalité, sauf peut-être si le vendeur initial est une société à l’IS.


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#12 19/10/2013 19h05 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Naevis a écrit :

Merci pour votre réponse Philippe, mais il me reste certaines zones d’ombres dans le montage…Surtout depuis la modification des modalités d’imposition de la cession à titre onéreux d’usufruit temporaire (2012)
Si je comprends bien le montage:

Une SCI à l’IR qui achèterait le bien 800 000€ et revendrait à une SCI à l’IS l’usufruit du bien pour une durée de 20 ans au prix de 368 000€.
J’apporte 200 000€ à la SCI à l’IS donc j’emprunte 168 000€ avec cette SCI. CE qui représente sur 20 ans au taux de 3,37% avec assurance des annuités de 11 640€
Cette SCI encaisse 52 000€ de loyers, et rembourse 11 640€ de prêt. Sur  ma déclaration à je peux déduire les charges "courantes" (c.-à-d. les mêmes charges que lorsqu’on est à l’IR) + les frais d’enregistrement de la partie Usufruit + un amortissement des 368 000€ sur 20 ans.
La SCI enregistrera un bénéfice, elle devra payer chaque année probablement 15% d’IS sur ce bénéfice . Comme je ne sors pas les dividendes, mais utilise la trésorerie dégagée et rémunérée pour rembourser progressivement mon compte courant associé, que je réinjecte dans la SCI à l’IR pour rembourser mon emprunt de 432 000€ soit, environ 30 000€ par an.
Si je me verse les dividendes, ils seront taxés à 15,5% de CSG + entreront dans mon impôt sur le revenu.
Concernant la SCI à l’IR me permettra t elle de créer un déficit ? (Les intérêts d’emprunt?)
Est ce que mon raisonnement est correct?
Comment est ce que ça se passe au bout de 20 ans si je souhaite revendre le bien? En supposant que le bien soit évalué à 1 000 000€?

Ou dois je comprendre, qu’initialement, une SCI à l’IR achète une nue propriété au vendeur actuel, et une SCI à l’IS achète l’usufruit? Est ce possible, sachant qu’un compromis a été signé avec une possibilité de substitution.

Merci d’avance!

Acheter directement en démembrement usufruit pour l’IS et nue propriété pour IR

La SCI Is va amortir donc vous êtes tranquille pour 8 à 10 ans sans aucune fiscalité , d’autant plus que vous allez déduire des intérêts d’emprunt bancaires , que vous pouvez rémunérer votre apport en faisant payer des intérêts à la SCI.
Vous ne vous versez pas de dividende , votre remboursez votre apport sans fiscalité par contre l’argent que vous récupérez ira aider la SCI IR dans ses comptes courants à payer sa part d’emprunt à rembourser.

C’est pas impossible que vous puissiez avoir du déficit via la SCI IR au titre des intérêts d’emprunt mais sans location , c’est à voir là je ne sais pas.

Au bout de 20 ans remembrement dans la SCI IR qui devient propriétaire de l’usufruit et nue propriété et peux revendre sans plus value professionnelle , restera à voir dans 20 ans comment sera la plus value des particuliers ( je n’ai pas de don de voyance fiscale ).   

Concernant les commentaires de GBL et Gentleman Grower , c’est à approfondir avec un notaire.
Dans tout les cas voyez impérativement un notaire , les conseils sont  gratuits et surement plus pointus que sur un forum.

Je donne des pistes , c’est tout …

Philippe


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#13 19/10/2013 19h31 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

Modérateur
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@Philippe30 : Je pense que ce que vous proposez a toutes les chances de ne pas fonctionner. Vous devriez lire et comprendre :
  - cette analyse de Jean AULAGNIER;
  - cette explication plus synthétique;
et surtout
   - la réponse à question écrite n°15540 posé par un parlementaire au gouvernement, publiée au JO le 02/07/2013, qui stipule :

Réponse à Question n°15540 a écrit :

le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire est, par dérogation aux dispositions relatives à l’imposition des plus-values, imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache au jour de la cession le revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit cédé.
…/…
lorsque le propriétaire cède concomitamment l’usufruit temporaire du bien à un premier cessionnaire et la nue-propriété à un second. …/… même si dans cette situation l’usufruit n’a pas vocation à faire retour au cédant, la cession, qui porte sur un usufruit temporaire, entre dans le champ d’application des dispositions fiscales issues de l’article 15 précité de la troisième loi de finances rectificative pour 2012.

qui signifie que le vendeur devra déclarer le montant perçu en paiement de l’usufruit temporaire comme un revenu, même s’il cède en même temps la nue-propriété.


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#14 19/10/2013 19h45 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Merci pour votre retour GBL.

Effectivement les choses ont changé depuis le début de l’année , je n’avais pas vu ces modifications.

Dommage , peut être trop d’abus ou une volonté de récupérer de l’argent.

Pour le cas de Naevis , il reste la SCI IS  pour limiter la fiscalité surtout avec un apport cela lui permettra de récupérer de la trésorerie.

Je ne suis pas fan de SCI IR , ce type de montage conservait un intérêt mais maintenant je conserve mon attachement  à l’IS qu ia ses défauts aussi mais permet une construction patrimoniale sans devoir manger des fanes de radis pendant 20 ans.

Merci encore GBL

Philippe


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#15 20/10/2013 12h49 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Merci à tous pour votre participation. Toutes vos réflexions m’amènent à une nouvelle piste: le statut LMP.
Aujourd’hui cet immeuble est déjà entièrement meublé, l’actuel propriétaire habitait l’appartement du dessus, les rentrées de loyers étaient déclarées comme gîte ( je ne connais pas trop ce statut, mais de toute façon, je n’habiterai pas sur place).
On peut donc estimer à 52 000€ de revenus issus de la location de meublé.
Mon appartement dans le 94 est loué à la famille, je pourrai donc sans aucun frais passer ce revenu comme revenu issus du meublé (12 000€)
Ça risque de se compliquer pour l’immeuble dans le 83 qui se découpe en :
28 000€ de loyers pour des baux commerciaux
37 000€ baux particuliers non meublés actuellement et gérés par une agence spécialisée dans les logements sociaux. Aurai je intérêt à passer au fur et à mesure du renouvellement des baux les logements en meublés?
Sachant que mon activité professionnelle me rapporte 34 000€ net par an + 20 000€ net mon épouse.
Qu’en pensez vous ?

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#16 20/10/2013 16h05 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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J’en pense qu’il n’est pas évident de toute façon que vous trouviez de gros avantages à être LMP, et pas seulement LMNP. Qu’est-ce qui concrètement vous motive à devenir LMP ?

Dernière modification par GoodbyLenine (20/10/2013 16h06)


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#17 21/10/2013 11h04 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Je parlais de LMP car l’immeuble seul rapporte 52 000€ de revenus annuel, et il me semble que pour entrer dans le statut LMNP, il ne faut pas dépasser 23 000€?

Autre question, avec ce statut (LMP ou LMNP), je vais pouvoir déduire l’amortissement du bien, mais comment cela se passera t il lors de la revente?
Supposons que j’amortisse le bien en 20 ans, comptablement parlant, le bien vaudra 0 dans 20 ans. Je décide de le vendre, je payerai alors un prélèvement forfaitaire de 19% sur la valeur du bien (valeur de la transaction) + les prélèvements sociaux (15,5%) soit 34,5%? Soit si le bien vaut toujours 800 000€, je devrai payer 34,5% de 800 000€ = 276 000€ ? Si je ramène ce montant sur 20, cela représente 13 800€ / an, et je doute que l’avantage de ce statut par rapport à un achat en nom propre me fasse économiser plus de 13 800€ / an…

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#18 21/10/2013 11h26 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Le seuil (23 000€) est un seuil d’éligibilité et non il n’est pas automatique. Vous pouvez être LMNP à 50k€.

Plus value : LMNP celle des particuliers (19%+15,5%). LMP exoneration après 5 ans d’activité et recette HT < 90k€. Vous êtes à 52K€. LMNP ou LMP cela n’aggrave pas dans votre cas les taxes sur les plus values.

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#19 21/10/2013 15h50 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Ok, j’aurai une dernière question, et ensuite je prends ma décision (le banquier attend de connaître le montage, et j’ai bien compris que si on optait pour une SCI, impossible par la suite de faire LMNP).

Je viens de lire sur le site Particulier à Particulier:

"si vous louez en saisonnier, la règle fiscale est la même : en principe 50 % d’abattement jusqu’à 32.600 € en 2013. Exception : pour les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux et les meublés de tourisme, l’abattement n’est pas de 50 % mais de 71 % et s’applique jusqu’à 81.500 € de recettes par an en 2013."

Mon bien se trouve sur une plage, il entre totalement dans la catégorie des meublés de tourisme, ce qui me permettrait de rentrer dans un abattement de 71% sur une fiscalité micro bic.

Si je synthétise: 52000€ * 0,29 = 15080€ qui vont se rajouter dans mes revenus. Pas de prélèvements sociaux comme pour le régime classique, seulement ma tranche d’imposition. Si je suis à 30%, ca représentera 4500€ d’impôt? Est ce bien cela?

Si je revends le bien dans 15 ans, quelle base de prix sera retenue pour mon bien? Mon prix d’achat initial (800k€), ou y aura t il des amortissements pris en compte?

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#20 21/10/2013 16h20 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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2 remarques :

- Après abattement vous payez PS (15,5%) + TMI

- Votre plus value ne prend pas en compte des amortissements si vous êtes à l’abattement.

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#21 21/10/2013 16h55 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Merci Boubouka pour ce complément d’information!

L’immeuble étant récent (9 ans), je n’aurai certainement pas de travaux à réaliser. Du coup, sauf déduire mes intérêts d’emprunt, mes impôts locaux et mon assurance (pas de frais de gestion dans un premier temps, j’habite à proximité), cela ne représentera pas 71% d’abattement.

Merci à tous pour votre aide, je vais opter pour cette option!

Bonne semaine

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#22 21/10/2013 16h57 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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pour votre info : j’ai essayé de lister les avantages potentiels du statut LMP (vs LMNP)  ici.

@Naevis : en location meublée, au réel, outre les intérêts d’emprunt, les travaux et les diverses autres charges, vous pourrez déduire les amortissements du bien.

Dernière modification par GoodbyLenine (21/10/2013 17h01)


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#23 14/06/2014 12h38 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Bonjour,

Je lis avec attention cette question de la création d’une holding.
Je suis associée et gérante d’une holding patrimoniale à l’IS. Nous avons plusieurs placements en contrats de capitalisation et quelques biens immobiliers loués soit en meublés soit en vides.
Nous avons dans ces biens immobiliers un appartement que nous ne souhaitons pas mettre en location saisonnière (il est meublé) car nous préférons pouvoir en disposer pour nous même, nos enfants (qui sont également associés) des amis, à titre gratuit. Et surtout nous ne désirons pas qu’il se dégrade par suite de de locations mal contrôlée compte tenu de sa situation (dans le Sud).
Comme il s’agit d’une holding patrimoniale (une société civile à l’IS) peut on considérer qu’il y aurait dans ce cas de non mise en location, donc de non recettes, (mais le bien a une plus-value chaque année qui apparaît au bilan) abus de bien social en matière de droit commercial et acte anormal de gestion en matière de droit fiscal. Bien évidemment ce bien est soumis à l’ISF puisqu’il s’agit d’une holding patrimoniale.

Serai-je obligé  de ne pas déduire  les charges correspondant à ce bien du résultats fiscal ou de réintégrer le produit d’une location qui n’a pas eu lieu?

Je vous remercie.

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#24 14/06/2014 13h53 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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Bonjour,

Il doit y avoir moyen de le tourner plutôt comme une distribution de dividende en nature, dans la mesure où les bénéficiaires sont associés. Dans ce cas, la non location est justifiée je pense, ce n’est pas un acte anormal de gestion, puisque la société a entière liberté de déterminer la manière dont elle distribuerait un dividende. Le tout est d’évaluer correctement la valeur de cette distribution (ie pas trop ni trop peu).

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#25 15/06/2014 07h45 → Investir dans l'immobilier avec une SCI et une holding à l'IS... (fiscalité, immeuble, imposition, optimisation, sci)

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@Doradoll

Il est recommandé de se présenter à minima.
Vous évoquez une situation personnelle avec des brides d’informations rendant une réponse difficile.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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