Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 15/10/2013 15h51 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Membre
Réputation :   -5 

J’envisage d’investir dans des SCPI. Mon conseiller bancaire m’a dit que la plus grande difficulté était de vendre avec des délais plus ou moins longs. Mais si on ne trouve pas d’acquéreur ?
Existe-t-il des SCPI qui proposent des garanties sur la vente ? Peut-on sortir en rente ou d’une autre façon ? Je suis béotien en la matière et vous remercie pour vos réponses !

Mots-clés : rente, scpi revente, sortie

Hors ligne

 

#2 15/10/2013 16h04 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Administrateur
Réputation :   1307 

Bonjour,

Les SCPI sont abordées dans mon livre.

Mais pour répondre à votre question :

Pour les SCPI à capital variable (comme Immorente), la cession est "garantie" par la société de gestion, au prix estimé de l’actif net / part. A moins d’un afflux de cessions auquelle la maison de gestion ne peut faire face, il n’y a donc pas de soucis.

Pour les SCPI à capital fixe (comme Actipierre 1), la cession ne se fait que s’il y a un acheteur en face, pour le prix que vous en demandez (au-dessus ou en-dessous de l’actif net / part). Il y a une confrontation des achats/ventes gérée par la maison de gestion chaque mois.

Certaines SCPI à capital fixe sont relativement "liquides" et les mois sans transactions sont rares. D’autres (en général les plus mal gérées évidemment), n’attirent pas vraiment les acheteurs sauf à vendre avec une forte décote, et encore.

Exemple de carnet d’ordres :
http://www.ciloger.fr/actipierre-1-veh-164-222-3.html

Avant d’investir dans une SCPI à capital fixe, regardez l’historique des dernières confrontations pour avoir une idée de la liquidité.

Hors ligne

 

#3 15/10/2013 16h29 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Membre
Réputation :   10 

Est-ce que ce conseiller vous a parlé de ces SCPI maisons car cela pourrait expliquer sa remarque pour mieux vendre les siennes?

Hors ligne

 

#4 15/10/2013 17h16 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Modérateur
Réputation :   1078 

Pour vendre quelque chose, il faut toujours qu’il y ait … un acheteur, avec qui on tombe d’accord sur un prix.

Le cadre légal dans lequel s’inscrivent les SCPI a prévu divers dispositifs pour organiser le marché de la revente.  Ainsi, les sociétés de gestions organisent-elles un marché de la revente pour les SCPI à capital fixe avec un prix dépendant des offres et demandes (un peu comme une cotation boursière, avec fixing hebdomadaire ou mensuel), et pour les SCPI à capital variable c’est la SCPI elle-même qui rachète (jusqu’à un certain volume de parts) les parts proposées à la vente avec un prix déterminé par la société de gestion (au sein d’une plage encadré comme défini par la loi, en relation avec les valeurs de réalisation ou de reconstitution).

Actuellement, pour la quasi-totalité des SCPI, il est possible de vendre ses parts dans un très court délai, typiquement au plus quelques semaines entre l’ordre de vente et la réception des fonds.
Il n’y a que pour quelques SCPI à capital fixe que le marché secondaire est embouteillé, et que des vendeurs ne trouvent pas d’acheteur, la plupart du temps parce que le prix demandé par les vendeurs est trop élevé par rapport au prix que des acheteurs sont disposés à payer.
Note : Ceci est peut-être à nuancer pour les "SCPI fiscale", pour lesquelles le souscripteur bénéficie d’un avantage fiscal qui n’est pas transmissible à celui qui lui rachèterait des parts (par exemple actuellement les SCPI Duflot, ou Malreau), pour lesquelles il peut fort bien ne pas y avoir d’acheteur, même à prix bradé. Mais quand on achète des parts de ce type de SCPI, c’est à priori avec le projet de les conserver jusqu’à la dissolution de la SCPI, et en sachant pertinemment que toute vente avant terme sera à prix bradé.

Cependant si dans quelques mois/années, le marché de l’immobilier dans lequel les SCPI ont investi traversait une crise, nul doute qu’il deviendrait plus difficile et plus long de vendre ses parts de SCPI.

La principale motivation pour acheter des parts de SCPI ne doit pas être la revente à terme, mais la perception régulière (trimestrielle) des revenus distribués par la SCPI. On peut assimiler cette distribution trimestrielle à une "rente" (même si son montant varie en fonction des résultats de la SCPI) perçue tant qu’on conserve ses parts…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#5 16/10/2013 09h26 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Membre
Réputation :   -5 

Merci pour vos réponses. Je suis "soulagé" et poursuis donc ma volonté d’investir dans des SCPI.

J’ai un PEL et envisage d’acheter mes SCPI avec celui-ci. Avec la loi ALUR bientôt en application le marché immobilier du locatif risque de baisser considérablement; est-il possible avec ce PEL d’investir dans d’autres types de SCPI : bureaux, boutiques…

Souhaitant vraiment utiliser mon PEl, existe-t-il une astuce pour investir en SCPI ? SCPI "mixte" : habitation et boutiques ou habitation et bureaux ?

Hors ligne

 

#6 16/10/2013 09h28 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Membre
Réputation :   113 

Pourquoi voulez-vous utiliser votre PEL ?


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

Hors ligne

 

#7 16/10/2013 09h31 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Membre
Réputation :   -5 

Pour obtenir la prime et pour ne plus investir dans l’imobilier physique

Hors ligne

 

#8 16/10/2013 09h45 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Membre
Réputation :   113 

A quel taux votre PEL vous permettra-t-il de souscrire ?


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

Hors ligne

 

#9 16/10/2013 18h49 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Modérateur
Réputation :   1078 

sourirelyon a écrit :

Pour obtenir la prime et pour ne plus investir dans l’imobilier physique

vous pouvez lire PEL : récupérer la prime d’Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? sans oublier qu’il pourrait être contre-productif, pour gagner 1525€, d’investir 50 ou 100k€ avec de mauvaises perspectives.

Dans la situation actuelle (rendement bas et prix au sommet pour l’immo d’habitation), il est sans doute préférable de consacrer seulement une somme minime à des SCPI d’habitation, et de concentrer la plus grosse partie sur des SCPI de bureau et commerce.

Sachez aussi qu’il y a pas mal de personnes averties qui sont perplexe quand aux conséquences potentielles des dernières modifications du cadre réglementaire des SCPI, qui semblent faciliter des conflits d’intérêts entre société de gestion et associés des SCPI, lesquels pourraient bien générer dans quelques années (pas à court terme sans doute) des performances décevantes de certaines SCPI. Diversifier (dans plusieurs SCPI, et en dehors des SCPI) semble plus que jamais à ne pas oublier.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#10 17/10/2013 08h47 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Membre
Réputation :   -5 

Merci pour votre réponse !

J’ai lu le texte du lien et certains prétendent qu’on ne peut acheter que des SCPI habitation avec un prêt PEL.Est ce vrai ?

Par ailleurs, suis-je obligé d’utiliser le capital (65KE) de mon PEL pour acheter des SCPI en empruntant seulement les 5000€ demandés par ma banque ?

Je rappelle que l’objectif est de récupérer ma prime d’état (1525€).

Serait-il un abus de droit de procéder de la façon suivante :

- emprunter 5000€ à ma banque et acheter pour 5000€ ou un peu plus de SCPI habitation.

-récupérer le capital (65KE) pour faire autre chose : créer un portefeuille boursier, A/vie etc… ?

Bien à vous,
SG

Hors ligne

 

#11 17/10/2013 09h19 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Membre
Réputation :   113 

Il me semblait, de mémoire, que le prêt PEL ne pouvait servir que pour la résidence principale. Dans ce cas, il ne serait pas possible d’acheter de SCPI par ce biais.


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

Hors ligne

 

#12 17/10/2013 10h02 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Membre
Réputation :   10 

Non on peut acheter des SCPI mais uniquement SCPI d’habitation comme indiqué dans ce précédent post : PEL : récupérer la prime d’Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ?

Hors ligne

 

#13 17/10/2013 10h30 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Membre
Réputation :   82 

espenlind13 a écrit :

Il me semblait, de mémoire, que le prêt PEL ne pouvait servir que pour la résidence principale. Dans ce cas, il ne serait pas possible d’acheter de SCPI par ce biais.

Il est possible avec un PEL d’acheter des SCPI d’habitation (minimum de 90% d’habitation dans la SCPI).

Par contre quelques remarques :
Est ce que le taux du crédit PEL est suffisamment intéressant par rapport à un crédit classique?
Les taux étant bas en ce moment, ce n’est pas évident.

Ensuite, concernant la revente des SCPI d’habitation, il y a effectivement des difficultés.
Autant pour les SCPI de rendement, il n’y a guère de difficulté, autant pour les habitations, la plupart étant des SCPI défiscalisantes, la clôture de celle-ci peuvent prendre un peu de temps.

Au final, pourquoi ne pas profiter des taux peu élevé pour réaliser un emprunt classique sur des SCPI de capitalisation ou de rendement?

sourirelyon a écrit :

- emprunter 5000€ à ma banque et acheter pour 5000€ ou un peu plus de SCPI habitation.

-récupérer le capital (65KE) pour faire autre chose : créer un portefeuille boursier, A/vie etc… ?

C’est une opération un peu complexe, que je ne maitrise pas.
Néanmoins, cela me semble possible en utilisant un emprunt et une partie du capital du PEL, et une fois l’opération effectué en clôturant le PEL pour récupérer le capital restant.
Je laisse des personnes plus avertis confirmer ou infirmer cette solution.

Hors ligne

 

#14 17/10/2013 18h22 → Revente de SCPI : délai de 3, 6, 12 mois ou jamais... (rente, scpi revente, sortie)

Modérateur
Réputation :   1078 

sourirelyon a écrit :

Serait-il un abus de droit de procéder de la façon suivante :
- emprunter 5000€ à ma banque et acheter pour 5000€ ou un peu plus de SCPI habitation.
-récupérer le capital (65KE) pour faire autre chose : créer un portefeuille boursier, A/vie etc… ?

Il n’y a pas d’obligation d’utiliser la totalité de l’argent disponible sur le PEL pour l’opération immobilière financée par un prêt EL. Je pense donc que vous devriez pouvoir faire ceci (à faire confirmer par la banque, car elle peut aussi refuser un prêt PEL, même si en l’occurrence je ne vois pas pourquoi elle le ferait…), mais il faudra négocier des frais d’emprunt faible (parce que s’ils sont > 1525€, aucun intérêt).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech