Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 12/10/2013 23h52 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   146 

Bonjour,

Attention, suite au retour de certains lecteurs (Gege777, tatetitotu, jeanb), je voulais simplement informer d’éventuels nouveaux lecteurs que les conclusions de mon message sont contre-intuitives et que mes hypothèses peuvent paraître à l’avantage du locataire en première lecture. De mon point de vue, ce n’est pas le cas et je m’en suis expliqué dans ma réponse à Gege777, que vous trouverez plus bas. Peut-être ai-je tort (je ne prétends pas détenir la vérité révélée), mais je me défends d’être intellectuellement malhonnête. Ce message a pour seul but de susciter la réflexion sur ce qui me semble être une erreur classique sournoise, qui peut se révéler coûteuse et je voulais partager avec vous mes idées et mes choix sur ce sujet délicat.

Dans les rêves qui coûtent chers, l’achat d’une résidence principale est redoutable car il donne l’impression à l’acheteur de faire un investissement qui lui permettra d’épargner les mensualités de son emprunt. Mais, il se coupe par là-même de la possibilité d’investir sur des supports à rendement plus élevé en immobilisant le capital.

L’arbitrage entre l’achat d’une résidence principale et la location a déjà été traité dans d’autres messages: Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Je vais essayer de comparer ici la stratégie d’achat d’une résidence principale contre une stratégie d’investissement en actions couplée à un investissement locatif avec un levier identique à celui de l’achat du bien immobilier. Cette étude ne tiendra que très partiellement compte de la question de la fiscalité (ne maîtrisant pas la fiscalité des résidents et celle-ci étant par nature propre à chaque situation) et ne tiendra pas compte de l’évolution des prix des biens immobiliers.

Scénario 1 : Achat d’une résidence principale

Prix de la maison: 250 000 euros
Frais de notaire: 20 000 euros (financé par apport personnel)
Emprunt à 100 % du prix (hors frais de notaire)
Mensualités (emprunt sur 10 ans à 2,45 % TEG, assurance à 0,25 %): 2 403 euros / mois (assurance comprise)
Taxe foncière: 1 000 euros / an
Travaux d’entretien: 1 000 euros / an

Capitalisation au bout des 10 ans: 230 000 euros (250 000 euros pour la maison - 20 000 euros (travaux / taxe foncière))

Scénario 2: Location d’un bien équivalent + investissement du capital en actions + investissement locatif immobilier

Coût de la location d’un bien équivalent à la maison de 250 000 euros: 1 000 euros / mois

Placement des 20 000 euros (correspondant aux frais de notaire) et du différentiel mensualités du crédit - coût de la location (= 1 403 euros/mois = 2 403 euros/mois - 1 000 euros/mois) en actions:
* Taux réaliste de 8% / an: 290 000 euros à l’échéance
* Taux optimiste de 16 % / an: 450 000 euros à l’échéance

Investissement immobilier financé par crédit in fine et investissement des revenus issus de la location en actions:

Prix du bien: 250 000 euros + 20 000 euros de frais de notaire
Financement par crédit in fine de 270 000 euros
Taux d’intérêt: 2,45 % TEG + assurance à 0,25 %
Rendement brut: 12 %
Rendement net: 6 % en tenant compte de l’impôt sur le revenu, des cotisations sociales, de la taxe foncière, des travaux, des assurances / etc…

Epargne annuelle: 250 000 * (6 %-2,45%-0,25%)=8 250 euros
* Placement de cette épargne à 8 % / an: 120 000 euros
* Placement de cette épargne à 16 % / an: 175 000 euros

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 8 %): 390 000 euros (290 000 euros + 120 000 euros -20 000 euros)
Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 16 %): 605 000 euros (450 000 euros + 175 000 euros - 20 000 euros)

Conclusions

* L’achat d’une résidence principale n’est généralement pas une bonne affaire, d’un point de vue strictement financier.

* L’investissement dans une résidence principale est tentant car l’investisseur a l’impression de ne pas payer de loyers et de ne plus avoir à en payer, une fois le bien acquis. En réalité, il ne tient pas compte du coût de l’immobilisation du capital et du fait que ses loyers seront inférieurs aux mensualités du crédit. Le rendement de la mise en location d’une résidence principale est généralement très inférieur au rendement que pourrait avoir un investissement locatif.

* L’écart s’accroît encore après la période de 10 ans, même si le propriétaire ne doit plus payer de loyer, en raison du capital accumulé qui peut continuer à croître exponentiellement !

* Une erreur supplémentaire serait de mettre un apport, ou de rembourser par anticipation.

* L’opération est d’autant moins intéressante que les possibilités de placement par ailleurs ont une rentabilité élevée.

* Dans un scénario réaliste, le manque à gagner est de l’ordre de 160 000 euros sur 10 ans. Dans un scénario optimiste, le manque à gagner est de l’ordre de 375 000 euros.

Pour ma part, je suis heureux locataire de ma résidence principale, bien que je pourrais l’acheter si je le souhaitais.

Dernière modification par vauban (13/10/2013 11h41)

Mots-clés : immobilier, investissement, location, résidence principale


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

Hors ligne

 

#2 13/10/2013 01h55 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   23 

Bonjour Vauban,

Vous voulez démontrer que vous avez eu raison de rester locataire dont acte !

Mais je n’approuve pas votre démonstration qui consiste à partir d’un cas particulier et de tirer une conclusion générale !

Votre démonstration est biaisée dès le départ. Ainsi quand vous mettez votre maison en location vous lui octroyez un rendement brut à 12 % soit un loyer brut mensuel de 2500 € mais quand vous prenez vous même ce bien en location vous ne payer qu’un loyer de 1000 €. Votre propriétaire a donc lu un rendement brut de 4.8 % bien loin des 12 %
Vous partez donc sur une différence loyer/mensualité de crédit de 2.4 alors que si on fait le calcul en prenant le loyer payé par votre propre locataire au lieu de placer 1403 euros par mois à 8% il faut financer 97 euros par mois (plus que la taxe foncière du propriétaire !)

Vous qualifiez votre placement en action à 8 % réaliste et je suppose que vous le réalisez. Pour que la comparaison soit honnête il faut que le capital soit garanti. Vous devriez lancer un fonds d’investissement à 8 % garanti je vous apporte les clients.
Du 8% net d’impôt qui plus est puisque par simplification vous ne tenez pas compte de la fiscalité (sauf pour l’immobilier car vous n’omettez pas de faire régler sa taxe foncière au pauvre propriétaire (tandis que le locataire voit lui son loyer demeurer identique pendant 10 ans soit dit en passant)

Vous prenez comme hypothèse que la valeur du bien immobilier va rester stable. Là encore ce n’est pas une hypothèse favorisant le propriétaire. Alors qu’une des grosses entrées financières dans l’immobilier c’est les plus-values (accessoirement nettes d’impôts dans le cadre d’une rp)

Enfin vous faîtes une erreur en indiquant que c’est encore pire après 10 ans car vous indiquez bien que le propriétaire ne paye plus de loyer mais vous omettez de dire que le loyer qu’il ne paie pas (1000 euros si c’est vous, 2500 si c’est votre locataire comme vu plus haut !!!!) il peut lui aussi les placer à 8 %.

Si on prend 2500 de loyer au lieu de 1000 votre démonstration perd beaucoup de force !

Vous généralisez alors que vous partez sur des hypothèses pas favorables au propriétaire :
- rapport loyer du bien / montant de la mensualité (par ex en Région Parisienne je payais 600 euros de loyer avant d’acheter un bien plus grand pour une mensualité de 500 euros)
- fiscalité (qui va réduire le taux du placement alors qu’elle est quasi nulle [juste la taxe foncière que vous n’avez pas oubliée !] pour le propriétaire d’ailleurs on parle de temps en temps de fiscaliser un loyer fictif…)
- taux du placement alternatif (si au lieu de 8% on mets tout sur un livret A)
- capitalisation de la valeur du bien

En choisissant ses hypothèses on peut démontrer ce qu’on veut mais on ne peut pas en tirer une généralisation….

Hors ligne

 

#3 13/10/2013 09h19 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   

+1 avec GeGe777 : je trouve vos hypothèses très orientés en faveur du locataire et pas très réalistes

la seule conclusion que l’on peut en tirer est qu’il est nécessaire de faire une étude au cas par cas en fonction du prix de l’immobilier là où on souhaite s’installer et de son aversion au risque vis-à-vis des actions

il faut ajouter que le risque n’est pas le même :
- entre des actions d’une entreprise, où on a aucun contrôle et pas forcément les compétences pour juger de sa santé, et qui peut couler du jour au lendemain
- une maison, qui peut prendre feu ou être inondée, mais qui est assurée

Hors ligne

 

#4 13/10/2013 10h45 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   146 

Bonjour GeGe777,

Merci de votre analyse critique argumentée. Il est manifeste que nous avons des idées fortement divergentes sur ce point. Si j’ai pour ma part le biais de l’investisseur en action et le biais de l’investisseur locatif, il me semble que vous pourriez avoir le biais de l’acheteur d’une résidence principale (ce qui n’est qu’une simple supposition, n’ayant pas la prétention de connaître votre situation personnelle).

Différence du niveau de rendement entre une résidence principale et un investissement locatif

Ainsi quand vous mettez votre maison en location vous lui octroyez un rendement brut à 12 % soit un loyer brut mensuel de 2500 € mais quand vous prenez vous même ce bien en location vous ne payer qu’un loyer de 1000 €. Votre propriétaire a donc lu un rendement brut de 4.8 % bien loin des 12 %.

Je pense que vous m’avez mal compris ou que je me suis mal exprimé, concernant les niveaux de rendement obtenus pour un location de la résidence principale et l’investissement locatif, respectivement. Il ne s’agit pas du même bien immobilier, même si le montant investi est le identique:
* L’achat d’une résidence principale n’est pas centré sur le niveau de rentabilité qu’il serait possible d’atteindre si le bien devait être loué. Un prix d’une résidence principale correspondant à 250 fois le loyer en cas de location me semble équilibré (ni trop à l’avantage de la location ni de l’achat), dans ce contexte, ce qui correspond également à mes observations, en pratique. Par exemple, le rapport entre le prix du bien que j’occupe en location, s’il était vendu, et mes loyers mensuels est de 400.
* Pour un investissement locatif, l’optique n’est pas la même. Le rendement joue une importance capitale dans la décision d’achat. Il est également possible d’atteindre un rendement brut de 12 % sur ce type d’achat.

La différence de rendement entre l’achat d’une résidence principale (scénario 1) que l’acheteur louerait et l’achat pour un investissement locatif (scénario 2) me semble bien correspondre à la réalité que j’observe.

Pour ma part, je n’ai pas rencontré beaucoup de personnes (pour ne pas dire aucune, au moins pour des biens sans travaux) qui ont acheté une résidence principale et qui pourraient la louer avec une rentabilité de 12 % brute ! Par contre, j’ai déjà vu plusieurs possibilités de rentabilités brutes à 12 % pour de l’investissement locatif.

Êtes-vous vraiment convaincu qu’une résidence principale mise en location a un rendement égal à celui d’un investissement locatif ? Je suis convaincu pour ma part que l’acheteur est moins regardant à la dépense quand il s’agit de sa résidence principale. Mais je suis débutant en matière d’investissement immobilier et peut-être que je me trompe totalement.

Investissement en actions

Vous qualifiez votre placement en action à 8 % réaliste et je suppose que vous le réalisez. Pour que la comparaison soit honnête il faut que le capital soit garanti. Vous devriez lancer un fonds d’investissement à 8 % garanti je vous apporte les clients.

Considérer une performance moyenne sur un investissement en actions ne relève pas à mon sens de la malhonnêteté intellectuelle, quand bien même ce placement ne serait pas garanti: "Par périodes de quinze ans, le taux moyen de rentabilité des actions françaises s’élève à 10,7 % avec un risque de s’écarter de cette moyenne de rendement annuel de seulement 1,8 %": La peur est souvent mauvaise conseillère 

Je maintiens donc qu’un placement en actions à 8 % par an est une hypothèse réaliste et partage a priori votre opinion qu’un placement en actions à 8 % sur fonds garanti est irréaliste (mais je n’ai pas de connaissance approfondie de ce sujet, car je n’investis pas dans des fonds, et pourrais donc me tromper en pratique). Ma performance nette en actions depuis début 2007 est de 16 % / an (après impôts). Je ne prétends pas nécessairement pouvoir reproduire cette performance dans la durée (un rendement dans la durée de l’ordre de 6 % / an, me conviendrait).

Il semble que l’éventualité d’une perte en capital vous rebute et vous prive en même temps d’une opportunité.

Fiscalité

J’ai indiqué ma méconnaissance de la fiscalité française des résidents en préambule de mon message. J’ai néanmoins essayé d’intégrer l’impact de la fiscalité à la fois pour l’achat de la résidence principale et pour l’investissement locatif.

Je crois savoir qu’un placement en actions sur un PEA est en France exempté d’impôts sur les plus-values (mais je pourrais me tromper ne connaissant pas la fiscalité française des résidents).

Plus-value immobilière

Vous prenez comme hypothèse que la valeur du bien immobilier va rester stable. Là encore ce n’est pas une hypothèse favorisant le propriétaire. Alors qu’une des grosses entrées financières dans l’immobilier c’est les plus-values (accessoirement nettes d’impôts dans le cadre d’une rp

Si nous étions en bas de cycle immobilier, je pourrais éventuellement entendre cet argument. En haut de cycle, votre observation me fait sourire.

Si je ne tiens pas compte d’une éventuelle plus-value sur les biens immobiliers, vous ne tenez pas compte d’une éventuelle moins-value.

De plus, vous omettez de dire que dans les deux scenari proposés, nous avons affaire à des propriétaires. Donc l’effet plus-value n’est pas nécessairement à l’avantage du premier scénario.

Période post-investissement

Enfin vous faîtes une erreur en indiquant que c’est encore pire après 10 ans car vous indiquez bien que le propriétaire ne paye plus de loyer mais vous omettez de dire que le loyer qu’il ne paie pas (1000 euros si c’est vous, 2500 si c’est votre locataire comme vu plus haut !!!!) il peut lui aussi les placer à 8 %.

Je n’ai pas dit que le propriétaire ne pouvait pas placer l’équivalent du loyer sur support actions. J’ai dit que l’écart de situation finale entre les 2 scenari s’accentue encore avec le temps.

Reprenons les 2 scenari pour évaluer la situation.

Scénario 1

Placement de la capacité d’épargne (2 403 euros/mois) à 8 %: 450 000 euros
Patrimoine à 10 ans (taux à 8 %): 680 000 euros = 450 000 euros + 230 000 euros

Placement de la capacité d’épargne (2 403 euros/mois) à 16 %: 715 000 euros
Patrimoine à 10 ans (taux à 16 %): 945 000 euros = 715 000 euros + 230 000 euros

Scénario 2

Placement des 390 000 euros à 8 % (moins le loyer): 840 000 euros
Placement de la capacité d’épargne (1 403 euros/mois) à 8 %: 265 000 euros
Patrimoine à 10 ans (taux à 8 %): 1 105 000 euros = 840 000 euros + 265 000 euros

Placement des 605 000 euros à 16 % (moins le loyer): 2 670 000 euros
Placement de la capacité d’épargne (1 403 euros/mois) à 16 %: 415 000 euros
Patrimoine à 10 ans (taux à 16 %): 3 085 000 euros = 2 670 000 euros + 415 000 euros

Différentiel entre les scenari 1 et 2

Taux à 8 %: 425 000 euros
Taux à 16 %: 2 140 000 euros


Démonstration générale à partir d’un cas particulier

Mais je n’approuve pas votre démonstration qui consiste à partir d’un cas particulier et de tirer une conclusion générale !

Pour ma démonstration, j’ai utilisé une situation qui me semble bien correspondre à la réalité. Peut-être que je me trompe totalement mais je n’ai pas identifié d’élément tangible dans vos arguments qui viendrait radicalement changer la donne, ne vous en déplaise.

Je pense donc que ma conclusion reste vraie: L’achat d’une résidence principale n’est généralement pas une bonne affaire, d’un point de vue strictement financier.

Je ne dis pas que si l’on considère des cas particuliers, cette conclusion sera systématiquement vraie (position que je n’ai d’ailleurs jamais défendu) mais je pense toujours qu’elle est généralement vraie.

Enfin, je ne veux pas prouver que j’ai bien fait de rester locataire (je ne pense pas que ma situation personnelle intéresse grand monde et je n’ai rien à prouver à ce niveau). Je voulais simplement partager avec les membres du forum les conclusions contre-intuitives auxquelles je suis parvenu. Je comprends qu’elles puissent choquer en première lecture, mais j’espère avoir pu sensibiliser quelques personnes à cette question qui me semble déterminante dans le parcours d’un investisseur.

Conclusion

Il ne faut pas à mon sens confondre conclusions contre-intuitives et escroquerie intellectuelle.

Je pense que le - 1 de réputation que vous m’avez attribué pour ce message n’est pas justifié.

En conclusion, je vous demanderais simplement si vous pensez sérieusement que l’achat d’une résidence principale est généralement une meilleure option que l’investissement, d’un point de vue strictement financier, après avoir intégré les éléments présentés ?

Dernière modification par vauban (13/10/2013 21h33)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

Hors ligne

 

#5 13/10/2013 11h53 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   56 

Bonjour

L’achat d’une RP ne se résume pas à un investissement pur et simple.

C’est l’acquisition d’un lieu de vie et de développement d’une famille; C’est le désir d’être enfin chez soi, d’aménager et de décorer à sa façon, de prendre plaisir à remettre parfois de vieilles pierres en valeur, c’est aussi vouloir léguer un petit morceau de sa vie à ses descendants.

Et tout ceci n’est pas chiffrable.

Cela me rappelle l’étude que j’avais faite l’année dernière. Etait il plus rentable de prendre le bus ou d’utiliser ma voiture pour aller bosser?
Après moults calculs, la conclusion était que le bus était moins cher mais la voiture préférable en cas de pluie ou de fortes chaleurs…car le prix du confort est difficile à estimer.

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

Hors ligne

 

#6 13/10/2013 12h50 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   70 

Vauban, il y a un petit détail de la vraie vie dont vous ne faites jamais état : c’est quand le locataire apprend que son propriétaire vend ou veut récupérer le logement pour y installer l’un des siens.
(implicitement le locataire doit partir sauf exception s’il peut acheter bien sûr)
Si cela vous plait de vivre avec cette épée de Damoclès au-dessus de vous, soit !
Pas moi.

edit : dans ce débat, un élément essentiel est à prendre en considération, nos modes de vie et boulots : stable sédentaire toujours dans la même ville ou nomade déménageant fréquemment au gré des mutations professionnelles; tout cela peut pencher vers une préférence location plutôt qu’achat !

Dernière modification par Job (13/10/2013 13h45)


Ericsson…!  Qu'il entre !

Hors ligne

 

#7 13/10/2013 13h06 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   285 

Mafo a écrit :

C’est l’acquisition d’un lieu de vie et de développement d’une famille; C’est le désir d’être enfin chez soi, d’aménager et de décorer à sa façon, de prendre plaisir à remettre parfois de vieilles pierres en valeur, c’est aussi vouloir léguer un petit morceau de sa vie à ses descendants.

Oui mais il est sain de faire ces calcul.
En tout cas, moi j’ai envie de savoir, combien ça me coûte d’avoir le droit de planter un clou dans mon mur sans me demander si je vais récupérer ma caution !
Dans mon calcul, 100 à 200 K€ :-) …

Note AMF : je suis locataire ;-)

Hors ligne

 

#8 13/10/2013 14h04 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   146 

Bonjour Mafo,

Je suis tout à fait d’accord et sensible avec votre argument: "L’achat d’une résidence principale ne se résume pas à une question financière". Cet élément peut à lui seul motiver une décision d’achat.

Cet argument me semble également très subjectif et difficilement quantifiable et c’est pour cela que je l’ai volontairement écarté. Pourquoi le fait d’être propriétaire de sa résidence principale serait nécessairement plus confortable ou une meilleure option que la location, y compris d’un point de vue non financier (je me fais ici l’avocat du diable). Par exemple, les éléments suivants me semblent plutôt négatifs ou pas nécessairement spécifique à l’état de propriétaire:
* Temps et énergie consommés dans l’entretien de son bien: tondre la pelouse, entretenir sa maison, etc… Cet argument a ses limites car certains éléments peuvent également être à la charge du locataire, mais globalement, la charge du propriétaire est supérieure à la charge du locataire.
* Besoins en terme de surface évoluant au cours de la vie. Une fois les enfants partis, combien de retraités perçoivent de manière négative l’étendue de la surface dont ils doivent se charger ? Bien peut-être inadapté lorsque l’on perd sa mobilité, en devenant âgé (escaliers, etc…).
* Perte d’opportunités professionnelles/de mobilité en s’encrant à un endroit.
* Facilité à déménager en cas de problèmes de voisinage (bruit, comportements, etc…)
* Il est possible de transmettre un morceau de sa vie à ses descendants, même s’il ne possède pas sa résidence principale.
* Le plaisir de remettre en valeur des pierres peut également être trouvé dans un investissement locatif.
* Etc…

De plus, de mon point de vue, l’argument émotionnel n’exclue pas l’intérêt d’examiner la question d’un point de vue strictement financier, ce que j’ai essayé de faire dans mon analyse (surtout sur un forum dont le sujet est l’indépendance financière ou la possibilité de complémenter son revenu).

Une conclusion, pour un lecteur souhaitant acheter sa résidence principale, pourrait par exemple être de différer cet achat de 10 ou 15 ans dans l’optique d’augmenter son patrimoine par l’investissement pour ensuite acheter sa résidence principale, lorsque cette option aura moins d’impact.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (13/10/2013 14h05)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

Hors ligne

 

#9 13/10/2013 14h24 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   146 

Bonjour Job,

Vous avez également raison d’évoquer la question des déménagements que j’ai omis et qui a un coût supplémentaire pour le locataire. Je pense avoir oublié d’autres facteurs à mon avis peu impactant et au bénéfice du propriétaire ou du locataire, par exemple, la réévaluation des loyers, la réévaluation de la taxe d’habitation ou de la taxe foncière, etc… Je ne prétends pas avoir été parfaitement exhaustif.

Mon expérience de la vie réelle est qu’en 13 ans de vie professionnelle, j’ai été contraint de partir sur décision unilatérale du propriétaire une seule fois (ce qui ne m’a pour l’anecdote pas dérangé car ce moment correspondait par hasard à un besoin d’augmentation de surface lié à la naissance de mon enfant). Le coût du déménagement a été inférieur à 10 000 euros (bien que je ne me souvienne plus du montant exact, à dire vrai).

Chez les autres locataires de mon entourage, je n’ai pas l’impression qu’ils aient eu à déménager pour cette raison (mais il se pourrait que ce soit par méconnaissance, je le reconnais).

En conclusion, j’ai l’impression que les déménagements, que je reconnais volontiers comme défavorable au locataire, sont négligeables car peu impactant au niveau financier et peu fréquents. Il est vrai par ailleurs qu’un déménagement n’est pas une partie de plaisir mais de là à dire qu’un déménagement est insurmontable, il y a un pas que je ne franchirais pas.

Je suis également d’accord de considérer que le mode de vie est un élément à prendre en compte, bien que là encore, d’un point de vue strictement financier, je ne pense pas qu’il soit déterminant.

Bien à vous,

Vauban


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

Hors ligne

 

#10 13/10/2013 14h32 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   61 

Bonjour,
Tout cela me semble, comme certains l’ont fait remarquer, particulièrement subjectif.
La propriété est aussi le seul moyen de vivre dans un bien choisi adapté au niveau de confort et standing que l’on souhaite.
La plupart des locations que j’ai trouvées étant plus jeune étaient choisies faute de mieux.
J’ai acheté faute de pouvoir louer l’équivalent.
Il n’est qu’à voir d’ailleurs ce que louent la plupart des investisseurs…

Hors ligne

 

#11 13/10/2013 14h56 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   146 

Bonjour Tatetitou,

Hypothèses irréalistes

+1 avec GeGe777 : je trouve vos hypothèses très orientés en faveur du locataire et pas très réalistes

Je n’ai toujours pas compris ce en quoi mes hypothèses n’étaient pas réalistes, comme indiqué dans ma réponse à GeGe777. Et je pense en réalité avoir montré l’inverse.

Conclusion du raisonnement

la seule conclusion que l’on peut en tirer est qu’il est nécessaire de faire une étude au cas par cas en fonction du prix de l’immobilier là où on souhaite s’installer et de son aversion au risque vis-à-vis des actions

Je suis d’accord qu’il faut de toute façon faire une étude de sa propre situation qui peut sortir du cadre standard et constituer un cas particulier. De là à dire que l’on ne peut rien déduire des arguments avancés, je ne vous rejoins pas…

Risque

il faut ajouter que le risque n’est pas le même :
- entre des actions d’une entreprise, où on a aucun contrôle et pas forcément les compétences pour juger de sa santé, et qui peut couler du jour au lendemain
- une maison, qui peut prendre feu ou être inondée, mais qui est assurée

Je suis d’accord de considérer que le risque n’est pas identique dans les deux options, mais pas pour les raisons que vous avancez. Le scénario 2 présente le même niveau de risque pour le volet immobilier que le scénario 1 (résidence principale vs investissement locatif). Par ailleurs, vous semblez suggérer qu’un investissement immobilier est sans risque. En cas d’explosion de la centrale nucléaire située à côté de chez vous, le cas échéant, je doute que votre assurance vous remboursera (ce que vous n’avez d’ailleurs pas prétendu).

En revanche, je vois pour ma part le "risque" inhérent à l’investissement en actions comme une opportunité.

J’ai montré qu’une performance moyenne de 8 % par an sur un placement en actions n’était en rien irréaliste, ce que montrent les études sur la question. S’il est possible de faire une performance plus faible, voire négative, il est également possible de faire une performance supérieure.

Si l’on ne connaît rien au fonctionnement d’une entreprise, aux marchés actions et si l’on a pas de modèle pertinent de valorisation des entreprises, je déconseille vivement l’investissement en actions qui nécessite des compétences, des connaissances et une certaine tournure d’esprit (par exemple, accepter la perte en capital). Mais je pars du principe que ces compétences peuvent être acquises.

Enfin, le risque de faillite d’une entreprise me semble souvent dressé en épouvantail pour faire peur aux investisseurs débutants. Pour ma part, je pense que ce risque est très largement exagéré, comme expliqué dans ce message (message du 05/10/2013 à 23h07, numéro 5 dans la file - Paragraphe Faillite): Portefeuille d’actions de Vauban

Conclusion

J’espère que mon analyse, qui a suscité la polémique, à défaut de m’avoir attiré la sympathie, aura permis d’échanger sur un sujet qui me semble important.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (13/10/2013 19h20)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

Hors ligne

 

#12 13/10/2013 15h56 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   61 

Bonjour Vauban,
Pour ce qui me concerne, vous me restez tout ce qu’il y a de plus sympathique.Heureusement qu’il n’est imposé nulle part d’être d’accord sur tout avec tous.

Si je ne vous suis pas, c’est parce que je n’entrevois pas la location comme un arbitrage exclusivement financier. Il fut un temps où je pensais judicieux de s’orienter systématiquement vers la location lorsque le bien à louer correspondait vraiment aux aspirations et bien évidemment si c’était économiquement cohérent.
Depuis les épouvantails surgis de partout il y a deux ans sur les banques et les marchés financiers, mes perceptions ont changé et je ne suis catégorique sur rien. N’oublions pas que beaucoup ont imaginé que les avoirs bancaires et financiers pouvaient s’envoler… et que tout le monde n’est pas rassuré sur le sujet.
Enfin, aucun de mes placements financiers n’a fait 8 % sur la dernière quinzaine d’année…

Hors ligne

 

#13 13/10/2013 16h57 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   

vauban a écrit :

Hypothèses irréalistes

+1 avec GeGe777 : je trouve vos hypothèses très orientés en faveur du locataire et pas très réalistes

Je n’ai toujours pas compris ce en quoi mes hypothèses n’étaient pas réalistes, comme indiqué dans ma réponse à GeGe777. Et je pense en réalité avoir montré l’inverse.

je reconnais qu’il y a une part de subjectifs dans ces hypothèses et évidemment je compare avec ce que je vois au quotidien

par chez moi une maison s’achète facilement pour l’équivalent de 120 mois de loyers et ça continue de baisser… (je reconnais que mon exemple est un peu extrème)
c’est pour ça que je trouve vos 250 mois de loyers élevés (même si je pense que la réalité est plutôt entre nos deux valeurs)

concernant les actions, j’ai peu de recul, je trouve réaliste de faire 8%/an pendant un an ou deux, mais pendant 10 années de suite je suis sceptique (ex : CAC40NR en 2002 à 4032 points, en 2012 6482 points, soit un rendement de 4.8% annualisé, source wikipedia)

enfin j’ai perçu votre premier message comme un conseil à Mr Toutlemonde
pour moi le profil typique d’acheteur de la première résidence principale est le jeune couple qui va bientôt avoir un enfant
j’imagine mal ce genre de profil mettre 100% de leur épargne  en bourse même si c’est la meilleure solution

cette discussion est intéressante mais je persiste à croire que seule une feuille excel donnera la réponse au cas par cas

Hors ligne

 

#14 13/10/2013 17h39 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   285 

Range19 a écrit :

Tout cela me semble, comme certains l’ont fait remarquer, particulièrement subjectif.
La propriété est aussi le seul moyen de vivre dans un bien choisi adapté au niveau de confort et standing que l’on souhaite.
La plupart des locations que j’ai trouvées étant plus jeune étaient choisies faute de mieux.
J’ai acheté faute de pouvoir louer l’équivalent.
Il n’est qu’à voir d’ailleurs ce que louent la plupart des investisseurs…

Bonjour Range,
Je ne vis pas du tout la même chose !
Je ne pourrais jamais m’acheter le type d’appartement que je loue !
Mais peut être est-ce parce que j’habite à Paris

Je vais donner l’exemple moyen à Paris
100M2 à 8300 € = 830 K€ plus frais de notaire
Avec un apport de 20% ca fait, avec un emprunt sur 25 ans, plus ou moins, 3500 € par mois
Sans apport (pour comparer avec la location), on passe à 4500€ par mois
Il faut donc gagner 10 à  14 K€ net (après impôts ?), soit 120 à 160 K€ par an (et je ne compte pas les frais de propriétaires) … si possible sans compter son variable
Bon courage, et je ne suis pas sûr que les gens avec ce salaire se sentent d’habiter dans "seulement" 100M2 dans un quartier moyen à Paris
Celui qui va louer, sort, en moyenne, 25€ du M2, soit 2500€ (1,5 à 2 fois moins) … et si il se fait virer ou sucrer son bonus … il survit !

Mais c’est vrai que je suis salarié, et non indépendant. C’est probablement plus difficile de louer quand on a pas un CDI, et on est contraint d’acheter.

tatetitotu,
A paris, 8300€/M2 à l’achat et 25€ par mois de loyer : ca fait 330 mois de loyers !!

Sinon, avec une allocation typique de "50% actions, 40% Fonds € -, 10% de livrets" on arrive à 3,5% à 4% net (mais sans compter les avantages types PEE qui peuvent être non négligeables)

Fructif

Hors ligne

 

#15 13/10/2013 17h44 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   56 

Bonjour Vauban,

Je ne nie pas vos calculs car j’ai fait exactement les mêmes il y a quelques années.

Je ne suis devenu propriétaire de ma RP qu’à l’âge de 39 ans, ayant entretemps bossé en tant que cadre financier puis ayant racheté une entreprise à l’âge de 34 ans.
D’ailleurs, en 1990 ou 1991 (je ne m’en rappelle plus) j’avais suivi un séminaire où il avait été dit que 60% des personnes passibles de l’ISF (hors héritage) étaient devenus propriétaire de leur RP après l’âge de 40 ans (40% l’étaient quand même avant: on fait un peu dire aux chiffres ce que l’on veut).

Par contre, votre froid raisonnement sur votre feuille Excel ne tient pas compte des envies ou des désirs de chacun. La notion de plaisir y est totalement absente. Si on prend votre raisonnement par l’absurde, on mange des pâtes tous les jours car c’est plus rentable que le steak et on ne prend qu’une douche par mois et ainsi on économise de l’eau et du savon….et on pollue moins.

Quant au rendement des actions, les performances passées ne présument en rien des performances futures comme on dit. Vous ne pouvez préjuger ni des cours futurs ni des dividendes qui seront versés sur 10 ans.
Tout comme vous ne pouvez affirmer que votre RP ne prendra pas 100% de PV sur la même période (la mienne avait doublé de valeur entre 1999 et 2010, coût des travaux inclus).

Et à titre indicatif, quand vous êtes locataire d’une maison, c’est vous qui avez la charge de tondre la pelouse et de tailler la haie.

Mais cette discussion est très intéressante et rejoint un de mes sujets fétiches: peut on tout quantifier dans la vie? Je me suis marié un 7 mai et c’était fiscalement le plus avantageux le 30 avril….Ai je fait un mariage d’amour ou d’argent? 3 ans après mon divorce, je me pose toujours la question!

Très cordialement
Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

Hors ligne

 

#16 13/10/2013 20h26 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   146 

Bonjour,

Risque de faillite

Depuis les épouvantails surgis de partout il y a deux ans sur les banques et les marchés financiers, mes perceptions ont changé et je ne suis catégorique sur rien. N’oublions pas que beaucoup ont imaginé que les avoirs bancaires et financiers pouvaient s’envoler… et que tout le monde n’est pas rassuré sur le sujet.

Je ne nie pas l’existence du risque de faillite. Je dis qu’en choisissant correctement ses actions, il est possible de le minimiser. Dans ma vie d’investisseur, j’ai une entreprise qui a fait une quasi-faillite lorsque j’étais actionnaire (passage de la cotation en OTC).

Par ailleurs, si tous mes actifs financiers s’envolaient, cela ne me porterait pas vraiment préjudice en ce sens que je n’en ai pas besoin pour maintenir mon niveau de vie.

Location

Si je ne vous suis pas, c’est parce que je n’entrevois pas la location comme un arbitrage exclusivement financier

Sur ce point, nous sommes d’accord. Si l’on intègre des éléments non financiers, notamment affectifs, l’achat d’une résidence principale peut faire sens.

Mon analyse avait pour but de montrer que d’un point de vue strictement financier, l’achat d’une résidence principale n’est probablement pas la meilleure option, généralement. Ce que vous dîtes ici ne contredit pas mon analyse en réalité, de mon point de vue.

Points de vue différents

Pour ce qui me concerne, vous me restez tout ce qu’il y a de plus sympathique.Heureusement qu’il n’est imposé nulle part d’être d’accord sur tout avec tous.)

Je n’impose à personne d’être d’accord avec moi. D’ailleurs je dirais que si tout le monde était d’accord avec moi, cela m’empêcherait d’appliquer mes stratégies/idées d’investissement puisque les marchés actions/immobilier deviendraient efficients. Donc il est bon pour moi qu’une minorité seulement soit d’accord avec moi.

Je suis également prêt à changer d’avis (voir par exemple, la discussion sur VIAL) si des éléments factuels apparaissent.

Rendements

Enfin, aucun de mes placements financiers n’a fait 8 % sur la dernière quinzaine d’année…

OK. Mais cela ne prouve pas que le rendement moyen sur marché actions dans la durée est nécessairement inférieur à 8 %. Je peux vous retrouver des études sur la performance dans le temps de différentes classes d’actifs et vous verrez que d’autres plus pointus/pertinents que nous ont une vision proche de la mienne

Pour ma part, depuis 2007 (le CAC40 a fait - 30 % sur cette période), j’ai multiplié mon capital par 2,4 en le plaçant exclusivement en actions (positions longues sans effet de levier et à long terme avec une orientation valeur), soit une performance de 16 % annualisée (sans prétendre pouvoir maintenir ce niveau de performance dans la durée; je viserais plutôt une performance supérieure à 6 % / an). Je me considère cependant comme un investisseur de niveau intermédiaire.

Donc faire du 8 % dans la durée ne me semble pas irréaliste. Ensuite, et je ne dis pas que vous êtes tombé dans ces pièges, il est clair que j’ai évité plusieurs erreurs grossières pour parvenir à cette performance:
* Prendre les produits financiers que me conseille mon banquier ou la presse financière, qui ont un intérêt divergent par rapport au mien
* Investir dans des fonds actions (dont la performance moyenne est décalée de quelques pourcents dans le négatif par rapport à l’indice de référence)
* Employer des méthodes d’analyse technique (qui prétendent prédire les prix futurs sur base des prix passés)
* Choisir ses actions de manière aléatoire ou arbitraire
* Acheter/Vendre des actions sur une envie

Je ne prétends pas être une star mais un rendement dans la durée de 8 % / an, lorsque l’on sait grosso modo ce que l’on fait et sans prétendre ne jamais se tromper, me paraît une hypothèse réaliste (16 % / an est une hypothèse optimiste).

Ratio prix/loyer

par chez moi une maison s’achète facilement pour l’équivalent de 120 mois de loyers et ça continue de baisser… (je reconnais que mon exemple est un peu extrème)c’est pour ça que je trouve vos 250 mois de loyers élevés (même si je pense que la réalité est plutôt entre nos deux valeurs)

Comme déjà indiqué, par chez moi, le ratio prix/loyer est de 400 (par exemple sur le bien que j’occupe en location actuellement; et non, ce n’est pas un taudis qui risque de s’effondrer !).

Conseils à Mr Toutlemonde

enfin j’ai perçu votre premier message comme un conseil à Mr Toutlemonde
pour moi le profil typique d’acheteur de la première résidence principale est le jeune couple qui va bientôt avoir un enfant
j’imagine mal ce genre de profil mettre 100% de leur épargne  en bourse même si c’est la meilleure solution

Tout d’abord, si je voulais m’adresser à Mr Toutlemonde, je ne serais pas inscrit sur ce forum dont l’objet est de devenir rentier (ou de se créer un complément de revenu) mais plutôt sur Boursorama !

J’espère ne pas m’être trompé mais vu la qualité globale des échanges sur le site, je sais que les intervenants sont de qualité et peuvent discuter de manière factuelle et argumentée.

Personnellement, si j’avais lu le premier message que j’ai posté il y a 15 ans, cela m’aurait beaucoup aidé et appris et j’aurais été reconnaissant à la personne qui l’aurait posté.

Personnellement, je suis marié et j’ai un enfant en bas âge. Cela ne m’empêche pas d’investir tout mon patrimoine en bourse et d’être locataire et faire le choix de ne pas acheter une résidence principale pour l’instant.

Comme le sujet de ce forum, tel que je l’ai compris, est d’essayer d’optimiser ses finances et si possible de devenir rentier, j’ai tenté de proposer une méthode pour y arriver,  même si elle peut être dérangeante. Je pense que mon expérience personnelle atypique, pour ceux d’entre vous qui ont lu ma présentation, peut éventuellement servir à d’autres. C’est ce que je proposais modestement ici: partager des connaissances et une expérience, le forum m’ayant également beaucoup appris et apporté par ailleurs.

Âge pour devenir propriétaire

D’ailleurs, en 1990 ou 1991 (je ne m’en rappelle plus) j’avais suivi un séminaire où il avait été dit que 60% des personnes passibles de l’ISF (hors héritage) étaient devenus propriétaire de leur RP après l’âge de 40 ans (40% l’étaient quand même avant: on fait un peu dire aux chiffres ce que l’on veut).

Merci pour cette information précise et intéressante. Cela me semble en effet logique.

Froids raisonnements sur feuille Excel / Plaisir

Personnellement, je vis très bien. Et non, je ne mange pas des pâtes tous les jours si ça peut vous rassurer. Mais j’apprécie également les pâtes, de temps en temps. Il est vrai que je me sens personnellement assez déphasé par rapport à la société de consommation. Depuis quand la propriété de biens matériels implique-t-il le bonheur ? Je pose cette question sans tenir la position opposée qui consisterait à dire qu’il ne faut posséder aucun bien matériel pour être heureux… Qu’il y ait du plaisir entre la décision d’achat d’un bien et quelques mois/années après l’achat, d’accord. Mais il y a également un effet d’accoutumance: 5 ans après avoir vécu dans sa résidence principale, je pense que le plaisir du propriétaire est largement atténué, s’il n’a pas tout simplement disparu !

J’ai essayé de dissocier l’aspect émotionnel de l’aspect financier pour pouvoir raisonner de manière chiffrée sur les éléments sur lesquels il est possible de raisonner de manière chiffrée. Je n’ai jamais nié l’existence de la composante émotionnelle ni son importance.

Tailler la haie

Et à titre indicatif, quand vous êtes locataire d’une maison, c’est vous qui avez la charge de tondre la pelouse et de tailler la haie.

Oui, sauf que je suis locataire d’un appartement et que si j’étais propriétaire, je le serais d’une maison avec jardin. Mais cela dépende de la situation de chacun.

Quantification

Pour ma part, je pense qu’il n’est pas possible de tout quantifier dans la vie. Cela n’empêche pas de dissocier l’aspect quantifiable et de raisonner sur cet aspect, sans nier l’existence et l’importance de composante non-quantifiable, ce que je ne crois pas avoir fait.

Conclusion

Je ne prétends pas que mon approche soit la meilleure dans l’absolu, notamment vu la composante affective de l’achat d’une résidence principale, les spécificités de chaque situation et les objectifs de chacun.

Je voulais simplement partager une approche différente atypique mais peut-être pas si aberrante (d’un point de vue strictement financier), issue de mon expérience personnelle, en espérant que ces réflexions puissent servir à l’un ou l’autre, qui souhaiterait devenir indépendant financièrement. Ce qui est original ou inhabituel n’est pas nécessairement erroné.

Libre à chacun d’avoir son opinion et de faire ses choix.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (13/10/2013 20h38)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

Hors ligne

 

#17 13/10/2013 22h22 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   127 

propriété et bonheur

La propriété a plutôt un rapport a la finitude et non au bonheur. C’est ma conviction et il serait long de disserter sur ce point.

Revenons au sujet principal. Vos calculs sont intéressants mais certains paramètres peuvent souffrir de réalisme. Certains ont déjà été discutés. Le prêt in fine est plus cher que le prêt amortissable pour ne prendre que cet exemple.

Actuellement, il est clairement plus intéressant financièrement d’être locataire que propriétaire. Le seuil pour moi se situe autour du rapport achat/location = 200. Pour autant je suis propriétaire de ma RP en idf.

Autres points objectifs a prendre en compte independemment de la question financière pure. La mobilité professionnelle et l’âge.

Jeune (<35 ans) il vaut mieux être locataire.
Senior (>45 ans) il vaut mieux être propriétaire.

Enfin, parfois les questions sont plus intéressantes que les réponses car chaque cas mérite un examen précis.

Hors ligne

 

#18 13/10/2013 22h46 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Modérateur
Réputation :   1084 

vauban a écrit :

Hypothèses irréalistes

+1 avec GeGe777 : je trouve vos hypothèses très orientés en faveur du locataire et pas très réalistes

Je n’ai toujours pas compris ce en quoi mes hypothèses n’étaient pas réalistes, comme indiqué dans ma réponse à GeGe777. Et je pense en réalité avoir montré l’inverse.

J’ai peut-être mal compris, mais ce que vous appelez votre "démonstration" ne me semble pas démontrer grand chose.

Si vous pensez qu’un bien assurant un rendement brut locatif de 12% (qui serait choisi pour investir) présente les mêmes perspectives d’évolution (de plus-value à terme, de risque de détérioration, etc.)  qu’un bien présentant un rendement brut de 4-5% (qui serait choisi pour se loger soi-même), j’ai bien l’impression que vous faites une erreur de raisonnement élémentaire. Avec le bien au rendement de 12%, vous aurez à n’en pas douter un certain nombre d’inconvénients que vous n’avez pas avec l’autre…

A mon sens, quand il y a un marché d’achat/vente et de locataire/bailleur pour le même type de bien, on peut considérer que celui qui achète sa Résidence Principale cumule le statut de bailleur et de locataire de sa RP.
En dehors des autres facteurs déjà cités, il y a des différences au niveau de la fiscalité (par d’impôts à payer sur le loyer perçu, pas de déduction des intérêts d’emprunt, pas de paiement d’impôts sur les plus-values), et un niveau de risque bien plus faible (le bailleur n’a pas le risque d’avoir un locataire mauvais payeur ou vandale, le locataire n’a pas le risque de devoir partir ou de ne pas pouvoir faire tels travaux, quel que soit l’évolution du montant loyer on sera des deux côtés : payeur et encaisseur, etc.), et du financement (les critères pour accorder un emprunt pour un bien locatif ne sont pas identiques à ceux pour une RP, pour les banques comme pour les différentes aides à l’achat).

Je pense qu’aucune conclusion générale ne peut être tirée, sur quel statut est préférable (locataire ou propriétaire). Il n’y a qu’une multitude de cas particuliers.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#19 13/10/2013 23h16 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   146 

Bonjour GoodbyLenine,

Démonstration

J’ai peut-être mal compris, mais ce que vous appelez votre "démonstration" ne me semble pas démontrer grand chose.

Je n’ai pas été le premier à qualifier mon analyse de "démonstration". J’ai simplement repris ce terme qui a été employé par d’autres. Je pense le terme d’analyse mieux adapté.

Erreur élémentaire

Si vous pensez qu’un bien assurant un rendement brut locatif de 12% (qui serait choisi pour investir) présente les mêmes perspectives d’évolution (de plus-value à terme, de risque de détérioration, etc.)  qu’un bien présentant un rendement brut de 4-5% (qui serait choisi pour se loger soi-même), j’ai bien l’impression que vous faites une erreur de raisonnement élémentaire. Avec le bien au rendement de 12%, vous aurez à n’en pas douter un certain nombre d’inconvénients que vous n’avez pas avec l’autre…

Franchement, vu que nous sommes en haut de cycle immobilier, je n’en suis pas sûr, mais je ne prétends pas être un expert en immobilier. En cas de baisse, je pense que la rentabilité intrinsèque de mon bien atténuera la chute.

De plus, le prix moyen au m2 de la ville dans laquelle j’achète est 1,6 fois supérieur au prix au m2 du bien dont je suis en train de faire l’acquisition. Si les appartements étaient vendus à l’unité, leur prix de vente serait probablement placé autour de ce prix moyen (la qualité du bien immobilier semble dans la moyenne de ceux de la ville dans laquelle j’investis: ni dans la fourchette haute, ni dans la fourchette basse).

En conclusion, la plus-value sur un investissement locatif à 12 % peut être plus élevée que sur un bien dont le rendement brut est de 4-5 %. Je ne dis pas que c’est nécessairement le cas (cela dépend du type de bien, du contexte, etc…).

Marché achat/vente

A mon sens, quand il y a un marché d’achat/vente et de locataire/bailleur pour le même type de bien, on peut considérer que celui qui achète sa Résidence Principale cumule le statut de bailleur et de locataire de sa RP.

Mais je n’ai jamais parlé pour ma part d’un même type de bien pour la RP et l’investissement locatif, pas même d’un même lieu !

Est-ce que les autres paramètres que vous citez influencent significativement les éléments de mon premier message au point d’en modifier la conclusion ?

Conclusions générales

Je pense qu’aucune conclusion générale ne peut être tirée, sur quel statut est préférable (locataire ou propriétaire). Il n’y a qu’une multitude de cas particuliers.

Vous avez le droit de penser ce que vous voulez, bien sûr. Je suis d’accord qu’il est nécessaire d’examiner les situations particulières mais pense pour ma part que ma conclusion demeure vraie, ce qui est également mon droit.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (13/10/2013 23h20)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

Hors ligne

 

#20 01/04/2016 07h38 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Comme je disais dans mon message de présentation , Je demande une petite aide pour m’orienter.

Soit chercher ma RP en sachant que ça fais 2 ans qu’on cherche…

Soit acheter pour faire du locatif,  en sachant qu’on ai sur truc… 2 maisons de 30 et 35 m2, plein centre pour 105000€ non négocié, louable 450€ l’une.

Soit faire notre rêve tout de suite, acheter un corps de ferme en Bretagne et en faire des gîtes. Nous sommes également sur quelque chose à 70000€ avec plusieurs dépendances et plus de 5800m2 de terrain.

Je souhaite bien entendu, que ça me coûte rien et que ça me rapporte forcément !

Je vous laisse me proposer ce que vous en penser.

Pour ma part, je continue à parcourir le forum 😀

Dernière modification par Galinus (01/04/2016 07h38)

Hors ligne

 

#21 01/04/2016 08h30 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   10 

Bonjour et bienvenu,

Tout d’abord pour commencer, une chose : vous utilisez l’auxiliaire "avoir" à la place de "être" ("ai") dans ce post et votre présentation. Je n’ai pas pour habitude de relever les fautes de français, mais celle-ci me dérangait beaucoup. J’espère que vous ne le prendrez pas mal.

Si les chiffres que vous avancez sont bons, le locatif sur les 2 maisons pourrait être intéressant.

Attention cependant à un projet comme celui de Bretagne, il y a des règles à respecter : lieu touristique, monument, parc à thème, mer, lieu religieux reconnu ? Bien étudier la demande avant quoique ce soit.

Concernant l’achat d’une RP avant du locatif, c’est bien la triste réaction des "conseillers commerciaux" bancaires. La plupart ne sont pas investisseur et raisonne de façon écolière, sans prendre en compte les aspects de la vie et les conditions de intrinsèque à l’investissement. Reste à prouver à votre banquier, qu’il a lui aussi plus à gagner en vous prêtant pour du locatif, que pour une RP. Apportez lui un projet béton, avec du cash chaque moi, histoire de le convaincre.

Bon courage pour la suite smile


Mon blog : http://missionlocation.com /// PARRAINAGE BOURSORAMA

Hors ligne

 

#22 01/04/2016 10h13 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   84 

Bonjour,
A savoir : beaucoup de conseiller bancaire sont formatés RP.
Faire du locatif est compliqué, et ils n’ont pas forcément le temps et l’envie de monter un dossier plus compliqué.

Quand à votre projet en Bretagne, c’est votre vie.
Faites votre business plan pour voir si ça tiens la route, et si c’est le cas, foncez!
Le pire que vous risquez est de vous planter.
Mais se planter à 33 ans n’est pas dramatique!

Par contre ne pas faire votre projet, puis être embarqué par la vie (le boulot, les gosses, la voiture, les factures, les impôts, …) et se réveiller à 55/65 ans en se disant, que c’est pas la vie que vous voulez, ça fait mal.
Quand je vois mon père qui disait à 2 ans de la retraite, "j’aurai du rester dans mon secteur d’activité".

Par contre, un point que je soulève.
Vous êtes dans la Somme, vous souhaitez aller en Bretagne.
Où comptez vous investir ?
Si c’est proche de chez vous, après déménagement, ça risque de faire loin pour gérer.
Et inversement si vous investissez en Bretagne dés maintenant.

Hors ligne

 

#23 01/04/2016 10h28 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   342 

Bonjour,

la question "investir dans la RP vs dans le locatif" a été débattue de nombreuses fois. Recherchez et lisez les fils à ce sujet.

Concernant le projet gîtes : c’est bien différent. C’est un projet important, quasiment le projet d’une vie. Ca s’étudie en détail et ça demande énormément de boulot (et de financement) pour se lancer.
Des retex sur les différentes locations saisonnières ici : Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2016 10h39)

Hors ligne

 

#24 01/04/2016 13h26 → Achat d'une résidence principale vs investissement en actions et location (immobilier, investissement, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous et merci de prendre part,

Ostro merci d’avoir repéré la faute 😞, j’avoue que j’écris en voiture…  C’est pas bien, je sais donc j’avoue que je fais moins attention à ce que j’écris. Donc vous inquiétez pas, je le prend pas mal 😀

Gunday, disons que si nous arrivons à partir en Bretagne, nous investirons pas dans la Somme. Pour être honnête, nous avons rien en Bretagne mais tout dans la Somme, notamment ma fille de 9 ans que j’ai tous les 15 jours le week-end.
Après investir dans la Somme et partir ensuite, c’est pas trop ça qui me fait peur, car j’ai du monde ici pour faire mes travaux, faire les visites, gérer le tout. C’est l’inverse en fait qui me fait peur. Acheté la bas, tout en restant ici,  j’ai personne pour suivre les travaux, faire les visites…. C’est à 4h de route !

Plusieurs questions me viennent :

Si dans l’hypothèse qu’on puisse acheter la ferme en Bretagne, est-il possible dans un 1er temps de louer la partie louable, de faire les travaux dans les dépendances aux alentours au fur et à mesure et ensuite faire passer le tout en gîte en sachant qu’à terme nous habiterons également là bas? Je sais que pour la création du gîte ça passe par la Mairie

Je développe un peu. Actuellement il y à une maison déjà habitable de 115m² juste à rafraîchir, une identique mitoyenne où tout est à refaire, une dépendance en face d’environ 50m², la même à 20m et une autre dépendance perpendiculaire d’environ 100m² au sol sur 2 étages. Le tout sur 5800m².

Je reviens également sur mes 2 maisons du centre ville, prix du propriétaire 115000€, il nous les laisse à 105000€ si nous prenons les 2! Pour le coup, ce n’est pas moi qui ai négocié donc ça me chatouille un peu de gratter encore… de l’ordre de 93000€ pour les 2. Je sais qu’il passait par une association pour louer ses maisons. Une assos qui aide les personnes en difficultés pour se loger, qui ont de faibles revenus etc… Pensez-vous que je devrais faire pareil en sachant que les loyers sont plafonnés mais qu’il avait aucune perte de loyer et que les petits travaux courants lorsque les locataires s’en vont, c’est l’association qui les gère ou que je devrais chercher par moi même les locataires aux risquent justement de perdre des loyers et de retrouver une maison sens dessus dessous!

Qu’en pensez-vous?

Dernière modification par Galinus (01/04/2016 23h02)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech