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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/10/2013 11h43 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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bonjour,

j’analyse actuellement l’opportunité d’investir dans un f4 assez large. La rentabilité est très correcte (10-11%). Ma question vu que c’est mon premier investissement locatif et que je pense en faire un ou deux autres par la suite : quel statut fiscal, juridique choisir ? je souhaite minimiser le plus possible mon exposition fiscale.

Mots-clés : f4, investissement

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#2 11/10/2013 13h00 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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Bonjour,
Sans plus de précisions, que ce soit dans votre présentation ou ici, il sera bien difficile de répondre….
Juste une chose:
L’optimisation fiscale ne doit pas être une fin en soi.

Frédéric

Dernière modification par Frederic89 (11/10/2013 13h05)

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#3 11/10/2013 14h05 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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le but n’est pas de la defiscalisation mais la constitution d’un patrimoine. Je me suis mal exprimé, je ne souhaite pas avoir un cash flow positif.
quelques données : le logement fait 90k tout inclus, je pense le louer autour de 800 € par un crédit à 100% sur une douzaine d’années.
dois je créer une SCI, quel statut fiscal ?

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#4 11/10/2013 16h51 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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Commencez par VOUS poser les bonnes questions:
Pourquoi monter une SCI?
Louer meublé ou pas?
Cash-flow positif?

Ensuite, lisez les posts épinglés ici, cherchez par vous-même des infos de base, et vous aurez résolu à 95% votre problème.
Ensuite, sur des questions plus spécifiques ou pointues, je suis persuadé que vous aurez des réponses adaptées.

Frédéric

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#5 11/10/2013 18h30 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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@sentenza : sans infos détaillées sur votre situation (situation familiale, age, situation pro, patrimoine, etc.)  et sur vos objectifs, impossible de vous répondre.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#6 11/10/2013 18h41 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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Alors j’ai 30 ans marié, dans l’informatique. en terme de patrimoine, je n’ai pas grand chose (40k). Je suis juste propriétaire d’un crédit pour ma RP.
Le logement ne sera pas meublé, il sera auto financé en grande partie par les loyers. Je pense que je garderais ce bien tant que je serais en foncier négatif (12 aine d’années).
Je pensais faire une SCI pour augmenter la liquidité des biens et rassembler dans une structure mes projets immobiliers.

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#7 12/10/2013 10h47 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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Si je puis me permettre, j’apprends en ce moment que les vérités d’un jour ne sont pas celles du lendemain.

La position géographique d’un logement conditionne son potentiel locatif à long terme.
Votre bien a une très forte rentabilité, c’est louche.
De là à penser qu’il est situé dans une zone économiquement sinistrée, il y a un pas que je franchis. Il est loué aujourd’hui, mais dans dix ans?

A titre d’information, dans la ville où j’ai acheté mon immeuble, les annonces de petites copropriétés en vente avec des rentabilités à 2 chiffres sont légions. Je ne suis pas expert, mais on peut cependant se poser la question de ce qui motive beaucoup de gens à vendre pas cher des biens avec 12% de rentabilité.
PS: je suis en Lorraine.

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#8 13/10/2013 19h22 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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microrente a écrit :

Votre bien a une très forte rentabilité, c’est louche.
De là à penser qu’il est situé dans une zone économiquement sinistrée, il y a un pas que je franchis…

Vous conseillez de s’intéresser aux biens à faible rentabilité ?
Ce bien comme un autre doit évidemment faire l’objet d’une étude avant tout décision (ou a priori)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 13/10/2013 23h50 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

Modérateur
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sentenza a écrit :

Alors j’ai 30 ans marié, dans l’informatique. en terme de patrimoine, je n’ai pas grand chose (40k). Je suis juste propriétaire d’un crédit pour ma RP.
Le logement ne sera pas meublé, il sera auto financé en grande partie par les loyers. Je pense que je garderais ce bien tant que je serais en foncier négatif (12 aine d’années).
Je pensais faire une SCI pour augmenter la liquidité des biens et rassembler dans une structure mes projets immobiliers.

Je ne comprend pas en quoi une SCI pourrait "augmenter la liquidité des biens".

Quels avantages concrets (par rapport à une détention en direct, avec un compte bancaire dédié au locatif, et une compta dédiée) escomptez-vous tirer en rassemblant vos projets dans une société ?


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#10 14/10/2013 15h53 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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Oui il est situé en bordure d’une zone sensible que je connais bien (pour y avoir habité). Effectivement on peut objecter d’un risque mais au vu des travaux massifs de rénovation du quartier, je pense qu’à 10 ans le risque est prenable surtout que je pense y mettre en locataire un membre de ma famille.

D’un coté, je pense que c’est justement dans une situation de bulle immobilère où les vendeurs commencent à perdre pied et dans des quartiers en transition que je pense qu’il est plus facile de faire une affaire (bonne ou mauvaise).
J’envisageais la SCI pour pouvoir eventuellement vendre ou transmettre des parts plus facilement.
Quel est votre point de vue ?

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#11 14/10/2013 16h22 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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DDtee a écrit :

microrente a écrit :

Votre bien a une très forte rentabilité, c’est louche.
De là à penser qu’il est situé dans une zone économiquement sinistrée, il y a un pas que je franchis…

Vous conseillez de s’intéresser aux biens à faible rentabilité ?
Ce bien comme un autre doit évidemment faire l’objet d’une étude avant tout décision (ou a priori)

Je disais juste que les rentabilités fortes peuvent cacher une évolution négative dans le futur.

Je suis également de l’Est, et on se dirige plutôt vers une baisse de la population dans les prochaines années suivant les prévisions. Le risque est évidemment de ne plus avoir de locataires: dans certaines anciennes zones industrielles (sidérurgie,mines,chaines) de nombreuses habitations ont été construites, et les travailleurs sont partis. Les rénovations de quartier qui réhabilitent des bâtiments à l’abandon conduisent à une offre parfois supérieure à la demande.

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#12 14/10/2013 16h50 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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c’est effectivement un risque dans des villes commes Briey, Sarreguemines, Forbach..
Mais je pense qu’il y a des villes toutes à fait dynamiques comme Metz, Thionville, PAM.. Encore une fois, chaque bien à ses spécificités. L’immobilier thionvillois est actuellement cher, de même que l’ouest messin.

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#13 14/10/2013 17h37 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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C’est exactement l’objet de mon message. smile

Je pensais précisément à ces villes sinistrées économiquement.
Metz est entrain de baisser, mais il y aura toujours de la demande, tout comme Thionville si le Luxembourg continue à embaucher.

Le secteur de Briey me semble nettement moins pérenne, et explique peut être les ventes massives à très bas prix que l’on voit actuellement.

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#14 14/10/2013 17h53 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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Le secteur de Bitche me semble aussi a éviter, l’immobilier y est aussi bradé du au départ d’une bonne partie de la garnison militaire.

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#15 14/10/2013 18h21 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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Des endroits comme Longwy, malgré le peu d’attractivité de la ville en elle-même, sont également attrayants pour investir :
- prix au m2 dans l’ancien relativement faibles (on arrive à descendre aux alentours de 1000 € du m2)
- des loyers assez élevés (du niveau de Thionville quasiment)
- un marché dynamique (ville dortoir pour le Luxembourg)
- une population qui devrait augmenter (selon l’INSEE) - il n’y a qu’a voir le nombre de résidences en construction d’ailleurs.


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#16 14/10/2013 19h07 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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sentenza a écrit :

La rentabilité est très correcte (10-11%)

Ce rendement se trouve sans la prise de risque d’un quartier "bordure de zone sensible", et c’est sans doute préférable à la rénovation du quartier. Par contre, il faut vraiment chercher pour trouver wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#17 15/10/2013 10h38 → Investissement dans un F4 dans l'Est de la France : quel statut choisir ? (f4, investissement)

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effectivement mais en général il y a toujours un loup.
Dans mon cas l’appartement se trouve pile au dessus d’un café et comme c’est un f4 ça rebutera pas mal de familles je pense.
les données :
80k
114m²
50€ de charges
environ 1000 de TF
loyer envisageable : 700-750
appartement dans un bon état : environ 5k de rafraichissement à prévoir

Je ne pense pas que je vais conclure l’affaire, le café m’a refroidit, je pars du principe que je n’acheterais pas un bien où je ne serais pas prêt à y vivre moi même.

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