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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/10/2013 10h00 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Bonjour,

J’ai acheté avec mon mari un appartement de 42m² aux enchères dans le sud de la France, près de Toulon.
enchère 52000€ + 14500€ de frais de justice=69.5k€
Le bien est estimé à 110000€.

Il y a des travaux à effectuer car de gros problèmes d’humidité (estimation 7000€)
J’aurais bien aimé le revendre mais ce qui m’embête c’est que je paierais de la plus value sur les travaux que j’aurais effectué. (apparemment on ne peut déduire les travaux du prix de vente)

L’autre possibilité est donc de le mettre en location, pour cela je ferait un crédit afin de déduire les intérêts d’emprunts et pouvoir racheter ainsi un autre bien.

Je me pose la question de le mettre en meublé l’appartement n’étant pas très grand et très proche de notre habitation (>2kms)
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/5012_numeuble.png
Pour mes simulations j’ai compté 4000€ de meubles, 500€ de location contre 450€ nu.
Mes deux autres locations sont non meublé, je n’ai donc aucune expérience dans le meublé.

Que pensez vous des choix qui s’offrent à moi?

Mots-clés : enchere, lmnp, plus value

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#2 11/10/2013 11h13 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Bonjour Emy,

Si j’ai bien compris, vos travaux pour supprimer les problèmes d’humidité sont considérés comme des travaux d’entretien et de réparation, et c’est pour cela qu’ils ne sont pas déductibles ?

RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition

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#3 11/10/2013 11h27 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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En meublé vous êtes en cashflow positif.
En plus c’est une petite surface. C’est l’occasion de se faire la main.

Le seul point a surveiller par rapport a une revente,  étant votre taux d’endettement pour nepaz oberer votre capacité a mener d’autres projet. Rallonger la durée du crédit.

ps. Quelque soit le scénario il faut régler définitivement le ph d’humidité.

Bonne chance.

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#4 11/10/2013 11h28 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Oui c’est bien cela, ils n’apportent pas à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’un ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain…)

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#5 11/10/2013 11h37 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Boubouka a écrit :

En meublé vous êtes en cashflow positif.
En plus c’est une petite surface. C’est l’occasion de se faire la main.

Le seul point a surveiller par rapport a une revente,  étant votre taux d’endettement pour nepaz oberer votre capacité a mener d’autres projet. Rallonger la durée du crédit.

ps. Quelque soit le scénario il faut régler définitivement le ph d’humidité.

Bonne chance.

Oui nous sommes actuellement  à 19% de taux d’endettement en prenant 70% des revenus locatif.
mes calculs se basaient sur une durée de 12 ans.

Pour le problème d’humidité deux entreprises me proposent une technique par injection, il y a 60 mètres linéaire pour +7000€

Merci smile

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#6 14/10/2013 13h31 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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remise en cause de mon choix:

Après visite auprès de 2 banques le taux proposé est bien moins intéressant que celui proposé à titre indicatif par le super site www.rendementlocatif.com (pret 52k€ 144 mois =>4.10% TEG, coût du crédit 13550€)

de sorte mon cash flow n’est plus du tout positif.

D’autre part je n’ai pas trouvé d’information pour savoir si je pouvait amortir les "frais de justice" (émoluments, frais avocat, frais de publication…) comme des frais de notaire. Mes frais de justice se montent à 14500€ tout de même!

Je cherche un logiciel ou une feuille excel pour m’aider à faire mes amortissements en LMNP avec TVA, n’étant pas très douée a manier excel!

Pour l’instant je cherche encore des informations sur le LMNP, mais je trouve cela beaucoup plus complexe que la location nue, je me demande vraiment si cela vaut le coup en considérant la carence locative plus importante.

Emy

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#7 14/10/2013 14h03 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Apparemment, les frais de justice sont ajoutés au prix d’achat dans le calcul de la plus-value.

calcul plus value sur bien acheté tgi : Frais de vente, émoluments et honoraires de l’avocat

Je ne parviens pas à trouver de texte officiel pour confirmer.

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#8 14/10/2013 15h51 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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vos frais d’enchères font partie des frais de transaction. vous avez deux possibilités :
- les considerer comme charges la première année
- les amortir sur la durée du prêt (+1 ou 2 ans). Option à discuter avec votre comptable.

Je suis supris du taux que vous avez obtenu. Il me semble vraiment élevé. Pourriez vous le détailler (hors assurance, taux d’assurance). D’autant plus que votre taux d’endettement est raisonnable. Aller voir d’autres banques.

J’ai un excel LMNP dont le lien est disponible la discussion suivante LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée (9/10)

si vous n’êtes pas familier avec excel, le fichier risque de vous rebuter. mais cela vaut le coup de s’y plonger un peu. En tout cas, la discussion mentionnée vous permet de bien comprendre les grands mécanismes.

En location nu, votre cash flow va prendre un coup, croyez moi.

Dernière modification par Boubouka (14/10/2013 15h55)

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#9 14/10/2013 20h55 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Merci pour vos précisions Minerve et Boubouka

Je vais décortiquer le fichier excel qui m’a l’air très instructif!

Pour mes demandes de prêt j’ai fait 2 banques pour l’instant
montant du prêt 52000€ durée 144 mois

Banque Postale :
Frais de garantie 922€ taux intérêt 3.4% TEG 4.10% assurance 5.63€ frais de dossier 416€ coût du crédit 13550€

BNP:
frais de garantie : 1022€ taux d’intérêt 3% TEG 3.91% assurance :10.4€ frais de dossier 520€ coût du crédit 13025€

Merci pour vos conseils

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#10 14/10/2013 21h24 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Avec 10€ Vous êtes a 0.02% en terme d’assurance.

Que cela varie du simple au double semble curieux. Vérifier si vous êtes au même niveau de garantie entre les 2 banques.

12 ans pour un investissement locatif c’est court (du moins c’est un avis). Il n’est pas utile de se serrer la ceinture pour un investissement locatif. Le cashflow est une respiration …. et il n’est pas évident de faire une course de fond en apnée.

Voila les quelques suggestions :
-rallonger la durée du prêt
- revoir d’autres banques voire un courtier. Meilleurtaux indique 2,6% pour 15 ans pour les meilleurs dossiers
- comprendre les garanties de l’assurance.

Vous n’êtes pas loin du bon montage, encore un petit effort.

Bon courage et bonne chance !

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#11 12/03/2014 21h46 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Bonsoir
Depuis quelques mois je regarde les biens aux enchères, j’y décèle de bonnes opportunités.
J ai en vue un voire plusieurs appartements
Mise à prix 20k valeur du marche 80/100
Copropriété sécurise mais pas super bien fréquentée sans être pour autant la zone..
Les loyers pratiqués sont autour de 550€ mensuel
Ils sont tous loues
J aimerai savoir ce que je dois demander et à qui pour pouvoir
- soit acheter et revendre si possible sans locataire
- louer en sécurisant les loyers

Il y a certainement pleins d aspects de la vente auxquels je ne pense pas alors si vous avez des conseils..merci!( comment savoir si les gens règlent actuellement leurs loyers?les charges? Etc)

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#12 12/03/2014 23h38 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Bonjour,

La première chose est de vous documenter sur les ventes aux enchères. Mettez "enchères" dans l’outil de recherche en haut à droite de cette page, et vous aurez déjà pas mal de ressources.

Je n’ai pas l’impression que ce soit fait pour quelqu’un avec votre profil (mieux vaut déjà disposer du cash AVANT la vente).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#13 13/03/2014 00h00 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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J ai le cash pour au moins un appartement

Je connais déjà les encheres pour des biens simples mais je n ai pas trouve grand chose ici pour les biens déjà loués
Le bail est il refait? Continue t il jusqu au terme initial?
Comment s assurer que les loyers sont actuellement payés?
Comment cela se passe t il pour les provisions de charges?
Et surtout trouvez vous cela facile de faire libérer un bien?
J ai lu qu on pouvait prévenir 6 mois a l avance le locataire que je souhaite l habiter à titre de résidence principale ( mais après qui va le vérifier si je le vends..)

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#14 13/03/2014 02h17 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

Modérateur
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Non, en France, il n’est pas "facile" de faire libérer un bien, surtout si le locataire ne veut pas et se défend correctement (la procédure pour expulser le locataire dure 18 mois au moins, et coute des €).

Le fait qu’un bien change de propriétaire n’affecte pas le bail qui continue.

Le propriétaire paie les charges dès/pendant qu’il est propriétaire.

Prévenir 6 mois à l’avance le locataire, par exemple pour habiter le bien, c’est seulement possible pour récupérer le bien à l’expiration du bail. Vous pouvez aussi casser le bail sous certaines conditions en cas de non respect par le locataire de ses obligations. Mais si le locataire résiste et n’est pas solvable… souci. Lire http://vosdroits.service-public.fr/part … 929.xhtml, voire www.google.com/search?q=congé+bail

Un bien mis à prix à 20k avec vraiment une valeur de marché de 80/100 a toutes les chances de partir …. vers 80/100 (frais inclus), même s’il peut parfois y avoir des affaires à faire.


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#15 13/03/2014 07h33 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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@Bre
Un congé pour reprise par vous ou un membre de votre famille ( enfants , parents ) mais cette "astuce" reste à utiliser avec modération car si vous tombez sur un locataire pointilleux , il peux vous retomber dessus plusieurs mois après en voyant le bien reloué à une autre personne que celle mentionné dans l’acte pour reprise du bien pour y habiter.

Sinon résiliation en fin de bail pour motifs sérieux et dans ce cas accrochez vous pour trouver un motif qui tienne la route, le défaut d’assurance ne suffit pas malgré les beaux textes dans les baux.

Reste le non paiement du loyer qui lui rentre dans une procédure d’expulsion longue et couteuse mais ce n’est pas le but d’un achat locatif.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#16 13/03/2014 12h26 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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GoodbyLenine a écrit :

Un bien mis à prix à 20k avec vraiment une valeur de marché de 80/100 a toutes les chances de partir …. vers 80/100 (frais inclus), même s’il peut parfois y avoir des affaires à faire.

Comme je le disais cela fait quelques mois que je regarde comment ca se passe par chez moi
j’avais enchéri sur une maison de village achetée 60 000 il y a 6ans par la sci, cotée environ 70 000 valeur locative environ 600€/mois elle est partie à 20 000 et encore elle serait partie à moins car nous n’etions que 2 à encherir..je n’avais pas plus de cash à ce moment là malheureusement, l acheteur vient de la remettre en vente telle quelle 80k
l’histoire se repete pour plusieurs biens
je pense que les biens que j’ai en vu vont partir vers 20/25, j’ai l’argent mais j’ai un peu peur de le bloquer de longues années sans récupérer de l’argent
le syndic ne me donne pas de nouvelles et l’avocat en charge de la vente non plus alors difficile de savoir si aujourd’hui les loyers sont honores ou pas etc

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#17 13/03/2014 12h39 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Ce type d’opération achat revente est une activité de marchand de biens.

L’autre personne qui a fait cette opération en tant que particulier n’a pas encore revendu le bien.
Il devra payer 33 % de plus value soit 20 K€ et intégrer dans son IRPP 40 K€.

Il aura dû aussi payer les frais de mutations initiaux pour devenir propriétaire soit entre 8 et 10 % de la somme d’achat + les frais inhérents à un achat aux enchères.
 
C’est sûr que c’est de l’argent vite gagné mais encore faut il réaliser la vente ensuite.

Renouveler ce type d’opération avec une intention spéculative conduit immanquablement le fisc à vous retoquer comme marchand de biens , les gains précédent seront alors largement perdus dans ce cas.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#18 13/03/2014 17h50 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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malgré le fait que l’on paie les impots sur la plus value, sur le revenu etc on peut encore se faire taper sur les doigts ?

J’ai lu un peu votre profil et etes visiblement habitué à des achats locatifs, que me conseillez-vous dans ce cas ?(bien avec déjà un occupant, zone à moitié sensible, appartements a raffraichir mais gain plus que sympathique tant à la revente qu’à la location)

je n’ai pas encore de residence principale mais je compte en acquérir une d’ici 1an (mais je rappelle que j’ai l argent actuellement pour l’appartement à acheter)

merci

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#19 13/03/2014 19h34 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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L’achat via des enchères est une bonne opération mais ce sont souvent des biens qui se trouvent dans des zones sensibles et dont les propriétaires n’arrivent plus à assumer les charges.
Ce point n’est pas engageant à mon sens.
Une copropriété qui part en dérive génère beaucoup de mise aux enchères car vous payez pour les autres et à partir d’un moment vous ne pouvez plus payer non plus.

Vous allez bientôt retravailler , c’est une bonne chose à notre époque.
Vous n’avez pas de résidence principale , vous pouvez envisager d’acheter un bien par trop cher avec des travaux à faire ( suivant vos connaissances ) pour vous logez et ensuite vous le revendez au titre d’une RP donc pas de plus value , juste la CSG à 15,5 %.
Le fait d’acheter une RP et de la revendre ne pose pas de problème si vous le faites tout les 3 ans environ.
Vous gagnerez à l’achat en trouvant un bien à refaire , je ne sais pas où vous habitez , à vosu de voir et de prospecter.

Ce bien pourra éventuellement être mis en location si il s’agit d’une studio mais au bout de 3 ans d’occupation vous perdrez le plus gros de déductions d’achat frais notaire et intérêts initiaux des premières années.

Vous pouvez aussi mettre en place un achat  de petite taille pour vous à revendre et en même faire un achat locatif que vous occuperez dans 3 ans pour le revendre ensuite en RP.

C’est la meilleure possibilité si vous êtes jeune et sans attache.

Une fois ce capital constitué , il vous sera possible de faire un achat plus important avec un capital en apport.

Une chose à apprendre , c’est la rénovation , vous allez faire de grosses économies , passez par le roi malin ou casto , il y a des stages , regardez sur internet , pratiquez et vous verrez c’est simple.

Philippe


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#20 13/03/2014 20h22 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Au niveau de ma RP je table sur la renovation c’est prévu c’est juste que j’ai pas mal attendu avant de la prendre alors ca sera un truc pas dégueulasse que je garderai surement 5/10 ans je pense acheté vers les 80/100 et qui sera revendu 200 ou un peu moins

aujourd’hui je vois les enchères comme une possibilité de placement sans crédit et c’est ca qui m’attrait, alors ce cas là oui il s’agit d’une zone un peu sensible (les propriétaires en liquidation ne sont pas les habitants) mais les fois précédentes pas du tout (surtout que c’était des maisons donc pas de soucis de charge etc)

en gros vous me déconseillez un achat de ce type pour le moment? Pour me concentrer uniquement sur ma RP ou pour éventuellement une autre vente aux enchères ?

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#21 14/03/2014 08h02 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Je vous ai indiqué un avis général , des suggestions après le reste est votre jugement.

Je n’ai rien déconseillé , j’invite à la prudence sur les emplacements et raisons des ventes aux enchères dans certaine copropriété car la bonne affaire peux aussi se transformer en boulet invendable ensuite avec multitudes de charges.

Un achat aux enchères peux aussi passer par un crédit sous réserve que vous ayez l’argent disponible , il est toujours possible d’emprunter une part à la banque même si les délais de vente sont plus serrés , cela s’anticipe en allant voir le banquier.

On ne sais jamais combien de temps on conserve sa RP lorsque l’on est jeune , mobile , sans attache etc …

Philippe


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#22 14/03/2014 10h59 → Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ? (enchere, lmnp, plus value)

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Bon je pense m’abstenir et continuer de gueter les prochains biens aux enchères libres et sans copropriétés je pourrais ainsi me concentrer uniquement sur les travaux. Ca commence déjà mal avec le syndic qui ne veut répondre à aucune de mes questions, qui devait m’envoyer le pv d’assemblée et qui ne l’a pas fait etc..

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