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#1 08/10/2013 15h00 → Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ? (helvet, immo)

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bonjour,

C’est la 1ère fois que j’ouvre une discussion (j’ai eu un peu de mal à trouver comment faire… je sais, je suis impressionnante)

Lors de ma présentation, je vous avais dit que mon "excellent CGPI" nous avait fortement exposé à l’immobilier et nous avait fait acquérir un logement locatif en régime scellier en 2009. A cette occasion, il nous avait trouvé un programme dont je me rends compte aujourd’hui qu’il a été largement surpayé mais il nous avait également trouvé "le meilleur prêt existant sur le marché". L’emprunt s’élevait à 166 358 € sur 25 ans mais le bien n’a pas vocation à être gardé par définition.

En matière de prêt nous ne prenons aucun risque: pour nous c’est obligatoirement un taux fixe donc constant. c’est d’ailleurs le seul type de prêt que nous comprenons.

Nous avions été très surpris à l’époque car le crédit était en francs suisse. Pourquoi??? Il nous avait alors très bien argumenté les choses, et nous avait rassuré en nous disant que comme cela nous étions à l’abri des fluctuations….. et que de toute façon au bout de 3 ans, nous pouvions opter pour un passage en euros. Nous étions donc convaincus et il était certain qu’au bout des 3 ans, on ne se posait même pas de question, on prenait l’option € .

S’agissant des modalités de remboursement, nous devions rembourser 559,01€ pendant 2 ans(différé partiel) puis 994,89€ ensuite.

Alors, je précise: le prêt était en franc suisse mais le remboursement s’effectuait en euros…

Pour les gros bêtas que nous sommes, comme les mensualités étaient constantes, il s’agissait d’un taux fixe conforme à nos souhaits.

Tout s’est bien passé jusque là….Sauf que je n’avais pas oublié cette période de 3 ans. J’ai donc appelé cette banque ( en novembre 2012) pour demander notre passage en €.  J’ai reçu un accueil magnifique où l’on m’ a informé qu’il était trop tard, que l’on m’avait envoyé un courrier auquel je n’ai pas répondu donc le prêt continue en francs suisses (alors que nous ne comprenons rien dans les relevés). J’ai donc demandé et reçu la copie de ce courrier, envoyé en lettre simple, courrier qui ne comprenait aucun conseil, aucune simulation….

J’ai donc fait quelques recherches sur internet et surprise ce type de prêt a été interdit en 2010 car qualifié de prêt toxique. Un collectif de victimes s’est d’ailleurs crée à ce propos.

J’ai donc bien évidemment contacté le service conso de cette banque en LR/AR pour qu’elle revoie sa position. Réponse : vous pouvez si vous le souhaitez faire racheter votre prêt et on vous enlève les pénalités. QUELLE GRANDE BONTE… Il m’a été expliqué que les devises fluctuaient…. donc que ce n’était pas leur faute.

Je ne savais pas que des pénalités de remboursement étaient dus pour un prêt locatif (mais bon, je n’avais qu’à faire plus attention) et ensuite je reçois la situation de mon compte. Aujourd’hui, le capital restant dû est de 203 731,41 € .

J’ai donc pris la décision d’assigner cette banque et transféré mon entier dossier à mon avocat.

D’autres personnes sont t’elles dans le même cas? Si oui qu’avez vous fait, avez vous obtenu une décision du TGI?

Merci de vos retours

Mots-clés : helvet, immo

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#2 08/10/2013 15h13 → Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ? (helvet, immo)

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Vous devriez rejoindre le "collectif de victimes" que vous avez identifié… (et à l’avenir ne plus rien signer sans l’avoir lu et en avoir bien compris les implications).


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#3 08/10/2013 16h15 → Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ? (helvet, immo)

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Bonjour GBL,

J’ai tendu le bâton pour me faire battre  tongue … Je m’attendais bien évidement à cette réponse (ne rien signer quand on a rien compris et ça je l’ai appris sur ce site, ne pas faire confiance aveuglément), je me demandais juste de qui ça viendrait… lol

Comme je l’ai déjà dit sur d’autres post, si j’avais connu ce site et le livre de IH avant, il est clair que j’aurais réagi autrement, notamment en vous demandant des conseils. Mais avec les Si…

Je me suis rendue compte de certaines de mes erreurs lors des réponses et précieux conseils des intervenants  de ce forum (dont vous) à l’occasion de ma présentation. D’ailleurs, j’ai pu appliquer certains de vos conseils.

S’agissant du collectif des victimes, l’argumentation de leur avocat me laisse pensive, pour moi il manque quelque chose. Par ailleurs, ses honoraires sont exorbitants et il n’est pas d’une grande disponibilité.

Dans mon métier je travaille avec bon nombre d’avocats et j’en cherchais un spécialisé en droit monétaire et financier. J’ai d’abord fait mes recherches par moi même en consultant le code monétaire, civil, consommation, J’ai soumis cette argumentation à l’avocat en question qui s’occupe d’une vingtaine de cas comme le mien avant  de chercher une solution amiable  vis à vis de la BNP.

Je précise que je suis juriste généraliste de formation et que j’ai commencé à bosser en cabinet d’avocat. Donc je ne viens pas chercher des solutions mais en proposer si certains sont dans le même cas.

Donc Il ne faut pas se méprendre, je ne viens pas ici "pleurer" parce que j’ai fait n’importe quoi. J’ai simplement été étonnée que ce sujet n’ait jamais été abordé alors qu’il y a des milliers de victimes et que certains ne savent pas quoi faire ou n’osent rien faire face à un mastodonte comme la BNP.

Par ailleurs, je précise qu’avant de connaître ce forum, je distinguais à peine une action d’une obligation. C’est pourquoi à l’époque je me suis entourée d’un "professionnel " (du moins c’est ce que je croyais) qui avait pignon sur rue depuis des années donc j’ai eu confiance.

Je me suis trompée mais croyez moi on ne m’y reprendra plus, du moins pas comme ça. Et avant de prendre de nouvelles décisions, je viendrais vous en parler

Cordialement,

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#4 08/10/2013 16h28 → Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ? (helvet, immo)

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Bonjour,

sur la forme la banque ne peut pas prouver qu’un courrier simple a été envoyé et bien reçu par vous, c’est pour cela que l’offre de prêt et les documents obligatoires pour un prêt sont toujours envoyés en recommandé.

S’agissant du fond du sujet, vous avez signé une copie du contrat, vous avez sans doute mis "lu et approuvé" et vous aviez un droit de rétractation pour le projet que vous n’aviez pas utilisé.

Ce genre de prêt n’est pas toxique, c’est juste un pret structuré donc si c’est reconnu comme tel, la banque aurait dû tester vos connaissances en matière financière ( directive MIFID ).

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#5 08/10/2013 16h46 → Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ? (helvet, immo)

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Pouvez-vous donner plus de détail sur les arguments juridiques que vous comptez faire valoir, ou les procédures que vous comptez entamer (et que l’avocat du collectif de victimes ne ferait pas), ou décrire le genre de solution amiable que vous espérez obtenir avec la banque ?

Ceci donnerait une idée concrète sur le fond, sur d’éventuelles solutions, à des lecteurs qui pourraient être intéressés. Et ceci pourrait aussi améliorer un peu les connaissances juridiques d’autres lecteurs, pas directement impliqués dans de tels prêts en CHF.

En dehors de la banque, n’avez-vous pas aussi la possibilité de vous retourner contre le CGPI (sans doute moins bardé d’avocats que la BNP, et disposant néanmoins d’une assurance resp. pro) qui vous a conseillé cette opération, apparemment peu adaptée à votre profil, et sans vous mettre en garde contre certains risques.


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#6 08/10/2013 17h00 → Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ? (helvet, immo)

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Bonjour Meni,

Vous semblez déjà avoir fait des recherches pour votre dossier, préoccupant, je mets quand même un lien (de plus peut être):

http://avocats.fr/space/sophie.ramond/c … BFDC83DAA6

Comme dit avant, c’est clairement, notamment, sur le devoir de conseil que la banque et le CGPI peuvent être attqués. Estez en justice aussi contre votre CGPI.
En tout cas la BNP semble accepter des accords amiables mais bien sur pas satisfaisant en ne prenant à sa charge qu’une partie de l’augmentation du CRD.

Un autre argumentaire semble être aussi la communication d’un TEG erroné dans le contrat initial - du fait du méchanisme structuré - complexe (à voir sur internet les arguments développés sur le sujet), pouvant conduire à la révision totale et rétrocative du taux du prêt au taux légal (bien inférieur). Cela peut donner un autre angle.

De même il semble y avoir des discussions sur l’impossibilté de saisie du bien par le banquier du fait de ce prêt en devise (à creuser du point de vue juridique et notarial).

En tout cas bon courage, bien sur il faut bien lire et comprendre, mais dès fois cela peut être vraiment opaque…

Dernière modification par BearBullCarpeDiem (08/10/2013 17h02)


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#7 08/10/2013 17h08 → Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ? (helvet, immo)

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Merci pour votre réponse,

Dans le projet d’assignation que j’ai rédigé et adressé à mon avocat (ça lui fait moins de boulot, donc moins d’honoraires) je joue effectivement sur la charge de la preuve car l’offre de prêt nous a été remis directement par le CGPI et leur soi disant courrier nous précisant que nous pouvions passer à un prêt en euros était également une lettre simple.

Je suis allée sur le site de l’AFUB, UFC QuE CHOISIR, Légifrance… et dans tous ces articles, ils emploient le terme de prêt toxique car visiblement le prêt en francs suisses est réservé aux résidents suisses où ceux qui sont payés dans cette monnaie.

Le code monétaire dès lors assimile cela à une indexation déguisée. De plus, toujours selon mes recherches, lors de la signature de mon prêt l’euro était déja en train de s’effondrer par rapport à la monnaie de mon prêt et d’ailleurs quelques mois après, ce type de prêt a purement et simplement été interdit.

Je n’ai découvert cela qu’en 2012.

Je précise que je n’ai rencontré personne de cette banque donc personne n’a testé mes connaissances. Donc même si ce prêt est structuré, compte tenu de notre profil, on n’aurait  jamais dû nous proposer cela.

Par ailleurs, dans mon projet d’assignation, je me fonde également (preuve à l’appui) que je pratique une gestion saine, en "bonne mère de famille". prêt RP ou travaux à taux fixe. Assurance emprunteur pour RP 100 % sur chaque tête (ça revient cher mais prudence est mère de sûreté). Donc si j’avais compris la dangerosité de ce prêt….. Enfin

Epargne de précaution sur livret A pour nous 3. + 2 LDD

2 PEA : 300 € sur l’un (qui va atteindre ses 8 ans donc je vais pouvoir me faire la main dessus) et l’autre 10 € dessus pour prendre date comme me l’avait conseille GBL à l’époque. Ca c’est juste pour info, je ne vais pas aller dire que nous sommes "exposés" à la bourse.

Petite anecdote: tous les intermédiaires à qui nous avons eu à faire ont mis la clé sous la porte… La
crise a bon dos MAIS BIZARREMENT ils se sont reconvertis comme "CONSULTANT ou autres termes très vagues.

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#8 08/10/2013 18h24 → Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ? (helvet, immo)

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Je rejoins ce qui a été dit par BearBullCarpeDiem. Il est tout à fait envisageable d’engager la responsabilité civile à la fois de la banque et de votre conseiller.
L’argumentaire juridique habituellement développé est celui de la faillite au devoir de conseil de l’établissement de crédit. Il est tout à fait possible de le démontrer, notamment via le biais des documents échangés lors de la souscription du prêt (la mention "prêt variable indexée sans risque", que j’ai déjà rencontrée, est habituellement mal reçue par les magistrats / aussi la mention d’un taux "capé" quelque part dans le titre, alors que la documentation ne fait pas état d’un tel "capage").
Ne pas oublier, avant d’assigner, de passer par la case mise en demeure. Elle n’est pas stricto sensu nécessaire, mais elle permet de donner une meilleure première impression aux magistrats (il sera plus facilement enclin à vous comprendre si vous démontrez (i) la faillite de la banque à ses obligations de conseil, (ii) votre volonté de négocier et (iii) le refus de la banque de rechercher une solution raisonnable).

Ensuite, la difficulté avec ce genre de dossier est la réception faite par la juridiction. En effet, qu’auriez-vous dit si le Franc Suisse s’était écroulé ?

[Enfin, mais là je vais prêcher pour ma paroisse. Vous dîtes avoir préparé l’assignation ? Grâce à un modèle trouvé sur Internet ? Vous vous présentez comme juriste et toutefois ne comprenez pas la documentation d’un contrat de prêt (ou ne prenez pas le temps de la lire, ce qui, pour une somme aussi conséquente, est presque plus grave). La chose juridique, aussi bien que la chose comptable, ne sont pas des dépenses sur lesquelles je conseillerais l’économie. Je n’ai jamais compris pourquoi les français sont d’accords pour payer 1 000€ un écran plat, ou 5 000€ une cuisine, et rechignent toujours à payer leur avocat "nanti".]

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#9 18/10/2013 10h15 → Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ? (helvet, immo)

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GoodbyLenine a écrit :

Pouvez-vous donner plus de détail sur les arguments juridiques que vous comptez faire valoir, ou les procédures que vous comptez entamer (et que l’avocat du collectif de victimes ne ferait pas), ou décrire le genre de solution amiable que vous espérez obtenir avec la banque ?

Ceci donnerait une idée concrète sur le fond, sur d’éventuelles solutions, à des lecteurs qui pourraient être intéressés. Et ceci pourrait aussi améliorer un peu les connaissances juridiques d’autres lecteurs, pas directement impliqués dans de tels prêts en CHF.

En dehors de la banque, n’avez-vous pas aussi la possibilité de vous retourner contre le CGPI (sans doute moins bardé d’avocats que la BNP, et disposant néanmoins d’une assurance resp. pro) qui vous a conseillé cette opération, apparemment peu adaptée à votre profil, et sans vous mettre en garde contre certains risques.

Bonjour GBL, désolée pour le retard apporté à cette affaire. J’ai quelques soucis de santé et je dois parfois me rendre à l’hopital pour quelques jours/semaines/mois… c’est la vie et comme je suis en vie la vie est belle

Pour ma part, je me suis fondée sur  l’article L 112-2 du Code Monétaire et Financier que de la Jurisprudence de la Cour de Cassation qui analyse une telle clause en devise comme constituant "une indexation déguisée", ainsi qu’il est démontré sur le site de l’AFUB.

Cette démarche s’appuie également sur le fondement de l’article L 121-1 du code de la
consommation qui vise les pratiques déloyales et trompeuses

Je me suis également appuyée sur  – L’obligation générale d’information

Le principe de cette obligation est  visé par l’article L.111-1 du Code de la consommation. Mais là, je n’y insiste pas beaucoup car ayant des connaissances juridiques , la banque peut rétorquer que si je ne comprenais pas, j’avais également l’obligation de me renseigner donc….

Enfin,  Je soulève également la nullité de la même clause sur le fondement de l’article L 112-2 du Code de la Consommation. Et ça c’est un point qui n’était pas abordé par les avocats Parisiens. Est ’il indispensable, je ne le sais pas.

A la base, je souhaitais simplement revenir à un prêt en euros et fixe car en la matière, je n’aime pas les surprises. Si la banque avait acceptée, je crois que je me serais pas intéressée de trop près à ce scandale dont j’ignorais l’existence.

Après, moi je demande à titre principal la nullité de cette clause et donc du contrat, et à titre subsidiaire de revenir à un taux fixe en € sur la base du montant initialement emprunté, déduction faite des intérêts concernant les 3 ans que nous avons déjà payé.

Le CGPI a qui j’avais accordé ma confiance ayant mis les clés sous la porte, j’assigne sa compagnie d’assurance.

Je vous tiendrais informée dès que possible de la suite des évènements.

BearBullCarpeDiem a lissé un lien, il est super bien fait et une décision vient d’être rendue (enfin cette année) par la Cour de Cassation qui donne de l’espoir même si je n’ai pas encore eu le temps d’aller chercher cette décision.

Une information judiciaire vient également d’être ouverte pour pratique trompeuse et déloyale à l’encontre de cette banque.

Enfin et tout autre chose: Comme je l’ai dit, je suis en arrêt de travail depuis un certain temps maintenant et il y a une chose à laquelle les gens pensent rarement: l’assurance emprunteur (qui couvre notamment le décès, l’invalidité mais qui peut également couvrir l’ITT çàd le fait d’être en arrêt pendant longtemps).

Après de longs, très longs échanges avec cette assureur (qui ne cesse de vous demander des papiers), ils viennent de m’indemniser et tant que je serais en arrêt de travail, ce sont eux qui vont payer mes 1300€ de remboursement, car mon époux et moi sommes assurés à 100%.

Si cela peut aider certaines personnes… parce que bon sang ça fait du bien… j’ai même plus de place pour remplir les livrets (là je blague).

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#10 18/10/2013 11h17 → Prêt immobilier en Franc Suisse pour du Scellier en 2009 : quel recours ? (helvet, immo)

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qdedroit a écrit :

Je rejoins ce qui a été dit par BearBullCarpeDiem. Il est tout à fait envisageable d’engager la responsabilité civile à la fois de la banque et de votre conseiller.
L’argumentaire juridique habituellement développé est celui de la faillite au devoir de conseil de l’établissement de crédit. Il est tout à fait possible de le démontrer, notamment via le biais des documents échangés lors de la souscription du prêt (la mention "prêt variable indexée sans risque", que j’ai déjà rencontrée, est habituellement mal reçue par les magistrats / aussi la mention d’un taux "capé" quelque part dans le titre, alors que la documentation ne fait pas état d’un tel "capage").
Ne pas oublier, avant d’assigner, de passer par la case mise en demeure. Elle n’est pas stricto sensu nécessaire, mais elle permet de donner une meilleure première impression aux magistrats (il sera plus facilement enclin à vous comprendre si vous démontrez (i) la faillite de la banque à ses obligations de conseil, (ii) votre volonté de négocier et (iii) le refus de la banque de rechercher une solution raisonnable).

Bonjour,

Je vous remercie de vos conseils. C’est clair que je n’ai pas bien lu le contrat: j’ai fait confiance voyant que mes mesnsualités étaient fixes, je ne me suis pas posée trop de questions…

Au sujet du taux il était de 3,90 l’an pendant les 3 1eres années… Jusque là pas de problème d’autant qu’à l’issue de ce délai, je savais que j’allais opter pour un taux fixe en €. Ca c’est écrit en gras.

Ensuite il est précisé qu’à l’issue des 3 ans le taux d’intérêt du crédit (si je ne change pas d’option) sera calculé sur la base du taux SWAP francs suisses. A ce moment là le nouveau taux sera égale à la somme des 2 composantes, l’une fixe égale à 2,5, l’autre égale à la moyenne mensuelle du taux SWAP. A l’époque j’ai demandé ce qu’était le SWAP, on m’a répondu que c’est un truc qui ne bouge jamais…. Encore aujourd’hui je ne comprends pas bien le SWAP même si je vous lis et que vous utilisez ce terme

Et une chose importante, la banque devait (c’est dans le contrat) m’adresser un courrier me précisant que je pouvais repasser à un taux fixe en €. Dans la mesure où il s’agissait d’un courrier simple, à eux de prouver que je l’ai reçu.

J’ai bien évidemment envoyé un recommandé à cette banque et les ai mis en demeure de me faire une proposition correcte, conforme aux taux pratiqués en ce moment et en €.


Ensuite, la difficulté avec ce genre de dossier est la réception faite par la juridiction. En effet, qu’auriez-vous dit si le Franc Suisse s’était écroulé ?

Dans la mesure où mes mensualités ne varient pas, m’en serais je aperçue? Et quand bien même compte tenu de la durée d’engagement, nous y aurions sérieusement réfléchie et je vous aurais demandé de l’aide.

[Enfin, mais là je vais prêcher pour ma paroisse. Vous dîtes avoir préparé l’assignation ? Grâce à un modèle trouvé sur Internet ? Vous vous présentez comme juriste et toutefois ne comprenez pas la documentation d’un contrat de prêt (ou ne prenez pas le temps de la lire, ce qui, pour une somme aussi conséquente, est presque plus grave). La chose juridique, aussi bien que la chose comptable, ne sont pas des dépenses sur lesquelles je conseillerais l’économie. Je n’ai jamais compris pourquoi les français sont d’accords pour payer 1 000€ un écran plat, ou 5 000€ une cuisine, et rechignent toujours à payer leur avocat "nanti".]

Non, cher Monsieur, je n’ai pas eu besoin de modèle pompé sur Internet. J’ai eu le Bac et entamé mon droit il y a une vingtaine d’années et j’ai décroché un DESS de droit des contentieux soit un master 2 à votre époque. J’ai également travaillé chez un grand pénaliste Lillois Me Eric Dupont-M…ti pour ne pas le nommer. J’ai appris plus de choses chez lui en plusieurs mois que durant les 1eres années de droit. C’est lui ainsi que son associé qui m’ont poussé à continuer. Et petite parenthèse, cet avocat est un monstre de travail, et sorti de sa spécialité, qu’il maîtrise à la perfection, il n’était même pas question d’aller lui parler de droit de la famille ou autres….

Et pourtant, il est Avocat…

Je me suis inscrite 2 fois au concours, j’ai été admise à concourir cependant je ne m’y suis jamais rendue. Cela s’appelle sans doute la peur qu’éprouvent les "petites gens" comme moi qui ne croient pas en eux. D’ailleurs, j’avais pris durant mes études des options comme "droit fiscal, compta… auxquels je n’ai jamais rien compris. Je les ai pris dans le but d’en être dispensé à l’oral (je ne sais pas si cela se fait encore).

J’ai lu votre profil, contrairement à vous, j’ai dû bosser dès l’âge de 16 ans pour me payer des bouquins et à 18 ans, je prenais un studio avec une copine. Grâce à une bourse d’études + des petits boulots comme la plonge, je m’en suis sortie. Alors, SVP que de droit ne dites pas que je me prétends être ce que je ne suis pas.

Je ne comprends sans doute rien aux finances, c’est d’ailleurs pour cela que je suis sur ce site, pour apprendre, comprendre et pouvoir appliquer sans trop faire de bêtises. Je travaille à ce jour dans les assurances et je peux vous certifier que mes lettres de mission aux avocats leur servent de base pour leurs conclusions.  Dans mon domaine, je m’en sors plutôt pas mal.

Il s’agit sans doute d’une maladresse de votre part … Enfin je l’espère car ces propos sont assez vexants… et j’avoue que je ne m’attendais pas à ce genre d’insinuations sur un site d’une telle qualité.

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