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#1 07/10/2013 15h19 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

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Bonjour,

C’est mon premier investissement locatif et j’ai beau lire depuis un petit moment sur le sujet, je suis un peu anxieux. J’aimerai avoir des avis sur cet investissement d’autant que le montage ne respecte pas vraiment ce qui est souvent préconisé ici…

Investissement locatif dans un appartement de 3 pièces de 70m² vendu 65 000€.
Paiement cash de la totalité de la somme.
(Avec emprunt bancaire, je n’ai jamais réussi à obtenir un cashflow positif durant mes recherches. Je dois mal le calculer ou alors ne pas regarder le bon indicateur ?)

J’espère louer le bien 700€ (550€ loyer, 150€ charge).
Renta brut : 9,5%
Renta net : 4,5% (selon l’outil d’Osamu).

Je m’endette auprès de mes proches pour l’achat et vais rembourser le bien aussi rapidement que possible. J’espère éponger ma dette d’ici 4 ans. Y a-t-il des dispositions particulières dans ce cas la ? Déclaration à faire ou dispositif dont on peut profiter en cas d’emprunt entre particuliers ?

Avec une telle stratégie, je suis conscient de ne pas pouvoir réinvestir avant d’avoir rembourser complètement celui-ci.

Je compte opter pour le régime du micro-foncier et l’battement de 30%. J’ai pas d’interet ni de travaux à déduire mais je suis pas sûr de mon choix.
Je devrait rester imposable à un TMI de 14% selon mes estimations (pas loin du TMI à 30%). Des optimisations sont possibles à ce niveau ?

Si vous avez le moindre conseil ou avis sur cet investissement, n’hésitez pas. Je suis pas serein, j’ai l’impression d’avoir louper quelque chose. Merci.

Mots-clés : emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement

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#2 07/10/2013 16h08 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

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Vous ne donnez pas suffisamment d’information pour apporter une réponse précise. Voilà quelques éléments qui doivent vous éclairer.

première question, avez vous tenté d’davoir un prêt auprès d’une banque ?

pourquoi avec un prêt familiale vous êtes à un cashflow positif alors que vous ne l’êtes pas avec une banque ? A quel taux vous proches vous prête ? êtes vous sûr que ce prêt ne va pas affecter vos relations sur la durée ?

Oui vous devez faire une déclaration. A défaut, vous risquez une double redressement pour vous et vos prêteurs.

Avec un prêt de 72k€ (couvrant les frais de notaire) sur 25 ans au taux fixe de 3,2% annuel vous êtes sur un cashflow positif mensuel entre 125 et 150€ avant impôts.

Vos impôts avec le mico-foncier devrait être de 1735€.

Sur 25 ans vos interêt rêprésentent 33k€ soit un dégrèvement latent d’impot de 9,7k€.

Vu l’opération, et si une banque accepte de vous prêter, il me semble plus judicieux d’avoir un prêt bancaire.

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#3 07/10/2013 16h55 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

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Je vais essayer d’apporter plus de précisions.
J’ai déjà évoqué le sujet avec mon banquier qui ne voyait aucune raison de ne pas m’accorder de prêt. J’ai pas fait la démarche pour confirmer toutefois. Le prêt auprès de mes proches est « gratuit ». Je vais devoir rembourser le capital.
Le cashflow sera largement négatif tant que je rembourserai, je compte rembourser le maximum possible chaque mois (plus de 1000€). Plus vite je ne devrais rien à personne, mieux je me porterai.

Je vais mieux chercher concernant cette déclaration de prêt, j’ai rien trouver en faisant une rapide recherche. Merci pour l’info.

Boubouka a écrit :

Avec un prêt de 72k€ (couvrant les frais de notaire) sur 25 ans au taux fixe de 3,2% annuel vous êtes sur un cashflow positif mensuel entre 125 et 150€ avant impôts.

Vos impôts avec le mico-foncier devrait être de 1735€.

Je suppose que vous ne comptez pas cet impôt dans votre calcul de cashflow ?
J’obtiendrais une mensualité de crédit entre 350 et 400 sur 25 ans. Donc un cashflow de 150 à 200€.

Par contre si je mensualise ma TF (100€ /mois) et mon imposition (50€ impôt foncier et 60€ de CSG), j’obtiens un cashflow négatif.

Je suppose que vous les avez occulté parce que si je passe en réel, je ne les paierai pas, ils seront couverts par la déduction des intérêts du crédit ?

Boubouka a écrit :

Sur 25 ans vos interêt rêprésentent 33k€ soit un dégrèvement latent d’impot de 9,7k€.

Vu l’opération, et si une banque accepte de vous prêter, il me semble plus judicieux d’avoir un prêt bancaire.

Si j’ai bien compris vos calculs, je pourrai économiser 10k€ d’impôt fonciers  en faisant un prêt qui m’en coutera plus de 30k€. Je ne vois pas vraiment ou est la bonne affaire, désolé je vous ai peut-être mal compris ?

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#4 08/10/2013 09h44 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

Membre
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C’est clair. Un prêt familial à 0% vous coutera beaucoup moins cher qu’un prêt accordé par une banque à 3,2% sur 25 ans. 30k€.

Dans ma simulation j’ai intégré la taxe foncière. Pas les impôts sur les revenus fonciers.

Le prêt bancaire, vous pouvez toujours le rembourser par anticipation.

Enfin, c’est par principe. Un prêt familial est délicat et peut un jour ou un autre affecter vos relations avec vos proches. Il n’est pas recommandé pour des montants élevés. Que ce passe t il en cas de décès ?

Pour les questions fiscales vous avez ici deux liens.

Impots.gouv.fr

- Reconnaissance de dettes ou prêt


http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_3521.pdf

Dernière modification par Boubouka (08/10/2013 09h46)

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#5 08/10/2013 10h14 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

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Bip a écrit :

Je vais mieux chercher concernant cette déclaration de prêt, j’ai rien trouver en faisant une rapide recherche. Merci pour l’info.

Bonjour,

il y a 2 ans, je m’étais renseigné auprès d’un notaire pour faire un prêt à un ami dans les meilleures conditions. Il m’avait alors conseillé de rédiger les modalités de ce prêt (montant, taux, durée, modalités de remboursement, etc…) en 3 exemplaires. 1 pour l’emprunteur, 1 pour le préteur et 1 à enregistrer auprès du centre de conservation des hypothèques.

Je n’ai pas pousser plus loin de mon coté car ce prêt ne s’est pas réalisé, mais cette formalité coûtait environ 80€. Le notaire m’avait fortement déconseiller de faire simplement une reconnaissance de dettes entre nous car d’après lui, il est très difficile légalement de la faire appliquée et de prouver qu’elle est authentique.

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#6 08/10/2013 10h45 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

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Bonjour,

pour un prêt personnel bien entendu ne pas oublier de faire un contrat devant notaire ou seeing privé
sans contrat qui précise les modalité de remboursement (date et montant) il s’agit d’un don donc taxable

Attention je crois que les prêt personnel ne sont pas déductible des impôt pour un investissement locatif

Attention , en cas d’un autre achat vous devrez déclarer ce pret lors de

Le prêt auprès de vos proche est gratuit pour vous pas pour eux
cf calcul Boubouka, vote famille vous donne 30K

donc c’est gentil pour vous de devoir rendre le plus vite possible mais on va à l’envers de l’approche cash flow positif

l’idée du cash flow positif c’est que "en gros" c’est le locataire qui paye votre logement.
vous ne perdez pas de pouvoir d’achat
vous "immobilisez" une capacité de credit

l’autre approche est de mettre le plus d’argent possible dans le bien et d’avoir une machine a cash après

Chaque approche a ses partisans et ses détracteurs,
chaque approche a ses avantages et ses inconvénients (selon votre profil fiscal)

Essayer de bien comprendre les avantages et inconvénients de chaque approche, il n’y en a pas une bonne et une mauvaise, mais bien comprendre vous fera choisir l’option qui vous correspond

un membre du forum a fais un outils pour calculer la rentabilité
entrez vos différents scénario (emprunt familial / emprunt bancaire)  et comparez les flux de trésorerie cela aide pour comprendre les subtilités

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#7 08/10/2013 12h45 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

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un membre du forum a fais un outils pour calculer la rentabilité

Bonjour, pourrais tu me donner le lien pour accéder à cet outil car c’est vraiment un truc que je sais pas faire… j’ai toujours été nul en maths de toute façon.

Merci

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#8 08/10/2013 13h10 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

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Bonjour,

Merci pour vos retours. Le choix du prêt auprès de proche a été fait un peu à la hâte et est discutable. Personnellement, je le vois comme un chemin plus rapide pour accéder à une propriété complète et à des cashflows plus intéressant que ceux obtenus avec un prêt bancaire sur 25 ans.
Je demande à voir les cashflows positifs en net net que vous arrivez à obtenir avec prêt bancaire. Jamais trouvé dans ma province…

Je suis conscient que c’est pas le chemin le plus facile. Je ne serai serein qu’une fois que j’aurai remboursé mon dernier centime. C’est une motivation au remboursement rapide et donc à l’épargne forcé que je peux me permettre aujourd’hui. Après remboursement donc d’ici 4 ans max, j’aurai un premier bien qui me générera un cashflow mensuel intéressant sans effort.
Aujourd’hui, je préfère cette approche au cashflow positif de quelques euros pendant 25 ans… Ce genre de montage sont difficiles à trouver et tellement fragile que j’admire ceux qui s’en sortent ainsi. C’est spectaculaire, surement plus efficace, rapide, sexy mais aussi plus anxiogène… En tout cas c’est ma vision compte tenu de ma situation particulière du moment. 

Concernant la reconnaissance de dette, je compte m’acquitter de l’obligation légale de déclaration aux impôts et d’un acte sous seing privé pour la forme. Mes prêteurs n’ont aucun doute sur mon intégrité et je n’en ai aucun sur ma capacité à rembourser. Avec un peu de chance, ça devrait bien se passer smile

@ meni : Il parle de cet excellent outil : Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

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#9 08/10/2013 13h29 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

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oui ok, je te remercie. Avant de poser la question j’étais allée rechercher mais cela concerne l’immo ancien. Or moi, sur les excellents conseils d’un "CGPI" soit disant indépendant, j’ai investi dans le neuf en scellier…..

Bon sang, si j’avais connu ce site et le livre de IH avant … Enfin, avec des SI, on referait le monde…

Merci encore.

PS: juste mon sentiment, emprunter à sa famille doit être galère… En cas de dispute, on ne manquera pas  de te rappeler "Après tout ce qu’on a fait pour toi…"

Mais si on peu le faire, c’est vrai que ça peut être tentant,

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#10 09/10/2013 17h44 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

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Je suis bien conscient que c’est une chance. Prêter de l’argent gratuitement n’est pas vraiment dans l’air du temps…  J’en profite et saurait être reconnaissant envers mes prêteurs wink
Je le vois comme un investissement à l’avance de ma capacité d’épargne des prochaines années à 4,5% net, c’est pas ridicule. Le point négatif, c’est que je mobilise toute ma capacité d’épargne pour quelques années.

Pour revenir à l’investissement, j’obtiens une imposition équivalente en étant au réel ou au micro-foncier même sans travaux ni intérêt… La balance penche vers le réel pour « subventionner » d’éventuelles travaux d’entretien. Je pars du principe que j’ai plus de chance d’avoir un surplus de charge qui rendrait intéressant le réel.

Question d’ordre pratique, comment vous gérer votre comptabilité ? Je pense ouvrir un compte spécifiquement pour les revenus locatifs afin de pouvoir suivre plus facilement. Vous en faites autant ? Des astuces à ce niveau ?

Aussi, je n’ai pas trouvé de disposition avantageuse pour les emprunteurs / prêteurs particulier. Si quelqu’un en connait, n’hésitez pas.

Merci pour vos retours.

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#11 09/10/2013 18h12 → Investissement locatif avec un prêt auprès de particuliers... (emprunt entre particuliers, locatif, premier investissement)

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un compte spécifique c’est un must.

ensuite de la rigueur. Chaque dépense = une facture.

une fois l’année, faire le bilan ce n’est pas sorcier. Si vous le faîtes mois par mois c’est encore mieux.

voilà un exemple pour la location nu, avec plusieurs catégories pour se simplifier la déclaration d’impôts. Quand il n’y pas de travaux, c’est simplissime.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4311_tableau.png

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