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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 01/10/2013 15h08 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

Membre
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Bonjour,
Je me présente, jeune homme de 25 ans je suis actuellement automaticien dans une entreprise tier. Cela fait deux ans que j’ai acheté et rénové mon premier appartement de 80m² à 115k , soit comble rénové de mes mains il est aujourd’hui estimé à 170k.
Touchant à tous les corps de métier du bâtiment, je souhaite aujourd’hui quitter mon travail et devenir marchand de biens, j’ai actuellement tout l’outillage nécessaire pour cela, des relations en banque etc…
Par contre je ne sais pas pars ou commencer,  et c’est là que je demande votre aide  et vos conseils.
1_ J’ai pas d’argent de côté, il va sans doute falloir que je revends mon appartement ( pas de pour pouvoir refaire un prêt , car mémé en le mettant en location la banque ne me refera sans doute pas crédit à nouveau.
2_ Quitter mon emplois
3_ Trouver un autre bien à racheter, rénover
4_ Créer une Sarl  ou une SCI ? ou autre ? (pour les premiers achats , e lancement il y a sans doute des astuces pour éviter quelques taxes ? )
Ya t’il une procédure à suivre ? je vous écoute.
Merci par avance .

Mots-clés : marchand de biens, procédure

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#2 01/10/2013 15h36 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

Membre
Réputation :   39 

Je pense que vous installer marchands de bien est peut etre un peu prématuré avec les infos que vous donnez :
- expérience limitée
- pas de solidité financière permettant d’encaisser des coups durs, des mauvaises affaires, des délais

Ne pouvez-vous pas corriger le 1er point tout en restant dans votre activité ? Je ne sais pas si des contacts dans les banques suffisent pour passer outre les règles de précaution que nos créditeurs s’imposent.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#3 01/10/2013 16h17 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

Modérateur
Réputation :   1084 

A mon avis, vous devriez effectivement faire preuve de prudence, en ne lâchant pas votre activité professionnelle actuelle avant d’avoir des réponses claire à vos questions et déjà pas mal avancé dans le lancement de l’autre activité.

Vous devriez aussi cantonner l’activité de marchand de bien dans une structure (une société) afin de limiter les impacts qu’elle pourrait avoir sur le reste de vos activités (sur votre patrimoine personnel, et sur la manière dont le fisc vous considérera à l’avenir). J’éviterais de choisir une SCI (où la responsabilité des associés est illimitée).

Vous devriez mettre noir sur blanc l’ensemble des éléments requis pour vous lancer, et évaluer objectivement où vous en êtes pour chacun. Je pense en particulier à :
   - documentation sur l’activité (www.google.com/search?q=marchand+de+biens)
   - structure juridique à adopter, rédaction des statuts, etc. (consultez www.google.com/search?q=CFE)
   - identifier toutes les compétences requises (technique bâtiment, juridique, financier, fiscal, …)
   - identifier tous les partenaires requis (pour faire tout ce que vous ne ferez pas vous même : trouver des biens, faire les travaux, vendre les biens, faire le suivi comptable, juridique, etc.)
   - quantifier les financements nécessaire, et les trouver
… et il y en a sans doute d’autres que j’oublie (je ne suis pas MdB).

Des lectures diverses (livres, internet, etc.) et des échanges avec d’autre personnes ayant exercé la même activité, vous permettront d’avancer en évitant autant que possible les erreurs.

En lisant ce que vous avez écrit, j’ai le sentiment que votre expérience actuelle (avoir retapé votre propre apart) est très très loin d’être suffisante pour vous lancer, tout comme d’ailleurs votre surface financière (à mon avis indispensable pour une activité de MdB) (et sans revenus récurrents comme ceux de votre activité d’automaticien, je doute qu’une banque vous suive…).

Suggestion : Essayez d’aller bosser un peu dans un métier qui est souvent en contact avec des MdB (par ex dans une agence immobilière), ou bosser pour un MdB expérimenté, pour en apprendre plus…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 01/10/2013 16h24 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

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Merci de votre retour,

Soit je travaille dans le bâtiment depuis mes 12 ans au j’accompagne mon pére sur les chantier, j’ai déjà rénové deux maison avec lui, chauffagiste, et moi électricien de métier. pour dire l’expérience n’est en aucun point la chose que me pause problème.

Avec une étude bien fondée, des coups durs, des mauvaises affaires, des délais .

Mon appartement , 6 mois de recherche sur internet, 1 visite, un achat, 9 mois de travaux, une plus value déjà calculé.

Je souhaite être mon propre patron à présent , pas dans mon domaine actuelle trop complexe à mettre en place puis il me passionne pas plus que ça etre dans un bureau, c’est pas mon truc.

Les banques c’est pas trop vraiment mon problème, le mien étant de mettre en place une procédure pour mettre en place mon projet, dans quel ordre faire les choses et comment ? . pour les fonds je vendrais l’appartement que j’ai actuellement.

Merci

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#5 01/10/2013 16h44 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

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Bonjour,

Je suis globalement d’accord avec les interventions précédentes, c’est un peu trop tôt pour se lancer.

En ce qui concerne l’aspect de l’expérience, vous êtes visiblement à l’aise avec les travaux et c’est une très bonne chose mais quant est-il du reste ? Avez-vous l’expérience de la vente ? des lois (assez complexes en fonction des projets) ?

Avez-vous chiffré un projet (pour exemple) en tenant compte de vos frais courants (loyer, frais courants ect …) ?

Un autre aspect me parait primordial, avez-vous parlé un peu de ce projet avec votre banque ? Vous suivrait-elle sur ce terrain ? Que se passerait-il en cas de problème avec la vente ou sur le (les) projet(s) à venir sans trésorerie de côté pour faire face à tout cela ?

Pour moi les choses à faire sans dans cet ordre :
Chiffrer votre projet : montant de la vente de votre appartement - coût du nouveau projet - renovation - "coût de la vie" (loyer, courses etc) le temps du projet, à quel montant arrivez-vous ? Le montant de la vente du nouveau projet permet-il de faire face à cela en tenant compte de l’imposition sur la plus-value ?

Voir votre banque pour savoir si elle vous suivrait

Lire, il existe de nombreux livres sur le sujet. En lire au moins un me parait primordial.

Bonne continuation

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#6 01/10/2013 16h47 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

Modérateur
Réputation :   1084 

J’ai l’impression (mais je me trompe peut-être) que vous n’avez pas compris une partie de ce que j’ai voulu écrire  : l’activité de MdB, ce n’est pas que du travail technique dans le bâtiment et des chantiers, il y a bien d’autres choses…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 01/10/2013 16h57 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

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Merci , vous m’éclairez déjà un peu plus sur le sujet, personnellement je suis pas du genre à lire plein de bouquin mais plus à agir . Je vois toujours les choses simples , J’achète, je rénove, je revends . Je sais tenir un budget pour les 15000e de budget que javais pour rénover mon premier appartement. je l’ai dépassé de 100euros , ceux ont été dépensés en l’espace deux jours et il ne me manquait pour ainsi dire rien.
Pour ma défense, pour dire aussi ,que ce n’est pas le métier et tout ça que ça engendre qui me fait peur. C’est plutôt de mettre les choses en places convenablement. Le reste n’est pas mon problème actuel.

Merci de aide

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#8 01/10/2013 17h22 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

Membre
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Comme le dit très justement GoodbyLenine, l’activité de marchands de bien ne se limite pas à la partie technique..
Il ne s’agit pas de tenir seulement un budget renovation, c’est bien plus complexe, notamment vis-à-vis de la réglementation que vous devez connaître avant de vous lancer. En effet, comment pouvez-vous gérer votre budget s’il n’englobe pas tout les frais à prévoir ?

Avant de penser à mettre les choses en place, vous devez penser au métier en lui-même, à ce qu’il implique et aux connaissances que vous devez avoir. C’est seulement une fois cela acquis que vous pourrez penser aux démarches administratives et autres, je pense que c’est que les autres intervenants tentent de vous faire comprendre.

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#9 01/10/2013 17h51 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

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N’est-il pas plus simple d’enchainer quelques opérations en temps que particulier à un rythme raisonnable en conservant un statut salarié ou auto entrepreneur,histoire d’avoir une couverture sociale et la garantie d’un revenu annexe?

Je sais pas à partir de quel nombre d’opérations répétées dans un certain laps de temps,un statut spécifique s’impose?

autre solution:trouver un partenaire plus fortuné et moins compétent techniquement qui vous mettrais le pied à l’étrier en échange de vos compétences?


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#10 01/10/2013 19h34 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

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Bonjour Autodesk54 ,

personnellement je suis pas du genre à lire plein de bouquin mais plus à agir . Je vois toujours les choses simples , J’achète, je rénove, je revends

Si les choses étaient si simple …..
L’activité de MDB est une activité très réglementé , vous devriez justement lire un peu sur le sujet.

Pour avoir étudier aussi cette activité , je peux vous dire que vos plus values personnelles sont et seront bien meilleures qu’une activité de MDB.

Pourquoi ?

Pour une activité de MDB , vous devez prendre une responsabilité civile , une garantie décennale ( renseignez vous sur les tarifs ….).
Pour être rentable cette activité doit générer un ratio de 2 à 3 de plus value à la revente sinon vous travaillez pour rien.
Vous avez 4 ans pour revendre à un tiers sinon vous prenez les frais de mutation plein tarifs pendant que votre bien est rénové , il faut le revendre avant de passer à une opération suivante donc délai entre les deux opérations de 2 à 3 ans , vous vivez comment pendant ce temps ?

Si vous faites du découpage de maisons de maitre dans les villages , vous aurez surement la taxe parking à payer à la commune.
Vous devrez faire passer le consul et même avec votre formation d’électricien , c’est pas toujours facile d’être aux dernières normes.
   
Vous commencez vraiment à gagner sur les ratios supérieurs à 3

J’ai vu des achats de garage en ville qui ont été rehaussé par une habitation avec un culbute de 5 fois le prix d’achat , l’achat d’une grange transformée en habitation avec probablement une même culbute.

Actuellement le marché immobilier est haut et un peu grippé dirons nous donc ce n’est pas la bonne période.

La SCI n’est pas la structure adapté , ce n’est pas une structure commerciale mais une structure d’investissement patrimoniale, les structures plus adaptées sont les EURL , SARL , SASU. 

En fonction de la structure juridique de la société IS ou pas , vous devrez payer de l’impôt sur les sociétés et des cotisations sociales sur les versements de salaires et de dividendes tout cela en conservant du cash pour un nouvel achat.

Sachez que les MDB viennent souvent aux enchères et qu’ils n’ont pas besoin d’emprunter pour acheter des immeubles de 200 à 300 K€ , c’est un autre monde et pour commencer vous devriez passer par la case achat et rénovation en nom propre avec revente au titre de votre résidence principale allèger la partie plus value à la revente.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 02/10/2013 07h37 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

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Allez y par étapes.
Vendre votre RP.
Rénover une autre. Recommencer plusieurs fois.
Ceci va vous permettre :
1- de constituer une assise financière (matelas) pour se lancer complètement.
2- pendant ce temps vous approfondissez les questions juridiques (statut adapté), cotisations et taxes.

A cours terme, je vous recommande :
Relire l’intervention de Philippe. Le nb de lots qu’il a rénovés est conséquent.
Aller voir un expert comptable specialiste MDB pour vous éclairer un peu plus, notamment pour le statut d’un SARL et les cotisations.
Prendre, si possible un congé sabatique d’un an par exemple. Vous verrez si vous pouvez tenir sans votre salaire. En cas de difficulté vous pouvez retrouver votre emploi.

Ces recommandations comportent quelques risques. Achat revente de RP a répétition peut vous exposer a un redressement fiscal.

Pour résumer vous avez le choix d’y aller par étapes (ce que je preconise) ou si vous êtes convaincu vous jeter a l’eau.
Quelque soit votre choix, votre expert comptable et votre banquier sont indispensables.

Je vous souhaite réussite et sachez qu’ici vous aurez toujours des avis intéressants et pointus.

Enfin, tenez nous au courant car je suis certain que votre expérience sera éclairante et enrichissante pour tous.

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#12 02/10/2013 12h12 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

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Bonjour,

Je souhaite tout d’abord vous remercier pour vos réponses rapides et complètes , elles m’ont permis de me remettre en question sur ce projet.

Autre question , si je mets mon appartement en location , et que je pars vivre chez un ami à titre gratuit pendant un an. Pourrais je faire un autre rachat à rénover ? ( avec le minimun d’apport ),

mon premier appartement est donc maintenant autofinancé , je n’aurais donc plus de résidence principal , est ce que je pourrais déclarer le nouvel achat en tant que tel ? Que disent les banques etc sur ce mode de fonctionnement ?

Merci

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#13 02/10/2013 13h16 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

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Bonjour

a) Je ne sais pas de combien est votre plus value, mais si vous louez, vous fiscaliser de suite votre Plus value, donc pas forcement tres cool !

b) Vous gardez le bien en RP, vous l’habitez. Vous acheter un autre bien vous le renové, et il devient votre RP. On entre dans la zone grise vis a vis du Fisc.
1° Si la durée de détention des 2 biens exedent 2 ans, l’operation de changements de RP devient plus limite
2° Si la plus value de l’operation dans le temps imparti est superieur a votre salaire net.. cela commence à poser soucis, si vous n’avez pas d’autre source de revenu, c’est redressement assuré.

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#14 02/10/2013 13h40 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

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Merci coyote,

mais il s’offre à moi uniquement ces possibilités :

1_ Je vends mon appartement actuel , je rachète.

2_ Je loue mon appartement actuel et je vais habiter chez un ami pour pouvoir peut être racheter.

Autre à la base le but était de que je puisse quitter mon travail et de me lancer l’achat rénovation revente de biens…

Merci

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#15 02/10/2013 21h55 → Autodesk54 : présentation (marchand de biens, procédure)

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Bonsoir,
J’ai bien compris votre Objectif. Cependant dans le Cas 2, vous perdez le status fiscal de la residence principale, puisque vous louez, et qu’il y aura une taxe d’habitation, pas a votre nom.
Bon courage pour votre projet

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