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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/10/2013 12h32 → Investissement dans des murs de boutique au centre ville de Bordeaux... (bordeaux, murs de boutique)

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Bonjour à tous,

Je suis en prospection pour l’achat d’un mur de boutique situé au centre de Bordeaux.

L’opération commerciale est une vefa avec livraison du local en Octobre 2013.

Deux locaux sont déjà achetés et loué ( parapharmacie + boulangerie de ce que j’ai comprit )

Descriptif :

Local = brut
Surface = 39m2
Loyer annuel = 8775 TTC.
Prix = 102 000 Euros
Rentabilité = entre 8 et 8,5 %
Promoteur = Local et connu
Emplacement = Centre ville prés du tramway

J’ai démarché ma banque pour un financement, c’est en cours.

En attendant , j’essai de me renseigner au maximun pour savoir les avantages et risques de cette opération, ne maîtrisant pas encore tous les aspects des murs de boutiques ( rédaction d’un bail 3-6-9  ,  monter une sci assujetie TVA , risque de ne pas le louer , etc…).

Qu’en pensez vous ?

Merci par avance pour vos réponses.

Cordialement,

Mathieu

Mots-clés : bordeaux, murs de boutique

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#2 01/10/2013 13h48 → Investissement dans des murs de boutique au centre ville de Bordeaux... (bordeaux, murs de boutique)

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Bonjour,

Quand je vois local = brut en VEFA, je comprends que le local est livré brut de béton, et donc qu’il vous faut faire l’ensemble des aménagements intérieurs, ou alors accorder une belle franchise de loyers lors de la mise en place du 1er locataire.
J’avais visité des locaux de bureaux avec un promoteur qui s’occupait également de l’aménagement intérieur du local pour environ 300€/m².
Ça reste évidemment variable en fonction de la qualité de finition souhaitée, mais c’est une variable importante à prendre en compte avant d’acheter (soit en l’ajoutant au prix d’achat, soit en impactant la vacance locative sur les 1ères années d’exploitation du local).

Pour le reste je ne connais pas Bordeaux, donc c’est à vous d’estimer la demande pour ce type de bien (petite surface) et vérifier que le loyer annoncé est en phase avec le marché actuel (225€/m²/an ça parait pas déconnant si l’emplacement est bon).

Dernière modification par NYBR (01/10/2013 13h48)

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#3 01/10/2013 21h41 → Investissement dans des murs de boutique au centre ville de Bordeaux... (bordeaux, murs de boutique)

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Merci pour votre réponse.

Oui le le local est bien brut et d’après ma compréhension de la suite logique, c’est le locataire qui aménagera les locaux en fonction de son activité. Dans ce cas la (premier locataire) il est difficile de demander un pas de porte, juste les premiers mois de loyer sont versés.

Cordialement,

Mathieu

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#4 04/10/2013 10h30 → Investissement dans des murs de boutique au centre ville de Bordeaux... (bordeaux, murs de boutique)

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Re à tous,

Je pars sur Bordeaux pour signer le contrat de réservation Samedi prochain.

Si vous avez des informations entre temps , n’hésitez pas !!!!

Cordialement,

Mathieu

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#5 04/10/2013 11h12 → Investissement dans des murs de boutique au centre ville de Bordeaux... (bordeaux, murs de boutique)

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Comment avez vous trouvé ? smile

Je vous pose la question car j’entame une recherche pour un investissement locatif et j’ai une réactivité limitée par la distance (Paris)

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#6 04/10/2013 11h34 → Investissement dans des murs de boutique au centre ville de Bordeaux... (bordeaux, murs de boutique)

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La renta brute est bonne pour un bien neuf en centre ville de Bordeaux (ici à Caen, la renta brute en centre ville tourne autour de 4% dans de l’ancien).

J’imagine que des appartements seront construits au-dessus de ce local. Avez-vous des informations au sujet de la future co-propriété ? (nombre d’appartements, estimation des frais de co-pro, qui gérera la co-pro à terme).

Avez-vous une idée du montant du droit d’entrée qui se pratique pour ce type de bien ? Le 1er locataire pourrait quand même vous demander une franchise de loyers s’il estime que le montant des aménagements est très supérieur au montant du droit d’entrée demandé.

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