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Forums des investisseurs heureux

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#26 25/09/2013 12h11 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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A part changer de pays ou avoir un un bon potager ,poules(gallinacées ,bien sure !…), lapins et un 12 , je ne vois pas …
De fait  l’objectif semble s’orienter en l’état vers un "bon complément de revenus " guère plus .

Dernière modification par gruezivoll (25/09/2013 12h16)


sauvez un arbre ,tuez un castor !

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#27 25/09/2013 12h25 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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mercators a écrit :

C’est à méditer avant de tout quitter et de sauter le pas quelque soit le capital, l’instabilité fiscale est l’enemi du rentier.

C’est pour cela qu’une stratégie incluant une consommation du capital me semble saine. Comme on dit "il ne sert à rien de mourir le plus riche du cimetière".

Sur mon simulateur, avec des hypothèses très pessimistes - rendement annuel net de 1,5 % pour une inflation de 2 % - je trouve qu’avec un capital de départ de 600 k€, on peut dépenser 2000 €/mois pendant 23 ans, c’est déjà pas mal !

Avec des hypothèses un peu plus réalises, un rendement de 3 % net et une inflation de 2 %, cela donne 28 ans.

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#28 25/09/2013 12h32 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Derival ,c’est clair que si on touche au capital on est plus sur le "deal initial(  mais ce que vous dites me semble juste en revanche. De manière brute : 2000€ *12mois *25ans =600k€ on peu envisager ^meme plus car la je n’intègre aucun intérêt (ni inflation,que sera t-elle dans la période?) qui malgré la perte de capital devrait un peu niveler l’effet de baisse du K…ça se tente mais c’est sans coef de sécurité …
La notion d’age redevient fondamentale dans le modèle amha sur la base démarrage à 40ans ça me semble compromis , sur la base 50ans faut voir  ….

Dernière modification par gruezivoll (25/09/2013 12h51)


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#29 25/09/2013 14h04 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Derival,

c’est vrai mais à ce moment là c’est comment devenir rentier à 60 ans….soit l’age normal de la retraite ( ou à peu prés).  Donc on ne devient pas rentier mais retraité apres avoir travaillé toute sa vie et on touche 2000€ en plus de sa pension. Nois ne sommes plus du tout dans l’hypothése de départ malheuresement.

cordialement

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#30 25/09/2013 14h25 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Ce ne sont que des hypothèses de travail, qui permettent de se donner une idée.

Par ailleurs il est illusoire de penser que les rendements et l’inflation ne bougeront pas sensiblement sur des périodes aussi longues.

Si la rentabilité du capital s’améliore, rien n’empêche de ne plus le dépenser. Il faut arbitrer en fonction de la fiscalité également. Aujourd’hui les gens votent pour un président qui taxe, demain ce peut être pour un président qui allège les impôts - m’est avis que ça fait partie du cycle économique.

Mais dans tous les cas, je pense que dépenser une partie du capital ne peut pas faire de mal, car récupérer son capital ne déclenche évidemment pas de fiscalité.

En ne comptant que sur les revenus, on se prend 100 % de la fiscalité dans la tête.

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#31 25/09/2013 14h56 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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"En ne comptant que sur les revenus, on se prend 100 % de la fiscalité dans la tête." : pas forcément, car il est souvent possible qu’une partie de ces "revenus" soit capitalisée dans la structure fiscale idoine, et que la trésorerie consommée ne comporte qu’une partie de ces revenus (et une partie du capital). De plus, en consommant l’équivalent de 2 SMIC, la fiscalité n’est pas vraiment confiscatoire.


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#32 26/09/2013 10h17 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Il me semble que cela a déjà fait l’objet d’un topic sur le forum, mais je trouve le mix dividendes / cessions de plus value vaut le coût. Compter uniquement sur le rendement sur dividendes me paraît un peu réducteur. Même si cela dépend de la stratégie d’allocation utilisée (ex : dividendes croissants, etc.).

Sinon, il me semble qu’il existe quelques comptes à terme qui proposent des taux égaux ou supérieurs à 4% bruts (environ 3% nets en supposant PS à 15,5% + 14% de taux marginal d’IR). On peut envisager une période transitoire ou l’on ouvre des comptes à terme. En les étalant sur plusieurs années (typiquement 3), il doit être possible de retirer des intérêts trimestriels voire mensuels.

Dernière modification par Sylvain (26/09/2013 10h35)

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#33 26/09/2013 14h37 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Réputation :   12 

gruezivoll a écrit :

A part changer de pays ou avoir un un bon potager ,poules(gallinacées ,bien sure !…), lapins et un 12 , je ne vois pas …
De fait  l’objectif semble s’orienter en l’état vers un "bon complément de revenus " guère plus .

Je ne sais pas trop quoi penser de ces discussions perso… Je voudrais cependant avoir votre avis sur un placement conseillee par ma banque:

Une obligation a 5%, maturite 2018, rating baa2 (investment grade), effet de levier de *2.8 (j’investis 100k, la banque mets 180k). En enlevant commissions, fees, prix du levier, la rentabilite nette a terme (2018) est de 9% annuel, sachant que je suis expat et que je ne paye pas de taxes sur les coupons.

J’en viens donc a ma question :

Si vous avez un capital de 600kE ou 600k$ (vu que je ne suis pas dans la zone Euro), 9%/an ca revient a 54k$/an 4.5k$/mois. N’est ce pas pas suffisant pour etre rentier (au moins jusqu’en 2018 :-)) avec des risques limites (oui je sais : remontee des taux d interets, margin calls, etc…)

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#34 26/09/2013 14h51 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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bonjour Robert22,

j’avoue que je ne saisis pas bien comment vous arrivez à une rentabilité nette de 9% sur une obligation à 5%, même si vous empruntez de l’argent pour cela.

j’ai dû louper une marche.

auriez vous s’il vous plait la gentillesse de me l’expliquer ?

Dernière modification par Ricklatrick (26/09/2013 14h52)

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#35 26/09/2013 15h27 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

Modérateur
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Explication : on investi 100 de son propre argent, on emprunte 180 à 2%/an, on achète 280 d’oblig à 5%, ça rapporte 280 * 5% = 14, on paie 180 * 2% = 3.6  d’intérêt et 1.4 de frais divers, on conserve 14 - 3.6 - 1.4 = 9 soit 9% des 100 investis.

Quelques risques potentiels :
  - au niveau du prêt : qu’il soit à taux variable ou pas dans la même devise que l’oblig, … (besoin d’analyser en détail le prêt),
  - au niveau de l’oblig :  qu’elle soit remboursée avant son échéance initiale, qu’un coupon ne soit pas payé, que l’emprunteur fasse défaut, … (besoin d’analyser le prospectus de l’oblig),
  - au niveau du montage :  que l’intermédiaire soit défaillant, ou active une clause qui avait été "oubliée" par le souscripteur (besoin d’analyser les documents contractuels) 
  - au niveau du souscripteur : qu’il ne soit plus expat sans fiscalité en 2018

Autres questions à se poser :
  - le patrimoine d’un "rentier" uniquement exposé à ce genre de produit est-il assez diversifié (pour moi : non)
  - que se passe-t-il si le souscripteur souhaite récupérer ses fonds avant 2018 ?

Dernière modification par GoodbyLenine (26/09/2013 15h30)


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#36 26/09/2013 17h45 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Bonjour à tous,

j’ai déjà travailler sur ce genre de problèmatique en 2011.
Ma copine de l’époque et moi même étions intéressés à travailler moins et à compenser le manque à gagner par les placements et une faible consommation du capital.

Voici un récapitulatif des données de l’époque
- capital: seulement 250 000 € placé au taux moyen de 3%
- salaires: 600 h à deux (300 h chacun) au prix horaire de 32 € nets, revalorisation de 2% par an.
- capital consommé: 5 000 €/ an

les revalorisations annulaient en fait la perte de rentabilité du capital du fait de sa consommation.

le revenu avant impôts s’établissait entre 31 000 et 35 000 € par an jusqu’à la retraite.

Ensuite nous avions intégré la retraite (estimée sur les sites spécialisés et revalorisée de 2%par an) ainsi que l’héritage qui venait faire regrossir le capital : 250 000 € à l’âge de 65 ans, puis 100 000 € à l’âge de 70 ans. Nous en avions longuement discuté avec mes parents.
le revenu annuel avant impôt tournait alors autour de 35 000 €. la simulation s’arrêtait à 80 ans.

Pas terrible c’est sûr mais seulement 300 h de boulot par an!!.. et un maigre capital…

le projet ne s’est pas fait pour cause de séparation mais j’ai conservé les données au cas où…

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#37 26/09/2013 18h25 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Achetez un immeuble de rapport via une SCI IS avec un apport et un emprunt

Remboursez vous en compte courant d’associés pendant plusieurs années.

Ne payez que la CRL de 2,5 % sur les revenus locatifs de la SCI.

Ensuite une fois le bien payé , revendez la nue propriété à une SCI IR que vous aurez constitué avant et gérez l’usufruit dans la SCI IS et attendez tranquillement la fin de l’usufruit pour bénéficier  du remembrement de propriété et revendez votre bien sans plus value.

Il est aussi possible de démembrer directement lors que l’achat mais cela n"nécessite des fonds plus importants.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#38 26/09/2013 18h31 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Bonjour,

Votre réponse est intéressante, pourriez vous la détailler un peu plus et expliquer pourquoi il n’y a pas de plus value au bout avec le bien détenu en SCI IS ?

Merci

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#39 26/09/2013 18h40 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Parce que la nue propriété, et donc, à la fin de l’usufruit, la pleine propriété, sera détenue par la SCI à l’IR. La nue propriété dans une SCI à l’IR et l’usufruit dans une SCI à l’IS, c’est un peu l’extrême de l’optimisation fiscale légale franco-française.

Par contre j’ai peur que la modification de l’article 64 du Livre des procédures fiscales ne rende très dangereux ce genre d’optimisation fiscale :

legifrance a écrit :

Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

Livre des procédures fiscales - Article L64 | Legifrance

La phrase « ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales » serait remplacée par  « ils ont pour motif essentiel d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales ». Ce qui peut changer beaucoup de choses d’un point de vue juridique (aucun autre est exclusif alors qu’essentiel ne l’est pas).

Avant il suffisait de pouvoir justifier d’un motif autre que fiscal pour qu’un montage "passe" (et encore, ça n’était même pas toujours le cas), ça ne sera plus le cas si l’amendement est voté… et libre interprétation sera donnée au fisc pour juger du caractère "essentiellement fiscal" d’un montage.

Dernière modification par Geronimo (26/09/2013 19h04)

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#40 26/09/2013 18h56 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Assurément mais la nue propriété peux être détenu par les enfants via une SCI IR et l’usufruit logée dans une SCI IS détenu par les parents donc … ce ne sont pas les mêmes propriétaires

La SCI IR a tous a fait le droit  de déléguer sa gestion par un démembrement , d’autant plus que le démembrement permet de pratiquer l’amortissement au sein de la structure IS gestionnaire de l’usufruit.

Bien entendu ce type de montage comme le souligne Geronimo est de la haute optimisation fiscale qu’il faut pratiquer après avoir pris conseil auprès d’un fiscaliste.

J’exprime juste des possibilités existantes

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#41 26/09/2013 19h42 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Si vous n’habitiez pas en France, je vous aurais conseillé de faire un crédit lombard et investir le tout dans des obligations à 4 ou 5% diversifiées en émetteurs, devises et maturités.

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#42 06/10/2013 14h26 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Shagrath a écrit :

- 120 000 € sur PEA de plus de 8 ans (actions FR) : rdt 4% de dividendes soit 4800€ mais pas d’IRPP (hyp : buy and hold, donc on ne vend jamais donc pas de PV)

Je pensais que dans un PEA, peu importe que le revenu ait été généré par dividende ou PV sur revente, puisqu’on ne paie pas l’IRPP à la sortie dans les deux cas (c’est tout l’intérêt du PEA)

Ce que je me demande également : je suppose qu’obtenir un coupon de 4% (au cours actuel) nécessite tout de même une certaine sélection des valeurs. Mais je me trompe peut-être.

Shagrath a écrit :

- 120 000 € sur CTO (actions non FR) à 4% de dividendes (hyp : buy and hold, donc on ne vend jamais donc pas de PV)

Je ne sais pas où est est la loi sur l’abattement sur PV actions pour durée de détention (loi bien normale et qui aurait dû être là depuis longtemps à mon sens, j’en profite pour le dire, sinon, à cause de l’inflation, est payé un impôt sur un enrichissement qui est simplement nominal), mais si elle entre en vigueur, cela pourra faire évoluer un peu la politique de gestion des PV dans un CTO pour l’investisseur.

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#43 07/10/2013 10h20 → Comment générer 2 SMIC de rente / mois avec 600 000 € ? (dispatching capital allocation objectif rentier)

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Bjr Placementapapa31,

Placementapapa31 a écrit :

Je pensais que dans un PEA, peu importe que le revenu ait été généré par dividende ou PV sur revente, puisqu’on ne paie pas l’IRPP à la sortie dans les deux cas (c’est tout l’intérêt du PEA)

Vous avez parfaitement raison… mais je ne dis pas le contraire ! Je dis simplement qu’en faisant du Buy and Hold on ne vend jamais donc on n’a pas de Plus Value !  et donc pas d’imposition sur les dites plus values… Mais en effet si on vendait avec des PV celles-ci, et uniquement en cas de retrait,  seraient taxées selon les règles habituelles du PEA (comme les dividendes puisqu’aucune différenciation entre ces 2 types de gains n’est faîte) et malheureusement soumise aux PS (à 15.5% systématiquement à cause de la loi de finance de la Sécu 2014)…

Placementapapa31 a écrit :

Ce que je me demande également : je suppose qu’obtenir un coupon de 4% (au cours actuel) nécessite tout de même une certaine sélection des valeurs. Mais je me trompe peut-être.

4% de rendement sur PRU sur un portefeuille diversifié d’actions est dans la norme et n’a rien d’exceptionnel. Le mien ressort à 4.5% (30% FR, 30% Europe, 25% US/CAD, 10%GB, 5% divers), celui de notre hôte IH à plus de 6%. Le portefeuille d’actions passif Newsletter de l’investisseur heureux que j’anime (voir lien dans ma signature) ressort lui à 4.2% (et par définition il n’y pas eu de sélection de valeurs!).

Placementapapa31 a écrit :

Je ne sais pas où est est la loi sur l’abattement sur PV actions pour durée de détention (loi bien normale et qui aurait dû être là depuis longtemps à mon sens, j’en profite pour le dire, sinon, à cause de l’inflation, est payé un impôt sur un enrichissement qui est simplement nominal), mais si elle entre en vigueur, cela pourra faire évoluer un peu la politique de gestion des PV dans un CTO pour l’investisseur.

Vous avez parfaitement raison  et c’est d’ailleurs valable pour tous les placements !

Supposons un investissement (immo, action… peu importe) acheté 100 000€ en janvier 2013 et revendu en janvier 2023 avec une progression annuelle de 2% et une inflation elle aussi de 2%. On se retrouve avec un bien valorisé à quasi 121 900€ en 2023. L’investisseur naïf (qui ne fréquente pas ce forum!) croira avoir gagné presque 22 000 € !!! Belle somme en effet ! Sauf qu’avec une inflation elle aussi à 2% ces 122 000€ de janvier 2023 correspondent en pouvoir d’achat à 100 000€ de 2013… Notre investisseur naïf n’a donc en réalité strictement rien gagné !!! Comme vous le faites remarquer si fiscalement il y a une quelconque taxation de la plus value nominale (PS, IRPP, ..), notre investisseur naïf a même perdu de l’argent… Or comme les PS sont tjs prélevés sans abattement c’est à coup sûr le cas dans notre exemple… 

Voilà pourquoi dans mon exemple de calcul de rente précédemment exposé dans cette file je n’ai pas retenu de PV de cession dans le rendement annuel utilisé pour vivre… Dans l’idée les plus values servent à maintenir le pouvoir d’achat du capital dans le temps… Autrement dit pour vivre longtemps (en théorie indéfiniment) avec un capital sans le consommer ni consommer son pouvoir d’achat il faut pouvoir vivre du rendement de ce dernier hors taux d’inflation… Formulé différemment, si vous avez 600 000 € de capital et une inflation à 2% il faut déjà mettre 12 000€ de côté la première année juste pour préserver le pouvoir d’achat de votre capital…  Et même un peu plus pour tenir compte de la future taxation sur des PV nominales mais on l’a vu pas réelles…

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