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#1 30/07/2010 18h06 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Réputation :   1307 

Rodolphe a écrit :

swantonbomb a écrit :

je possède UHT aux US et convoite O qui sont performantes. O verse des dividendes mensuelles.
Connaissez vous des foncières en euros avec dividendes trimestriels? Voir même des actions européennes à versement trimestrielles à part UL et RDS?

Grace à PHILIPPE et à son "trieur" d’actions, je suis allé voir une foncière Allemande GAGFAH. A la lecture du rapport annuel 2009, du rapport 1er T 2010 et du site en general (en Anglais…) je me demande s’il n’y a pas un loup quelque part :

Prix de l’action 6.70€ environ. rev trimestriel 0.20€ soit 0.80€ an. ANR 12.70€ (si j’ai bien lu).

cette foncière distribue 100% ou presque de sont cash flow. Le patrimoine est constitué de logements en Allemagne à destination locative. Une plus petite partie de l’activité est de la promotion immobilière. Les capitaux propres ont l’air suffisant pour passer un trou d’air passager et assurer le dividende. les 0.80€ annuels sont versés depuis au moins 3 ans (avant 0.16€/trim).

Quelqu’un connait-il un peu plus cette valeur et pourquoi cette decote ??

Mots-clés : gafah

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#2 30/07/2010 18h14 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

Administrateur
Réputation :   1307 

J’ai parcouru le document :
http://ir.gagfah.com/phoenix.zhtml?c=20 … rtsInterim

Super complet d’ailleurs, on a tout le détail de la dette et les taux.

Je confirme la décote de 50% sur la NAV. Cours actuel : 6,25 € contre 12,52 € de NAV.

Le taux de vacances est contenu autour de 5%.

On peut constater que le LTV est assez élevé de 70% : le patrimoine immobilier est estimé à 9 Md€ et la dette est de 6,25 M€. C’est ce qui doit expliquer la décote.

Le ratio EV/Ebita est autour de 18 :
http://www.infinancials.com/en/market%2 … 054EJ.html

La société n’est pas si bon marché (par rapport à la décote sur la NAV) si on tient compte de sa dette. Mais sinon cette société est sans doute un bon complément à Foncière des Logements.

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#3 26/08/2010 11h46 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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A la lueur du dernier dividende prevu pour septembre 2010 qui sera de 0.10€, l’interêt de la valeur diminue d’autant (rapport 7% au lieu de 12% lors de mon 1er message)). A priori la société va se desendetter massivement en diminuant de moitié les dividendes trimestriels : 0.10 au lieu de 0.20. Le cours a baissé suite à cette annnonce. Je reste dubitatif sur le futur.

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#4 28/03/2011 16h18 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

Administrateur
Réputation :   1307 

Après avoir monté rapidement, le cours est brutalement redescendu :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_gafgah_suite.gif

Le dividende est tjs trimestriel, et 0,5 € ont été versé en 2010, donc Rdt Spot de 8%.

L’ANR en septembre 2010 : 12,24 €.

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#5 28/03/2011 17h04 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Attention ! Gagfah est accusé de ne pas avoir respecté certaines des clauses du contrat de vente de lots d’immobilier "social" que Gagfah a acquis auprès de la ville de Dresde en 2006. Les dommages et intérêts théoriques s’élèvent à près de 1 milliard d’euros ! Je dis bien 1 milliard.

Ceci étant dit, les deux parties sont en cours de négociation et n’excluent pas de trouver un accord à l’amiable. DZ Bank vient de publier une note de recherche minimisant le risque (et le cours rebondit d’ailleurs fortement, ils ont un objectif de cours de 8,30 euros).

Cela ajoute tout de même un aspect très spéculatif au dossier, sachant par ailleurs qu’au moins un des dirigeants se trouve accusé de délits d’initiés (ventes massives d’actions avant la chute liée à l’affaire ci-dessus). Et que les médias ont plusieurs fois fait état de plaintes répétées de locataires (avec "manifs" à l’appui) : le patrimoine serait pour partie mal entretenu.

Dommage, car Gagfah a un profil très intéressant.

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#6 02/04/2011 14h12 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Pour ceux qui s’intéressent à l’immobilier résidentiel côté allemand, à noter l’entrée en bourse de GSW ces jours-ci (dont le patrimoine est centré sur Berlin). Selon certains analystes se basant sur le pay-out ratio de 65%, et sans préjuger du prix d’introduction, on peut s’attendre à un dividende d’environ 5.5%.

Plus d’infos en anglais :

GSW Immobilien AG plans listing on 15 April 2011

Price range for offered shares set at EUR19 to EUR23
Offer period commences on 1 April 2011 and is scheduled to end on 13 April 2011
Expected gross proceeds for the Company of approximately EUR115 million
Shares fully entitled to dividend payments for the fiscal year 2011
Berlin, 31 March 2011 – GSW Immobilien AG („GSW” or “Company”), the leading private residential property company in Berlin, has determined the general terms and conditions for its planned share offering in co-operation with the selling shareholders and syndicate banks. The price range for the offered shares has been set at EUR19 to EUR23. The period during which interested investors can subscribe shares starts on 1 April and is scheduled to end on 13 April 2011. The shares are expected to start trading in the Regulated Market (Prime Standard) of the Frankfurt Stock Exchange and the Regulated Market of the Berlin Stock Exchange on 15 April 2011.

The offering includes a public offering in Germany and Luxembourg and private placements to institutional investors outside of Germany and Luxembourg. In total, the offer consists of 21,402,630 shares (prior to the overallotment). Up to 6,052,630 new shares will be offered from a capital increase, which will generate expected gross proceeds of approximately EUR115 million for the Company. The exact number of new shares to be offered by the Company will be determined at the end of the offer period depending on the placement price. Up to 16,402,630 existing shares will be offered from the holdings of the selling shareholders. The exact number of existing shares to be offered by the selling shareholders will be the difference between the aggregate of 21,402,630 shares to be allocated and the new shares offered by the Company to be placed depending at the final issuance price. Further, the offer comprises up to 3,210,394 additional existing shares from the selling shareholders to cover a potential over-allotment option. After the execution of the offer and prior to the over-allotment, the selling shareholders are expected to hold less than 50 percent of the outstanding shares of the Company. The total issue volume including the expected capital increase of approximately EUR115 million could amount to approximately EUR517 million if all existing shares offered and the shares from a potential over-allotment option are placed at the midpoint of the price range. The selling shareholders have agreed to a lock-up period of six months after the start of trading in the shares.

Thomas Zinnöcker, CEO of GSW: ”Our solid business model was resilient to the difficult market environment in the last years. We sustainably increased GSW’s profitability and efficiency. With our leading corporate platform, we operate in one of the most interesting residential property markets in Europe. The planned IPO will provide us with permanent access to equity financing, enabling us to realise our planned growth. Further, we have long-term financing in place at attractive conditions. We therefore are largely unaffected by potential interest rate movements over the next years.”

Plans for additional growth from the acquisition of residential units in Berlin
Together with the current cash holdings, the expected net proceeds from the IPO will significantly enhance GSW’s financial flexibility for future acquisitions. The Company plans to selectively acquire 5,000 to 6,000 residential units over the next two years, in the attractive Berlin residential property market. The remaining net proceeds from the sale of the new shares will serve general corporate purposes and strengthen GSW’s capital base. In addition, the Company intends to use EUR40.1 million from existing cash to repay the remaining tax liabilities from GSW’s former status as tax-exempt housing Company.

Thomas Zinnöcker, CEO of GSW: ”We aim to combine growth with attractive dividend payments. We plan to distribute dividends amounting to approximately 65 percent of the funds from operations (FFO). The offered shares will carry full dividend entitlements for the fiscal year 2011.”

Successful and efficient business model
GSW is one of the largest private residential property firms in Berlin as measured by the number of owned apartments and the number of apartments managed for third parties. The Company owns a portfolio with approximately 48,800 residential units and also manages approximately 15,800 residential and commercial property units for third parties. With a clear focus on Berlin, GSW operates in one of the largest and most attractive residential property markets in Germany. For a number of years, the Berlin residential property market has been characterised by a growing population, declining vacancy rates, increasing rents and a younger population compared to other German cities. The GSW business model has been designed to benefit in the long run from these demographic trends and economic factors. GSW actively manages its portfolio to consistently increase returns. This includes selected purchases and sales of residential units or properties as well as appropriate value-enhancing maintenance and refurbishment measures. In addition, GSW focuses specifically on tenant requirements in order to further increase tenant satisfaction and, through this, to reduce vacancies as well as costs from tenant changes. This supports consistent rental income growth. Between 2006 and 2010, the net monthly in-place rent in the GSW portfolio grew on a like-for-like basis to an average of EUR4.89 per square metre and month. At the same time, the Company was able to reduce the apartment vacancies to 3.6 percent. Through its efficient operational platform, GSW is able to integrate new residential units in its portfolio without meaningfully increasing administration costs.

Mutual cooperation in Berlin
As a company with a long-standing history in Berlin, GSW is aware of its responsibility for the city and its inhabitants and places great value on cooperating in a spirit of partnership with tenants and the city of Berlin. In doing so, GSW is, for example, supporting numerous neighbourhood activities and social services, offering special residential products aiming at different situations in a tenants’ life and regularly conducting client surveys. This partnership is also reflected in the fact that representatives of the federal state of Berlin sit both on the supervisory board of GSW and in the implementation committee.

Additional details on the offer
Deutsche Bank and Goldman Sachs International are Joint Global Coordinators and Joint Bookrunners. Berenberg Bank, Commerzbank, HSBC, Kempen & Co and UniCredit have been mandated as Co-Lead Managers. Interested investors can submit their purchase offers to the branches of the syndicate banks from the beginning of the offer period on 1 April 2011 until the end of the offer period, which is currently scheduled for 13 April 2011. The offer period is scheduled to end on 13 April 2011 at 12:00 noon CEST for private investors and at 17:00 CEST for institutional investors. GSW expects to communicate the final issuance price of the shares on 13 April 2011 in an ad hoc statement. The shares are expected to start trading in the Regulated Market (Prime Standard) of the Frankfurt Stock Exchange and in the Regulated Market of the Berlin Stock Exchange on 15 April 2011 under the stock symbol GIB. The international securities identification number (ISIN) of GSW will be DE000GSW1111 and the German security code number (WKN) will be GSW111.

The prospectus of GSW has been approved by the German Federal Financial Supervisory Authority (BaFin) on 31 March 2011 and been notified to the competent authority (Commission de Surveillance du Secteur Financier, the “CSSF”) in Luxembourg. The prospectus of GSW Immobilien AG is available from the Company’s homepage (www.gsw.de) for downloading and can also be obtained free of charge from the Company’s registered office in Charlottenstraße 4, 10969 Berlin during regular business hours.

J’ajoute que la souscription est réservée aux résidents allemands ou luxembourgeois, mais que l’action commence à coter à partir du 15 Avril sur Xetra.

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#7 23/05/2011 15h28 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Réputation :   1307 

Gagfah est retombé à 5,45 € (contre un ANR à 12,19 € d’après le rapport annuel).

La semaine dernière il a été décidé de ne pas verser le dividende du premier trimestre et l’action a perdu 10%.

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#8 14/06/2011 12h31 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

Administrateur
Réputation :   1307 

C’est le Yoyo sur Gagfah, après être tombée à 4,83 € mercredi dernier, l’action remonte à 5,44 € ce jour.

Gagfah contre attaque contre la ville de Dresde et a créé un site exprès pour expliquer les enjeux et les faits de leur point de vue :
http://www.woba-lawsuits.de/en/

Quelque chose qui m’avait échappé c’est que la plainte de Dresde concerne une filiale de Gagfah :

Gagfah a écrit :

28. Does this mean GAGFAH’s solvency is at risk?

No. The claims made would not threaten the solvency or existence of GAGFAH S.A. or GAGFAH GROUP. These claims are made against the WOBA companies only - a ring fenced subsidiary group of the overall GAGFAH Group.

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#9 17/06/2011 10h41 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Je suis de + en + septique sur la plainte de la ville de Dresde.

Si j’ai bien tout compris (Google traduction est mon ami !).

Il apparait que la vie a proposé un arrangement à l’amiable avec le retrait de la plainte en échange d’une intéressement dans la remonté de l’action Gagfah qui suivrait. Alors même que c’est Dresde qui plombe le cours avec l’incertitude lié à sa plainte !

D’autre part, la plainte concerne les modalités de ventes de 74 logements sur les 48 000 (!) achetés par la Voda, filiale de Gagfah à la ville pour + de 1 Md€ en 2006.

Il parait difficile de justifier une préjudice de 800 M€, pour seulement 74 logements, d’autant que si préjudice il y avait, il n’est pas pour la ville de Dresde, mais pour les acheteurs individuels des 74 logements.

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#10 17/06/2011 11h38 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Dossier intéressant, merci pour le partage ! Il faudrait que je prenne un peu de temps ce week-end pour analyser en détail le bilan et la plainte de la ville de Dresde.

Je commence à sortir des liquidités, il faut commencer à préparer le rebond sur le marché.


Chaque semaine, mon portefeuille analysé sur http://valeuretperformance.posterous.com/

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#11 17/06/2011 12h21 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Je suis de + en + septique sur la plainte de la ville de Dresde.
[…]
Il apparait que la vie a proposé un arrangement à l’amiable avec le retrait de la plainte en échange d’une intéressement dans la remonté de l’action Gagfah qui suivrait. Alors même que c’est Dresde qui plombe le cours avec l’incertitude lié à sa plainte !
[…]
Il parait difficile de justifier une préjudice de 800 M€, pour seulement 74 logements, d’autant que si préjudice il y avait, il n’est pas pour la ville de Dresde, mais pour les acheteurs individuels des 74 logements.

Prudence, quand même, si votre seule source pour affirmer tout cela est le site créé par la société GAGFAH pour présenter son opinion sur le litige en cours et se défendre.
Comme un bon juge, vous ne pouvez former votre opinion que si vous écoutez aussi les arguments de la ville de Dresde.

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#12 17/06/2011 14h28 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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En fait je lis la presse Allemande dont je fais traduire les articles par Google.

Mais j’y retrouve la même chose que sur le site publié par Gagfah, les journalistes font surtout de copiés-collés pour le moment…

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#13 22/06/2011 18h37 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Il y a au moins un gérant français orienté midcaps qui s’est laissé tenter par Gagfah. Il s’agit de Romain Burnand (Moneta Micro Entreprises). Je vous conseille d’écouter sa conf call T1 2011 sur la page d’accueil de Moneta AM: Moneta Asset Management (AM) - Société de gestion de fonds, OPCVM Actions
Cette conf date un peu (12/04/2011), mais vers la fin de celle-ci, il y a une Q/R de BP Val de France sur les immobilières allemandes, ce qui permet d’avoir le point de vue de Moneta AM sur Gagfah et Colonia.

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#14 22/06/2011 22h32 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

Administrateur
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Merci ! Ça fait plusieurs fois que des valeurs sont partagées sur ce forum et possédées par des gérants value, ça fait très plaisir.

Donc sur Gagfah, ils estiment aussi que le risque juridique lié à la ville de Dresde est surévalué.

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#15 23/06/2011 08h24 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Réputation :   197 

Même les brokers qui sont à l’achat en dépit du contentieux juridique soulignent tout de même que Gagfah devra financer la remise en état d’une grande partie de son patrimoine, qui a été négligée lourdement ces dernières années.
Le management de Gagfah (et Fortress) ont essayé d’en tirer le maximum à court terme, négligeant  à mon sens trop de leurs devoirs pour qu’on puisse qualifier leur gestion de responsable. 

Reste la décote sur ANR, qui plaide pour un achat spéculatif.

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#16 24/06/2011 13h49 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

Membre
Réputation :   401 

Admettons que Gagfah doive financer la remise en état d’une grande partie de son patrimoine, qui aurait été négligée lourdement ces dernières années.

En principe, les évaluateurs doivent avoir pris cela en compte, et donc l’ANR actuel reflète non seulement la valeur des immeubles mais aussi le coût futur des travaux. Il n’y a donc aucune raison d’avoir peur de l’impact de ces coûts futurs sur le cours de bourse. Tout au plus ces coûts pourront expliquer que le dividende puisse rester faible ou nul le temps des travaux, car le cash flow des loyers sera temporairement "mangé" par les lourds travaux.

Il en irait autrement si les évaluateurs (choisis par Gagfah mais en principe indépendants) ont évalué les immeubles sans tenir compte du coût des lourds travaux à venir ou en sous-évaluant allégrement ces coûts. Ce serait une faute professionnelle, mais passons. En tout cas, cela peut expliquer que les immeubles soient surévalués de 15%*, ce qui donnerait (au vu du LTV de Gagfah) un "vrai" ANR baissant de 12€ à un peu moins de 7€/action.

Sur la base de ces 7€ d’ANR, la décote du cours deviendrait alors nettement plus faible, ce qui joint (i) au risque peut-être majeur du litige juridique avec la ville de Dresde, (ii) à un management peut-être coupable de délit d’initié et (iii) à l’absence de dividende, facteur généralement très négatif chez une foncière, expliquerait aisément le cours actuel de 5€ environ et signifierait qu’un rebond rapide est improbable. Et qu’au mieux, l’objectif de cours serait 7€ et non 12€.

*: les 15% sortent de mon chapeau, mais sur la base d’un estimé raisonnable. En effet, la valeur des appartements allemands de Gagfah doit tourner en moyenne autour de 120.000 à 150.000€ (eh oui, ce ne sont pas les mêmes prix qu’à Paris). Du coup, il suffit que les lourds travaux coûtent 20.000€ à 30.000€/appartement, ce qui n’est pas énorme, pour que cela baisse la valeur actuelle des apparts de 12 à 25%.

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#17 28/06/2011 15h55 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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zParisien a écrit :

En principe, les évaluateurs doivent avoir pris cela en compte, et donc l’ANR actuel reflète non seulement la valeur des immeubles mais aussi le coût futur des travaux. Il n’y a donc aucune raison d’avoir peur de l’impact de ces coûts futurs sur le cours de bourse. Tout au plus ces coûts pourront expliquer que le dividende puisse rester faible ou nul le temps des travaux, car le cash flow des loyers sera temporairement "mangé" par les lourds travaux.

Dans le rapport annuel, la méthode utilisée pour valoriser les appartements est une DCF sur 10 ans.

Pour Foncière Développement Logements, c’est un taux de capitalisation d’après les loyers bruts qui est utilisé.

J’ai essayé de comparer les deux valeurs, qui sont assez proches car les 2/3 du patrimoine de FDL est en Allemagne.

Ce n’est pas simple, et c’est là comme le dit zParisien de la difficulté d’aller sur les valeurs étrangères, car les lignes comptables dans le rapport annuel de Gagfah ne matchent pas bien celles du rapport de FDL.

Il faut donc retraiter et c’est au-delà de mes compétences.

Capitalisation boursière quasi-identique à 1,1 Md€, par contre, Gagfah est proche de son ANR HD tandis que Gagfah décote maintenant (elle a rechutée) de 60% sur son ANR (on ne sais pas s’il est HD ou DI, dans le doute prenons la pire hypothèse, droits inclus).

Grossièrement, Gagfah c’est 3 * FDL :
Presque 3 fois plus de logements : 158 000 contre 46 000.
Presque 3 fois plus de patrimoine : 9,2 Md€ contre 3,3 Md€
3,1 fois plus de dettes : 5,3 Md€ contre 1,7 Md€

D’où un LTV à 69% pour Gagfah contre 52% pour FDL.

Par contre, là où FDL fait 180 M€ de loyer net de charges, Gagfah en fait 630 M€. Rapporté au patrimoine, ça donne 5,4% contre 6,8%.

Le taux de vacances est aussi moins élevé chez FDL : 1,90% contre 5,20%.

Au niveau du cout sur loyer, pas facile de s’y retrouver parmi les chiffres ! Si j’ai bien lu :

Le loyer brut de charges est 210,4 M€ chez FDL et 180,6 M€ net de charges (payés par les locataires), soit 15% de charges locatives.

Pour Gagfah, on a 911 M€ de loyers brut pour 630 M€ de loyers net, soit 30% (!!) de charges payées par les locataires.

Ensuite, le coût d’exploitation est de 70 M€ chez FDL et 169 M€ chez Gagfah. Étant données les charges locatives importantes pour Gagfah, le ratio charges d’exploitations sur loyer brut va différer fortement du même ratios sur loyers net, rendant la comparaison avec FDL difficile.

Mais pour résumer grossièrement, on pourrait dire que Gagfah a un patrimoine de moins bonne qualité avec un levier plus grand + l’incertitude juridique avec la ville de Dresdes.

Avec un patrimoine de 9,2 Md€ et des loyers brut à 911 M€, le taux de capitalisation sur loyer brut de Gagfah est de 9,9% contre 6,3% pour FDL, ce qui laisse penser que la piètre qualité des logements de Gagfah est incluse dans l’expertise de son patrimoine.

Si on prend le plus haut, avant l’incertitude de Dresdes, on était à 9 €, soit 30% de décote. Le cours a quasi divisé par 2 depuis.

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#18 07/07/2011 10h21 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Commerzbank pessimiste sur Gagfah :

Commerzbank, Google Traduction Allemand-Français a écrit :

FRANCFORT (dpa-AFX Analyseur) - Commerzbank a laissé la cote de GAGFAH de "Hold" avec un prix cible de 5,00 €. La juste valeur dans son meilleur scénario diffère très sensiblement de la pire des cas, un analyste Rothäusler Thomas a écrit dans une étude jeudi. Même si la société immobilière souffrent actuellement de nombreux facteurs de stress tels que le différend avec la ville de Dresde, ou risque même de refinancement, il pourrait très probablement s’aggraver.

Quand à moi j’attends que le cours redescende à 4,6 € pour renforcer. :-)

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#19 07/07/2011 12h28 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Cette étude insiste sur la grande incertitude qui règne dans ce dossier, et les écarts de valorisation importants qui résulteraient de la réalisation de tel ou tel des différents scénarios possibles.

Qu’est ce qui vous fait miser sur un redressement de la situation? La décote sur actifs vous suffit pour tenter le coup?

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#20 07/07/2011 12h38 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Oui la décote est très importante alors que le patrimoine est gros. D’habitude, on ne trouve ce style de décote que sur des micro caps ou nano caps, ou sur des foncières dans des pays exotiques (Europe de l’Est, Grèce…), alors que là on parle de résidentiel en Allemagne, qui est très stable.

Les incertitudes, il y en a 3 :
- L’histoire avec la ville de Dresdes
- Le refinancement de 3,5 Md€ de dettes en 2013
- Incertitude sur l’ANR (mais si on calcule le taux de capitalisation [cf. mon post plus haut], l’estimation actuelle ne semble pas excessive)

Précisons aussi qu’il n’y a pas de covenant bancaire sur la dette.

Après ça reste de l’achat spéculatif, c’est pas du Johnson & Johnson ou de l’Unibail-Rodamco ! C’est pour ça que je garde des munitions !

Si ça monte je serai heureux, si ça baisse, je serais heureux de renforcer à bon compte ! Si ça s’écroule, et bien ce sera pour mes frais + l’humiliation sur le forum ! ;-)

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#21 07/07/2011 13h35 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Le management de Gagfah n’a pas bonne réputation, même auprès de leurs pairs. Je lisais une interview d’un gérant concurrent (dont le nom ne me reviens pas, malheureusement) dans la Frankfurter Allgemeine Zeitung (courant dernière semaine de Juin), et clairement, ils les considèrent comme portant atteinte à la crédibilité (à tout le moins la bonne image, dans un secteur qui peut s’avérer sensible, y compris politiquement) de leur secteur. Alors, ça vaut ce que ça vaut… mais c’est une donnée supplémentaire.

Le profil de Gagfah est tentant, mais par manque de conviction face à toutes ces inconnues je préfère me reporter sur du FDL ou du GSW. Bonne chance à vous, en tout cas.

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#22 11/07/2011 13h39 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Pour info, un autre gérant français embarqué dans cette aventure:
http://www.ccr-am.com/medias/docs-fonds … ensuel.pdf

Mais cette fois, pas de commentaire de gestion. Cependant, peut-être sera-t-il intéressant de suivre leurs futurs rapports, pour voir s’ils parlent de Gagfah ou s’ils révisent leur position.

A titre personnel: pas entré - trop de barrières pour comprendre un tel dossier. Je préfère rester en direct sur les actions françaises ou les internationales que je peux appréhender. C’est là que j’apprécie d’avoir quelques OPCVM pour les expertises que je ne peux pas développer…

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#23 11/07/2011 15h56 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Merci, très sympa de m’aider à tenir à jour ce dossier.

J’attends tjs les 4,5 € pour renforcer (toutes choses égales par ailleurs).

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#24 25/07/2011 10h27 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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La suite (source Gagfah : http://www.woba-lawsuits.de/en/) :

La ville de Dresde a payé une étude en Mai de la part du cabinet Sachsen Treuhand pour analyser les effets de la vente de WOBA à Gagfah. Les résultats de l’étude n’ont jamais été publiquement publié [car ?] ils vont tous dans le sens de Gagfah.

Un bémol : l’étude s’abstient de conclusion sur le fait que Gagfah ai respecté ses obligations d’entretien du parc.

Prochain RDV le 8 septembre devant la cour régionale de Dresde.

Au niveau macro, je note deux éléments favorables à l’investissement immobilier résidentiel en Allemagne :
- The Economist indique que le marché résidentiel Allemagne est sous-évalué de 10%
- Du fait de l’Euro, on bénéficie d’un taux de change implicitement positif (sans l’Euro, le Deutsche Mark serait fort par rapport au Franc).

Et un élément négatif : la démographie allemande est très faible avec un taux de fécondité < à 1,5.

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#25 01/08/2011 12h54 → Gagfah : foncière résidentielle allemande (gafah)

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Gagfah vient d’annoncer la fin de son programme de rachats d’actions qui courrait depuis décembre 2010.

On peut trouver paradoxal de stopper le versement des dividendes et dans le même temps de racheter pour 38 M€ d’actions.

Pour une foncière cotée, c’est la lisibilité et régularité des dividendes qui intéressent les investisseurs. Stopper le dividende est donc un signal négatif fort (qui est d’ailleurs possible pour Gagfah car comme l’essentiel de ses consœurs allemandes, elle n’a pas le statut de REIT).

Mais en même temps, racheter 2,5% du capital (donc un montant vraiment conséquent) à un prix moyen de 6,78 €, quand l’ANR est de 12 € est une excellente opération de gestion, même si ça aurait été encore mieux de racheter à 5 €…

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