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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/08/2013 16h47 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

Membre
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Bonjour.

Je m’adresse à vous, car après avoir consulté quelques articles, j’ai trouvé le comportement des membres très professionnels, et les conseils avisés.
Après m’être torturé l’esprit tout seul, je souhaiterais donc votre avis sur ma problématique :

J’ai acheté un T2 neuf en 2008, en VEFA, avec un emprunt. Aujourd’hui, avec la naissance de mon fils, le logement est trop petit, et nous envisageons donc de repartir en location (a priori pas de nouvel achat, car nous pensons quitter la région d’ici 3 ans, et ce ne sera sans doute pas rentable de racheter pour une si courte durée).

Sur le T2, il nous reste actuellement deux prêts à rembourser :
- Le principal, de 31300 euros, sur 34 mensualités (et seulement 145 d’assurance et d’intérêt par mois, le reste c’est du remboursement de capital)
- Le deuxième, de 8000 euros environ (1% employeur) qui cours sur encore 7 ans (très peu d’intérêt et d’assurance versés également).

Prix de vente de l’appartement : 129000 euros.
Loyer si mise en location : 550 euros / mois.

Avec le simulateur du gouvernement pour les impôts de 2012, les impôts supplémentaires du^s aux revenus locatifs sont de 1363 euros annuel.

Qu’en pensez vous?

Autres questions :
- l’emprunt a été réalisé en considérant le logement comme ma résidence principale. Si je le loue, et que je loue moi même ma résidence principale (plus grande), puis je déduire quelque chose des revenus locatifs (une partie de mes propres loyers?) Je ne pense pas, mais on peut rêver!
- je dispose d’un crédit d’impôt sur une partie des intérêts d’emprunt (40% la première année, puis 20% les 4 années suivantes). Puis-je ou dois-je requalifier mon emprunt et achat en investissement immobilier ? (remboursé les crédit d’impôts touchés et repartir sur un dispositif type scellier (celui en vigueur au moment de l’achat il me semble, à moins que ce n’était Robien)

Merci par avance de votre attention,

bien cordialement,

Stéphane

Mots-clés : achat, location

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#2 30/08/2013 17h07 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

Membre
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Bonjour,

Je vous réponds brièvement sur les sujets que je maîtrise.

Si vous mettez le bien en location, vous ne pourrez malheuresement pas déduire les loyers payés (pour votre nouvelle RP) des loyers encaissés (sur votre ancienne RP).

Concernant le crédit d’impôt sur intérêts d’emprunt, vous n’aurez rien à rembourser si vous mettez le bien en location, en revanche vous ne pourrez plus bénéficier de ce dispositif pour ce bien s’il est loué (au cas où il vous resterait des annuités).

Pour Scellier, je laisse d’autres intervenants vous répondre.

Cordialement,

Dernière modification par espenlind13 (30/08/2013 17h42)


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#3 30/08/2013 17h17 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

Membre
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Bonjour,
Vous ne pourrez pas "requalifier" votre bien en Scellier. Le dispositif n’est aps rétro actif et devait être mis en location un logement neuf.
Vous pourriez par contre déduire les intérêts d’emprunt correspondant à chaque période louée… si vous deviez louer.
Sauf intérêt personnel particulier pour ce logement, l’opération de mise en location ne semble pas bien rentable.
Vous auriez sans doute intérêt à le revendre en bénéficiant d’une exonération d’impôt sur l’éventuelle plus-value pour placer sagement le capital récupéré afin de disposer d’un capital lors d’une future acquisition.

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#4 30/08/2013 18h00 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

Modérateur
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+1 :   Sauf intérêt personnel particulier pour ce logement, l’opération de mise en location ne semble pas bien rentable. Vous auriez sans doute intérêt à le revendre en bénéficiant d’une exonération d’impôt sur l’éventuelle plus-value pour placer sagement le capital récupéré afin de disposer d’un capital lors d’une future acquisition.


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#5 30/08/2013 18h12 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

Membre
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+1 ;  piètre intérêt en terme de placement locatif, revendre avec exonération (éventuelle) de plus-value pour vous positionner ailleurs semble être le meilleur choix.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 02/09/2013 11h49 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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Bonjour,

Tout d’abord merci de vos réponses.
Par contre, vous indiquez qu’il semble peu rentable de le louer. Et j’avais plutôt l’impression du contraire, n’ayant pas besoin de davantage d’argent sur mon épargne. A moins d’un autre bon plan de placement?

Mes calculs me laisse à penser que je dégagerais plus de 4000 euros nets par an (j’ai déduit les impôts, le foncier, et les petites réparation et entretien du logement …), en assurant toute la location moi même. Soit plus de 3% net après impôts. Ce qui ne me semblait pas si mal. A moins que je n’aies oublié quelque chose, mais je ne vois pas quoi.

La revente ne devrait pas dégager de plus value, ou alors très minime (entre 5000 et 10000 euros grand maximum). Donc pas vraiment de contrainte de ce point de vue la.

Enfin, je n’ai pas de projet de racheter ma résidence principale avant 3 ans, puisque nous souhaitons changer de coin, mais que cela passe avant tout par une mutation professionnelle (d’ici 2-3 ans).

Encore merci de vos conseils!

Stéphane

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#7 02/09/2013 11h56 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

Membre
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3% peut-être, oui, mais il faudra faire la gestion (baux, quittances), subir d’éventuels impayés (procédure …), payer d’éventuels travaux ou remises au propre entre les locataires, prendre en considération le risque de vacance locative …

Pour 3%, ça me semble vraiment peu intéressant si l’on regarde les rapports des fonds en € ou vous n’avez qu’à dormir sur vos deux oreilles et attendre vos 3 ou 3.5% / an !


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#8 02/09/2013 12h10 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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Effectivement, vu comme cela … je suis peut être optimiste sur la location, ayant pour ma part toujours pris grand soin des logements que je louais.
Vous parlez de "rapports de fond en euros". Pourriez vous m’en dire plus (grande ligne) ou me dirigez vers de l’information fiable et détaillée?
Merci

Stéphane

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#9 02/09/2013 12h42 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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Voici un très bon article pour vous familiariser avec le contrat d’assurance-vie :

Assurance-vie ? Wikipédia

Une définition d’un fonds en € :

Fonds en euros - Définition par Comparavie.fr

Vous trouverez ce type de fonds chez la quasi-totalité des assureurs. Je vous recommande de vous pencher sur l’offre des banques en ligne, souvent très compétitives en la matière.


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#10 02/09/2013 14h03 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

Membre
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Bonjour,

Nous avons effectivement déjà deux assurances vie avec mon épouse, que nous alimentons chaque mois.
Par contre, je me rend compte que de l’avoir ouvert dans ma banque n’était peut être pas le plus optimum en terme de rentabilité!

Merci pour votre aide,

Stéphane

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#11 02/09/2013 14h08 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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Steph21 a écrit :

Prix de vente de l’appartement : 129000 euros.
Loyer si mise en location : 550 euros / mois.

[…]

les impôts supplémentaires dus aux revenus locatifs sont de 1363 euros annuel.

ça vous fait 5.1% de rentabilité brut.

et 20% en impôts de vos recettes. Vous ne devrait pas être loin d’un TMI de 14%.

Comme dit ailleurs, ou bien vous essayez de trouver un meilleur placement à 5% logé dans une structure à fiscalité plus douce,

ou pourquoi ne pas le vendre et investir à nouveau dans l’immobilieravec une meilleure rentabilité tout en bénéficiant des déductions possibles ?

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#12 02/09/2013 14h54 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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C’est effectivement un TMI de 14%.

Concernant un autre placement, c’est un peu la jungle pour moi, qui découvre tout doucement le potentiel de l’investissement pour assurer mes vieux jours (je n’ai que 31 ans, mais mieux vaut s’y préparer au plus vite, ce qui justifie mon intérêt depuis quelque mois).

Concernant un nouvel achat, pour que ce soit plus rentable, je suppose que cela sous entend ré-emprunter et faire peser les intérêts d’emprunt dans la balance. C’est bien cela?

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#13 02/09/2013 21h17 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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Bonsoir,

commencez par sécuriser votre épargne en vous renseignant sur la notion d’épargne de précaution.

Une fois identifiée la somme qui correspond à votre situation, renseignez vous sur les assurances vie notamment en matière de frais sur versement et de gestion, et placez y le reste.

L’assurance vie sur fonds euros est un placement à capital garanti avec l’un des meilleurs rendements, mais il en existe d’autres qui peuvent correspondre à des stratégies particulières, notamment dans le cadre d’une négociation avec une banque (tu me files un taux sympa et j’ouvre un PEL chez toi).

Dans la perspective de l’achat d’une RP, bien que je ne sois pas convaincu qu’il soit possible de réunir les conditions permettant de faire ce choix sur des considérations purement financières actuellement, vous pourriez choisir des placements préparant cela (CEL…).
Cela dit, "se sentir chez soi" ou se forcer à épargner par ce biais sont des arguments tout à fait entendables.

Le site que je vous ai indiqué est aussi sérieux qu’ici et pourra vous aider à maîtriser les placements avec capital garanti.

Pour la partie investissement, il y a plus d’intervenants expérimentés qui s’expriment ici.

Pour finir, acheter de l’immobilier n’est pas forcément une mauvaise chose aujourd’hui, mais il faut se former avant pour le faire correctement et quitte à passer du temps sur ce sujet, celui de la bourse pourrait être plus proche de vos compétences et donc demander moins d’efforts.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#14 03/09/2013 17h47 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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Bonjour Pruls, et merci de votre intérêt à mon sujet.

Concernant cette épargne de précaution, je pense déjà l’avoir en place.

Près de 20.000 euros placés sur divers livrets et comptes : un PEL (qui est arrivé à échéance avec un taux de rémunération de 3,25%), le LEP (mais c’est la dernière année que ma femme y a droit, merci le mariage ^^), Livret A.
Également environ 5000 Euros placés sur deux Assurance vie (soit 10000 euros), au CM (ma banque c’est le CIC). En regardant sur le net, je vois que c’est une des pires en termes de rendements, mais le CIC est la banque qui m’avait de loin proposé le taux d’intérêt et l’assurance les plus bas pour mon prêt immobilier.

J’ai également de l’argent placé sur les PEG et PEE de mon entreprise, à hauteur de 9000 euros en bénéficiant à chaque fois des abondements sur les premières tranches de versements. Placés à la fois en monétaire, (rapporte rien, mais plutôt un bon plan quand l’action s’est effondrée), en responsable, et en action (aie aie aie, heureusement que l’abondement a amorti la chute, même si j’estime que je n’ai pas foncièrement besoin de cet argent, et que c’est un plus).

Bref, je pense être paré en cas de coup dur, sachant que la voiture est récente, et que je n’ai aucun crédit en court à part celui de mon T2 actuel. Et qu’on économise environ 850 euros par mois en plus des versements réguliers sur l’AV (50 euros / mois sur chaque AV). Et mon emploi est plutôt sûr, puisque je travaille pour un grand groupe (mieux qu’une PME ou un site de production on va dire!)

Dans l’immédiat, j’ai bien noté de voir avec mon banquier la rentabilité de mon AV et de le faire cracher un peu si besoin est. J’avais négocié les frais de versement à 1%, mais je savais bien que j’aurais du exiger l’exonération! A t-on le droit d’ouvrir plusieurs assurance-vie? Si oui, quelle assurance vie en ligne me conseilleriez vous?

Si la rentabilité nette est de 3% ou plus, effectivement je ne vais pas prendre le risque avec la location … mais je ne me vois pas tout placer sur mon AV également. Par la suite, quels conseils pour placer au mieux mon argent, sachant que je n’y connais rien en bourse, et que ma femme ne serait pas vraiment favorable à ce que je boursicote!

Merci encore de vos conseils!

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#15 03/09/2013 21h11 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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Mon idée n’était pas de vous inciter à constituer cette épargne, mais à l’organiser.

Si vous savez combien vous avez besoin, le reste peut être placé sur des supports moins liquides ou plus risqués.

Sans boursicoter, vous pourriez utiliser un tracker du cac40 par exemple, c’est une manière d’entrer en bourse avec une certaine diversification, sans chercher à faire des achats reventes hasardeux.

Vous estimez qu’une AV à 3% garanti est plus intéressante qu’un investissement locatif, mais il est possible de faire bien mieux que 3% en immobilier, même en déléguant la gestion, et surtout en utilisant l’effet de levier.

Après, si vous êtes complètement averse au risque, je ne suis pas sûr que vous soyez au bon endroit.


Pourquoi pas Vous?

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#16 05/09/2013 17h11 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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Pruls,

Je pense que nous nous sommes mal compris!

Quand j’indique qu’il ne vaut pas le coup de louer pour 3%, je parlais de mon cas particulier, mon T2, dont la location (en réalisant tout moi même) ne me rapporterait pas plus (évaluée à 3%). Et donc dans ce cas, il vaudrait en effet mieux vendre et placer l’argent sur une AV que de louer mon T2, avec les risques que cela comprend. Je préfère utiliser mon temps à capitaliser sur moi (j’ai le projet de monter ma boîte), que de compléter des quittances de loyer, de réaliser des baux et faire des états des lieux!

J’ai bien noté qu’il me faut également étudier la possibilité de vendre, et d’acheter un autre bien qui aurait un rendement locatif plus élevé (sans doute la nécessité de réemprunter). Je regarder donc actuellement en détail le marché de l’immobilier sur mon secteur.
Qu’entendez vous par effet de levier? J’ai vu par endroit également des financements à 110%. cela sous entend qu’on emprunte également l’argent pour les frais d’acquisition?

Enfin, je ne suis pas averse au risque, j’ai déjà une partie importante de mon épargne salariale investie en action de mon entreprise. le soucis, c’est que les possibilités sont vastes, et que je n’y connais rien. Je vais voir de ce pas ce qu’est un tracker du cac 40 ; j’ai entendu parler également de PEA.

J’espère ne pas vous avoir froissé. Au contraire, j’apprécie vos interventions et vos conseils. Si vous connaissez par ailleurs un site ou un livre qui aborde toutes ces possibilités d’investissement, je suis preneur!

Bien cordialement,

Stéphane

Dernière modification par Steph21 (05/09/2013 17h15)

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#17 05/09/2013 18h17 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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Steph21 a écrit :

Si vous connaissez par ailleurs un site ou un livre qui aborde toutes ces possibilités d’investissement, je suis preneur!
Stéphane

Pour le livre, celui de notre hôte Devenir rentier en dix ans : le livre semble correspondre à votre attente, pour le site vous étes peut-être déjà dessus wink

Concernant l’effet de levier, il s’agit de démultiplier un placement par le recourt à l’emprunt, vous trouverez différentes définitions avec votre moteur de recherche favori comme ici Comprendre le mécanisme de l?Effet de Levier Financier dans l’immobilier et la richesse qu’il peut créer - Objectif Eco, anticiper pour s’enrichir


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#18 05/09/2013 21h27 → T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ? (achat, location)

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Bonsoir,

difficile de me froisser, surtout qu’en fait on ne se comprenait pas smile


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