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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 27/08/2013 13h26 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Membre
Réputation :   21 

bonjour

j’ai pour le moment financer mes achats d’immobilier locatif (une maison, deux immeubles et un commerce) à 110% par l’emprunt.
Tous les biens ont un cash flow positif ce qui me permet de disposer aujourd’hui de fonds permettant de rembourser l’un des emprunts d’un bien locatif ou de rembourser la moitié de mon emprunt de maison principale.
Je me demandais si je devais utiliser ces fonds pour me desendetter ou bien de conserver ces fonds pour effectuer de nouveaux investissements?
merci d’avance pour vos avis

Mots-clés : emprunt achat immobilier

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#2 27/08/2013 13h37 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Membre
Réputation :   90 

Ces fonds vous rapportent ils plus que le crédit en rendement ?

Les crédits, particulièrement en fin, ne comportent que peu d’intérêts à payer
Regardez la part d’intérets restants à remboiurser (cf tableau d’amortissement)
et posez vous la question si votre capital peut rapporter un capital supérieur

NB: Je ne prends pas en compte les éventuels frais (IRA etc qui peuvent s’ajouter)

Pour du locatif, rembourser les crédits va faire monter vos impots si vous fonctionez au régime réel (déductions de frais)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#3 27/08/2013 14h27 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

investir pour investir n’a pas de sens à mon avis.

Si vous avez constitué une structure financière générant suffisamment de cash pour vous faire vivre, vous pourriez envisager de la stabiliser en vous désendettant, en diversifiant, en provisionnant de futurs travaux…

Vous pourriez encore profiter de cet argent pour un projet perso. Voiture, voyage, don, investissement du coeur risqué (perso ça serait une crèche Montessori)…

Donc pour trouver la réponse qui vous convient, il faut savoir ce que vous voulez faire.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#4 27/08/2013 15h02 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Modérateur
Réputation :   1084 

Ricou a écrit :

Les crédits, particulièrement en fin, ne comportent que peu d’intérêts à payer

Remarque : Les échéances d’un crédit comportent toujours le même montant d’intérêts à payer en proportion du capital restant du (=ce qu’il faudrait rembourser pour le solder), que ce soit au début ou à la fin. Par contre, la proportion que représentent des coûts non proportionnels au capital restant du, comme des frais de main levée de garantie ou d’assurance ou des frais renégocier le prêt, varie.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 27/08/2013 16h18 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Membre
Réputation :   90 

Vous avez raison trés cher GBL wink

Ce que je voulais dire:
1ère mensualité:1300 €
intérêts 800 €

Mensualité N°279: toujours 1300 €
Intérets: 89 €

Soit rembourser les 10 dernières mensualités va faire économiser 89+86+82….. Euros
Soit peanuts

Chiffres données en ordre de grandeur, bien sûr


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#6 27/08/2013 17h10 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Membre
Réputation :   26 

Personnellement, je trouve que rembourser sa principale est une bonne chose.

Vous assainissez votre situation financière pour éventuellement réemprunter pour du locatif.

Le cash qui part au remboursement de la principale est passée par la case fiscalité contrairement au locatif.

Après tout ce qui touche à la principale relève davantage d’un choix personnel qui obéit davantage à un besoin de sécurité qu’à une rationalité financière.

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#7 27/08/2013 19h14 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Membre
Réputation :   

Ne touchez pas aux remboursements locatifs mais remboursez votre RP me semble le meilleur choix ou bien se faire plaisir comme le dit Pruls

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#8 27/08/2013 20h00 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Membre
Réputation :   14 

Tout d’abord je rembourserai une partie pour la résidence principale car les intérêts ne sont pas déductibles contrairement à la location.
Je garderai un bon matelas pour les imprévus, se faire plaisir et pouvoir avoir un apport pour le prochain investissement.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#9 27/08/2013 20h59 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Membre
Réputation :   21 

"investir pour investir n’a pas de sens à mon avis."

bonjour

effectivement investir pour investir n’est pas mon objectif. Je souhaite à terme pouvoir travailler à mi temps et avoir le complément de salaire avec des investissements totalement remboursés à ce moment là. A l’heure actuelle nous sommes en phase de constitution de patrimoine, le point positif est que tous les investissements que nous faisons rapportent plus que le cout des emprunts (voir le double). De ce fait je me demandais quoi faire?

je vous remercie pour vos réponses, je vais voir pour un remboursement partiel de mon habitation principale ou augmenter mes investissements en Chine mais hors immobiliers pour diversifier mes investissements

matinvest

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#10 27/08/2013 21h30 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Membre
Réputation :   69 

Attention à ne pas négliger les coûts d’entretien et de grosses réparations.

Stabiliser votre situation parait raisonnable même si d’après votre présentation vous avez déjà une belle expérience en matière d’investissement immobilier qui tend à dire que vous avez acquis l’expérience nécessaire pour continuer.

Je ne sais pas dans quelle mesure un directeur financier peut travailler à mi temps, ni combien il gagne, mais le cash que vous générez devrait permettre de rapprocher la date de réalisation de votre objectif.

C’est peut être le moment de réorganiser votre patrimoine pour qu’il soit plus qualitatif. Par exemple, rapprocher de votre domicile vos investissements en vendant les plus éloignés et en rachetant à proximité avec en apport le capital de la vente (attention à arbitrer entre facilité de gestion via la proximité et diversification géographique). Ou vendre les biens en copropriété pour racheter de la pleine propriété pour améliorer votre indépendance.

Une autre idée serait de mettre en gestion dans une agence pour vous dégager du temps, si tant est que la gestion actuelle est chronophage.

Le plus simple semble néanmoins de rembourser votre prêt RP puisqu’un courrier et un RDV à la banque suffisent, sous réserve que l’opération soit valable (IRA, crédit d’impôts éventuels…)


Pourquoi pas Vous?

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#11 28/08/2013 00h41 → Investissement locatif : rembourser un emprunt ou continuer à emprunter ? (emprunt achat immobilier)

Membre
Réputation :   18 

Bonjour,

nous rejoignons les autres avis : vous désengager du prêt RP.

Vu votre âge, personnellement, nous continuerions à investir afin d’être indépendant financièrement avant les 43 annuites a partir de 2035 …


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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