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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 13/08/2013 22h46 → Quand réaliser son premier investissement locatif ? (data d'achat, déficit foncier)

Membre
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Bonjour,

Lors de mes différentes recherches avant de me lancer dans l’immobilier locatif, je voyais souvent des personnes indiquer « j’ai 25/35/45/55 ans est-ce le bon moment ? ». Ce post n’est pas tout à fait du même acabit, donc désolé par avance pour le titre un peu accrocheur 

En fait, je cherche des conseils dans le cadre de mon investissement, afin de savoir s’il faudrait que je l’avance ou le recule de quelques mois.

Je vous explique ma situation passé, présente et à venir.

Année 2012, Fiscalement célibataire. 38000 € net imposable  IR payé en 2013 : 3175 €, car j’ai 770 € de « crédit » pour l’emploi d’un salarié à domicile et 750 € de « crédit » pour les intérêts de ma RP (achetée en 2010) mais cela aurait fait près de 4700 €/an sans les réductions…
Année 2013, Fiscalement Pacsé + 1 Enfant à charge. 39500 € de net imposable pour moi, et 21000 € pour mon amie (prévisions)  IR payable en 2014 : 1920 €, car j’aurais 2355 de « crédits » (Intérêts RP, Salarié à domicile, Ass mat’) mais cela aurait fait environ 4275 €/an sans les réductions
Année 2014, Fiscalement Pacsé + 1 Enfant à charge. 39500 € de net imposable pour moi, et 25000 € pour mon amie (son salaire a diminué en 2013 lors de son congés mat’)  IR payable en 2015 : 1200 €, car j’aurais 3575 € de « crédits »

Je suis donc passé d’une TMI à 30% en 2012 à celle à 14 %.

J’envisage l’achat d’une maison, en province et à rénover, les différents bien que j’ai vu sont plus ou moins similaires et avec les budgets suivants : Prix d’achat (FAI inclus) : 100 000 à 110 000 €, FN : 8 000 à 8 500 €, Travaux : 5 000 à 10 000 €.

J’ai donc les possibilités suivantes :
- Acheter le bien et les matières premières pour les travaux en 2013
- Acheter le bien en 2013, et les matières premières pour les travaux en 2014
- Acheter le bien et les matières premières pour les travaux en 2014

Mon but étant que l’impact sur les impôts soit le plus intéressant possible. J’aurais eu tendance à dire, puisque mon IR sera le plus élevé en 2014 qu’en 2015, il serait préférable d’en avoir le plus à déduire sur 2014 donc sur les revenus et charges générées en 2013 (option 1).

Qu’en pensez-vous ?

Romain

Mots-clés : data d'achat, déficit foncier

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#2 13/08/2013 22h48 → Quand réaliser son premier investissement locatif ? (data d'achat, déficit foncier)

Membre
Réputation :   29 

Bonjour,

- Comptez vous acheter a crédit ?
- Comptez vous louer en meublé LMNP réel (dans ce cas achat a crédit avec travaux vous serez en "négatif" pour plusieurs années et donc sans impôts a payer) ou non meublé ?

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#3 14/08/2013 10h21 → Quand réaliser son premier investissement locatif ? (data d'achat, déficit foncier)

Membre
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Bonjour Romainp,

Tout d’abord, je pense que vous prenez le problème dans le mauvais sens. La fiscalité, élément important dans tout projet d’investissement, ne doit pas, selon moi, être le déclencheur de votre décision d’investir.

Ensuite : Je comprends que vous souhaitez créer un déficit foncier pour diminuer votre imposition. Pour moi, les trois scénarii proposés sont, in fine, identiques.

Le déficit étant reportable cela changera seulement le moment de la réduction d’impôt.
(Encore que, le déficit foncier appliqué sur vos revenus professionnels diminuera votre impôt de 14% alors que le déficit foncier appliqué sur vos revenus fonciers diminuera vos impôts de 14% + CSG de 15,5% si je ne me trompe pas).

Je serai donc pour ma part parti sur des travaux déductibles sur une année de location pleine pour diminuer la CSG.

[De toute façon, à moins d’avoir déjà trouvé le bien à rénover, je pense qu’il sera compliqué de boucler toute l’opération avant fin 2013]

A confirmer avec les spécialistes du déficit foncier.

Cdt
Jepargne

Edit : Votre niveau d’imposition est selon moi trop faible pour que la fiscalité soit l’élément déclencheur de votre projet. Payer 2 000 EUR d’impôts pour des revenus du foyer de 60 000 EUR net ne me semble pas excessifs. (3,3%)

Dernière modification par jepargne (14/08/2013 10h25)

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#4 14/08/2013 10h42 → Quand réaliser son premier investissement locatif ? (data d'achat, déficit foncier)

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Bonjour,

Je vais acheter le bien à crédit (Amortissable entre 18 et 25 ans, je finis mes simulations par rapport aux différences de taux et de CF)

Concernant la location, le bien sera loué nu, avec des déclarations au réel.

Romain

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#5 14/08/2013 11h47 → Quand réaliser son premier investissement locatif ? (data d'achat, déficit foncier)

Membre
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Merci jepargne,

En fait la décision d’investir est réfléchie depuis quelques temps.
J’ai plusieurs bien en "short-list", en espérant que les vendeurs n’aient pas une offre plus intéressante :
--> Soit je joue la montre, je ne lache rien, et j’espère que le vendeur craque en lachant au passage quelques K€.
--> Soit il est plus intéressant pour moi de trouver un accord rapidement, permettant une signature en 2013.

Je suis conscient que je ne paye pas beaucoup d’impôts (du fait des différentes dépenses ayant des contreparties fiscales), et que dans l’ensemble l’impact sera minime.

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#6 20/08/2013 19h50 → Quand réaliser son premier investissement locatif ? (data d'achat, déficit foncier)

Membre
Réputation :   221 

Si votre investissement dégage un cash-flow positif en s’autofinançant , ce qui est vivement conseillé, c’est le bon moment pour investir wink
Il me semble que l’intérêt du placement doit passer avant les considérations fiscales (qui ont évidemment leur importance) ou autre timing…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 18/01/2015 21h40 → Quand réaliser son premier investissement locatif ? (data d'achat, déficit foncier)

Membre
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Bonjour,

Je pense qu’actuellement il est préférable d’attendre au niveau de l’investissement immobilier locatif en France sauf dans le cas où l’autofinancement, l’emplacement, le rendement etc. est bon/exceptionnel auquel cas il ne faut pas hésiter et acheter rapidement : quand les paramètres sont bons, les biens sont très rapidement vendus dans mon coin…souvent dans la journée !
Quand on connaît les paramètres sur lesquels reposent son investissement locatif on est à même de rapidement se décider et de ne pas laisser les perles aux investisseurs aguerri et réactifs.

Malgré que je suis baissier sur le rendement futur dans l’investissement locatif (hausse des charges/taxes, stagnation / baisse des loyers) et baisse légère mais constante des prix de l’immobilier sur plusieurs années je pense qu’un achat à un prix décoté restera intéressant et limitera les risques de déconvenues.

Exemple : un investissement à 11/10 % brut qui ne rapporterait un jour (baisse des loyers pour X raisons) plus que 8 % brut ne serait toujours pas une catastrophe. Il en serait différent si l’investissement se faisait avec une rentabilité de 5 % brute et baisserait à 3% (fin de l’auto financement).

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#8 19/01/2015 18h34 → Quand réaliser son premier investissement locatif ? (data d'achat, déficit foncier)

Banni
Réputation :   -1 

Bonjour,

Pourquoi pensez-vous que les loyers devraient baisser en France ? je suis d’accord que les prix d’achat peuvent baisser (fortement ?) mais j’ai bon espoir que les loyers se maintiennent à la vue des courbes de Friggit. En effet, ils ne sont pas "montés" de manière irraisonnable comme les prix d’achat depuis les années 2000.

Aussi, je ne partage pas le fait qu’il faille attendre pour investir dans le locatif mais j’insiste sur le fait qu’il faut obligatoirement que le bien s’autofinance pour ne pas être pris à la gorge par une "obligation" de revendre dans l’urgence.

Et vous votre avis ?

Romuald


Mon BLOG: http://idealinvestisseur.net Ma FORMATION pour débutant "devenez investisseur immobilier" http://immostart.biz/cap/

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