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#1 10/08/2013 00h18 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Bonjour,

avec mes parents, nous avons comme vague projet de fonder une SCI à l’IR (familiale : mon père ma mère et moi) disposant d’une ou plusieurs habitations individuelles, dans une zone peu dense (hors grosse agglomérations) dans le but de faire du locatif. Ces constructions seraient neuves.

Nous partons de là car mes parents possèdent des herbages qui seraient constructibles, il ne "resterait" dès lors que le coût de la viabilisation et de la construction (oui j’avoue ce sont des raccourcis, le projet étant naissant).

Plutôt que de démanteler et vendre au plus offrant les parcelles, l’objectif serait de bâtir et de profiter à moyen terme de rentes locatives plus conséquentes.

Nous disposons déjà en noms propre des biens loués mais dans le domaine de l’ancien (nous connaissons déjà un certains nombre de rouages tel que les charges de travaux, le déficit fonciers…)

Mes parents pourraient alors vendre les parcelles à la SCI, celle-ci pourrait contracter un prêt pour le bâti. J’ai vu des projets de construction à 70 KE en BBC RT2012 pour 80 m², vu le secteur cela peut être loué 600 €/mois, nous sommes alors sur de la rentabilité brute à 10 % (hors acquisition du terrain)

mais quant est-il des déductions fiscales dans le domaine du neuf ? Nada ?
Autre sujet important pour nous : la capacité d’emprunt, cela risque de freiner les banques ? Mes parents étant retraités ou proche de la retraites (assurance emprunteur) et nous avons des biens qui ne sont pas fini d’être remboursés… (% taux d’endettement)

Existe t’il un montage fiscalement intéressant sur du neuf comme celui-ci ? (hors ex-Scellier/Duflot qui dans notre cas s’avère compromis du fait que nous ne nous situons pas dans la bonne zone géographique)

Merci pour vos réponses et pistes d’améliorations/réflexions !

Mots-clés : locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012

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#2 12/08/2013 11h36 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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70k€ pour 80m² en RT2012? Ça fait moins de 1000€ le m²? Cela ne me semble pas cher du tout.

Au boulot, on sort les projets à environ 1250€ le m² de SHAB en bonne qualité de fonctionnement (HLM: ça brille pas mais ça tient dans le temps), fondation filante et garage compris.

Il faut faire attention à comparer ce qui est comparable, mais à vu de nez, votre tarif me semble très optimiste.

En admettant 1250€ le m² de surface habitable, il faudrait louer plus de 10€ le m² SHAB pour envisager un autofinancement sereinement (10% brut).

Dans votre situation, vous avez l’avantage d’avoir un terrain "gratuit", encore que vous pourriez le considérer dans vos calculs à son prix de vente afin de comparer différents scénarios:

1) je vends le terrain et j’achète un bien à rénover avec cet apport
2) je construits du neuf
3) …

cela dit, à mon sens vous manquez l’essentiel dans votre démarche: pourquoi faites vous cela?
Si c’est uniquement pour saisir une opportunité de valoriser le terrain, cela me semble beaucoup de tracas.
Si vous souhaitez mettre en place une structure financière pour générer des revenus complémentaires pour la retraite de vos parents, la logique est différente et l’immobilier une solution parmi d’autres, avec ces avantages et inconvénient.

Donc à mon sens, l’aspect "vague" de votre projet doit se préciser en premier lieu à ce niveau.

Par contre, vous avez raison de vouloir préciser votre projet, surtout si vous le montez en famille. Il serait trop dommage de se prendre la tête pour des questions d’argent.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#3 13/08/2013 13h58 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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oui, plus précisément 72 K€ en RT2012 pour un logement composé de 2 chambres mais le garage n’était pas compris, d’où un tarif vraiment plancher et potentiellement optimiste.

Vous avez raison il faut comptabiliser la valeur du terrain constructible qui est visiblement de l’ordre de 40 K€.

Ce serait dans une optique de valorisation mais aussi transmission et quand je vois les solutions d’épargnes grand public ou dans le domaine des retraite agricoles cela me semble être vraiment du flan (surtout avec la conjoncture actuelle), diversifier une partie dans la Pierre pourrait être intéressant, à voir comment maintenant, d’où mes données très évasives et peu précises. Je pourrais d’ailleurs être le gérant de la SCI pour libérer mes parents de tracas lorsqu’ils seront bien plus âgés. Le fait d’avoir du neuf est plus rassurant, sauf si nous sommes victimes de malfaçons.

Mes grands-parents ont acquis entre autre un bien immobilier en 1952 qu’ils continuent toujours de louer, au final j’ai une certaine expérience dans le domaine de la gérance. Je connais par ailleurs beaucoup de personnes qui ont réussi dans le domaine de la location immo et ont des parcs aujourd’hui impressionnant.

Il y aurait en tout et pour tout environ 15 parcelles constructibles et pour le coup une partie serait vendue, à voir donc si l’ont s’octroie une partie pour construire dessus.

Ou s’il faut plutôt acheter des appartements de faibles surface en ville et en ruine, faire énormément de travaux et par conséquent beaucoup de déficit foncier les premières années ?

Que peut-on déduire lorsque l’on part de zéro avec des bâtiments neuf ?

J’ai également entendu parler de subventions de l’ANAH (finançant 35 % de travaux) sous condition de faire du loyer très modéré pendant 9 ans (je sais je m’évase…)

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#4 13/08/2013 14h21 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Vous souhaitez donc diversifier vos revenus familiaux pour limiter le risque de petite retraite pour vos parents.
Vous avez déjà un bien en location dans la famille, construire ne me semble donc pas être une solution de diversification, sauf à considérer que le neuf est une diversification par rapport à l’ancien.
Je suppose que vos parents ont également une résidence principale? Encore de l’immobilier.

Je me fais l’avocat du diable, mais en matière d’investissement immobilier, dans la conjoncture actuelle, il me semble indispensable de partir sur des montages autofinancés de façon à moins subir une baisse de la valeur immobilière. Si c’est le locataire qui paye tout, le bien peut se déprécier de 30%, c’est pas vraiment gênant.

Or à vu de nez et selon mon expérience, il est très difficile de faire un investissement s’autofinançant avec du neuf. Sauf à pouvoir construire avec un foncier pas cher, dans une zone où le prix de vente dépasse largement le prix de construction (pas à la campagne donc).

Admettons que vous vendiez le tout, 15*40k= 600k représente une belle somme à valoriser.

Pour votre problématique de diversification, il existe d’autres formules que l’immobilier. Vous indiquez être exposé au système de calcul des retraites et à l’immobilier. Peut être une assurance vie alimentée par la vente des terrains?

Ou investir dans une entreprise avec l’argent de la vente? En bourse?

C’est mon approche, peut être que d’autres auront une autre vision de votre situation.

Cordialement.


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#5 13/08/2013 14h50 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Bonjour,

Selon mon expérience, le niveau des prix est encore tellement élevé que le neuf est concurrentiel dans de nombreuses villes y compris dans certaines  zones rurales où l’offre est d’un autre temps. Il reste à bien considérer le montant de l’écart, surtout en l’absence d’avantage fiscaux. Si je ne me lance pas dans une nouvelle construction, c’est par flemme, pas parce que ce serait absurde économiquement. Le suivi de chantier de la dernière m’a lassé. Je fais donc une pause mais reste persuadé que la demande reste forte (mes maisons se louent toutes en moins d’une semaine, le temps d’organiser des rendez-vous. Vacance locative = 0 sur longues périodes).

Vous exposez la possibilité de vendre l’essentiel des parcelles et d’en conserver pour construire. Vous pourriez tenter une première construction sur une parcelle, dresser le bilan de l’opération et des difficultés éventuelles et selon le cas vendre celles qui vous restent ou renouveler l’opération. C’est l’option que je choisirais sauf si les prix de marché sont sensiblement inférieurs au prix de votre construction.
Sur le type de maison, on me parle souvent de maisons avec 3 chambres comme étant les plus demandées. Il est souvent souhaité un espace de rangement important (sous-sol, garage). À réfléchir et confirmer avant de vous positionner.

Sur les placements financiers, je regardais il y a peu le bilan ridicule de mes contrats d’assurance vie. Heureusement que je n’attends rien de mon épargne financière dont je ne maîtrise pas grand chose, considérant que regarder les cours aller et venir à longueur de temps n’est pas ma tasse de thé.
Je n’oublie pas non plus une période pas si ancienne de sauve qui peut où beaucoup craignaient pour la disparition de ses avoirs financiers…

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#6 13/08/2013 15h51 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Bonjour,

merci pour votre autre regard des choses, il est bien de pouvoir confronter les choses.

Effectivement, le standard serait plus proche de 3 chambres et d’une zone de débarras, à voir si nous pourrions avoir une marge de négoce pour établir ce genre de plan à moindre frais.

L’idée d’une construction de test pourrait être séduisante. D’autant que nous disposons d’une maison en location sur chacune des 2 communes et je peux vous dire que la demande est forte à chaque fois que nous relouons les biens (80 m² hab loués 730 et 790 € hors charges mais ce sont des maisons de 1930 avec du terrain et des bâtiments en annexe), depuis 2007 que je me charge de ce travail, nous n’avons pas eu de vacances locatives malgré notre campagne peu peuplée.

Le problème c’est que étant la nouvelle "génération Y", ingénieur et issu du monde paysan, je ne crois pas du tout à la bourse (un système peut courir à sa perte tellement les opérations en bourse sont automatisés), je veux être maître de la situation et comprendre, mes placements basiques de type PEA, je les clôtures au fur et à mesure tellement ils sont navrant (ma mère en a eu un qui était moins rentable qu’un Livret A ! Sur une durée de 8 ans)

Je ne crois pas non plus à la retraite française (mais c’est un autre débat smile ni aux placements de type PERP où il faut vivre 120 ans pour que l’opération soit rentable :-p)

Quant aux Assurances Vies, j’en ai ouverte une mais cela fait bien longtemps que je ne verse plus rien compte tenu des intéressements faibles surtout ces 2 dernières années.

Il ne reste plus grand chose me direz-vous ?

Le marchés obligataires semblait intéressant il y a un an mais là encore il faut "se retrousser les manches et mettre le main dans le cambouis"

Après l’investissement dans une autre société me semble plutôt aléatoire et risqué, surtout vis à vis là une fois encore, de la conjoncture actuelle.

Je me dis que c’est sans doute la phase où il faut emprunter (à taux très faibles) plutôt que de placer (à taux ridicules) et profiter d’effets de levier… Reste à voir maintenant de quelle manière !

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#7 13/08/2013 17h05 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Merci Range pour avoir contrebalancer mon point de vue.

@ Gamma:
pour ce qui est d’investir (avec risque rémunéré, exit AV et autres livrets) dans autre chose que l’immobilier d’habitation, votre frilosité me semble plus relever de la distance que vous avez à parcourir pour devenir bon dans ce domaine que d’une quelconque conjoncture.

Le monde ne s’arrête pas de tourner car il y a une crise.

Mais je plaide coupable! Et j’essaye de me soigner (voir le sujet sur les diverses solutions d’investissement en immobilier).

Pour ce qui est d’utiliser l’effet de levier aujourd’hui, j’ai la même analyse de fils de paysan ^^!


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#8 13/08/2013 17h33 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Bonjour Pruls,

De rien, merci à vous pour votre intérêt et vos apports sur ces sujets. Je vois les biens que je gère, ce qui se passe chez les autres, ce qui ne pose aucun problème, ce qui en a posé et été vendu, ce qui pourrait en poser. J’arbitre en conséquence.
La maison individuelle est le rêve de nombre de nos concitoyens et l’offre relativement modeste.
Le rendement est bien moindre qu’un immeuble ancien mais au moins comparable à du collectif de bon standing, les charges en moins.
Avec dispositifs fiscaux, on peut faire de très belles affaires.

Un de mes anciens collègues s’est orienté vers les maisons individuelles neuves en zone rurales après avoir orienté ses premiers investissements immobiliers vers deux immeubles rénovés. Ces derniers étaient lourds à gérer (locataires "difficiles et fort turn over). Les maisons ne posent aucun problème et se louent relativement cher car peu de concurrence.

Gamma 76, je crois que vous savez parfaitement vers où aller ou pas. Votre projet est intéressant.

Une de mes connaissances a cessé la construction et location pour faire aménager des lotissements…

Dernière modification par Range19 (13/08/2013 18h08)

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#9 13/08/2013 22h59 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Bonjour,

Votre projet est très intéressant gamma et traduit une certaine maturité vis à vis de la situation.

Nous pensons qu’il s’agit d’une excellente idée si vous avez du temps pour effectuer certaines tâches telles que les peintures, les sols, cuisine, sdb, extérieurs.

Après on peut avoir l’impression que l’ancien est parfois moins cher, … Parce que l’on achète un bien qui n’est pas neuf justement.

Range19 a écrit :

Vous pourriez tenter une première construction sur une parcelle, dresser le bilan de l’opération et des difficultés éventuelles et selon le cas vendre celles qui vous restent ou renouveler l’opération. C’est l’option que je choisirais sauf si les prix de marché sont sensiblement inférieurs au prix de votre construction.
.

Même si l’idée de Range19 s’appuie sur du Bon Sens Paysan, elle risque de dégrader la rentabilité. Construire plusieurs maisons au même endroit, c’est l’opportunité de réaliser des maisons en série et donc de bénéficier d’économies d’échelles considérables.

Nous essaierions plutôt de … trouver les locataires avant ! En passant une annonce, en consultant les agences immobilières.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#10 14/08/2013 07h35 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Construiresaretraite a écrit :

Même si l’idée de Range19 s’appuie sur du Bon Sens Paysan, elle risque de dégrader la rentabilité.

Diminuer la rentabilité dans un cas en minimisant le risque ou augmenter le risque en augmentant la rentabilité potentielle… Rien de paysan là dedans wink

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#11 14/08/2013 07h52 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Je pense qu’il faut faire un mix de neuf et d’ancien.
J’ai des apparts mais le turn over est d’environ 12 à 18 mois avec une présence plus importante alors que j’ai construit 2 maisons, une il y a 7 ans en de robien avec toujours le même locataire et il y a 2 ans et demi avec toujours le même locataire également.
Démarquez vous en faisant une belle cuisine aménagée et au moins 4 voir 5 chambres car des 3 chambres c’est monnaie courante et votre bien sera rare car très prisé par les familles recomposées.

Faire construire du neuf c’est aussi le choix de la tranquillité, moins de turn over, plus de petits travaux une fois fini, et des locataires qui restent plus longtemps.
De plus avec le neuf on peut allier un dispositif de defiscalisation, la dernière que j’ai construite en scellier à 25% est très rentable.
Ne passez pas par un promoteur ni un constructeur de maison individuelle qui va vous majorer le prix de 30%, prenez un maitre d’œuvre et ensuite suivez les travaux et gardez vous tout ce que vous pouvez faire vous même.
Cdt

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#12 14/08/2013 17h00 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Merci pour vos points de vue.

En effet, les prix de construction annoncés ne comprennent pas la pose de parquet flottant des chambres ni la peinture des plaques de plâtres, mais ce type de menus travaux ne nous font pas peurs. Par contre l’essentiel des éléments sanitaires sont compris, pour la cuisine cela se limite à l’évier + meuble bas (à étudier si la pose d’une cuisine aménagée peut être pertinente dans le Business Plan, c’est vrai que c’est souvent mis en avant sur la vente de biens immobiliers). Pour la partie extérieure, à étudier avec le comptable, si l’exploitation agricole de mes parents peut réaliser ce genre de prestation.

La maison individuelle à construire apporte moins de rendement, j’en suis conscient, mais apporte une bien meilleure maitrise (pas de copropriété "vereuse" ou submergée par les événements), des matériaux neufs et potentiellement moins de turn over. Une meilleure isolation avec la norme RT2012 peut aussi être un argument à mettre en avant sur une location lorsque l’on voit le prix du fioul domestique ou du Kwh, nous avons été relativement déçus par certaines "remises à neuf" en terme d’isolation sur de l’ancien. Je n’avais pas abordé ce fait mais il serait possible de réaliser de la construction en série et ainsi minimiser les coûts.

Et comme je vous le disais, malgré l’aspect zone rurale, je fus toujours étonné par le nombre de réponses lorsque je reloue nos biens, il est vrai que ce genre de biens étant bien souvent plutôt proposé à la vente. Mettre une annonce locative reflétant le projet sur un site bien connu serait une bonne idée en effet.

@pontneuf : vous avez fait construire avec un Scellier proche d’une grande agglomération pour être éligible ? Maintenant c’est la partie fiscale qu’il faudrait que je creuse dans le neuf, étant maintenant assez calé dans l’ancien… Quel autre dispositif fiscal existe t’il (s’il existe) en zone rurale ? Existe t’il d’autres organismes que l’ANAH pour toucher d’éventuelles subventions (mais après on risque plus d’aborder l’aspect logements sociaux) ou existe t’il des astuces pour être exonéré de taxe foncière pour un certain temps ?

@pontneuf : merci pour l’approche maitre d’œuvre, j’y avais vaguement pensé, savez-vous comment cela se passe avec les nouvelles normes liés à l’isolation ? Faut-il les faire valider par un organisme (type Consuel pour la partie électricité)

Quant est-il des intérêts bancaires purement liés à la constructions, ils seraient à déduire dans les charges ? Pour le domaine de l’ancien, le fisc n’autorise pas à déduire les travaux liés aux agrandissements par exemple…

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#13 14/08/2013 17h17 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Gamma76 a écrit :

@pontneuf : merci pour l’approche maitre d’œuvre, j’y avais vaguement pensé, savez-vous comment cela se passe avec les nouvelles normes liés à l’isolation ? Faut-il les faire valider par un organisme (type Consuel pour la partie électricité)

Bonjour,

la RT 2012 systématise la réalisation d’un test d’étanchéité à l’air par une entreprise agrée.

Je conseille d’en faire réaliser 2, un premier en cours de chantier, une fois l’étanchéité réalisée mais encore accessible ( avec enduit extérieur réalisé le cas échéant) puis un second en fin de chantier. Cela permet de corriger d’éventuels écarts, surtout actuellement où les entreprises ne sont pas bien formées.

Y en a pour 2 fois 500€, à la louche.

Un architecte ça coute entre 7 et 10% du coût des travaux pour faire les plans, selon la complexité et la taille de l’opération.
Ce n’est pas obligatoire pour une maison de moins de 170m², ca le devient avec 3maisons de 60m².


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#14 14/08/2013 17h28 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Gamma76 a écrit :

Merci pour vos points de vue.

Quant est-il des intérêts bancaires purement liés à la constructions, ils seraient à déduire dans les charges ? Pour le domaine de l’ancien, le fisc n’autorise pas à déduire les travaux liés aux agrandissements par exemple…

Les intérêts bancaires liés à la construction à but locatif sont déductibles l’année où ils sont payés des revenus fonciers si le délai est raisonnable entre le début de la construction et la mise en location. À défaut de revenus fonciers cette année là, les intérêts sont reportables selon les règles habituelles.
Sur vos autres questions, j’étais très au point jusqu’au dispositif Scellier et Scellier social, mais depuis, je dois mettre à jour mes connaissances devenues obsolètes.
Vous pouvez vous rapprocher des mairies qui relaient les informations sur les aides locales le cas échéant.

Sur la question du BBC, l’approche technique mérite autant vos interrogations que l’approche financière. Je suis de ceux qui n’imagine pas bien les artisans et matériaux au niveau d’exigences de telles normes. Il se dit dans les milieux professionnels que le nombre de sinistres en garantie va se multiplier faute de certitudes sur la pérennité de l’étanchéité ne serait-ce que des menuiseries… mais je ne suis pas expert. C’est un pari à tenter mais il faut être très bien documenté et suivre plus attentivement que jamais le chantier.
Si je tenais une équipe capable, je me lancerais. C’est le point clef de la réussite d’un investissement dans le neuf.

Je viens de lire l’intervention de Pruls : j’adhère à 100%

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#15 14/08/2013 17h37 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Démarquez vous en faisant une belle cuisine aménagée et au moins 4 voir 5 chambres car des 3 chambres c’est monnaie courante

A moins de vivre dans le cantal et les payer une misére, des 5 chambres par exemple à Montpellier c’est 300/400k euros dans le centre ville. Je vois pas trop l’intérêt financier en fait.

Dernière modification par BorderLine (14/08/2013 17h34)

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#16 15/08/2013 00h52 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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@BorderLine Certes mais nous nous éloignons du sujet puisqu’il est question ici d’une zone rurale.

Je suis conscient que le prix d’un terrain en plein centre ville de Montpellier grève le budget de manière significative ! Ici par exemple une maison des années 90 de 5 pièces vaut 180 KE (1700 € le m²). J’ai eu un devis de construction type BBC pour une maison avec 3 chambres aux environs de 90 KE…

Dernière modification par Gamma76 (15/08/2013 00h58)

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#17 15/08/2013 09h58 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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@borderline
la maison scellier que j’ai construit avec 5 chambres m’est revenu à 115000€ + terrain de 500m2 à 63000€ à 3 mn d’une ville de 200 000 habitants. Il est vrai que le foncier est différent selon les villes mais dans certaines zones l’investissement est rentable, surtout que je bénéficie du scellier à 25%…
Il est vrai que sur certains secteurs, Paris ou autres le terrain vaut plus que la maison !

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#18 23/08/2013 11h27 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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@pontneuf

Je confirme ayant fait à peu près la même. D’autant qu’on pouvait même faire du Scellier intermédiaire sans véritable contrainte supplémentaire en pratique (car les contraintes du Scellier intermédiaires étaitent proportionnelles à la superficie et calées pour des "petits"appartements) . Ce qui permettait d’avoir 37% sur 15 ans et surtout de pouvoir en sus déduire des revenus fonciers 30% des loyers encaissés.

range19 a écrit :

Selon mon expérience, le niveau des prix est encore tellement élevé que le neuf est concurrentiel dans de nombreuses villes y compris dans certaines  zones rurales où l’offre est d’un autre temps. Il reste à bien considérer le montant de l’écart, surtout en l’absence d’avantage fiscaux.

Range, je me faisais justement ce genre de réflexion en lisant cet article du Blog Patrimoine d’une part, et en comparant le prix d’achat de petites maisons anciennes (incluant donc des frais de notaires classiques, et év. des frais d’agence) avec le prix pour faire construire dans un quartier de ma ville où un lotissement sort de terre d’autre part.
Certes l’époque bénie du Scellier intermédiaire version 2009/2010 est révolue (sinon j’aurais bien fait une seconde opération). Et on ne fera pas du 10% brut avec une maison neuve. Ceci dit, dans une ville de l’ordre de 200 000  habitants, en minimisant le prix (et donc la surface) du terrain, je préfère faire construire une maison neuve à 6% de rendement (avec zéro vacance locative, peu de gestion, aux dernières normes énergétiques), qu’acheter un appartement ancien de standing (avec balcon/terrasse) étiqueté E, sans maîtrise des charges & travaux de copropriété, à rendement équivalent ou même légèrement supérieur.

On n’est donc pas ici dans une démarche de rendement pur/cashflows positifs sans apport, comme celles préconisées par Philippe 30 ou ZX (et dont je ne remets pas en cause la pertinence) et qui nécessite de viser des rendements plus élevés. Par contre, pour qui cherche avant tout une relative sécurité sur la valeur du bien (considérant par exemple que les coûts de construction et donc le prix pour reproduire un bien de qualité équivalente hors terrain ont peu de chance de baisser), une certaine tranquillité de gestion et garantie de louer etc…, ça peut se défendre.
Après reste à trouver qqs astuces pour optimiser le rendement net après fiscalité (la mienne serait de l’occuper 3-4 ans comme RP avant de la louer), ça peut aussi être de tester s’il y a un marché en meublé, ou encore regarder s’il y a qqch à faire dans les zones B2 qui ont obtenu un arrêté dérogatoire pour prolonger le Duflot etc…

Dernière modification par julien (23/08/2013 12h12)

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#19 24/08/2013 12h23 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Merci @Julien pour ce complément d’infos.

- il est indéniable que construire du neuf revient moins cher (pour avoir fait l’expérience il y a quelques années avec de l’ancien avec des artisans de métier (toiture, gros œuvre), et cela laissait toujours des surprises et des finitions couteuses en terme de temps, des couts globaux plus difficile à évaluer)

- à contrario, au niveau fiscal, le neuf est bien moins intéressant car on ne peut déduire de la même manière. Sauf si la zone est éligible en Duflot B2 (pour cela il faut une dérogation préfectorale, dans mon cas je n’y crois pas trop…), aussi le nombre de construction est limité à 2 par an, savez vous s’il serait possible de faire un glissement sur l’année fiscale d’après et ainsi faire 4 maisons pour un même chantier (dans un raisonnement d’économie d’échelle), j’entends par là 2 maisons clé en main en novembre 2014 et 2 autres en janvier 2015.

Sinon d’autres questions me viennent à l’esprit :

@pontneuf : - si l’on fait appel à un maitre d’œuvre, quant est-il de la garantie décennale ?
- A partir de combien de temps une construction neuve est considérée comme ancienne par le fisc (pour réaliser des travaux d’amélioration ou de rénovation)
- Est-il possible que je sois gérant d’une SCI à l’IR tout en étant minoritaire dans les parts sociales ?
- Puis-je m’octroyer un montant annuel correspondant à la gestion courante, renouvellement de baux… (tout en étant non professionnel dans le milieu). Existe t’il un cadre légal simple ou faut-il que ce point soit précisé dans les statuts ? (Le deal serait que mes parents soient surtout apporteur de capitaux mais souhaitent peu s’impliquer dans l’approche gestion)
- les coûts des menus travaux réalisés par nos soins (terrassements, parquets, peintures) peuvent-il être englobés le prêt de la construction ou faut-il que ce soit nécessairement un apport en numéraire ?

A voir ensuite des simulations sur les emprunts, l’âge de mes parents qui sont par chance en bonne santé, il se pourrait qu’une holding financière se positionne également pour apporter des capitaux (vis à vis d’une SCEA dont mes parents et moi sommes impliqués) cette partie sera plus à voir avec notre expert comptable…

Que pensez-vous de l’approche : mes parents vendent des terrains viabilisés à la SCI ? (il faut je suppose un juste prix pour ne pas éveiller les soupçons du fisc ?)

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#20 24/08/2013 12h42 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Ce qui compte en Duflot sur les 2 maisons par an, c’est la date du dépôt (ou de l’obtention je ne me souviens plus - à vérifier) du permis de construire (Même si la réduction n’est applicable qu’à compter de l’année où la maison est finie et louée). Donc c’est sur ça qu’il faudrait jouer…

Dernière modification par julien (24/08/2013 12h43)

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#21 24/08/2013 13h59 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Gamma76 a écrit :

- si l’on fait appel à un maitre d’œuvre, quant est-il de la garantie décennale ?

Pas de problème si chacun des intervenant justifie des assurances professionnelles qui vont bien. Reste à votre charge de contracter une assurance dommage ouvrage.

Selon vos compétences, une manière de faire pourrait être de passer par un constructeur de maisons individuelles et de contracter un CCMI très protecteur pour l’acheteur. Tout est balisé par la réglementation.

Gamma76 a écrit :

- A partir de combien de temps une construction neuve est considérée comme ancienne par le fisc (pour réaliser des travaux d’amélioration ou de rénovation)

Il me semble que c’est 2 ans, du moins pour la TVA c’est sûr.

Gamma76 a écrit :

- les coûts des menus travaux réalisés par nos soins (terrassements, parquets, peintures) peuvent-il être englobés le prêt de la construction ou faut-il que ce soit nécessairement un apport en numéraire ?

A négocier avec la banque.

Sinon, sur le neuf, si vous vous positionnez sur de la location long terme, essayez de vous projeter dans 15 ou 20 ans: Quel est l’avantage du lieu dans lequel je construits et cet avantage sera t il toujours présent à terme, ou est ce qu’un autre avantage sera développé.

Je précise mon intervention en signalant à nouveau cette video dans laquelle on apprend notamment qu’une maison BBC à 20 minutes du boulot consomme autant de CO2 qu’une passoire sur place.

Dans l’hypothèse d’une raréfaction des sources de pétrole et de politiques futures de lutte contre l’effet de serre, on peut se poser la question de l’utilisation de la voiture personnelle à un horizon de 15 20 ans (je pense) et donc de la pertinence de construction éloignées des transports en communs.
Attention cependant, une ligne de bus peut facilement être déplacée, ce qui n’est pas le cas pour le train.

Dernière modification par Pruls (24/08/2013 14h17)


Pourquoi pas Vous?

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#22 24/08/2013 16h23 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Gamma76 a écrit :

il est indéniable que construire du neuf revient moins cher (pour avoir fait l’expérience il y a quelques années avec de l’ancien avec des artisans de métier (toiture, gros œuvre), et cela laissait toujours des surprises et des finitions couteuses en terme de temps, des couts globaux plus difficile à évaluer)

Le neuf aussi n’est pas forcément un long fleuve tranquille : il peut y avoir des malfaçons, des défaillances de fournisseurs, des abandons de chantier, etc.

Gamma76 a écrit :

Est-il possible que je sois gérant d’une SCI à l’IR tout en étant minoritaire dans les parts sociales ?

Oui, je ne vois pas ce qui imposerait que le gérant soit majoritaire (ou même associé)…..

Gamma76 a écrit :

Puis-je m’octroyer un montant annuel correspondant à la gestion courante, renouvellement de baux… (tout en étant non professionnel dans le milieu). Existe t’il un cadre légal simple ou faut-il que ce point soit précisé dans les statuts ? (Le deal serait que mes parents soient surtout apporteur de capitaux mais souhaitent peu s’impliquer dans l’approche gestion)

Oui, mais pas de votre propre chef (à faire approuver en AG ou lors de la nomination du gérant ou dans les statuts). C’est une "rémunération du gérant", imposable (charges RSI, IR, PS, etc.) bien sur. Voyez avec un pro pour bien border la chose….

Gamma76 a écrit :

Que pensez-vous de l’approche : mes parents vendent des terrains viabilisés à la SCI ? (il faut je suppose un juste prix pour ne pas éveiller les soupçons du fisc ?)

Pourquoi au lieu de vendre (=> frais "de notaire") ne feraient-ils pas l’apport de ces biens à la SCI (lors de sa constitution, en échange de parts de la SCI, bien entendu avec une juste valeur), générant d’autres frais, moindres à priori ?


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#23 24/08/2013 18h47 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Gamma76 a écrit :

- il est indéniable que construire du neuf revient moins cher (pour avoir fait l’expérience il y a quelques années avec de l’ancien avec des artisans de métier (toiture, gros œuvre), et cela laissait toujours des surprises et des finitions couteuses en terme de temps, des couts globaux plus difficile à évaluer)

Dans une expérience particulière, celle que vous avez vécue, il est sans doute avéré que le neuf revenait moins cher, cependant en générale il me semble que l’on considère (indéniablement wink) l’inverse.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#24 24/08/2013 19h44 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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une réno complète de qualité dans de l’ancien peut être aussi cher que du neuf… 1000€/m²
une réno partielle fait par des auto-entrepreneurs ca coûte 300€/m²…
donc la comparaison est difficile !

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#25 24/08/2013 22h48 → Investir sur du neuf en habitations individuelles ? (locatif neuf sci terrain viabilisation rt2012)

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Range19 a écrit :

Diminuer la rentabilité dans un cas en minimisant le risque ou augmenter le risque en augmentant la rentabilité potentielle… Rien de paysan là dedans wink

C’est une expression populaire Range19!


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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