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#1 04/08/2013 20h09 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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Bonjour,
Je vais investir ds des meubles que je loue a la semaine en montagne. je vais construire 2 maisons que je divise en 2.
j`ai deja une maison divisee en 2 appart et ca marche pas mal.
bref je suis sur un autre projet. si ca marche, cela fera un revenu de 50-55 K / an,
bien sur faut rembourser la banque mais c`est pour que je puisse m`arreter de bosser ds 15 ans.

Aujourd`hui je declare mes revenus francais en micro bic mais c`est pas avantaguex donc je pense au LMNP. je vis a l`etranger, j`ai des revenus > €100K / an a l`etranger et je veux construire ce projet avec mon epouse + eviter les Cotisations Sociales car je suis couvert avec mon boulot.
Donc je cherche une structure qui me permette de ne pas cotiser aujourd`hui mais de pouvoir cotiser ds 15 ans si je decide a rentrer et gerer mes biens.
j’ai que du meuble aujourd`hui mais je vais aussi investir ds de la location a l`annee nue d`ici 5 ans

Donc je pense au LMNP et a la SARL.
1/ puis je mettre le LMNP ds une SARL? on peut etre LMP ds une SARL mais est aussi le cas du statut LMNP?
2/ sachant que je vis a l`etranger et que je declare en france les revenus francais, 100% de mes revenus "francais" seront generes par les meubles, donc est ce que j`ai droit au LMnP?
3/estc e correct de dire que mes revenus > 32600, je peux garder le statut LMnP sans devoir passer au LMP sachant que techniquement j`ai des revenus de mes activites salariales 9a l`etranger) tjs superieur a 50% de mes revenus (Etranger + france)?

je veux pas du LMP car sinon je vais devoir cotiser a la secu… mais je ne m`en sert pas donc aucun interet pour moi donc je pense au LMnP

3/ SARL? le probleme du LmNP est que si j`investie aussi ds des locations nue, j`aurai moins d`avantages alors que si je mets tout ds une SARL et me verse 0 remuneration, je dois pouvoir eviter les cotisations et deduire les couts que j`ai (interets, taxes locales….) mais j`ai lu que le gerant de SARL etait maintenant soumis a cotisations depuis 2013
c`est pas facile d`avoir des info precises sur Internet

Avez vous des avsi ou conseils sur chaque point?

merci

MOI

Mots-clés : lmnp, meuble

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#2 05/08/2013 01h22 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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1) Pour bénéficier du statut LMNP ou LMP, avec ses avantages (en particulier amortissement mais fiscalité des personnes physiques lors de la revente) il faut que l’activité soit imposable à l’IR. Ceci exclut la SAS (qui sera à l’IS). La SARL de famille  (tous les associés sont de la même famille : ascendants/descendants  ou frères/soeur, ou conjoint) peut être imposée à l’IR. Sinon, il est aussi possible d’exercer l’activité en possédant les biens en direct (ou via une SNC, mais ça aura d’autre inconvénients)…   

2) Je ne connais pas les spécificités liées à votre statut (résident fiscal dans un autre pays que la France je suppose, ça va alors en grande partie dépendre de la convention fiscale entre cet autre pays et la France, que je vous recommande de vous procurer, et de bien étudier), mais je ne vois pas ce qui vous empêcherait d’être LMNP ou LMP  dans le fait de résider à l’étranger.

Vous pouvez rester LMNP sans problème (il suffit par exemple de ne pas vous immatriculer au RCS). De toute manière, avec vos autres revenus, il y a au moins une autre condition du LMP que vous ne remplissez pas.

Pour cotiser dans 15 ans, il suffira de remplir alors les conditions pour être LMP (ce qui semble possible si vous n’avais plus d’autre activité pro, sauf si Madame a des revenus pro conséquents).

3) Vous feriez mieux de ne pas mettre vos biens loués meublés et nus dans la même société, si vous ne voulez pas vous retrouver avec des complications voire pire.
J’imagine que votre question devrait plutôt être "dois je loger les biens qui seront loués nus dans une société à l’IS ou les détenir en direct ?", car c’est avec cette question que vos questionnements ont du sens. 

Vous ne dites pas grand chose sur le montant de vos investissements devant être loués nus, ni sur votre patrimoine, et votre situation fiscale future, donc pas facile de vous faire des suggestions (car les choix vont largement dépendre du rôle de ce placement dans l’ensemble de votre patrimoine, et du flux de revenus que vous comptez en tirer à terme).

J’ai aussi une question : pourquoi vouloir investir autant dans l’immobilier en France, maintenant (où les perspectives sur l’immobilier sont discutables), en direct sur du résidentiel ou de l’immo de loisir (montagne) (pas les secteurs les plus rentables…) et en n’étant pas sur place (ça semble un des meilleurs moyens de faire un placement médiocre) ? Quelle est la rentabilité que vous attendez de ces placements ?

Dernière modification par GoodbyLenine (05/08/2013 01h25)


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#3 05/08/2013 02h16 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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BonsoirGoodbyLenine,
merci pour vos questions et votre message.

un pewu + d`info sur moi et mon projet:

j`habite le UK, 36 ans, non proprietaire de la maison principale - marie , 2 enfants (<2ans)
je loue car j`ai un bon prix sans augmentation ds un quartier que j`aime et comme j`ai pas les moyens d`acheter sauf a prendre £500K sur les epaules, je reste locataire.
je dors tranquille.

Je me demandais si le statut LMnP etait reserve aux residents, voila pourquoi je me posais la question.

sinon patrimoine:
maison en france avec 2 apparts que je loue (valo. proche de €300k) avec un credit de €90k
mon epouse a un terrain de €45 K environ qu`on vend en ce moment -
sinon £55 K en placement financier (ISA anglais non taxable) + plan entreprise au UK (£20K disponible + £20K bloques) + £85K a la banque en angleterre qui rapporte 2%
€100 K en france en Livret A + €6K chez boursorama

Bref on a du cash et faut le mettre quelque part. je suis pas mal expose a la bourse (environ €70K + l`epargner entreprise)

salaire : £3800K/mois net d`impots pour moi + bonus annuel de 18k/an environ net d`impots
+ £2500K de revenus pour mon epouse

Globalement, on met 20K de cote par an sans forcer et en payant les nounous (£2.2k par mois la nounou pour les 2 enfants!) donc le cout de la nounou devrait baisser fortement ds 2-3 ans.
autres revenus en france: la location qui rapporte €18k avant impot et charge (brut quoi)
ca paie tout : emprunt, EDF…mais ca me rapporte €3K/an max apres paiement interets…je rembourse mon capital donc ca me va. encore 9 ans a payer le credit.

Pourquoi investir en france?
En louant mes apparts (granges en montagne), ca me rapporte du 8% brut vu le montant que j`ai investi il y a 5 ans (je pourrais louer plus si j`habitais sur place). c`est pas impressionant mais ca m`a permis de comprendre la demande et la grange a pris en valeur donc je suis pas mecontent.
c`etait un bien de famille donc j`ai tout renove - j`ai garde les murs! ca coute cher les renovations!

je me dis que si j`investis 280K ds 2 maisons neuves avec terrain, les loyers seront proches de 32K / an brut ( je prevois de construire des petits logements que je loue a la semaine - ma mere en a 1 et ca se loue super -  ca rapporte autant que les grands appart que je loue a la semaine).
bref je prefere investir 280K en france ds un batiment et un endroit qui me plait que mettre 600K-700K ds un appart a Londres. Financierement ca tient la route sauf si le GBP monte ou que l`immo londonien continue a monter indefiniment! Si les prix rechutent au UK (comme en 2008-2009), je me lancerai peut etre.

Si je trouve le financement (je vois des terrains ds 3 semaines), j`ai les plans pret, j`attends les devis de l`architecte pour 2 maisons divisees chacune en 2 apparts.
Terrain  a 80K. J`aimerai apporter en plus 20 K pour la construction + 25 K pour l`immobilier et emprunter 180-200 K a la banque. Bref 125K de mon (epouse et moi) cash a investir.

Il devrait me rester suffisamment pour investir ds un immeuble avec 4-5 logements ds la petite ville d`ou je viens si je me decide.

Donc aujourd`hui je me suis pas mis en LMnP mais je pense que j`aurai du!!
Comme j`ai ce nouveau projet en tete avec mon epouse, faut que je mette a jour mes connaissances.
Si on fait ca en couple, je me disais qu`une SARL avec LmNP etait la solution.

j`evite la SARL a L`IS car sauf erreur on ne peut pas changer de status et donc cela oblige a sortir les revenus en dividend et cela ne me fait pas rever meme si j`ai prevu d`utiliser mon patrimoine pour arreter de bosser ds 15-20 ans.

Voila - mon plan est de m`occuper de mes logeemnts loues a la semaine pour mes 55 ans et de me verser un salaire statut LMP mais d`ici la faut que j`optimise un peu.
Je prevois aussi d`avoir en plus des appart loues nus en complement car la location a la semaine, c`est du boulot (menages…) et faut se diversifier.

Je retiens votre commentaire:
eviter mixer meubles et locatins nues - j`ai lu ca aussi.
Donc je dois faire Nu en direct et avoir le meuble en LMnP
sauf erreur, je peux pas combiner les pertes d`un business avec un autre ds ce cas.
si je suis en perte sur l`activite Nue et en profit sur le LMnP, je peux pas deduire les pertes.

merci

MOi

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#4 05/08/2013 07h52 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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Bonjour moi (ca fait bizarre ça ;-)

En fait je crois que la question de GBL etait de comprendre plusieurs choses:
- pourquoi investir dans l’immo residentiel en France quand beaucoup parle d’un secteur en baisse ?
- pourquoi investir en France compte tenu de la fiscalité pour un non-resident alors qu’etre expatrie vous offre une ouverture sur d’autres horizons moins imposes ?
- Pourquoi se prendre la tete avec de l’immo en direct quand en plus on n’est pas sur place pour le gérer (vs. SCPI, REIT…) ?

Je crois qu’une partie (petite seulement) est dans la volonte de rentrer en France dans 15 ans et passer en mode gestion de mon parc immo a la cool. A voir si ce support est le plus adapte. A l’oppose on peut trouver Bifidus - tout en action, ou Sissi - quasi tout en Oblig, qui vivent (ou vont vivre) de leur rente sans immo direct.

J’ouvre le debat d’une facon générale, je ne dis pas que moi a tord…

Confucius


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#5 05/08/2013 15h43 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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moi a écrit :

Je me demandais si le statut LMnP etait reserve aux residents, voila pourquoi je me posais la question.

Dès lors que vous louez en meublé, et que vous n’êtes pas LMP, alors vous êtes … LMNP.
Avec des recettes < 32X00 €/an, vous pouvez optez pour le micro-BIC, mais il est souvent bien plus avantageux de choisir le réel (et de déclarer le bénéfice réel : recettes - charges, dont amortissements et frais financiers).

Vous ne pourrez pas compenser un bénéfice de l’activité d’une activité par des pertes d’une autre.

Vous devriez aussi étudier les possibilité d’investir en immobilier commercial (bureau, commerces), par exemple vis des SCPI où des professionnels s’occupent de tout pour vous.  Avec votre profil, il peut même être avantageux d’investir dans de la nue-propriété de tel biens (vous renoncez aux revenus/loyers pendant 5, 10, voire 15 ans -en échange d’un prix d’achat minoré-, et n’aurez donc aucun impôt et prélèvement sociaux à payer dessus, ni ISF d’ailleurs).

PS : Je suppose que votre salaire est de 3800£, et pas de 3800K£….


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#6 05/08/2013 20h10 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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hello

oui 3800! sinon je serais ds un bel hotel au soleil!

Confucius a raison mais comme je prevois de rentrer ds quelques annees - j`ai tjs ce truc qui me trotte ds la tete. je suis trop francais! lol
Vivre a l`etranger c`est bien mais je ne me vois pas a la retraite ici - on a pas la meme culture, le meme humour + quand j`ai des amis qui repartent en france ou autre, ca fait tjs mal au coeur.
c`est le cote un peu triste de vivre a l`etranger, il y a tjs quelqu`un sur le depart!

Faut quand meme que je regarde au UK ce que je peux faire, on ne sait jamais mais j`ai du mal a aller acheter un bien qui ne me plait pas et pouravoir visite des apparts en location, j`ai eu peur de l`etat ds lequel les gens laissent les choses…il y a bcp de gens de passge au UK donc les couts d`entretien st eleves en general.

J`ai pense aux SCPI mais je peux pas profiter d`effet de levier - sauf erreur
l`idee de la location est de m`endetter a 3% de trouver un rendement a 8-10% et ca c`est possible ds les petites villes!

MOI

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#7 06/08/2013 15h22 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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moi a écrit :

hello
Confucius a raison

YES! Ca ne vaut pas un +1 ca ;-)

moi a écrit :

j`ai du mal a aller acheter un bien qui ne me plait pas et pouravoir visite des apparts en location, j`ai eu peur de l`etat ds lequel les gens laissent les choses…

Je crains que la situation en soit exactement la meme en France, meme si ce sera destine a une population moins "volatile", mais on connait tous les histoires sur les pbs de locations

moi a écrit :

J`ai pense aux SCPI mais je peux pas profiter d`effet de levier - sauf erreur

Erreur ! C’est un des (seuls) avantages des SCPI quand on est expat, c’est de pouvoir se leverager (cad acheter a crédit). A votre place, je ferai plutot cela tant que je suis a l’étranger a moins d’avoir qq’un pour gerer sur place (et encore…)

Confucius


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#8 08/08/2013 00h33 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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Bonsoir

alors la ca m`interesse
disons que je mets 100 K + j`emprunte 100 K a 3.4%
le rendement est 5% / an - ca semble raisonnable

je comprends pas comment avec un si petit rendement je rembourse mon capital car sur les 100 K emp;runtes, si je recois 5 K, je dois payer mes 20% (expat impot) + la csg donc le net return est procha ede 3.5% si tout va bien
ca rembourse juste les interets donc je vois pas comment je vais rembourse sur la duree les 100 K empruntes.

si tu m`expliquer comment je fais, ca serait bien car sauf erreur, je fais pas un credit in-fine mais je rembourse mon emprunt

merci

MOI

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#9 08/08/2013 02h59 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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@moi (ou @toi) :  Dans votre cas, soit vous n’achetez que la nue-propriété des parts de SCPI (vous payez environ 66% en renonçant aux distributions pendant 10 ans, vous ne vous occuper de rien, et vous gagnez environ 4%/an net de tout, en plus d’une éventuelle revalorisation de la valeur des parts), soit vous logez vos SCPI + l’emprunt dans une société à l’IS (auquel cas les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers avant imposition à l’IS).

Se verser des dividendes n’est qu’un moyen parmi d’autres pour sortir des fonds d’une société à l’IS (d’autres sont : rembourser le CCA, verser un salaire au gérant, vendre la société, etc.), et si c’est pour vous constituer une "rente" destinée à financer votre train de vie quand vous aurez ralenti votre activité pro, la fiscalité devrait être plus douce qu’un 45% TMI IR. 

Considérer que vous allez trouver un investissement immobilier en direct avec 8-10% de rendement net en n’étant pas sur place pour vous en occuper (donc en payant un tiers pour le faire) me semble très optimiste. Ce n’est pas impossible, mais au minimum il vous faudra passer pas mal de temps sur place pour identifier le bien (en connaissant bien le marché local), conclure l’acquisition, et mettre en route la location. Est-ce vraiment réaliste et compatible avec votre situation ?

Pourquoi ne considérez-vous pas les REIT (ou les SIIC en France) ?


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#10 08/08/2013 08h00 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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@moi
Evidemment, il faut mettre un point chaque moi pour rembourser le capital mais au moins ca permet de se leverager et donc de faire travailler l’argent de la banque. Il n’y a pas bcp de possibilites pour emprunter a part immo physique (on en a parle) et les SCPI. De plus les parts sont censees prendre de la valeur. L’autre solution est de faire un pret in fine en prenant les revenus pendant la duree du pret, les placer sur une AV par exemple qui devrait egalement rembourser les intérêts. A la fin du prêt, on achète les parts de SCPI (100Ke) ou on revend en gagnant la hausse de la part.

@GBL
En nue propriete, pourquoi dites vous gagner 4%/an net de tout pendant les 10 ans ?? Pour moi, les ’seuls’ gains sont sur le capital achète +/- 66% et la hausse de la part au bout des 10 ans si on revend… C’est plutôt indique pour les personnes a forte imposition ce qui n’est pas le cas de moi (expat --> 20%).

Quant a la société, je ne vois pas son avantage car meme en direct les interets d’emprunts seront déductibles, non?

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#11 08/08/2013 13h23 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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Je ne parierais pas trop sur une conséquente revalorisation des parts, principalement en considérant le niveau actuel des prix, des rendements, et leurs perspectives d’évolution… Il y en aura peut-être une, mais ça ne doit pas être ce qui motive ou justifie le choix d’un tel investissement.

Vous êtes sur qu’un non-résident fiscal pourra imputer les intérêts d’emprunt, et ne subira pas simplement un prélèvement de 20% (+ PS) à la source ?  (sans oublier un éventuel ISF…).

Par rapport à celui qui achète 66 parts en pleine propriété, celui qui acquière pour le même prix la nue propriété de 100 parts en renonçant aux revenus pendant 10 ans s’assure (à la place du revenu de ces parts) un "rendement" de (100/66)^(1/10)-1=4.24%/an net, quelle que soit le montant distribué (et sa fiscalité IR) pendant ces 10 années. Ceci vient en plus de l’évolution du prix des parts.

A votre avis, pourquoi est-ce que je constate que les contre-parties qui acquièrent la nue-propriété des parts de SCPI dont j’acquiers l’usufruit temporaire sont-ils assez souvent des non-résidents fiscaux en France ?


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#12 09/08/2013 14h20 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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GoodbyLenine a écrit :

Vous êtes sur qu’un non-résident fiscal pourra imputer les intérêts d’emprunt, et ne subira pas simplement un prélèvement de 20% (+ PS) à la source ?  (sans oublier un éventuel ISF…).

Oui pour un NR vous avez tout a fait possible, je me placais dans le cas d’un resident FR.

GBL a écrit :

Par rapport à celui qui achète 66 parts en pleine propriété, celui qui acquière pour le même prix la nue propriété de 100 parts en renonçant aux revenus pendant 10 ans s’assure (à la place du revenu de ces parts) un "rendement" de (100/66)^(1/10)-1=4.24%/an net, quelle que soit le montant distribué (et sa fiscalité IR) pendant ces 10 années. Ceci vient en plus de l’évolution du prix des parts.

C’est ce que je voulais dire par le gain du au paiement de 66 au lieu de 100. Ca fait bien du 4.24%/an qui est a ramene au rendement des SCPI (5.X aujourd’hui) qui est amene a baisser moins la fiscalité.

GBL a écrit :

A votre avis, pourquoi est-ce que je constate que les contre-parties qui acquièrent la nue-propriété des parts de SCPI dont j’acquiers l’usufruit temporaire sont-ils assez souvent des non-résidents fiscaux en France ?

Interessant. Vous vous placez dans la situation inverse ou vous prenez l’usufruit temporaire. Pourriez vous partager l’intérêt vs. faire le contraire ? Pourquoi est ce que cela est interessant pour vous (avez vous besoin de rentree d’argent reguliere, vous etes tres faiblement impose…) ?

Confucius


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#13 10/08/2013 00h46 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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Vous écrivez "C’est ce que je voulais dire par le gain du au paiement de 66 au lieu de 100. Ca fait bien du 4.24%/an qui est a ramene au rendement des SCPI (5.X aujourd’hui) qui est amene a baisser moins la fiscalité."

La fiscalité pour un non résident est souvent fixe à 20% + 15.5% PS (à ce jour), et alors pour battre 4.24% net il faudrait avoir 6.57% brut (ce que bien peu de SCPI atteignent à ce jour).


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#14 10/08/2013 10h42 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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@GBL
Tout a fait d’accord avec vous, 6.57% c’est quasi introuvable et dans les annees a venir sans doute encore moi.
Cela montre donc que pour un NR (a 20+15.5) et encore plus pour un resident (si tranche >20%), il est plus interessant de prendre les SCPI en nue propriété, n’est ce pas ?

Pour autant a vous lire "je constate que les contre-parties qui acquièrent la nue-propriété des parts de SCPI dont j’acquiers l’usufruit temporaire sont-ils assez souvent des non-résidents fiscaux en France ?", il semble que vous ayez adopte la strategie opposee.

Aussi pouvez vous m’éclairer sur les criteres qui selon vous devraient faire choisir la nue propriete ou l’usufruit temporaire ?

Merci d’avance
Confucius


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#15 10/08/2013 11h17 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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C’est ma société  l’IS qui acquiert de l’usufruit temporaire. (Ceci a déjà été discuté par ailleurs)
Pour mon patrimoine personnel, ça n’aurait aucun intérêt.


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#16 10/08/2013 12h12 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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Confucius a écrit :

Aussi pouvez vous m’éclairer sur les criteres qui selon vous devraient faire choisir la nue propriete ou l’usufruit temporaire ?

Pour expliciter la réponse de GBL (bien qu’une recherche sur le forum vous apporte la réponse).
C’est l’intérêt du placement (sa rentabilité) fortement conditionné par la fiscalité qui justifie le choix de l’acquisition de l’usufruit ou de la pleine propriété.

L’acquisition de la nue-propriété est intéressante dans le cas où vous êtes fortement imposé. En effet, vous ne touchez pas les revenus (qui seraient très fortement imposés rendant le placement inintéressant). Par contre, achetant la NP à un prix inférieur à la PP, vous avez un « rendement » de 4,24%/an et vous pourrez éventuellement jouir de la PP ultérieurement si celle-ci devait s’avérer intéressante (si votre TMI baisse par exemple).

L’acquisition de l’usufruit est intéressante lorsque vous êtes faiblement imposé ou lorsque vous l’acquérez via votre SCI à l’IS dans le cas où vous êtes fortement imposé. Bénéficiant d’une fiscalité plus favorable, l’usufruit devient intéressant pouvant justifier son acquisition.
De plus, acquérir de l’usufruit de tiers via une SCI à l’IS permet également de prouver que votre société poursuit un but économique et n’a pas pour rôle de contourner les règles fiscales, ce qui constituerait un abus de droit. A ce sujet, vous pouvez lire cette discussion : SCPI : démembrement et plus value ? et notamment le message #12 de Stephane).

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#17 10/08/2013 13h28 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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Doe a écrit :

L’acquisition de la nue-propriété est intéressante dans le cas où vous êtes fortement imposé. En effet, vous ne touchez pas les revenus (qui seraient très fortement imposés rendant le placement inintéressant). Par contre, achetant la NP à un prix inférieur à la PP, vous avez un « rendement » de 4,24%/an

Merci Doe pour ces explications claires et le lien fort instructif.
Pour autant, avec le rendement des SCPI qui tourne maintenant a 5-5.5%, meme en etait ’faiblement’ impose a 10%+15.5%, il est deja plus rentable de faire de la NP, non (4.24% vs. 5.5-25.5%=4.10) ?

Confucius


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#18 10/08/2013 13h56 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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Il n’existe pas de TMI IR de 10% actuellement en France (c’est 5.5% ou 14% ou 30% ou …), donc l’exemple donné par Confucius ne peut pas exister.

Pour un investisseur qui utilise un emprunt pour acheter ses parts de SCPI, la fiscalité sera plus douce, car les intérêts d’emprunt seront déduits du revenu foncier. 
Pour un investisseur qui n’utilise pas d’emprunt, il faudra aussi envisager d’acquérir ces parts de CSPI via un contrat d’AV (lire par ex. www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=167)

Par ailleurs, n’oubliez pas que le revenu foncier à déclarer à l’IR par un investisseur personne physique en parts de SCPI n’est PAS le montant des dividendes reçus de la SCPI, mais sa quotepart des revenus fonciers et mobiliers de la SCPI (parfois ce sera favorable, parfois défavorable).   (lire par ex. www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=1601)

Dernière modification par GoodbyLenine (10/08/2013 13h58)


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#19 10/08/2013 14h42 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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merci c`est tres interessant .

juste  2 points:

1/ ca marche toujours les reductions d`impots si on investie ds une SCI a l`IS?

source "Guide pratique de la SCI"
SCI à l’IS et réduction d’impôt sur le revenu
Les associés peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de la
souscription au capital ou aux augmentations de capital d’une SCI imposée à l’IS. La
réduction d’impôt est de 25 % du montant investi dans le capital de la SCI plafonné à 6.000
euros ou 12.000 euros selon que le contribuable est célibataire ou marié. La réduction d’impôt
maximale est donc de 1.500 ou 3.000 euros. La fraction des investissements excédant les
limites ouvre droit à une réduction d’impôt dans les mêmes conditions au titre des trois années
suivantes.

2/ si je comprends Goodbylenine, tu achete de l`ususfruit via ta SCI
disons que tu paie 25 K pour un rendement de 5% sur 100K (tu me corriges si les proportions sont totalement fausses) pour une duree de 5 ans
donc tu recois 5k par an, tu paie 3.5% sur 25 K (si tu empruntes les 25 K) donc 875 € d`interets par an - (tu rembourses le capital ou pas?)
tu declares donc (5 000 - 875 ) et donc paie 15% d`impot sur les revenus net d`interets.

c`est ca la logique?
du coup tu n`achetes pas les 25 k a la fin? j`arrive pas a comprendre si ds cette structure tu rembourses les 25 k a expiration ou du moins comment tu rembourses le credit de 25 k a la banque.

merci

moi

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#20 10/08/2013 16h23 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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@moi :   

1/ Il me semble que maintenant, pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut que la société dans laquelle on investi ait une réelle activité économique (et ne serve pas juste pour gérer le patrimoine de l’associé). 

2/ non, ce n’est pas ça. Lire le blog de Yannou77 agrégation financière: Usufruit Vs Nue propriété dans les SCPI : un match impacté par la modification des plus-values immobilières et qqs autres, sans oublier qu’avec moins de 500k€ à investir mieux vaut oublier.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#21 10/08/2013 16h43 → LMNP ou LMP pour les francais de l'étranger ? (lmnp, meuble)

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Merci

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