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Forums des investisseurs heureux

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#1 31/07/2013 15h11 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Bonjour à tous,

Le propriétaire de mon immeuble est décédé il y a plusieurs mois et j’ai appris ce matin l’acquisition de ce bien par un investisseur. ( Il a acheté plusieurs immeubles au successeur de mon ancien proprio ).

Ce dernier m’a contacté ce matin pour échanger sur le sujet et pour que nous nous fixions un rendez vous pour discuter de mes envies…
Racheter l’appartement ( selon ces dires à un prix attractif )
Ou le quitter (indemnité, aide etc… dans 9 mois mon bail ce finit )
Son objectif étant de revendre rapidement bien sur.
                                        -------------------------------------------
Le bien total:
-Immeuble de fin 19eme sur 3 niveau ( RC 1er et 2eme ) comprenant 3 appartements
-jolie façade ( typée ancien )
-Une cours de 70m2
-Bel immeuble mais vieillissant !

RC :
-locataire ( moi )
-45 m2 ( chambre, salon, cuisine, salle de bain, buanderie, cave de 20/30 m2 humide)
-Loyer 550 euros
-D’apparence en bon état mais gros problème d’humidité en hiver peut être a cause de la cave…

1er :
-Locataire ( une femme d’une cinquantaine d’année depuis 1982 )
-45m2
-Loyer : il me semble dans les 300 euros
-Appartement vieux à remettre en état, double vitrage…

2eme :
-Sans locataire
-Précédemment loué 520 euros
-Quelques travaux à prévoir, donné un coup de fraicheur, double vitrage…

L’investisseur souhaite diviser le bien en coopro et vendre les appartements en laissant pleine jouissance de la cours ( actuellement en partie commune ) au future propriétaire du RC.

                                        -------------------------------------------

L’emplacement est en centre-village d’une commune de presque 10 000 hab. dans le sud de la France
Les prix pratiqués pour les appartements sont au alentour de 2000/2500e m2 à l’achat et 12/14e M2 en location, et un peu plus sur les communes voisines.

                                        -------------------------------------------

Quelques questions :

1) Cet investisseur peut il mettre fin à un bail sans aller vivre dedans ?
2) Peut-il mettre à la rue une personne âgée dépressive présente dans les murs depuis 1982 ?
3) Ai-je eu raison d’accepter de prendre ce rendez vous ? ( négo etc … )
4) peut il retiré la cours des parties commune ? la locataire du 1er n’a pas son mot à dire ?

                                        -------------------------------------------

Le projet d’acheter uniquement mon appartement actuel est-il intéressant ?
A partir quel budget le produit deviendrait intéressant ?

J’estime environ 10/15 000e de travaux ( humidité et refaire très simplement cuisine et sdb ).
Proposition à 60 000 + travaux plus Frais de notaire et frais de dossier tomber dans les 85 000 euros
480 euros de mensualité.
                                        -------------------------------------------

Le projet d’acheter l’immeuble est-il intéressant ?

J’estime environ 40 000e de travaux ( sans avoir bien vu le 1er )
Proposition à 160 000 + 40 000 travaux plus Frais de notaire et frais de dossier tomber dans les 215 000
avec des mensualité de 1200e ( dont 2 loyer à 550 euros )
Ma possibilité d’emprunt est de : 140 000 ( je peux certainement me faire aider en plus de ma famille )
Peut-on faire jouer les loyers perçus pour définir le montant de l’emprunt ?
en gros c’est plus facile de sortir 1200 euros avec 1100 euros de loyers perçus que de sortir 550 euros comme c’est le cas aujourd’hui.

                                        -------------------------------------------

Je pense que cet investisseur sera presser sur le temps pour retrouver son argent et partir sur d’autres projets peut être que je peux jouer la dessus et avoir une bonne marche de manœuvre dans la négo soit pour l’appart soit pour l’immeuble.

                                        -------------------------------------------

Qu’en pensez vous ?

Si il manque des infos n’hésiter pas à me demander !
Merci pour votre aide !

Dernière modification par Yoannn (31/07/2013 15h16)

Mots-clés : appartement, immeuble, investisseur

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#2 31/07/2013 22h48 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Vous avez eu bien raison d’accepter le rdv.

Votre intérêt est d’avoir un dialogue constructif avec le nouveau propriétaire.

Il est décidé a vendre par lot. Soit vous êtes acheteur et dans ce cas, un dialogue constructif permet de mieux converger vers une transaction qui convient aux parties. Vous ne l’etes pas, il sera plus enclin a mieux vous indemniser ou a vous accorder un petit délai si vous en avez besoin pour le déménagement.

Enfin, vous le savez peut être, s’il trouve un acheteur, et que la transaction vous semble alléchante, vous avez un droit préemption.

Donc, c’est une bonne chose de le rencontrer et d’y aller avec un bon esprit en le considérant comme votre partenaire.

Enfin, le prix au m2 comparé au loyer mensuel rend l’acquisition défendable.

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#3 31/07/2013 23h51 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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En tous cas il faut le laisser parler avant tout en ne lui donnant pas toutes vos envies.
Vous avez en tous cas bien fait d’accepter le rdv.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#4 01/08/2013 00h09 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Yoannn a écrit :

Quelques questions :

1) Cet investisseur peut il mettre fin à un bail sans aller vivre dedans ?
2) Peut-il mettre à la rue une personne âgée dépressive présente dans les murs depuis 1982 ?
3) Ai-je eu raison d’accepter de prendre ce rendez vous ? ( négo etc … )
4) peut il retiré la cours des parties commune ? la locataire du 1er n’a pas son mot à dire ?

1) Il doit respecter la loi de 1989, donc il ne pourra reprendre le logement pour l’habiter lui-même, s’il veut vendre le logement, ou en cas de motif légitime et sérieux (comme un manquement aux obligations du locataire), tout ceci en en évitant les erreurs à ne pas faire.
2) Ca va un peu dépendre de l’âge de cette personne, et s’il peut la reloger ailleurs….
3) Oui, qu’avez-vous à perdre à discuter (hormis éventuellement un peu de temps) ? Il va vous donner des infos sur ce qu’il cherche à faire, vous ne serez pas obligé de lui expliquer ce que vous voulez faire (mais plus vous aurez les idées claires la-dessus, mieux vous pourrez discuter utilement)
4) Que disent les baux en cours ?

Dernière modification par GoodbyLenine (01/08/2013 00h10)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 01/08/2013 08h39 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Yoannn a écrit :

1er :
-Locataire ( une femme d’une cinquantaine d’année depuis 1982 )

Quelques questions :

2) Peut-il mettre à la rue une personne âgée dépressive présente dans les murs depuis 1982 ?
3) Ai-je eu raison d’accepter de prendre ce rendez vous ? ( négo etc … )

Est-ce la dame d’une cinquantaine d’années que vous considérez comme "personne âgée" ? wink

Vous avez eu raison d’accepter ce rendez-vous. La façon dont vous allez l’aborder conditionnera une éventuelle transaction. Envisager la défense des situations individuelles ne me semble pas propice à un entretien serein. Gardez ces considérations pour vous pour le moment et considérez qu’il a sans doute besoin de vendre.

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#6 01/08/2013 10h29 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Bonjour, et merci pour vos retours !

Le RDV étant prévu ce soir, je suivrais vos conseils ! Je n’en dirai pas trop d’en un premier temps…
On se rencontre chez moi ( il est malin cela lui permet de voir l’appartement )
Dois-je lui parler des travaux ? des problèmes d’humidité ? dois-je aborder certains sujets auquel un novice ne penserai pas ?

Encore merci !

Range19 a écrit :

Est-ce la dame d’une cinquantaine d’années que vous considérez comme "personne âgée" ?

C’est une femme qui je pense à toujours eu l’air d’être âgée smile, effectivement même si à 50 ans on est loin d’être grabataire, je pense que tous le monde ne porte pas les années de la même manière ! Puis elle est plus proche des 60 que des 50.

Dernière modification par Yoannn (01/08/2013 10h44)

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#7 01/08/2013 23h43 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Yoannn a écrit :

Dois-je lui parler des travaux ? des problèmes d’humidité ? dois-je aborder certains sujets auquel un novice ne penserai pas ?

C’est lui qui sollicite le rdv. Laissez le parler avant tout en ne répondant pas clairement à ces questions.
Conservez les travaux et problèmes pour la négociation lors de laquelle vous distillerez les différents points un à un.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#8 02/08/2013 10h11 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Bonjour,

Suite au rdv, c’est resté assez vague, avec toutefois un ordre d’idée…

Nous nous recontactons une fois le bien évalué de mon coté et de son coté.

Comment dois je procéder?
J’ai deja fait appel à plusieurs entreprise pour diagnostiquer le coût des travaux lié à l’humidité.
J’ai contacté l’agence qui nous à trouver ce bien pour une estimation, elle va nous faire un papier.

Je voudrai finalement acheter l’immeuble et profiter des 2 loyers pour me loger moins chère.

Finalement la personne du 1er est une dame de 70 ans donc pas delogeable, elle restera toute sa vie ici c’est une bonne sécurité. ( le loyer est inférieur au prix du marché mais visiblement il a été revalue à 480 )

Quelques travaux :
pose de carrelage pour 80M2 > 7000 euros
2 cuisines neuve a petit prix > 3/4000 euros avec électroménager de base
2 baignoires
et repeindre tout en blanc
Résoudre les problèmes d’humidité 10/15000 ?

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#9 02/08/2013 11h12 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Yoannn a écrit :

Finalement la personne du 1er est une dame de 70 ans donc pas delogeable, elle restera toute sa vie ici c’est une bonne sécurité. ( le loyer est inférieur au prix du marché mais visiblement il a été revalue à 480 )

Une sécurité relative, si elle cessait de payer son loyer, vous ne pourriez pas faire grand chose !

Pour la négociation, à votre place j’encouragerai le propriétaire à la formuler le premier, c’est toujours plus facile de négocier dans ce sens.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 02/08/2013 11h53 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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DDtee a écrit :

Une sécurité relative, si elle cessait de payer son loyer, vous ne pourriez pas faire grand chose !

Effectivement, toutefois celle-ci perçoit une aide pour payé son loyer.

-Sur 20 ans à partir de cb de % de rendement brut on obtient un cash-flow légèrement positif ? 9?

-Avez vous une idée des coût d’assainissement d’une cave ? par remonté capillaire ? peut ’on combattre l’humidité a 100% et de manière définitive, ou existe t’il des cas ou ce n’est pas réalisable ?

-Les diagnostics légaux sont suffisant pour évaluer la santé de l’immeuble ou d’autre sont a envisager ?
Le bâtiment à été construit en 185X est ce un gage de qualité ( si il tient debout après 160 ans sans problème visible ) ou au contraire ( problèmes de normes etc … )

-Puis je bénéficier du PTZ sur de l’ancien ? en imaginant couvrir les conditions salarial ( 1 revenue pour 2 personnes )
Ce taux serait applicable uniquement sur l’appartement du RC que j’occupe ou sur l’achat de l’immeuble ?

-Existe t’il d’autres prêts attractif pour des primo accédant ?

Merci smile

Dernière modification par Yoannn (02/08/2013 11h58)

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#11 02/08/2013 15h45 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Pour un cash-flow positif sur 20 ans (cela dépend de pas mal de données), je dirais plus près de 10 %.

L’âge du bâtiment ne parait pas vraiment significatif, mais plutôt son état. Les diagnostiques légaux vous renseigneront assez peu sur l’état du bati, ils sont là pour reconnaître les matériaux dangereux pour la santé, la qualité énergétique de l’ensemble (souvent discutable) et le métrage.
Le mieux est sans doute de faire venir un/des professionnels qui vous exprimeront leurs opinions sur l’état de l’immeuble.
Pour la cave, voyez aussi des pro, les causes peuvent être multiples, capillarité mais aussi mauvaise ventilation, infiltration de voisinage, descentes d’eau défectueuses… et les coûts tout aussi variables…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 02/08/2013 19h30 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Je vous préconise de faire un vrai business plan sous excel.

C’est mieux de dire à partir de X ou y% vous êtes en CF > 0.

Même si au départ, vous n’avez pas tous postes, vous pouvez enrichir à fur et à mesure. De plus faire des simulations précises.

Votre affaire a l’air de tenir ; si toutefois vous régler cette question d’humidité.

D’ailleurs sur ce point, vous avez intérêt à demander plusieurs devis pour vous faire une idée précise du problème et des solutions ainsi que leurs coûts. De plus, cela vous permet d’ajuster le prix et votre choix (d’y aller ou non) en fonction de la "gravité" du problème.

Bon courage.

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#13 02/08/2013 21h28 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Cela n’engage que moi, mes des problemes d’humidité sont rédhibitoires à mes yeux.
Les causes sont multiples et jamais certaines d’etre uniques, la résolution potentiellement longue et couteuse (on sait quand on commence, jamais qd on finit), bref, une des pires chose qui soit.
Tant d’incertitudes me  dérangent dans ce type de problemes.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#14 03/08/2013 13h08 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Bonjour,

Premier devis reçut : 15 000 euros
Sans négociation toutes options etc… avec garantie 30 ans et 5 sur les stations VMI et une technologie pour refouler l’eau, visiblement à en croire le technicien, le problème sera régler à coup sur … dois je le croire ? je ne sais pas … d’autre devis son en cours.

Pour l’appartement de la personne de 70 ans je me suis un peu renseigner, il est dis qu’un rabais de 30% sur le prix du m2 est d’usage puisque le bien ne peut être récupérer pour y habiter ni pour le reloger… qu’en pensez vous ?

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#15 03/08/2013 18h46 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Oui pour le rabais.

Pour l’humidité, après les devis, et si vous n’avez pas réussi a vous faire conseiller utilement, les services d’un architecte ne seraient pas un luxe.

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#16 05/08/2013 09h51 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Pour la négociation des biens loués, 30% me paraissent beaucoup, 10/15% sont plus réalistes.
La découpe par lot est plus intéressante pour l’investisseur (c’est un MDB au fait ?). Un immeuble s’achète moins cher que la valeur totale de chaque logement.

Dans votre montage financier ne prenez que 70% des loyers pour couvrir le crédit. Un apport va surement être demander et rassurer la banque.

Pour l’humidité, y a t’il une vmc ou extraction naturelle existante ?
Et faites passer plusieurs spécialistes pour avoir des diagnostics concordants..

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#17 05/08/2013 18h21 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Changement de programme !!!

J’ai réussi à contacter le propriétaire en direct après des recherches acharnées…
L’investisseur n’a pas encore signé quoi que soit… il se renseignait juste pour faire sa négo.

L’annonce du prix a fortement surpris le nouveau proprio… il souhaite 100 000 euros de plus que ce qui m’intéresse.
il ne souhaite pas créer de coopro pour vendre appartement par appartement.

il va revoir ces estimations et nous nous contacterons sous 15jours.

durdur

Dernière modification par Yoannn (05/08/2013 20h16)

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#18 05/08/2013 18h47 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Il elle, qui est qui?


Pourquoi pas Vous?

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#19 05/08/2013 20h17 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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J’ai modifié merci

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#20 09/09/2013 12h04 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Bonjour,

Toujours intéresser par le bien décrit ci-dessus, et après plusieurs devis de travaux, j’ai fait une proposition d’achat à l’un des héritier (il y a plusieurs héritiers).

Ma proposition ne l’intéresse pas, en tous cas, pas pour le moment… les successeurs souhaitent attendre et voir s’ il est possible de le vendre plus cher…
le bien à donc été mis en vente par le biais d’une agence. et depuis quelques jours les acheteurs potentiels ce succède.
Le prix affiché est cher mais au vu du nombre de personnes qui ce sont présentées
le prix n’a pas l’air de les freiner.
La rentabilité (avec le prix annoncer par l’agence) est de 6,5%…

1) quel intérêt d’acheter un immeuble de rapport avec 6% de rendement? même avec une petite nego on reste en dessous de 7%.
Ma proposition me permettrai un rendement de 9,5% (le coin le permet, et contrairement aux acheteurs potentiels j’ai pas de frais d’agence )
Pour une maison je comprendrais  ( coup de coeur etc… ) mais pour un investissement locatif, le but est de gagner de l’argent ? !

L’agence m’a contacté pour programmer une visite avec un acheteur qui semble très intéresser.

2)Quelle attitude dois-je adopter face à cette personne ?
3)Que dois je faire ? faire ralentir les choses, et jouer sur le temps en repoussant les visites (frais de succession) ? ouvrir les yeux de l’acheteur sur les travaux ?
5)Quelle est le délais de paiement légal des frais de succession. ( j’ai lu 6 mois. ?)

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#21 09/09/2013 12h29 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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1) tous les investisseurs n’ont pas la même réflexion que les gens sur ce forum, ils représentent une concurrence à intégrer à votre réflexion (comment se démarquer?)

2) Soyez clair avec l’agence, vous ne passerez pas par eux si vous achetez.

3) Restez courtois, l’agence pourrais être un partenaire d’investissement à l’avenir.

5) Après 6 mois, il y a des pénalités si la succession est imposable, mais cela influence la vente uniquement si l’héritage ne comprend pas assez de cash pour payer les droits, et que les héritiers n’ont pas les liquidités pour y faire face.


Pourquoi pas Vous?

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#22 09/09/2013 12h44 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Yoannn a écrit :

Le prix affiché est cher mais au vu du nombre de personnes qui ce sont présentées
le prix n’a pas l’air de les freiner.
La rentabilité (avec le prix annoncer par l’agence) est de 6,5%…

1) quel intérêt d’acheter un immeuble de rapport avec 6% de rendement? même avec une petite nego on reste en dessous de 7%.

Le manque d’ambition des uns peut tuer l’ambition des autres… cherchez ailleurs, vous trouverez forcément !
Revenez à ce bien dans quelques semaines, si les autres ne font pas d’offre vous deviendrez bien plus intéressant pour les vendeurs. Les successions sont souvent compliquées, parce qu’en diffuculté supplémentaire il faut mettre tout le monde d’accord sur un même prix…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#23 09/09/2013 18h12 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Merci pour vos retours,
Pour rappel, je suis à la fois locataire d’un des appartements de l’immeuble
et à la fois en contact avec un des héritiers pour acheter. C’est pourquoi l’agence immobilière souhaiterait programmer, avec moi, des visites dans l’appartement que j’occupe.

j’ai la chance de discuter avec les acheteurs potentiels, sans pour autant que eux sachent que je le suis également !

D’où mon questionnement ?

j’avais pensé repousser légèrement les visites de mon appartement pour gagner un peu de temps et essouffler gentillement l’agent immobilier mais toujours avec sourire et bonne humeur ( prétextant un emplois du temps chargé qui l’est d’ailleurs) , et de l’autre coté appeler les successeurs en leur répétant que avec mon offre est valable tout de suite.

De même, pendant les visites, quel discours dois-je avancer aux acheteurs potentiel ?

1) lui dire : cool ! super, je vais enfin avoir un proprio pour mettre un terme au problème d’humidité, au problème de porte, aux problèmes problèmes problèmes …

ou

2) Lui dire que je suis intéresser depuis plusieurs mois, que j’ai bouclé un dossier béton, que je connais très bien l’immeuble et la ville puisque je vis dedans…
Que j’ai fais estimé les travaux et l’immeuble par des agence et que je suis en direct avec le proprio.
pour en quelque sorte le découragé.

Dernière modification par Yoannn (10/09/2013 09h09)

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#24 11/09/2013 12h00 → Racheter un immeuble de rapport dont j'occupe un étage... (appartement, immeuble, investisseur)

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Peut-être un mélange des deux ; vous pourriez être vous même intéressé car vous avez ambition d’acheter votre résidence principale, cependant vu l’ampleur des différents  travaux que vous faites actuellement chiffrer cela vous semble difficile…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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