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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/07/2013 19h47 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Bonjour,

Après avoir parcouru le forum et lu 2-3 livres, j’ai vu tous les avantages de la location meublée notamment dans un but d’optimisation fiscale (LMNP - réel)
J’ai 3 appartments à louer du t3 au T5 près d’une grande métropole- j’ai beaucoup de demandes pour des locations mais beaucoup de locataires ne veulent pas du meublé.
Beaucoup veulent bien signer un bail meublé pour avoir une cuisine équipée mais ne sont pas intéréssé par des autres meubles (dans ma région en tout cas)
Peut on quand même signer un bail meublé si le locataire est d’accord? Je précise que meublé ou pas, c’est le même loyer pour moi mais c’est vraiment l’aspect fiscal (+ 2 mois de dépot de garantie dans le bail) qui prime.
Peut on autrement meublé avec cuisine et table, une chambre et considéré en meublé (si le locataire est d’accord)

Merci pour vos lumières..dommage de se priver de meublé quand même!

Mots-clés : cuisine, location, meublée

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#2 19/07/2013 21h49 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Stocri a écrit :

Peut on quand même signer un bail meublé si le locataire est d’accord? Je précise que meublé ou pas, c’est le même loyer pour moi mais c’est vraiment l’aspect fiscal (+ 2 mois de dépot de garantie dans le bail) qui prime.
Peut on autrement meublé avec cuisine et table, une chambre et considéré en meublé (si le locataire est d’accord)

Merci pour vos lumières..dommage de se priver de meublé quand même!

Bonjour, je ne suis pas une experte mais par prudence j’aurais quand même mis au moins une table dans le salon et un lit dans la chambre (bref le minimum du minimum vital). Car lorsque seule la cuisine est meublée cela ne peut être considéré comme du meublé, donc attention au risque de requalification en vide en cas de contrôle et aux conséquences financières d’un redressement fiscal. Vous vous dites peut être qu’il est peu probable que l’administration procède à un contrôle sur place pour vérifier que le logement est meublé (vu qu’il le sera forcément s’il y a dedans un locataire) , elle pourrait très bien s’intéresser à votre cas si elle reçoit une dénonciation (de la part d’un locataire mécontent par exemple…)

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#3 20/07/2013 00h13 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Cuisine avec plaque plus frigo, ainsi que lit tables et chaises sont un minimum.

Les impôts guére de risque. Qu’un locataire vous dise c’est un bail de 3 ans avec la protection qui s’en suit au lieu de un an, de suite c’est moins rigolo.

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#4 20/07/2013 07h44 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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#5 20/07/2013 22h30 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Bonsoir,
Merci pour ce lien - il faut effectivement appaorter les meubles nécéssaires- mais si le locataire préfère mettre certain de ses meubles à lui , on fait quoi?
Exemple: locataire vuet bien la cusine équipée, table et chaise, le lit mais préfère son canapé et sa table basse de salon?
Merci d’avance

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#6 20/07/2013 23h07 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

Membre
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La location meublée doit permettre à l’occupant de vivre normalement en apportant uniquement ses effets personnels.
L’interprétation ets large….
A mes yeux :
- clic clac ou lit : impératif
table et chaise : impératif
lave linge : accessoire mais c’est un +
la ve vaisselle : inutile sur studio à T2
vaisselle (assiettes, couverts et verre) : impératif
TV : accessoire
linge de lit : est ce un effet personnel ?(a mes yeux non : c’est fourni dans les hotels les + miteux…)
frigo : imperatif
ustensiles de cuisine : imperatif
cafetire/boulloire : accessoire.

vous voyez, ma visnoin vaut ce qu’elle vaut. Elle a plutot tendance a comprendre et satisfaire les besoins du locataire. Mais certains ne voient que le rentabilité apportée par le gain fiscal et pinaillent sur ce que je considere comme des details. Vouloir faire du meublé c’est bien, le faire a minima, c’est mesquin.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#7 21/07/2013 00h56 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Dans le même registre, est ce que quelqu’un aurait un inventaire type et la contre valer en cas de casse.
Je voudrais le prendre comme base et l’adapter pour ma location.

Merci par avance.

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#8 21/07/2013 10h33 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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"Vouloir faire du meublé c’est bien, le faire a minima, c’est mesquin".
Je précise que mon intention est de meublé au maximum…ce sont les locataires dans ma région qui ne sont pas intéréssés!
Et dans ce cas on est en location nue, beaucoup moins intéréssante fiscalement.
Cordialement,

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#9 21/07/2013 22h16 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Bonjour,

faites attention à rester dans le marché. Avant un montage fiscal, c’est bien cette question qu’il faut gérer.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#10 22/07/2013 13h34 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Effectivement, votre point est valide- je crois que sur mes grandes surfaces je vais devoir rester en location nue (mon marché local est comme cela).
J’ai 3 appartements dans le même immeuble que je vais louer: un petit T3 (meublé), un grand T3 (non meublé à priori) et un grand T5 (non meublé). Il y a un 4e appart T4 que je vais vendre.
J’ai acheté l’immeuble entier avec frais de notaire et d’agence pour 700K€ (incluant 30Ke de frais d’agence et 40Ke de frais de notaire).
en plus j’ai fais pour 300 K€ de travaux pour mettre les apparts à neuf.

Ma question est la suivante car je suis perdu:
- puis je déduire une partie des travaux sur la location nue (principe du déficit foncier)
- puis je amortir une partie des travaux (location meublée) et déduire les frais de notaire et d’agence (totalité ou partiellement - dans ce cas comment déterminer la quote part?)

Le gros avantage du meublé etait pour moi cette déduction des frais de notaire et d’agence

Q’en pensez vous?
merci d’avance

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#11 22/07/2013 14h46 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Bonjour Stocri,

Je vais essayer de vous répondre de la manière la plus claire possible.
Pour ce qui est des meubles, le bulletin officiel des impôts N°4 F-3-09 du 30 juillet 2009 précise que le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Cela emporte une définition assez large et il n’y a pas de liste officielle des éléments à mettre.
Je rejoins lemouz sur les éléments qu’il a cités.
J’apporte quand même une nuance, si vous louez un de vos appartements à une famille nombreuse par exemple, une machine à laver le linge ou la vaisselle peuvent vite s’avérer "indispensables à une occupation normale".
Ainsi, tout est à adapter en fonction de l’occupant, de l’appartement et surtout du standing que vous voulez donner à votre bien.

Pour ce qui est des charges et amortissements en meublé en régime réel, vous pouvez vous référer à ce topic, particulièrement complet : LMNP : les déductions possibles en régime réel

Évidemment, des spécialistes tels que Philippe30 ou ZX-6R pourront aisément compléter cette réponse.

Quoi qu’il en soit, la gestion comptable de la location meublée est assez compliquée pour qui n’est pas spécialiste de la comptabilité.
Personnellement, je passe par un expert comptable. Les frais liés à la comptabilité, pour peu qu’on adhère à un centre de gestion agréé, ouvrent droit à des réductions d’impôts, ainsi je n’ai presque rien à sortir de ma poche et j’ai du clés en mains.

Cordialement.

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#12 22/07/2013 15h12 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Bonjour,

pour rejoindre Dominik,

"La loi ne fixe aucune liste de meubles et d’équipement obligatoire" mais attention à la jurisprudence !!!
http://www.quittance.com/proprietaire/l … -en-meuble

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#13 30/07/2013 19h14 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Bonjour,

De passage, je tombe sur ce fil. Donc …

"Beaucoup veulent bien signer un bail meublé pour avoir une cuisine équipée mais ne sont pas intéréssé par des autres meubles (dans ma région en tout cas)"

Primo, rien n’empêche de fournir du matériel dans le cadre d’une location nue. Typiquement pour la cuisine ou la salle de bains qui contiennent des meubles dit immeuble par destination (on ne part pas avec la baignoire, et une cuisine équipée / fixée aux murs ne s’enlève pas).

Secundo, le locataire meublé est libre d’enlever les meubles qui le dérange et d’apporter les siens si ca lui chante. A charge pour lui d’obtenir votre accord pour ce remplacement s’il est définitif, ou de stocker les meubles qui le dérangent sinon.

Par contre, l’absence des meubles meublant permettrait à un locataire de faire requalifier en cours de route le bail.

Sur la notion de meubles, ca va dépendre du bien et de sa destination. Mais pour faire simple, pour un bien "RP du locataire", ca va jusqu’aux petites cuillères. Le locataire ne doit apporter que ses valises. Pour une location saisonnière, c’est légèrement différent.

Il faudrait que je creuse mes archives pour retrouver le cas, mais j’ai souvenir d’un cas concernant un appartement d’apparât, sur Paris, dont le mobilier a été jugé, par le tribunal, trop basique compte tenu de la destination du bien. Trop basique, pas absent. En clair : le clic-clac Confo comme lit principal dans un 130m donnant sur le parc Monceau, vous oubliez. Par contre, l’absence d’un lave vaisselle dans un studio étudiant ne sera pas pénalisant.

"puis je déduire une partie des travaux sur la location nue (principe du déficit foncier)"

Uniquement les travaux imputables sur les revenus fonciers (cf notice 2044), et uniquement pour la partie concernant le bien considéré … En clair : les travaux faits spécifiquement pour ce bien sont déductibles dans les conditions de la 2044, les travaux liés à un bien meublé ne le seront pas sur le bien non meublé. Et pour les travaux communs, c’est au prorata (tantièmes si copro ou autre mécanisme de proratisation défendable).

"puis je amortir une partie des travaux (location meublée) et déduire les frais de notaire et d’agence (totalité ou partiellement - dans ce cas comment déterminer la quote part?)"

En meublé, vous pouvez tout déduire, sauf ce que vous faites payer au locataire (il faut que la charge soit réelle pour être déductible, si le locataire vous rembourse ces frais, alors vous ne pouvez plus déduire).

Par contre, à nouveau, vous ne pouvez déduire que ce qui concerne le bien considéré. Ex : vous changez la BaL du logement, c’est déductible. Vous changez les fenêtres du local nu, ca ne l’est pas sur le local meublé …

Et pour les dépenses communes, à nouveau au prorata.

Le plus efficace, pour la proratisation, c’est de partir des tantièmes déclarés du bien lorsqu’ils sont connus. Sinon, c’est de créer ces tantièmes, afin de refléter au mieux la réalité. Au pire, on peut passer par le prorata des surfaces, cependant cela ne prend pas en compte les spécificités des logements. Ex : un appartement terrasse disposant de la jouissance de la toiture terrasse ne peut pas être fondamentalement restreint à sa surface réelle … alors que la terrasse est une partie commune (dans cet exemple, c’est une simple jouissance, et non une dépendance).

Une proratisation trop simpliste (rapport de surface) peut faire tiquer le fisc et surtout être inefficace fiscalement (par exemple pour le calcul à terme d’une PV).

Pour la compta, ce n’est pas si compliqué que cela, pour qui s’organise un peu et sait faire des additions et des fractions. Pas plus que remplir une 2044, en fait. Donc, le comptabe est avant tout un choix.

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#14 30/07/2013 22h49 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

Modérateur
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A mon avis "Pour la compta, ce n’est pas si compliqué que cela, pour qui s’organise un peu et sait faire des additions et des fractions. Pas plus que remplir une 2044, en fait. Donc, le comptabe est avant tout un choix." est sans doute exact si et seulement si on connait le domaine aussi bien que xa.

Mais c’est rarement le cas, et pour ceux qui connaissent moins, le comptable est nécessaire (et permettra d’apprendre, et d’avoir un support le jour du contrôle fiscal).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#15 19/01/2015 17h29 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Bonjour
J’imagine que ce sujet a certainement déjà été traité mais j’aimerais savoir si il y a un équipement minimal pour un meublé ?
en effet l’agence vers qui je vais acheter cet appartement me conseille de ne justement pas trop le meubler afin que les occupants puissent l’aménager comme bon leur soit.

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#16 19/01/2015 18h01 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Actuellement, la loi sur le meublé indique que le locataire doit pouvoir vivre dans le logement sans avoir à apporter autre chose que ses effets personnels (i.e linge personnel).

Les décrets de la loi ALUR vont lister précisément ce que doit comporter un logement meublé.

Clairement, le locataire n’a pas à acheter de meuble sauf désidérata personnel.

Votre agence vous donne un mauvais conseil car rien n’empêche un locataire de se plaindre à une association de consommateur que les fournitures étaient insuffisantes pour vivre dans le logement et que le locataire a du engager des frais pour compléter.

Je vous laisse deviner la suite, remboursement des frais au locataire, requalification du meublé en nu etc…

Sans vouloir être péjoratif mais entre le post sur la fraude à la salle de bain et le presque nu passé en meublé, vous cherchez trop la bidou…ille à risque;).


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#17 19/01/2015 18h55 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Est-ce un bien de très grande taille ?
J’avoue, que la proposition de votre AI me laisse un peu pantois, selon mon expérience c’est au contraire grâce à la qualité (et exhaustivité) des meubles qu’un bien se distingue sur le marché (c’est en tout cas le cas dans mon coin).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#18 23/02/2015 11h54 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Sans tomber dans le luxe, je me pose la question si une machine à laver ne serait pas un atout supplémentaire pour un petit meublé. D’après ce que j’ai lu, ils conseillent cet équipement pour des meublés de grande surface ce qui est logique. Par contre qu’en est-il des petites surfaces?

Fonction de l’équipement, peut-on proposer des baux avec un loyer différent :
- sans machine à laver
- avec machine à laver séchante

Prix de l’équipement : 300€, je proposerai 20€ de majoration de loyer. Si le locataire n’en veut pas, je la retire. On fait cela correctement avec inscription à l’inventaire des meubles.

Par contre, j’ai du mal à apprécier la durée de vie de cette machine à laver confiée à des étudiants (ce qui définira la majoration du loyer).

est-ce légal?


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#19 23/02/2015 15h21 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Personnellement, j’ai pu observer que lorsqu’il n’y a pas de machine à laver, c’est un (gros) moins pour louer, même pour les petites surfaces.

En général, je prends une lavante séchante acheté sur Darty ou équivalent : garantie 5ans avec l’extension et service après vente de qualité (dépannage/changement rapide).

Jusqu’ici pas déçu.

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#20 23/02/2015 15h28 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Merci Erwan,

Quelle est la durée de vie de la machine selon vous? elles tiennent 5 ans?

A combien estimez-vous en € ce service sachant qu’une lavante/séchante de chez Darty/Boulanger/ Electrodep vaut au moins 400€?


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#21 23/02/2015 20h40 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Je ne sais pas à combien j’estime ce service.
En fait je résonne différemment, je meuble avec pas mal de choses et cela me permet de louer plus cher et plus vite que la moyenne, après je ne sais pas exactement combien je pourrais louer sans.

En terme de rentabilité, je pense m’y retrouver car pour 400€ à 500€, je suis tranquille pour 5 ans, donc pour moins de 6-8€/mois j’offre un service que tout le monde n’offre pas et qui permet de louer (ça et d’autres choses) très facilement mes logements lorsqu’il y a un changement de locataire.
J’ai 4 visites rapidement, 3 veulent l’appartement et en 3 jours c’est réglé.

J’ai également un appartement moins haut de gamme et c’est nettement moins drôle et confortable, 7/8 visites, on doit "vendre" son bien tout en sachant que ce que l’on propose n’est pas au top et on est content quand on a un client sans "trou" entre 2 locataires.

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#22 24/02/2015 08h07 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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c’est clair que les vacances coûtent cher… je regarderai pour proposer ce service dès que l’achat de mon immeuble sera conclu. Je pense que ce sera un plus indéniable.

J’envisage aussi un accès wifi. Quelqu’un a-t-il une expérience dans le domaine? pour une vingtaine de lots? y a-t-il des réglementations?


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#23 24/02/2015 09h01 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Je serai aussi intéressé par les avis sur l’installation d’un accès internet collectif notamment par wifi.

Dans les rares immeubles de rapport que j’ai visités et qui proposaient ce service, il s’agissait en fait d’une box déposée dans les parties communes avec un abonnement unique pris par le propriétaire… probablement ni très performant, ni vraiment légal, ni même rassurant pour le propriétaire (qui sera responsable si la ligne est utilisée à mauvais escient).

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#24 24/02/2015 11h21 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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@lachignolecorse : je fais installer des machines à laver dans tous mes meublés et parfois même dans du nu. Cela semble être un vrai plus, le déménagement du lourd appareil fait souvent peur aux locataires. J’achète le modèle le moins cher 200€ en facial, 250 en chargement par le haut quand l’espace l’impose. Deux dépanneurs m’ont indiqués que cela durait aussi longtemps que les modèles plus cher. Je vide régulièrement le filtre et explique au locataire qu’il faut pas la remplir si il veut du linge propre (après il fait ce qu’il veut quand je suis plus là wink)

@perecastor : j’ai installé une box mais seulement pour un appartement, il me semble pas que l’usage "collectif" soit effectivement trop autorisé par le serveur d’accès. Attention de mettre une clause dans le bail indiquant qu’en cas de panne cela ne pourra donner lieu à réduction/contrepartie.


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#25 24/02/2015 11h27 → Location meublée : quels meubles sont exigés ? (cuisine, location, meublée)

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Par rapport à vos points sur l’accès WiFi :

Il y a 2 possibilités :
- soit vous optez pour la solution box avec accès type "client particulier", très économique, adaptée à un petit nombre de lots en fonction du débit que vous aurez. Mais c’est un nid à problèmes. Où placer la box et des éventuels répéteurs pour que tout le monde soit couvert ? Comment sécuriser l’accès physique à la box (afin que personne ne puisse la redémarrer / la "pirater") ? Au moindre souci de déconnexion, de débit, vous allez être contacté par vos locataires. Eux ne pourront pas appeler la hotline car pas titulaires de l’accès.

- soit vous optez pour une solution semi-pro ou pro, plus chère, mais qui vous causera beaucoup moins de soucis. Les possibilités sont nombreuses, le prix peut varier énormément, mais vous offrirez un "vrai" service à vos locataires.
Il faudra prévoir des bornes WiFi, du câblage et des équipements pour les relier, un accès internet pro, une installation par une société spécialisée et éventuellement un contrat de support en cas de panne / de problème.
Pour l’investissement, c’est très variable mais le montant peut vite arriver à 4 chiffres en fonction du nombre de bornes d’accès (on compte une tous les 10m environ pour une couverture optimale "data"), de la marque et des autres équipements à installer (switches, routeurs, proxy pour filtrer / enregistrer les accès).
Niveau budget de fonctionnement, les premiers prix pour un abonnement pro chez Orange commencent à 45€ HT par mois pour 200Mb/s symmétrique (voir ici).
Pour le support, c’est très variable également, entre 10 et 30% du montant de l’investissement par an (hors frais d’installation)

Je ne vois rien d’illégal à fournir un accès, d’autres le font (hotels, wifi gratuit dans les restaurants par exemple) mais il faut par contre penser à certaines choses :
Comme le dit DDTee, prévoyez bien dans les baux, des clauses vous dégageant de toute responsabilité par rapport à la disponibilité de l’accès internet.
Mais surtout, il faut penser à vous dégager de votre responsabilité pénale en cas d’usage frauduleux de l’internet par vos locataires : piratage, pédophilie… Car en tant que titulaire de l’abonnement, vous serez responsable de l’utilisation qui en sera faite.
Techniquement, il faudra donc :
- soit être en mesure d’interdire les accès vers les sites illégaux (avec des équipements spéciaux), mais pas de garantie à 100%
- soit être en mesure de savoir qui a accédé à quoi. Juridiquement, je ne sais pas comment faire par rapport au respect de la vie privée, peut-être en précisant dans les baux que les accès peuvent être tracés.
Une dernière possibilité (c’est comme ça qu’on fait chez mon employeur au luxembourg mais je ne sais pas si ça suffit en France) est de conditionner l’accès à internet à l’acceptation d’un disclaimer à chaque connexion au WiFi et qui engage l’utilisateur à utiliser l’internet dans les limites légales

Face à ces contraintes et à la complexité technique, je préfère éviter de fournir l’accès internet et laisser chaque locataire faire comme il l’entend.

Dernière modification par Siocnarf (24/02/2015 11h47)


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