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Forums des investisseurs heureux

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#51 12/01/2014 19h14 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Oui je vise dans 2 ans, le loyer actuel n’est pas pérenne.

Donc c’est le 5,4% qu’il faut considérer en fait je compte essayer de négocier ca à 95kE, ce qui fait qu’avec travaux on taperait environ les 110k, on se retrouverait donc avec 5,2-5% de rentabilité.

Elle est à considérer sachant que c’est le centre d’une grande ville. On ne peut pas la comparer aux 7-10% que trouvent certains dans des centre ville moins dynamiques de plus petites villes de province.

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#52 12/01/2014 19h26 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Je trouve ça trop léger, mais c’est mon avis perso.

Cela ressemble aux rentabilités parisiennes, je ne vois pas forcement l’intérêt de viser Bordeaux si c’est pour obtenir un rendement similaire a Paris ?
Le seul avantage que je vois est qu’il y aurait peut être un potentiel de PV plus élevé a Bordeaux que Paris sur du long terme (mais bon, on ne peut pas non plus en être sur).

De plus j’aurais tendance a dire que si je prends un bien avec travaux, c’est (au delà de l’intérêt fiscal) pour avoir une rentabilité de sortie bien au dessus de la moyenne (donc plutôt a 7% mini).

Autre problème, a 5% vous n’autofinancez pas sur 25 ans (sauf gros apport), donc votre taux d’endettement en prend un coup.

Bref ce serait un no go pour moi, mais peut être y a-t-il d autres points a considérer dans votre position (que ne je connais pas).

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#53 12/01/2014 19h43 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Merci pour votre retour.

Je précise que dans mon cas c’est un emprunt sur 20 ans et que le taux (préférentiel) serait à 2.25%. Je calcule dans mon cas que c’est presque auto-financé sans apport sur cette durée (mon point mort est à 6%).

En effet, la ou vous avez raison, c’est que je trouve que la rentabilité est un peu juste, je préfère 6%

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#54 12/01/2014 21h42 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bonjour Roudoudou, j’ai un gros doute sur votre "presque" autofinancement. Je ne vois pas comment vous pouvez calculer un point mort à 6% brut, même avec un taux aussi bas. Ou bien alors vous oubliez les impôts, les taxes, les charges…
J’aimerais bien avoir votre calcul, car pour simplifier on estime qu’il faut à peu près obtenir 10% de rendement brut (avec un prêt sur 20 ans sans apport) pour parvenir à l’autofinancement.

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#55 12/01/2014 22h37 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Un rendement de 6% sur cet achat donne un prix 90kE -> emprunt 96300 (avec FDN) donne 503 euros de mensualité à 2,25% sur 20 ans (le taux est 2,25)

loyer 550 CC (500 HC) dont 30 euros pour le locataire, 20 pour le proprio

TF : 500/12 = 41 euros /mois que je n’ai pas compté en effet donc c’est pas 6% mais 6,5% ! mais on reste dans l’idée, en tous cas je suis pas à 10%

impôts : 0 euros les 10 premières années grâce à la déduction des intérêts d’emprunt et amortissement valeur du bien.

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#56 13/01/2014 10h27 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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roudoudou a écrit :

Un rendement de 6% sur cet achat donne un prix 90kE -> emprunt 96300 (avec FDN) donne 503 euros de mensualité à 2,25% sur 20 ans (le taux est 2,25)

Avec un taux comme celui-ci, en choisissant mieux la ville/le bien vous pourriez avoir 300/350 € de cashflow chaque mois wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#57 13/01/2014 10h54 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Hello,

Merci pour votre avis

Vous avez certainement raison, mais je cherche une grande ville pas trop loin de Paris avec une tres forte demande, et pour l’instant je n’ai pas trouvé mieux (avec une perspective de maintient/hausse de la valeur du bien).

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#58 13/01/2014 20h32 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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roudoudou a écrit :

Un rendement de 6% sur cet achat donne un prix 90kE -> emprunt 96300 (avec FDN) donne 503 euros de mensualité à 2,25% sur 20 ans (le taux est 2,25)

loyer 550 CC (500 HC) dont 30 euros pour le locataire, 20 pour le proprio

TF : 500/12 = 41 euros /mois que je n’ai pas compté en effet donc c’est pas 6% mais 6,5% ! mais on reste dans l’idée, en tous cas je suis pas à 10%

impôts : 0 euros les 10 premières années grâce à la déduction des intérêts d’emprunt et amortissement valeur du bien.

Je ne savais pas qu’il s’agissait d’une location meublée. Je ne connais pas précisément les calculs d’amortissement mais ça m’étonne que vous puissiez vous retrouvez avec 10 ans sans impôts (car la déduction des intérêts d’emprunt ne doit pas être énorme vu le faible taux). Vous amortissez combien par an lors de ces 10 ans?

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#59 13/01/2014 21h09 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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6000 euros en moyenne

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#60 14/01/2014 09h53 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Hello Roudoudou,

Pouvez vous explicitez comment vous défiscalisez vos 60 000 euros?

96 300 sur 20 ans avec 2,25% d’intérêt donne ~23 500 d’intérêts à rembourser.

J’imagine que dans votre cas (théorique?), il y a des travaux (donc que dans le 90 000 il y a le prix + travaux) et qu’il y a de l’amortissement sur les meubles (vu que vous louez en meublé). Ai je oublier un élément?

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#61 14/01/2014 10h16 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Non, Même sans tavaux c’est bon :

L’amortissement des murs sur 25 ans donne 3600€ par an d’amortissement
Les charges déductibles (charges pour le proprio) sont de 480 par an
Interets d’emprunt 2448 en année 1 puis 2348,2245,2140,2032,1922,1810,1695,1578 et 1457

Loyers 5760/an (550/mois CC)

Si on fait le solde de tout ceci ca donne :

année 1 : -768 -500 TF

année 2 : -688 - 500 TF

année 3 -585 - 500 TF

année 4 : -480 - 500 TF

année 5 : -372 -500 TF

année 6 : -262 -500 TF

année 7 : -150 -500 TF

année 8 : -35 -500 TF

année 9 : +82 -500 TF

année 10 +203 - 500 TF

On voit qu’on est négatif sur 10 ans et ca abonde un réservoir de MV reportables sur les BIC a venir

Dernière modification par roudoudou (14/01/2014 10h38)

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#62 16/01/2014 15h54 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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update :

J’ai finalement renoncé à faire une offre sur le bien, car les ratios d’investissement ne sont vraiment pas bons

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#63 16/01/2014 18h20 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Ca fait plaisir de vous lire prendre une décision pleine de bon sens wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#64 16/01/2014 21h02 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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oui, a priori c’est pas vendu et si dans un mois il y a possibilité de faire une offre a -20% alors la tout change ^^

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#65 17/01/2014 11h36 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Je ne voudrais pas vous paraître pessimiste, mais généralement il faut bien plus d’un mois pour obtenir un tel rabais !
J’ai pu constater dans ma petite expérience d’acheteur en immobilier que généralement les vendeurs qui mettent en vente un bien à un prix vraiment trop élevé ne sont pas près de le baisser. A contrario, ceux qui sont raisonnables dès le départ acceptent plus souvent de discuter le prix…


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#66 17/01/2014 15h17 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Vous avez raison, mais d’apres ce que j’ai compris le vendeur est très préssé et prêt à consentir un rabais, je laisse juste trainer

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#67 17/01/2014 18h24 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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roudoudou a écrit :

le vendeur est très préssé et prêt à consentir un rabais

Ca change tout ! Dans ce cas je dirais offre rapide avec garanties appuyées (pas de condition suspensive pour le crédit ou à défaut courrier de la banque, j’accepte en contrepartie vos délais…)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#68 16/07/2014 16h52 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bordeaux est une ville très intéressante pour un investissement immobilier. Elle présente de nombreux avantages :
- bientôt 2 h00 de Paris avec la LGV
- pôle économique régionale
- ville universitaire
- ville UNESCO
- son climat
- son environnement ( 1h00 de la mer, 3h30 des premières stations de ski)

Le prix au m² encore raisonnable sur Bordeaux intra muros (tous arrondissements confondus) et tourne autour de 3020 €.


Directeur de la publication sur le site Lataste-vion Immobilier Agence immobilière à Bordeaux

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#69 16/07/2014 16h57 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bonjour,

Dans la pratique j’ai constaté que les bons emplacements étaient déjà autour de 3800€/m2 avec des rendements faibles (4 à 5%)….

Pour l’instant j’ai mis en stand by cet investissement après plusieurs offres n’ayant pas abouti

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#70 16/07/2014 19h06 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Florian a écrit :

Bordeaux est une ville très intéressante pour un investissement immobilier.

Je ne peux pas ouvrir un magasine éco depuis un an ou deux sans que le conseil soit : achetez du locatif à Bordeaux.
Quand tous les investisseurs se ruent à l’achat au même endroit, je doute qu’il soit facile (voire possible) d’y faire de bonnes affaires… après, je ne connais pas cette ville, j’attends de lire ici des niveaux de rendement réellement satisfaisants. Je ne doute pas de la dynamique de la ville.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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