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Forums des investisseurs heureux

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#26 19/10/2013 12h15 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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roudoudou a écrit :

C’est juste une impression à mon avis :-) Moi j’ai l’impression que tout le monde investit sur Paris ^^

Le taux d’investisseurs suicidaires est effectivement élevé (c’est de l’humour, hein… quoi qu’investir à 3, 4 ou 5% brut de rendement me laisse dans état pire que perplexe wink)

Dernière modification par DDtee (19/10/2013 13h28)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#27 19/10/2013 15h26 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Ils ne sont pas "suicidaires" : soit ils anticipent des plus-values futures (et alors espèrent un rendement total bien supérieur au 3-4-5% du loyer), soit ils considèrent que d’autres placements avec un meilleur rendement apparent sont moins bien (typiquement présentent bien plus de risques de moins-value) et ils préfèrent se contenter de ces 3-4-5 % plus sécurisés, soit un peu des deux.

Il est d’ailleurs bien possible qu’ils se trompent dans leur raisonnement.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#28 19/10/2013 18h56 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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GoodbyLenine a écrit :

Il est d’ailleurs bien possible qu’ils se trompent dans leur raisonnement.

ou pas ….

Les prix sont encore relativement raisonnables sur Bdx à 190-200 loyers et la demande locative très forte (c.f témoignages de la file). Je pense qu’elle a réellement un potentiel par rapport aux autres villes de province.

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#29 19/10/2013 19h52 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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roudoudou a écrit :

Les prix sont encore relativement raisonnables sur Bdx à 190-200 loyers

Raisonnable, c’est vous qui le dites ! Personnellement, je ne regarde qu’autour d’un ration de 100 loyers, rien de glauque ou d’un risque particulier. Il faut juste chercher sérieusement.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#30 19/10/2013 21h13 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Je ne suis pas du même avis que roudoudou concernant le prix d’un appartement vers 190-200 loyers. Avec ce prix on obtient un rendement de 6.3% brut soit proche de 5% net. En regardant les prix à mois de 1h de Toulouse je trouve ces rentabilités dans toutes les villes tous les jours. Après ça dépend si l’on recherche de la rentabilité ou protection contre une future baisse en misant dans un quartier prisé.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#31 19/10/2013 22h26 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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DDtee a écrit :

roudoudou a écrit :

Les prix sont encore relativement raisonnables sur Bdx à 190-200 loyers

Raisonnable, c’est vous qui le dites ! Personnellement, je ne regarde qu’autour d’un ration de 100 loyers, rien de glauque ou d’un risque particulier. Il faut juste chercher sérieusement.

100 loyers dans une grande ville de province ? Si vous mes dites ou je suis preneur !

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#32 19/10/2013 22h29 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Kool31 a écrit :

Je ne suis pas du même avis que roudoudou concernant le prix d’un appartement vers 190-200 loyers. Avec ce prix on obtient un rendement de 6.3% brut soit proche de 5% net. En regardant les prix à mois de 1h de Toulouse je trouve ces rentabilités dans toutes les villes tous les jours. Après ça dépend si l’on recherche de la rentabilité ou protection contre une future baisse en misant dans un quartier prisé.

J’ai pas tout compris ? 190-200 loyers fait reference a une moyenne historique et me semble correct dans la mesure ou le risque de vacance locative est tres faible et c’est une grande ville de province

Il ne faut pas oublier que souvent la prime de risque est liee a la liquidite (un appart en centre ville se vend plus facilement qu’en zone rurale ou banlieue) et au risque de vacance locative (vacance nulle en centre ville province dynamique et plus forte en banlieue, zone rurale)

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#33 20/10/2013 11h16 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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roudoudou a écrit :

DDtee a écrit :

roudoudou a écrit :

Les prix sont encore relativement raisonnables sur Bdx à 190-200 loyers

Raisonnable, c’est vous qui le dites ! Personnellement, je ne regarde qu’autour d’un ration de 100 loyers, rien de glauque ou d’un risque particulier. Il faut juste chercher sérieusement.

100 loyers dans une grande ville de province ? Si vous mes dites ou je suis preneur !

Dans un très grand nombre de préfectures, le taux moyen de rendement brut tourne autour de 6 à 7%.
C’est un taux moyen, en cherchant activement et en y passant du temps on peut évidemment trouver 3 ou 4 point de mieux. Je parle ici de centre ville, avec souvent une dynamique démographique, de biens non à la marge.
Evidemment y faire des travaux est souvent comme ailleurs une bonne stratégie pour améliorer la rentabilité.
Je suis bien conscient que pour de nombreux parisiens (dont j’ai à une époque fait parti) une ville préfecture de 40 à 80 000 habitants (pour une aire généralement du double) c’est un trou, mais je vous assure que c’est suffisant pour qu’il y ait une demande locative significative.
A la campagne, dans des villages éloignés des aires de population d’importance, à mon sens il faut viser un taux de rendement bien supérieur pour couvrir le risque de vacance locative, personnellement j’aurais du mal à y aller (très difficile à revendre, je suis bien d’accord avec vous). Il y a des villages ou la demande est cependant vraiment existante avec peu d’offre, également des villes intermédiaires…
A la campagne comme en ville, le niveau qualitatif moyen de l’offre locative privée permet assez facilement de se distinguer. Il suffit bien souvent de proposer un produit propre et au goût du jour. Cette distinction contribue également à la rentabilité du bien.

A mon sens, les illusions de nombres français sur la pierre vont faire pleurer dans la décennie… la marge d’exploitation ou le taux de rendement sont l’unique garantie qu’un investisseur peut avoir contre une conjoncture baissière de l’immobilier, une augmentation de la fiscalité ou une baisse du montant des loyers… autant de facteurs pourtant probables.

Dernière modification par DDtee (20/10/2013 11h18)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#34 24/10/2013 23h47 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bonjour a tous,

j’ai lu tout ce post très interessant . je cherche moi aussi a faire un investissement immobilier bien que la derniere reponse ne soit pas tres engageante .
j’ai plusieurs remarques, questions :
comment faites vous pour trouver des biens avec des rendements bruts > 6% . je cherche depuis tres longtemps , je passe mes nuits sur les annonces . j’habite en vendée sur la cote. Ici,  les biens sont tres cheres et les loyers petits . je commence a regarder sur Nantes ( car c’est proche de chez moi et ainsi plus facile a gerer )  . j’ai une connaissance, marchand de bien sur Nantes , qui m ’ a donné  le conseil suivant et qui rejoint le souhait de roudoudou . hyper centre et petite surface max 25 m² . Sinon, c’est pas rentable m a t il dit ????? Cela implique forcement etudiant, donc forte rotation des locataires ( dégradation ) et des vacances locatives l’été qui font chutter le rendement . Pourquoi systematiquement faut il penser a hyper centre ? un emplacement proche du centre avec des commodités et des places de parking sont plus atractifs pour des actifs et donc moins de rotation de locataires ?  Il m a aussi dit que les investisseurs desinvestissaient depuis les nouvelles lois qui tendent a plafonner les loyers , ils vendent  !!!!!! J’ai l’impression de me sentir seul a vouloir investir et avec ces rendements, cela me donne l’impression que je vais faire une mauvaise affaire . meme en tablant sur une location l’été, je n’arrive pas a de tels rendements . Malgré tout, il me semble que ça reste encore bien mieux qu’un placement en assurance vie à 3% .

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#35 25/10/2013 00h28 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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DDtee a écrit :

roudoudou a écrit :

DDtee a écrit :

Raisonnable, c’est vous qui le dites ! Personnellement, je ne regarde qu’autour d’un ration de 100 loyers, rien de glauque ou d’un risque particulier. Il faut juste chercher sérieusement.

100 loyers dans une grande ville de province ? Si vous mes dites ou je suis preneur !

Dans un très grand nombre de préfectures, le taux moyen de rendement brut tourne autour de 6 à 7%.
C’est un taux moyen, en cherchant activement et en y passant du temps on peut évidemment trouver 3 ou 4 point de mieux. Je parle ici de centre ville, avec souvent une dynamique démographique, de biens non à la marge.
Evidemment y faire des travaux est souvent comme ailleurs une bonne stratégie pour améliorer la rentabilité.
Je suis bien conscient que pour de nombreux parisiens (dont j’ai à une époque fait parti) une ville préfecture de 40 à 80 000 habitants (pour une aire généralement du double) c’est un trou, mais je vous assure que c’est suffisant pour qu’il y ait une demande locative significative.
A la campagne, dans des villages éloignés des aires de population d’importance, à mon sens il faut viser un taux de rendement bien supérieur pour couvrir le risque de vacance locative, personnellement j’aurais du mal à y aller (très difficile à revendre, je suis bien d’accord avec vous). Il y a des villages ou la demande est cependant vraiment existante avec peu d’offre, également des villes intermédiaires…
A la campagne comme en ville, le niveau qualitatif moyen de l’offre locative privée permet assez facilement de se distinguer. Il suffit bien souvent de proposer un produit propre et au goût du jour. Cette distinction contribue également à la rentabilité du bien.

A mon sens, les illusions de nombres français sur la pierre vont faire pleurer dans la décennie… la marge d’exploitation ou le taux de rendement sont l’unique garantie qu’un investisseur peut avoir contre une conjoncture baissière de l’immobilier, une augmentation de la fiscalité ou une baisse du montant des loyers… autant de facteurs pourtant probables.

Je suis d’accord avec vous mais je dirais qu’il faut modérer vos propos en fonction de chaque situation :

Je bosse a plein temps à Paris donc pour moi (et comparativement à ma situation) l’hyper centre de bordeaux me convient car je vais louer très rapidement et je pense qu’il y a un potentiel de plus value (les prix sont entre 2800 et 3500 euros du m2).

Je suis complètement en phase sur le fait qu’il y a d’autres villes avec des rendements supérieurs mais le risque est plus élevé qu’un hyper centre de 2 ou 3e gde ville de province et plus sensible à la conjoncture.

Le rendement est tjs lié au risque et si le rendement est supérieur c’est qu’il y a une raison…

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#36 25/10/2013 00h33 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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D’ailleurs, que pensez vous du quartier cours de l’Argonne autour du tram St nicolas ?

On m’a proposé un bien dans ce coin (avec une TF très élevée (850) : c’est normal ?)

C’est pas déconnant de louer un 2p de 45m2 550 HC ? voire 600 HC ?

Merci

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#37 25/10/2013 18h47 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Devant votre impatience pour utiliser mon programme, je me permets de faire un extraction des données collectées pour l’agglomération bordelaise : le loyer moyen observé est de 13.8€ /m2 sur ce genre de biens (2P), avec une déviation standard à 1.6€ (ce qui veut dire que la variation est relativement faible).

Vos 550€ HC sont donc tout à fait dans la moyenne, à pondérer avec votre connaissance particulière du quartier.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4893_33000_ventilation_vente.jpeg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4893_33000_ventilation_location.jpeg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4893_33000_moy_par_piece.jpeg


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#38 25/10/2013 19h01 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Et pour poursuivre un peu, je recense 12 annonces à la location dans ce quartier (Argonne) qui ont disparu des plateformes ces 4 dernières semaines (donc réputées pourvues). Qq exemples:

Appartement 1 pièce  - 22 m² - 455€
Proche cours de l’argonne, dans résidence récente, appartement fonctionnel et au calme, offrant : une entrée, un séjour, un coin cuisine et une sdb avec wc. Idéal étudiant. FTL Bordeaux

Location studio - 21m2 - 406€
Loue studio meublé situé 92 cours de l’Argonne à Bordeaux (quartier la victoire). Résidence en retrait du cours. Tram à 20m.<br />loyer : 460 euros CC

T2 meublé à louer - 45m2 - 700€
Très bel appartement situé cours de l’Argonne à Bordeaux à 2 pas de la Barrière St Genes désservi par le tram à 50 mètres et les bus à 100 mètres . Situé au rez de chaussée dans un petit immeuble de 4 appartements il convient parfaitement à un étudiant aux vues de sa situation géographique.<br />Libre de suite .

Libre debut octobre - 35m2 - 450€
T2 EQUIPE<br />SITUE COURS DE L ARGONNE A BORDEAUX <br />BONNE ETAT TRES CALME <br />30 EUROS DE CHARGES MENSUELLES A PREVOIR EN PLUS DU LOYER<br />NE REPOND PAS AU MAIL<br />PAS SERIEUX S ABSTENIR MERCI

T2 40 m² 4ème étage, avec parking, BX Argonne - 40m2 - 550€
T2 40 m² au 4ème étage, dans une résidence avec ascenseur, chambre avec grand placard, salon, kitchenette, salle de bains avec douche, WC. Parking privatif.<br />Bien situé, cours de l’Argonne à Bordeaux.<br />Libre le 1er Décembre.<br />550  + 40  de charges<br />Contactez moi par mail, merci.

Appartement 1 pièce - 39m2 - 520€
Bordeaux argonne agréable t1 bis de 39m² :entrée avec placards, séjour donnant sur balcon et vue dégagée, cuisine et salle d’eau. Parking et cave. Libre de suite. - surface : 38,80 m2 environ - loyer mensuel charges comprises 520 euros - honoraires ttc en sus : 360 euros
Charges comprises


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#39 02/12/2013 10h17 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Retour terrain :

J’ai vu deux bien intéressants dans le quartier victoire, proche tram, en étage mais les prix demandés (resp. > 4000€/m2 et 3750€ du m2) pour respectivement 24 et 26m2 me paraissent très élevés ?

des avis ? smile

Merci

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#40 02/12/2013 21h44 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Je trouve cela aussi un peu élevé.
J’ai vendu le mien 3’700 €/m² (sans compter les frais d’agence)
mais il avait une terrasse de 7 ou 8m², il était au dernier étage et il était sans vis à vis.

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#41 02/12/2013 22h30 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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moi ce sont des premiers étage mais pas du tout loin du tram

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#42 03/12/2013 17h50 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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En effet, si vous regardez mes graphiques, la moyenne est plutot à 3500€ du m2. Après, il faut tenir compte des spécificités du quartier, je peux vous faire une compilation de l’historique des ventes sur ce quartier si vous le souhaitez.

Un excellent barème est celui de meilleurs agents également : http://www.meilleursagents.com/prix-imm … 202236054/


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#43 03/12/2013 18h08 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bonjour,

Oui je veux bien un historique de ventes si vous le pouvez

Merci bcp

ps = votre appli est top

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#44 06/12/2013 15h49 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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La moyenne des annonces à la vente réputées pourvues sur Argonne est plutot autour de 3000-3500 en effet :

- T2 53m2 Bordeaux Victoire : 2925€ / m2
Entre particuliers exclusivement.<br >Vend appartement loué à Bordeaux<br ><br >Dans résidence sécurisée<br >Cours de lArgonne: à 5mn de la place de la VICTOIRE<br >T2 : 53 m2 loi carrez<br >Entièrement rénové.<br >Entrée, SdB.<br >Chambre: 14,50 m2.<br >Séjour: 23 m2.<br >Double vitrage.<br >Volets roulants électriques.<br >4° étage, ascenceur, balcon, parking et cave.<br >DPE: D=172, GES: E=40<br >Visite sur rendez-vous

- T2 de 40 m² petite résid de 1999, cours Argonne : 3625 €/m2
T2 de 39,50m² au 3ème étage dune petite résidence de 1999, cours de lArgonne. Une chambre de 9 m² avec un placard assez grand; un salon de 16 m²; une kitchenette équipée de plaques électriques, emplacement pour machine à laver, réfrigérateur; salle de bains avec douche; WC; couloir dentrée avec un petit placard. Au sol, lino neuf. Parking aérien privatif. Très bel appartement. Libre au 1er Décembre, mais qui sera peut être loué dici là …


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#45 08/12/2013 10h22 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bonjour,

Merci. C’est ce qui me semblait.

Les prix d’affichage sont démentiels dans le quartier de victoire il n’y a que des biens entre 3800 et 4500 le m2 en prix d’affichage. Mais le stock semble augmenter.

Visant une rentabilité de 6% cela sera difficile mais pas impossible je pense.

Je continue mes recherches et vous tiens au jus.

Cdt,

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#46 23/12/2013 15h18 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Pour faire suite à mon précédent message :

un bien centre ville remplissant tous mes criteres vient de se vendre au prix (3050€/m2).

rendement environ 5.9% (avec un loyer estimé moyen par rapport au marché)

il n’y a plus qu’à être réactif, cqfd ;-)

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#47 12/01/2014 09h24 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Hello, je remonte cette file :

J’ai un appart. dans le collimateur :

- situation prés de la "grosse cloche" (pour les connaisseurs, donc plein centre)
- 3 e étage (sous les toits)
- mansardé (mais HSP 2,09m donc surface carrez), seul défaut une poutre moins haute que les autres oblige à se baisser à un endroit
- 34m2
- occupé encore pendant 2 ans (locataire 38 ans a tjs payé loyer depuis 20yr)
- travaux (électricité, murs, sol, sdb, cuisine à refaire)
- Affiché 3020 euros/m2 possibilité de négo
- Charges dans l’immeuble plutôt faibles (30-35/mois)
- immeuble en pierre

qu’en pensez vous ? des avis ? big_smile

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#48 12/01/2014 10h55 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Quel loyer ? Cela me parait être un élément important smile

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#49 12/01/2014 13h22 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Oui c’est vrai smile

loyer actuel 360 hc
Loyer espère une fois reloue : 500 hc (marche actuel)

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#50 12/01/2014 19h04 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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La rentabilité parait faible non?

3020 * 34 = 102k, ajouter 7/8k de frais de notaire = 110k hors travaux pour un loyer de 360 *12 = 4%… ? Hors travaux !

On monte a 5.4% si on se base sur les 500 euros, mais ça ne sera que dans deux ans…

Dernière modification par RatRacer (12/01/2014 19h04)

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