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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/07/2013 09h21 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bonjour,

J’ouvre cette file pour faire suite à "immobilier locatif comment choisir la ville".

En fait j’ai identifié que Bordeaux, ville attirant en ce moment beaucoup d’investisseurs, correspond à ma recherche et semble avoir un bel avenir (croissance démographique, future lgv à 2h/3h de Paris etc…)

Y a t il des bordelais sur le forum ? ou des gens qui ont déjà investi pratiqué ?

J’ai commencé à regarder un petit peu le marché sur seloger il semble etre entre 2000 et 4500€ du m2

j’ai été étonné qu’on me soumette certains bien au centre centre de bordeaux a + de 5k€ le m2 également !

Mots-clés : bordeaux, immobilier, province

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#2 19/07/2013 09h54 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Suis du cru si je peux dire…

Bordeaux est effectivement une ville a potentiel, du moins d’après les agents et investisseurs.
Cependant attention a certains quartiers…
A savoir par exemple l hyper centre qui est en partie piéton et avec des façades classées…
Peu d’artisans acceptent d’aller faire des travaux dans cette zone et si vous souhaitez les faire vous même c’est très très galère pour obtenir les laissez passer auprès de la mairie…

Bref si vous voulez un petit topo sur la ville je suis dispo par mail.

Espérant pouvoir aider

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#3 29/09/2013 18h12 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bonjour,

Je fais remonter le sujet car j’ai passe quelques jours a Bdx pour m’imprenier de l’endroit et des quartiers. Je partage mon ressenti au cas ou d’autres personnes seraient intéressées ou si il y a des commentaires ;-)

Ce que j’en ai retire :

- l’hyper centre sans surprise me parait être le meilleur investissement
- quartiers chartrons vers le bas
- gambetta et ses alentours
- tout le centre au dessus de cours d’Alsace lorraine
- tout le long de la ligne B entre hôtel de ville et place des victoires
- entre place des victoires et bergonie le long du tram
- tout le pâte entre maison d’aquitaine et école de la magistrature
- quartier quiquonces, place des grands hommes et autour de jardin public
- toute la rue d’ornano jusqu’à l’hôpital pellegrin et autour de l’hôpital

Objectif vise location étudiante, le T2 semble être le plus adapte et recherche

Pour les loyers ça varie suivants les quartiers mais j’ai conclu avec annonces, enquête dans le coin que demander 12 euros du m2 HC était dans les prix sans être trop excessif. Ca parait donc être un bon proxy pour les calculs

Ville magnifique au passage, tres animée et la cuisine du sud ouest est un régal !

Dernière modification par roudoudou (29/09/2013 18h13)

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#4 29/09/2013 18h49 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Juste pour info,

j’avais un appart à Bordeaux (vendu mi- année 2013), 23 m² avec terrase de 7m² loué 500 € hors charge, donc bien au dessus des 12€/m², par contre il était plutôt "bien loué"
Appart cours de la Somme à 5 minutes de la Victoire.

Aucun souci pour louer

Par contre OK avec vous, les loyers n’étant pas excessifs pour certains apparts bien placés, mieux vaut miser sur un T2

Erwan

Dernière modification par Erwan (29/09/2013 18h50)

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#5 29/09/2013 20h25 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Par curiosite combien l’avez vous vendu ? ( et pourquoi ?)

Je vise un achat d’un bien dans l’ancien a renover max 3000 euros du m2

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#6 29/09/2013 20h43 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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roudoudou a écrit :

Pour les loyers ça varie suivants les quartiers mais j’ai conclu avec annonces, enquête dans le coin que demander 12 euros du m2 HC était dans les prix sans être trop excessif. Ca parait donc être un bon proxy pour les calculs

Avec 12 €/m2 cela plafonne le prix d’acquisition a 2400€.

Une renta a 8% vous ramène en dessous du bas de la fouchette (2000€).

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#7 29/09/2013 20h47 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Pourquoi la renta devrait elle être de 8 % ?

Je vise entre 4 et 6 a bordeaux, si la rentabilite d’un bien dans une zone rurale est de 8 je ne vois pas ce qui justifierait une rentabilite a 8 a Bordeaux, a moins d’avoir une vacance forte ou demande faible, ce qui n’est pas le cas

Dernière modification par roudoudou (29/09/2013 20h50)

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#8 29/09/2013 21h21 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Entre 4 et 6% et même avec un apport de l’ordre de 15% du total de l’opération, le cashflow est < 0.

Il n’y pas d’obligation aucune, ce sont juste des éléments de réflexion.

Personnellement a 4% je me pose la question sur la pertinence de l’immobilier physique par rapport aux SCPI.

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#9 29/09/2013 21h30 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Oui effectivement, enfin dans mon cas pas totalement car j’emprunte sur 20 ans a taux préférentiel.

La diff avec spci c’est qu,en spci vous perdez la valeur d’usage potentielle du bien.

Perso sur une ville avec du potentiel a 5% ca me va, je vise également une augmentation des loyers qui me permettra de monter mon rendement

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#10 29/09/2013 23h17 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Petit complément : nous avons investi sur La Teste de Buch (qui est sur le bassin d’Arcachon) en plein centre avec proximité de la gare pour aller a Bordeaux. Nous avons été étonné du manque de logement dans ce secteur. La demande y est forte également.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#11 30/09/2013 00h14 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Je l’ai vendu 85 K€ et ce pour 2 raisons:
- Eloignement géographique
- Matraquage fiscal : plus d’emprunt pour ce bien

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#12 30/09/2013 09h07 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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ok merci pour vos réponses. Je vais passer à l’étape 2 qui est d’étudier le marché dans les coins ou je cherche.

Si il y a d’autres conseils/témoignages ils sont les bienvenus smile

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#13 30/09/2013 10h15 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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roudoudou a écrit :

Perso sur une ville avec du potentiel a 5% ca me va, je vise également une augmentation des loyers qui me permettra de monter mon rendement

Je ne connais pas le marché immobilier à Bordeaux, mais viser une augmentation des loyers aujourd’hui me semble assez illusoire… alors qu’ils baissent dans de nombreuses villes, que les lois en cours d’adoption alur/Duflot ont pour seul objectif de les faire baisser…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 30/09/2013 10h39 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Je pense que vous avez raison au niveau macro mais je pense aussi que le marché est hétérogène et que tout est une question de rapport entre revenus et salaires.

La région de Bordeaux a un solde positif migratoire, et ils anticipent un solde encore plus positif dans les 10 prochaines années, avec de grosses entreprises qui y installent des pôles peu à peu.

Je crois donc à terme à une augmentation du revenu moyen dans la région porté par la demande en emplois + dynamisme économique, mais localement.

Du coup je pense encore qu’il y a un peu de marge à l’augmentation des loyers.

La loi Duflot, c’est bien mais dans la pratique je suis curieux de voir comment ca va être appliqué et SI ca va être appliqué (un peu comme les meublés saisonniers à Paris si vous voyez ce que je veux dire….).

Dans les faits également, elle permet de s’éloigner de 20% du loyer médian et de plus si tout le monde ne joue pas le jeu, le loyer médian devrait augmenter et la hausse s’auto alimenter non ?

bref vous soulevez un point intéressant smile

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#15 30/09/2013 11h06 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Il est en effet possible que la loi Alur/Duflot soit difficile à appliquer, on peut cependant l’imaginer décapante pour la rentabilité des petites surfaces… avoir un tel taux de marge (perso, je trouve cela optimiste d’appeler 4 ou 5% de renta brut de la marge wink) vous n’avez aucune marge de manoeuvre en cas de retournement du marché !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 30/09/2013 11h44 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Par marge j’entendais : il y a une marge pour que les loyers augmentent de l’ordre de 10/20% et que le rendement passe de 5 à 6 par exemple.

Mais en effet la marge n’est pas énorme si le marché baisse

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#17 30/09/2013 18h23 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Si je peux mettre mon petit grain de sel dans l’histoire, je trouve que vous visez une rentabilité assez basse 4-5%

J’ai vendu le mien à 7% clé en main pour l’acheteur, certes je n’ai pas mis longtemps à le vendre, mais il doit bien y en avoir d’autres.
C’est sûr qu’en partant sur des T2, c’est plus difficile, mais pas impossible je pense.

Sinon il vous reste toujours la possibilité de louer en coloc : Colocation étudiante et immobilier locatif : un bon business ?

Je connais assez bien Bordeaux et je pense que c’est typiquement le genre de ville où ça peut très bien marcher. Quand j’y étais, j’avais pas mal d’amis en coloc et j’ai l’impression que depuis ça s’est encore développé. 1 T4 à la Victoire sortirait une rentabilité plus que correcte je pense …

Erwan

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#18 30/09/2013 19h29 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Je suis tout à fait de votre avis, le problème c’est que la colloc c’est galère, et de Paris à gérer ça serait compliqué..Par contre je vise une renta basse peut être mais c’est une sorte de minorant en réel j’espère viser mieux. Vous avez du vendre vite je pense étant donné l’emplacement !

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#19 30/09/2013 21h24 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Effectivement, gérer une coloc depuis Paris : pas jouable je pense, sauf famille dans les environs.

Oui vendu en 15 jours en gros.

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#20 10/10/2013 09h40 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bonjour,

Je suis de Bordeaux, né à Bordeaux et toujours vécu à Bordeaux, je connais donc bien le coin smile
Je loue pour mes parents un T2 dans l’immeuble familial (entre place de la Victoire et la gare) depuis plus de 10 ans à des étudiants et aucun soucis pour trouver, toujours trouvé un locataire le lendemain de passage de l’annonce sur le net
Il est actuellement loué 530 cc mais je pense qu’il pourrait être loué plus cher vue la demande très très forte.
Bordeaux est un vaste pôle étudiant avec pas mal d’établissements d’études supérieures disséminés dans le centre (donc pas simplement la grosse zone universitaire qui est en périphérie et très bien desservie par le tram B)

Pour mon compte je devrais bientôt signé un compromis de vente pour l’achat d’un studio en parfait état dans une maison en pierre, très proche de l’hyper-centre (tribunal/école magistrature/place pey-berland), dans un quartier très calme (hôtel de police pas loin)
Prix d’achat 78 000 euros pour un 18m2 (ça fait pas mal le m2 mais il a été tout rénové et l’emplacement est canon), acheté actuellement loué à une étudiante 400 euros + 30 euros de charge.
Je compte le passer en LMNP au réel dans le futur.

Voilà pour mon cas, si vous avez des questions sur Bordeaux.

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#21 10/10/2013 09h59 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Hello,

Merci pour vos précisions, pour ma part j’ai contacté des agences pour recherche. Par quel biais avez vous trouvé ?

Je cherche plutôt du T2 car je me dis que les étudiants préfèrent avoir un peu plus grand, mais vous semblez démontrer que une très petite surface (pour ville de province) se loue quand même facilement…

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#22 10/10/2013 10h39 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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J’ai trouvé via une annonce directement à un particulier (sur le site bien connu) mais j’ai aussi cherché via annonce d’agence, j’ai effectué pas mal de visites et on tombe souvent sur des trucs avec de la rénovation à prévoir (par manque de temps je cherchais un bien déjà en très bon état).
Au final j’ai préféré une petite surface car moins cher donc apport minimal pour emprunt et je peux garder du cash pour un autre projet, et puis vaut mieux une petite surface bien agencée/optimisée qu’un truc plus grand mal foutu (notamment les apparts sous comble)
Quand je vois par rapport au T2 (environ 40 m2) loué par mes parents, je me dis que le prix d’achat de ce type de bien par rapport au prix de la location est moins intéressant que le studio que je vise.
Après un T2 offre plus de liberté : location étudiante, location normale,etc… un studio sera forcément pour un étudiant.

Je n’aurais par contre pas acheté une micro-surface du style 14m2 comme on peut trouver aussi.

J’ai aussi l’avantage de pouvoir tout gérer en direct étant sur place.

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#23 19/10/2013 00h44 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bonjour ,

J’ai signé la semaine dernière mon contrat de réservation pour un local commercial dans le quartier des Chartrons.

Feedback après visite :

Très belle ville en terme de patrimoine
Beaux projets à venir comme les bassins à flots et Bordeaux 2030.
Prix de l’immo pas encore exorbitant
Tramway
Croissance démographique importante

Je pense que les investissements sur Bordeaux dans les années à venir sont de bonnes augures.

En espérant que cela vous sera utile.

Cordialement,

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#24 19/10/2013 11h15 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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J’ai le sentiment, totalement subjectif, que tout le monde investit sur Bordeaux en ce moment..?
Qu’en est-il du rapport offre/demande ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#25 19/10/2013 12h02 → Investissement locatif à Bordeaux... (bordeaux, immobilier, province)

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Bonjour,

Les prix sont relativement stables voire en légère baisse depuis 3 mois.

C’est juste une impression à mon avis :-) Moi j’ai l’impression que tout le monde investit sur Paris ^^

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