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#1 05/07/2013 12h41 → LMNP : la synthèse sur la Location en Meublé Non Professionnelle (lmnp, synthèse)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour à tous,

non je n’ai pas rédigé de synthèse mais j’en appelle aux spécialistes du forum pour le faire.

Je comprends pas grand chose au sujet et il y a trop à lire sur le forum, du coup je suis paumé. Je pense quand même avoir saisi l’essentiel, mais le diable se cachant dans les détails, j’aimerais pouvoir affiner.

Je vous aurais bien proposé un plan de synthèse, mais mes idées sont tellement peu claires que j’en suis incapable hmm

Idéalement, le sujet pourrait être épinglé par notre hôte, si le contenu est satisfaisant. Cela me permettrait d’y voir plus clair, mais aussi de rediriger les nouveaux dessus.

Merci d’avance!

Cordialement.

Mots-clés : lmnp, synthèse


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#2 05/07/2013 13h01 → LMNP : la synthèse sur la Location en Meublé Non Professionnelle (lmnp, synthèse)

Modérateur
Réputation :   1083 

Il y a déjà - Le statut avantageux de LMP (Loueur Meublé Professionnel)
- Le statut avantageux de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…, et si on vise un peu plus d’exhaustivité, c’est un (gros) livre qu’il faut envisager d’écrire (sachant qu’il en existe déjà sur le marché)….


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#3 05/07/2013 13h12 → LMNP : la synthèse sur la Location en Meublé Non Professionnelle (lmnp, synthèse)

Membre
Réputation :   27 

Bonjour,

Je tenterais d’apporter ma modeste contribution sur ce sujet qui me tiens à coeur, certains sont certainement meilleurs que moi, donc n’hésitez pas à amender, corriger, compléter :

Les conditions :

- Louer en meublé (est-ce utile de le préciser);
- Ne pas louer par l’intermédiaire d’une Société Civile à l’IR;
- Ne pas réunir les conditions pour être qualifié de Loueur Meublé Professionnel, ce qui implique :
           - Que le bénéfice net ne représente pas la moitié des revenus du contribuable;
           - Si ces bénéfices nets sont supérieurs aux autres revenus professionnels, mais qu’ils
             demeurent inférieur à 23 000 €, alors le contribuable conservera le statut de LMNP;

Les régimes d’imposition :

Les revenus nets issus de la location meublée seront catégorisés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est justement la raison pour laquelle il n’est pas possible d’exploiter en LMNP par l’intermédiaire d’une Société Civile à l’IR.

Le contribuable aura le choix entre deux mode d’imposition principaux :

- Le régime micro-bic : le contribuable bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus (indépendamment du fait qu’il soit pour de vrai en bénéfice ou en déficit). Fiscalement, on considèrera que les charges qui lui incombent sont de 50 %. Il ne pourra donc prétendre à aucune autre déduction, aucun amortissement, aucune déduction d’intérêts d’emprunt, aucun crédit d’impôt en plus, lié à son activité de Loueur en Meublé Non professionnel;

Le régime micro-bic est donc adapté aux contribuables dont les charges réelles sont inférieures à 50 % des recettes tirés de la location, ou alors pour les contribuables qui n’ont pas envie de s’embêter (à tort ou à raison) avec un comptable et avec le calcul de chacun des postes de charges.

- Le régime réel (simplifié) : le contribuable pourra procéder à diverses déductions. Je reviens en détails sur ce régime ci-après;

Formalités à respecter pour le régime réel :

Il faut :

- établir une déclaration P0i si vous êtes seul (ou marié je pense);
- établir un formulaire FCMB si vous êtes pacsés;

Le régime réel (simplifié) :

Le contribuable va pouvoir déduire toutes les charges liées à la location : intérêts d’emprunt, assurance Propriétaire Non Occupant, charges liées à la rénovation d’un bien ou à l’acquisition de mobilier neuf (si inférieure à 500 €), et plus globalement déduire toutes les dépenses occasionnées pour assurer la gestion du bien et destinées à le mettre en location.

En outre, le contribuable va pouvoir déduire fiscalement des amortissements *. Ce dernier élément est certainement celui qui maximise l’intérêt du régime réel.
Exemple : si un bien immobilier est acheté 110 000 €, et qu’il est amortissable à hauteur de 100 000 € (le foncier n’est jamais déductible : j’ai considéré dans cette hypothèse que la valeur du foncier était donc de 10 000 €) sur une durée de 30 ans, alors pendant les 30 années suivant celle de l’acquisition, le contribuable pourra déduire de son résultat fiscal 3 333 € (100 000 / 30).

Le mobilier sera également amortissable (pour une durée comprise entre 5 et 10 ans généralement selon la nature des biens et leur qualité).
Toute autre charge supérieure à 500 € (ticket de caisse / facture) sera amortissable. Les autres (inférieures à 500 €) seront déductibles pour l’année de leur décaissement.

Si le résultat fiscal est négatif, le contribuable ne paie par d’impôt sur les revenus issus de la location.
Si les charges autres que les amortissements conduisent à un résultat négatif (déficit au sens fiscal), alors les amortissements annuels seront reportés, indéfiniment, sans limite de temps (dans la pratique, les amortissements non imputés seront reportés à compter de l’année qui suit la fin de la période initiale de l’amortissement. Soit la 31e année, sur la base d’un bien amortissable sur 30 ans).

Enfin, le régime réel implique bien souvent d’avoir recours à un comptable pour réaliser la comptabilité. Cela ne demeure pas une obligation pour autant. Les honoraires versés au comptable seront remboursés par l’Administration dans la limite de 915 € (crédit d’impôt).

De même, si le contribuable est en bénéfice, il aura tout intérêt à cotiser à un CGA (Centre de Gestion Agréé). Sans une telle adhésion, le bénéfice imposable sera majoré de 25 %. Ainsi, l’adhésion permet d’éviter cette majoration "indue". Il est utile de préciser que c’est bien le bénéfice qui sera majoré éventuellement de 25 %, et non pas les revenus perçus.
Là encore, l’Administration rembourse la cotisation d’adhésion à un CGA dans la limite de 915 €.

Dans la pratique, il ne faut pas que la cotisation au CGA + frais de comptabilité soient supérieurs à 915 €. Car le surplus n’est pas remboursé sous forme de crédit d’impôt.

En dernier lieu, si le contribuable opte pour le régime réel, alors il sera assujettit à un impôt supplémentaire, à savoir la CFE (cotisation foncière des entreprises), dont le montant évolue selon la ville, et la surface du logement (la valeur locative plus précisément, qui est indiqué sur toute taxe d’habitation).

Bien cordialement,

Despe

* Par définition, un amortissement permet de constater comptablement la dépréciation de la valeur de certains éléments inscrits à l’actif d’une société. Cette dépréciation peut résulter de l’usage, de l’usure, ou de l’obsolescence des biens en question. Matériellement, cette perte de valeur économique n’entraîne aucune sortie de trésorerie. Ainsi, l’amortissement d’un actif est un flux comptable (fictif) se traduisant par une augmentation des charges comptables annuelles. C’est cette dernière augmentation qui permet de réduire les bénéfices de la société ou du contribuable, et donc l’assiette des bénéfices imposables.

Dernière modification par Despe44 (05/07/2013 16h36)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#4 05/07/2013 13h27 → LMNP : la synthèse sur la Location en Meublé Non Professionnelle (lmnp, synthèse)

Modérateur
Réputation :   1083 

D2solé despe44, mais votre dernier message comporte plusieurs erreurs ou inexactitudes : dans les conditions, dans l’exemple pour l’amortissement (la part du prix représentant le foncier n’est jamais amortissable), cotiser à un CGA quand on est en déficit est juste inutile, etc. Pourquoi vouloir refaire une synthèse, alors que ça a déjà été fait, et y introduire en plus des erreurs ?


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#5 05/07/2013 14h10 → LMNP : la synthèse sur la Location en Meublé Non Professionnelle (lmnp, synthèse)

Membre
Réputation :   69 

En fait, je ne souhaite pas forcément REfaire une synthèse.
Dans la mesure où le sujet est régulièrement débattu, et que cette manière de procéder a déjà épuisé quelques participants, il me semblait pertinent de synthétiser.

GoodbyLenine a écrit :

Il y a déjà - Le statut avantageux de LMP (Loueur Meublé Professionnel)
- Le statut avantageux de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…, et si on vise un peu plus d’exhaustivité, c’est un (gros) livre qu’il faut envisager d’écrire (sachant qu’il en existe déjà sur le marché)….

Du coup, un progrès pourrait être de rendre plus visible ce qui existe déjà, en épinglant ces sujets?


Pourquoi pas Vous?

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#6 05/07/2013 14h28 → LMNP : la synthèse sur la Location en Meublé Non Professionnelle (lmnp, synthèse)

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J’ai juste recopié les liens relatifs à la location meublée qui étaient dans le "Best Of"….
Si épingler les rendra encore plus visible, alors il faut épingler.


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#7 05/07/2013 16h32 → LMNP : la synthèse sur la Location en Meublé Non Professionnelle (lmnp, synthèse)

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Bonjour GBL,

Pour le CGA, il s’agissait d’une étourderie, j’ai modifié.
Pour la part non amortissable des biens immobiliers, oui c’est vrai (je vais modifié directement sur mon 1er message).


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#8 05/07/2013 18h03 → LMNP : la synthèse sur la Location en Meublé Non Professionnelle (lmnp, synthèse)

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Pour ne pas être LMP (et donc être LMNP), il suffit aussi de ne pas s’immatriculer au R.C.S. (par exemple)..


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#9 05/07/2013 22h59 → LMNP : la synthèse sur la Location en Meublé Non Professionnelle (lmnp, synthèse)

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A mon retour de vacances, je mettrai a jour l’outil excel d’aide a la comptabilite en fonction de ces nouvelles info.
Notamment la prise en compte du deficit et des amortissements.

Si un sujet sera épinglé, comme le propose GBL, et si tout le monde esr d’accord, on peut y intergrer un lien vers le fichier excel.

Bon we a tous

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#10 13/07/2013 21h23 → LMNP : la synthèse sur la Location en Meublé Non Professionnelle (lmnp, synthèse)

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Me voilà de retour reposé d’une semaine de vacances … pleine d’activités.

Comme promis, je viens de mettre à jour le fichier excel. En effet, si on veut être précis et complet ça devient un peu hard. Mais ça vaut le coup pour comprendre.

Le fichier est téléchargeable à cette url
Comptabilité LMNP test.xls - Google Drive

Une fois sur cette page, et pour obtenir le fichier excel il faut faire "fichier -> telecharger" ou (ctrl+s)

Il permet de comprendre les mécanismes si on passe par un comptable.

Ci-après les explications du fichier.

1/ Il y a un onglet amortissements. On rentre la dépense amortissable, l’année de la dépense et la durée d’amortissement. L’amortissement linéaire se fait tout seul.

2/ Un autre onglet charges. Ici tout à rentrer à la main. Ce que j’éspère c’est avoir rescencé la totalité des postes. Discussion possible sur le crédit foncier (ligne 16); est ce une charge ou un amortissement. Je ne le sais pas encore.

3/ Le troisième onglet est facile à utiliser mais nécessite un peu d’implication pour le comprendre.

3.a : les charges (ligne 5) se remplissent seules.
3.b : les loyers à rentrer à la main (ligne 6) / idem lgne 7.

Le bilan c’est revenus - charges.

Lignes 11, 13, 15, 17 prennent en compte les déficits reportables des 10 dernières années (ligne 13) et les amortissements sans limitation de durée (je me suis arrêté quand même à 40 ans !!!).

Ensuite les lignes 20 à 60 sont des calculs intermédiaires permettant de comprendre les mécanismes (si toutefois j’ai moi-même bien compris) et de faire des vérifications.

A ce stade, et si ce tableur est correcte, il me permettra de faire la compta modulo la répartition charges / amortissements.

je suis preneur de vos commentaires et retours.

J’espère avoir passé utilement mon temps à faire cette mise à jour.
Faites-en bon usage !

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