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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/07/2013 14h21 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
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Bonjour

J’aurais besoin d’éclaircissements et de conseils sur les reports de montants des rénovations pour les biens locatifs.

Les impôts m’ont précisé que si j’achetais une maison en vue de la retaper pour la louer, je ne pourrais pas déduire plus de 10.700€ par an. Ils m’ont précisé qu’ils gardaient "en mémoire" le montant dépassant les 10.700 pour le déduire l’année suivante dans une limite de 10.700 par an et dans une limite de 3ans maximum. Cela veut-il dire que la déduction est automatique les années suivantes et qu’on verra les chiffres apparaitre automatiquement dans la déclaration en ligne des années suivantes ?

Nous sommes en juillet, j’ai trouvé une maison à retaper, l’acte définitif devant se faire en Août. Il y a environ 40.000€ de travaux, rénovation intégrale de la toiture, réfection intégrale de l’électricité, façade refaite avec isolation de façade, changement de toutes les huisseries pour du pvc double vitrage.

J’ai réfléchi : Si la maison est acquise en août 2013, que les travaux se font en Octobre-Novembre, on perd une année de déduction sur les 3 possibles… puisque les loyers ne seront encaissés que l’année suivante 2014 et les impôts relatifs payables l’année d’après alors que les travaux sont comptés pour l’année fiscale 2013 et non pas 2014 date des premiers loyers. N’y a-t-il pas un moyen de décaler la première année de déduction ? que les travaux réalisés fin 2013 soient déductibles pour les revenus de 2014 ?

Ou bien faut-il simplement "attendre" d’être en janvier pour lancer ces travaux, se contentant de payer le crédit en regardant les feuilles tomber pendant quelques mois ?

La déduction des 10.700 max par an sur 3ans max s’effectue-t-elle sur l’ensemble du foyer fiscal ou bien est-ce par bien ? Ex : 40.000 € de travaux pour chacune des 2 maisons louées, soit 80.000€ de travaux rénovation ==> 2x 10.700 de réduction ou pas ?

On avait vu aussi dans un autre topic qu’on pouvait faire des travaux dans un bien destiné à la location et que ces derniers soient déductibles sous réserve que la location intervienne dans les 2 ans. Mais comment concrètement cela se manifeste-t-il dans une déclaration 2044 ? vous ajoutez une ligne correspondant à un nouveau bien sans y inscrire de locataire ?

D’avance merci pour vos renseignements et conseils.

EDIT ; correction grammaire

Dernière modification par supernewbiepro (04/07/2013 14h31)

Mots-clés : déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état

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#2 05/07/2013 06h57 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
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Bonjour,

J’ai effectué ma déclaration fiscale cette année sur Internet. j’ai plusieurs biens locatifs que je détiens en direct. Pour un de ces biens, j’avais fait plus de 14000€ de travaux la même année. Lorsque j’ai fait ma déclaration, le système n’a pas plafonné le montant déductible des revenus fonciers à 10700€.

J’en déduis donc, que lorsque l’on a plusieurs biens, ce plafond de déduction augmente selon le nombre de biens et donc concerne l’ensemble des revenus locatifs et non un en particulier.

Partant du principe que la déclaration en ligne prend les paramètres fiscaux en compte, vous devriez pouvoir reporter le montant total des travaux sur vos 2 revenus fonciers, ce qui vous évitera un report d’une partie, sauf si vous avez un déficit foncier. En quel cas, le report sera automatique.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#3 05/07/2013 12h48 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Modérateur
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La réception de votre avis d’imposition, après l’été, pourrait bien vous faire changer d’avis….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 05/07/2013 14h53 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
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Je précise que le solde entre mes dépenses et revenus fonciers de l’ensemble de mes biens dégage un léger excédent de revenus. je n’ai donc pas de déficit foncier à proprement parler, mais plus de dépenses de réparations sur un des biens (env 14000€).

Comme vous le dites, la réception prochaine de l’avis d’imposition confirmera ou non le résultat de la déclaration en ligne.

Je ne manquerai pas de mettre un mot pour renseigner les autres membres dans le même cas.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#5 05/07/2013 15h31 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
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Merci smile

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#6 03/10/2013 17h05 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
Réputation :   24 

Bonsoir,

Comme promis, je viens faire un point concernant l’imposition des revenus suite à des rénovations. J’ai donc reçu mon avis d’imposition qui a confirmé les informations données lors de la déclaration sur Internet.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#7 03/10/2013 20h36 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
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Merci à vous pour ce retour smile
J’ai commencé à garder toutes mes factures de rénovation pour l’année prochaine.

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#8 03/10/2013 21h07 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
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Bonjour,

La somme de 10.700€ est bien le déficit foncier et non pas le montant des travaux effectué!

Donc par exemple, vous touchez 15K€ de loyers, vous effectuez 20K€ de travaux, votre déficit à déclarer sera de (15K€-20K€) = 5K€.

Et si ce déficit dépasse les 10.700 par l’année déclarée, il est reportable pendant les 3 années suivantes.

Cordialement

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#9 04/10/2013 21h51 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
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Bonjour

Le sujet m’intéresse et j’ai une question (voir plusieurs sur le sujet).

Si par exemple j’achète un bien à retaper en 2013, que je fait les travaux
et que je commence a le louer mi 2014:

1. Est ce que les travaux peuvent être déduit sur 2014, voir sur 2015 (ce qui serait
plus intéressant), voir les étaler sur plusieurs années
2. Le fait que je fasses (et non pas une entreprise)  les travaux change quelque chose?
3. Est que tous les travaux sont pris en compte ?
4. Question bête qu’est ce que cela fait gagné?

Merci d’avance pour vos réponses

Alco

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#10 04/10/2013 22h39 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
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1- les travaux sont déduits l’année de dépenses. Vous deduisez en 2013 ce que vous dépensez en 2013. Ce qui peut être reporté ce sont les déficits au delà du "plafond" 10700€.
2- c’est le même principe, (mais pas les mêmes montants )
3- oui
4- faites vos calculs. Mais sur 1000€ dépensés et déclarés cela vous réduit vos impôts d’au moins 155€. Plus en fonction de votre TMI. 455€ si votre TMI est de 30%. Vous vous rendez rapidement compte par exemple qu’entre le différentiel de TVA et la réduction d’impôts ceux qui font des travaux sans facture vous pénalise financièrement. C’est ce que j’appelle les économies non rentables. Si vous faites vous même vous gagnez qd il y a beaucoup de main d’oeuvre et peu de matériaux dans la structure de coûts. C’est le cas de la peinture, de l’électricité. Ce n’est pas le cas qd vous installez du parquet a 100€ ht le m2.

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#11 04/10/2013 23h22 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

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Pour être un peu plus précis pour le point 3, non tous les travaux ne sont pas déductibles.
Si vous faites des travaux dans un grenier pour le rendre louable (ne pas confondre avec aménageable) ou que vous transformez un local commercial en habitation (changement de destination) ces travaux ne seront pas déductibles (sauf si vous êtes à l’is) car ils sont considérés comme des agrandissements ou reconstruction.

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#12 05/10/2013 10h25 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

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Boubouka a écrit :

1- les travaux sont déduits l’année de dépenses. Vous deduisez en 2013 ce que vous dépensez en 2013.

En cas d’achat d’un bien en fin d’année, et location la suivante, il peut être intéressant d’attendre janvier pour avoir des factures de travaux…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#13 05/10/2013 23h19 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

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Merci beaucoup pour vos réponses.

Donc cela veut dire que si vous faites tous les travaux en 2013 et que vous louez qu’en 2014, aucun travaux n’est déductible, cela veut dire qu’il faut bien évaluer le temps nécessaire pour faire les travaux ou alors négocier avec le locataire pour faire une partie des travaux (ravalement par exemple) pour les faire ne fois loué.

Quand vous parlez de faire vous même, est ce que dans ce cas le matériel pour être déduit ou alors faut t’il forcement passer par une entreprise ?

Bon week end

Alco

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#14 06/10/2013 11h04 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

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Votre compréhension n’est pas exact.

Vous faites les travaux en 2013 et vous louez en 2014. Vous deduisez les dépenses 2013 de vos revenus 2013. En 2014 vous avez plus de revenus (location ) et moins de dépenses (travaux) qu’en 2013. A moins de changer de tranche d’imposition, il n’est pas utile de faire des gymnastiques sur les périodes et dates.
Faites vos travaux au plus vite, louez au plus vite, c’est qu’il y a de mieux a faire. Vous ne pouvez pas savoir ce que vous reserve demain.

Vous faites les travaux vous même. Vous achetez de l’enduit, de la peinture, 3 brosses et un sceau (dit camion dans le jargon des peintres), a la caisse vous demandez une facture et vous deduisez cela de vos recettes. Tout simplement.

Attention, une facture casto de 5000€ de peinture pour un studio de 16m2 vous attirent l’amitié des contrôleurs fiscaux. En effet, le fisc applique des ratios pour identifier les dossiers a cibler. Le jour où vous avez un contrôle ils epulchent tout et vous demandent de tout justifier.

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#15 06/10/2013 11h57 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
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Si par exemple l’année n on a un RF de 5000€ et un DF de 15000€, est-on obligé de reporter le DF sur le autres revenus (-10700€) l’année n ou peut-on déduire les années n+1 et n+2 les 2 fois 5000€ restants de manière à toujours déduire le DF dans la TMI la plus élevée ?
Le fait de déduire 10700€ des autres revenus pouvant faire passer dans la TMI inférieure donc moins intéressant…
Est-ce que je suis clair sad ?

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#16 06/10/2013 18h30 → Report fiscal du montant des rénovations pour les biens locatifs ? (déduction, déficit, fiscal, impots, locatif, travaux, état)

Membre
Réputation :   127 

Vous êtes clair. Vous ne pouvez pas le faire.

Vous pouvez reporter simplement les excédents de déficit au delà de 10700€.

Cf RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

Ne pas oublier qu’en cas de déclaration de déficit il faut louer le bien 3 années après.

Ma conviction je la répète, toute decision de report "articiel" résulte d’ est une erreur de perception. L’avenir réserve tellement d’aleas.

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