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#1 02/07/2013 11h41 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

Membre
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Bonjour,

J’ai vu des fils sur le sujet, mais je n’ai pas réussi à me faire une idée précise sur l’utilité d’un comptable et CGA.

Je  me pose réellement la question pour mon cas, sans pour autant avoir les clés d’une décision.

Quelle est l’utilité et le bénéfice réel d’un expert comptable et d’une adhésion à un CGA ?

Bien entendu, c’est pour mon cas réel, où je peux faire moi même la comptabilité et les déclarations. CA = 19k€.

Voici le CA foncier prévu en 2014 :

- Fermage : 1200 € / an
- Location nu via une SCI : 8200 € / an
- Location meublée LMNP (en cours) : 9600 € / an >> acquisition en cours.

Soit au total un CA de 19 000 € / an.

En 2013, je dois renover complètement l’acquisition en court. Je pense que celà risque de génerer 50 factures. Aussi en 2014, le locataire du studio détenu via une sci risque de partir, et donc je dois rafraichir le bien, refaire le coin cuisine (20 ans d’age) et rafraichir la salle de bain. A la louche 30 factures.

Les charges sont
- Fermage : 0 € / an
- Location nu via un SCI : 2000 € / an + éventuellement des travaux à venir (7k€)
- Location meublée LMNP (en cours) : 4k€ prêt / 1k€ assurances / 3 K€ charges + impot foncier / amortissement 3k€ (???) + en année 1 les travaux (10k€) et les frais d’acquisition (19K€) .

Ma question est simple … pour un CGA et un comptable

Combien cela va couter ?
Combien cela va rapporter ?
Est ce utile pour mon cas précis ?

Merci pour vos commentaires et expériences.

Mots-clés : cga, comptable

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#2 02/07/2013 12h50 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

Membre
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Bonjour Boubouka !

D’après ce que je comprends, vous avez des notions de comptabilité, et vous disposez des capacités suffisantes pour réaliser vous même la comptabilité, de vos investissements, et tout particulièrement pour le LMNP.

Autant être clair, il n’y a pas besoin d’un comptable pour gérer les fermages et les SCI dès lors que vous maîtriser bien le juridique, la comptabilité et la fiscalité.

En revanche, pour le LMNP l’usage d’un comptable est recommandé. Pour autant, il ne vous rapportera rien, excepté un gain de temps important. En effet, vous ne gagnerez économiquement rien : dans la limite de 915 €, l’Administration vous remboursera les frais engagés (et liés à la facture d’un comptable) sous la forme d’une réduction d’impôt.

Au final, vous déboursez 500 € (simple exemple), vous paierez 500 € de moins d’IR. Donc l’impact est tout simplement neutre.

En revanche, pour l’adhésion à un CGA, cette dernière sera fortement recommandée si vous vous situez en bénéfice. En effet, sans adhésion à un CGA, alors le bénéfice issu de la Location Meublée Non Professionnelle (BIC pour rappel), sera majoré de 25 %, ce qui conduira mécaniquement à une augmentation d’IR.

Vous semblez avoir d’ores et déjà connaissance de votre résultat LMNP 2014 : si vous estimez que vous serez en déficit, alors l’adhésion à un CGA n’emportera aucune conséquence. L’administration vous remboursera simplement (dans la limite de 915 € toujours, frais de comptabilité compris).

En espérant vous avoir été utile.

Bien cordialement,

Despe

Dernière modification par Despe44 (02/07/2013 12h50)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#3 02/07/2013 13h24 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Merci Despe44.

Donc, le comptable c’est un service. Et c’est un choix. Comme ceux qui préfèrent faire eux même les travaux (c’est mon cas), le ménage (ce n’est pas mon cas), le jardinage ou le faire faire.

Pour l’adhésion à un CGA, j’ai fait mon calcul de seuil de rentabilité.
C’est "rentable" à partir d’un bénéfice de 4400€ pour un TMI de 30%.

Voilà le calcul, pour valider la méthode. Il s’appuie sur la majoration de 25% des bénéfices.

Sans CGA : Benefice comptable = 4400€ => Bénéfice imposable = 1.25*4400=5500 € => Impot = (15.5% + 30%)*5500 = 2502 €
Cash out = 2502 €

Avec CGA : Benefice comptable : 4400€ - 915 € = 3485 € => Bénéfice imposable = 3485€ => Impot = (15.5% + 30%)*3485€ = 1585€
Cash out = 1585€ + 915€ = 2500€.

Donc à partir de 4400 € de bénéfice, il est interessant d’adhérer à un CGA si TMI 30%.
Le seuil devient 8800 € pour un TMI de 14% et de 2825 € pour un TMI de 41%.

Dans mon cas :
Si je prends micro-foncier pour la SCI et le fermage, j’ai un bénéfice de 6580 € => CGA.

Question
Le LMNP se cumule-t-il (en + ou en -) avec les revenus de la location nue ou c’est une ligne à part ?

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#4 02/07/2013 13h38 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Le résultat en LMNP appartient à la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), alors que la location nue appartient à la catégorie des revenus fonciers. Donc 2 cases distinctes sur votre déclaration de revenus.
Le déficit LMNP ne peut s’imputer que sur des bénéfices LMNP.

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#5 02/07/2013 13h40 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Merci pour cette précision.

Donc, rien qu’avec le bénéfice en nu, j’y ai droit.

Vient maintenant une question subtile, pour laquelle j’ai appelé un CGA et la personne que j’ai eu n’a pas su me répondre. Il s’agit de la date de prise en compte.

La date d’adhésion doit intervenir au plus tard 5 mois après le début de l’activité.

Or, pour la SCI c’est trop tard.

LNMP ça démarre en septembre.

Le fermage le bail est signé à partir de 1er juillet 2013.

Si j’adhère maintenant, à votre avis, je suis éligible pour 2013 ? pour l’ensemble des revenus ? ou uniquement pour le LMNP et le fermage ?

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#6 02/07/2013 13h58 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Je ne fais appel ni à un comptable ni à un CGA (je fais moi-même compta et bilan LMNP et 2 SCI), car pour l’instant nos BIC ne sont pas bénéficiaires.
Il me semble que si vous adhérez pour 2 types d’activités, un CGA pourrait vous accepter pour le 3ème dossier. Ceci dit, l’avantage du CGA (non majoration de 25% des bénéfices) est réservé aux BIC et BNC réels, pas aux revenus fonciers (je viens de vérifier). Donc à voir si cela présente un intérêt d’adhérer pour les RF (à moins que ce ne soit une sorte de "garantie" de ne pas subir de contrôle fiscal ???). Quant au délai des 5 mois, il concerne l’exercice en cours (pour la non application des 25%, la SCI n’est pas concernée).

Dernière modification par Isa6068 (02/07/2013 14h30)

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#7 02/07/2013 15h44 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Boubouka a écrit :

Merci Despe44.

Donc, le comptable c’est un service. Et c’est un choix. Comme ceux qui préfèrent faire eux même les travaux (c’est mon cas), le ménage (ce n’est pas mon cas), le jardinage ou le faire faire.

Pour l’adhésion à un CGA, j’ai fait mon calcul de seuil de rentabilité.
C’est "rentable" à partir d’un bénéfice de 4400€ pour un TMI de 30%.

Voilà le calcul, pour valider la méthode. Il s’appuie sur la majoration de 25% des bénéfices.

Sans CGA : Benefice comptable = 4400€ => Bénéfice imposable = 1.25*4400=5500 € => Impot = (15.5% + 30%)*5500 = 2502 €
Cash out = 2502 €

Avec CGA : Benefice comptable : 4400€ - 915 € = 3485 € => Bénéfice imposable = 3485€ => Impot = (15.5% + 30%)*3485€ = 1585€
Cash out = 1585€ + 915€ = 2500€.

Donc à partir de 4400 € de bénéfice, il est interessant d’adhérer à un CGA si TMI 30%.
Le seuil devient 8800 € pour un TMI de 14% et de 2825 € pour un TMI de 41%.

Dans mon cas :
Si je prends micro-foncier pour la SCI et le fermage, j’ai un bénéfice de 6580 € => CGA.

Question
Le LMNP se cumule-t-il (en + ou en -) avec les revenus de la location nue ou c’est une ligne à part ?

Pour compléter votre simulation, vous trouverez ci-dessous une des interventions que j’avais posté sur le site (LMNP : les déductions possibles en régime réel (4/7)) :

J’apporterais juste une précision supplémentaire : adhérer à un CGA est utile uniquement si vous êtes en bénéfice, car ce sont bien les bénéfices qui seront majorés de 25 %, et non les revenus comme vous l’avez très bien souligné.

Je me suis récemment laissé distraire par la réalisation d’un calcul destiné à juger de l’opportunité d’adhérer à un CGA ou non, même en cas de bénéfice :

Une adhésion à un CGA coûte environ 250 € (parfois moins, parfois plus).
Sur la base d’une TMI à 14 % (+ 15,5 % de prélèvements sociaux), l’adhésion à ce coût n’est efficace que si le bénéfice est au minimum de… 3 370 €. Je m’explique.

En payant 250 € l’adhésion, il faut que l’économie d’impôt résultante de cette adhésion soit au moins de 250 €. Autrement, l’adhésion n’aura eu aucune conséquence positive.

J’ai considéré que mon TMI était mon taux moyen d’imposition (à tort). Dans ces conditions, pour déterminer l’efficacité de l’adhésion à un CGA par la formule suivante :

(Coût adhésion / majoration de 25 %) / taux globale de taxation prélèvements sociaux compris.

L’objectif recherché étant de réaliser une économie d’IR au moins égale au coût de l’adhésion.

Démonstration par les chiffres:

250 / 0,25 / 0,295 = 3 390 €.

En réalité ce doit être un peu plus du fait de la tranche à 5,5 %.

Sur la base du même calcul, pour une personne imposée à la TMI de 30 %, payer une adhésion n’est efficace que si le bénéfice est au moins de 2 198 €. Là encore, la vérité est plus importante du fait des TMI inférieures (5,5 % et 14 %).

MALGRÉ CE COMMENTAIRE J’AI BIEN CONSCIENCE QU’ADHÉRER A UN CGA EST FISCALEMENT ET ÉCONOMIQUEMENT NEUTRE DANS LA MESURE OU LE COÛT DE L’ADHÉSION FAIT L’OBJET D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT DANS LA LIMITE DE 915 €.

Cela étant, pour des raisons de trésorerie, il n’est pas toujours possible (ou du moins difficile d’avancer cette somme). Dès lors, autant adhérer à un CGA uniquement quand c’est profitable.

Dernière modification par Despe44 (02/07/2013 15h46)


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#8 02/07/2013 16h27 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Despe44 a écrit :

Sur la base d’une TMI à 14 % (+ 15,5 % de prélèvements sociaux), l’adhésion à ce coût n’est efficace que si le bénéfice est au minimum de… 3 370 €. Je m’explique.

Désolé Despe44, je ne trouve pas le même résultat que vous … soit je me trompe quelque part dans le calcul ou dans le raisonnement.

Pour moi le seuil se situe à 2400 € et non pas à 3370€ pour un TMI à 14%.

Sans CGA : Benefice comptable = 2400 € => Bénéfice imposable = 1.25*2400=3004€ => Impots = (15.5% + 14%)*3004= 886€
Cash out = impôts = 886 €

Avec CGA : Benefice comptable : 2400 € - 250 € = 2150 € => Bénéfice imposable = 2150 € => Impots = (15.5% + 14%)*2150 € = 635€
Cash out = impôts + cotisation CGA = 635 € + 250 € = 885 €.

Selon Isa6068, le CGA ne s’applique pas ni sur la location nu via SCI ni sur le fermage. Uniquement sur le LMNP. Alors le CGA n’est interessant pour moi qu’au mieux dans 6 ans quand j’aurai atteint au moins 1400€ de benefice comptable (TMI=30% et CGA=300€).

Dernière modification par Boubouka (03/07/2013 01h27)

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#9 09/07/2013 23h21 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Despe44 a écrit :

En revanche, pour le LMNP l’usage d’un comptable est recommandé. Pour autant, il ne vous rapportera rien, excepté un gain de temps important. En effet, vous ne gagnerez économiquement rien : dans la limite de 915 €, l’Administration vous remboursera les frais engagés (et liés à la facture d’un comptable) sous la forme d’une réduction d’impôt.

Au final, vous déboursez 500 € (simple exemple), vous paierez 500 € de moins d’IR. Donc l’impact est tout simplement neutre.

En revanche, pour l’adhésion à un CGA, cette dernière sera fortement recommandée si vous vous situez en bénéfice. En effet, sans adhésion à un CGA, alors le bénéfice issu de la Location Meublée Non Professionnelle (BIC pour rappel), sera majoré de 25 %, ce qui conduira mécaniquement à une augmentation d’IR.

Vous semblez avoir d’ores et déjà connaissance de votre résultat LMNP 2014 : si vous estimez que vous serez en déficit, alors l’adhésion à un CGA n’emportera aucune conséquence. L’administration vous remboursera simplement (dans la limite de 915 € toujours, frais de comptabilité compris).

Despe

Attention, la réduction d’impôt n’est applicable que pour les adhérents à un centre de gestion. Aucune réduction d’impôt ne s’applique sur les frais de comptabilité pour les non-adhérents comme le laisse entendre votre message.


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#10 17/07/2013 15h21 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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J’ajouterais aussi qu’il s’agit d’une Réduction d’impôt et non d’un crédit d’impôt. Autrement dit l’administration ne remboursera pas 915€ systématiquement (si pas d’impôt à payer pas de remboursement, si frais < 915euros remboursement dans la limite des frais engagés, et il y a un plafond de CA à respecter pour pouvoir bénéficier de la réduction).

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#11 17/07/2013 22h52 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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oz a écrit :

Despe44 a écrit :

En revanche, pour le LMNP l’usage d’un comptable est recommandé. Pour autant, il ne vous rapportera rien, excepté un gain de temps important. En effet, vous ne gagnerez économiquement rien : dans la limite de 915 €, l’Administration vous remboursera les frais engagés (et liés à la facture d’un comptable) sous la forme d’une réduction d’impôt.

Au final, vous déboursez 500 € (simple exemple), vous paierez 500 € de moins d’IR. Donc l’impact est tout simplement neutre.

En revanche, pour l’adhésion à un CGA, cette dernière sera fortement recommandée si vous vous situez en bénéfice. En effet, sans adhésion à un CGA, alors le bénéfice issu de la Location Meublée Non Professionnelle (BIC pour rappel), sera majoré de 25 %, ce qui conduira mécaniquement à une augmentation d’IR.

Vous semblez avoir d’ores et déjà connaissance de votre résultat LMNP 2014 : si vous estimez que vous serez en déficit, alors l’adhésion à un CGA n’emportera aucune conséquence. L’administration vous remboursera simplement (dans la limite de 915 € toujours, frais de comptabilité compris).

Despe

Attention, la réduction d’impôt n’est applicable que pour les adhérents à un centre de gestion. Aucune réduction d’impôt ne s’applique sur les frais de comptabilité pour les non-adhérents comme le laisse entendre votre message.

Bonjour,

Je ne suis pas sûre de bien comprendre.
Si j’ai un résultat négatif en LMNP au réel, suis-je obligée d’adhérer à un CGA pour pouvoir récupérer les frais du comptable sur mon IR ?
Merci d’avance.

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#12 18/07/2013 12h00 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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www.fcga.fr a écrit :

Une réduction d’impôt pour frais d’adhésion et de comptabilité : cette réduction est égale au montant des dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et l’adhésion au CGA dans la double limite de 915 € par an et du montant de l’impôt sur le revenu dû.

Donc, vous ne pouvez pas récuperer plus que vous devez en termes d’impôts.

Résultat négatif = 0€ impôts = 0€ à récupérer.

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#13 18/07/2013 22h33 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Sandra a écrit :

Bonjour,

Je ne suis pas sûre de bien comprendre.
Si j’ai un résultat négatif en LMNP au réel, suis-je obligée d’adhérer à un CGA pour pouvoir récupérer les frais du comptable sur mon IR ?
Merci d’avance.

Le fait que votre résultat BIC soit négatif ne fait pas obstacle à la déduction IR pour frais de comptabilité.


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#14 18/07/2013 22h39 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Boubouka a écrit :

Donc, vous ne pouvez pas récuperer plus que vous devez en termes d’impôts.

Résultat négatif = 0€ impôts = 0€ à récupérer.

Faux car hormis votre location en meublé vous pouvez avoir d’autres sources de revenus qui génèrent de l’impôt sur le revenu. Il ne faut donc pas seulement raisonner selon le résultat de cette dernière.


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#15 19/07/2013 07h18 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Ah, dans cette optique c’est intéressant.

Oz, est ce votre compréhension du texte ou cela s’appuie sur d’autres éléments ?

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#16 23/07/2013 17h21 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Pour Boubouka : c’est ma compréhension du texte effectivement. Pour appuyer ce que j’avance, il suffit de faire un calcul d’impôt sur le revenu sur un simulateur lambda, ClickImpôts par exemple. Dans la simulation d’impôt sur le revenu j’ai retenu les éléments suivants :

1 salarié célibataire
Revenus salariés = 100000€
Déficit LMNP = -5000€
Réduction pour frais de comptabilité = 800€

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/363_exemple.png

Vous constaterez que la réduction pour frais de comptabilité s’applique même en présence d’un déficit LMNP.


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#17 23/07/2013 22h03 → LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ? (cga, comptable)

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Merci oz.

Loin de moi de vous challenger. Juste que cette question me tourmentait pour un investissement à trésorerie négative que je ne souhaitais pas aggraver.

Avec mon dernier  post sur mon investissement en cours, vous constaterez que j’ai opté pour un CGA.

Aussi, je vous ai mis un +1 mérité. Vous avez sué par ce temps caniculaire … pardon ;-)

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