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#1 29/06/2013 10h00 → Immeuble à diviser : quels sont les points cruciaux ? (combles, division, immeubles)

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Bonjour,

Une affaire se présente à moi, l’achat d’un immeuble à diviser en centre ville d’une surface de plus de 220m2.

Sur le niveau 1, il est composė: un séjour de 36m2, une cuisine de 12m2, une sdb de 8m2 et je passe un couloir traversant et le toilette. Appartement global 70m2

Objectif sur ce niveau, diviser le séjour en 2 pour faire une grande chambre, refaire une sdb complète, refaire une cuisine complète, refaire l’ėlectricité et mur. Les fenêtres seront changées prochainement avec volets roulants électriques pour l’actuel propriétaire.

Sur le niveau 2, il est agencé de la façon suivante, 3 chambres une de 13, et de 18m2. Donc une pour une cuisine, une pour le futur séjour et une pour une chambre. Une sdb à refaire complètement, plus des placards et un toilette.

Objectif: refaire une sdb complète, refaire une cuisine complète, refaire l’ėlectricité et mur. Les fenêtres seront changées prochainement avec volets roulants électriques pour l’actuel propriétaire.

3ème niveau, superficie de 74m2 hors loi Carrez. Objectif création d’un appartement T2 voir T3 suivant l’agencement de la mezzanine avec quasiment 5m de plafond.

J’ai besoin de vos conseils pour voir si je me place sur l’affaire ou pas. Pour le moment, je suis le seul au courant et comme je me suis manifesté le 1er, j’en suis prioritaire!!! Car officiellement, il n’est pas vendeur…
Mes interrogations sont, un seul compteur électrique pour l’ensemble de l’immeuble. Combien coûte, l’installation de 3 compteurs et à qui il faut s’adresser?
Sur le niveau 1, existe une chaudière qui chauffe le niveau 1 et 2. Mon idée est de couper l’alimentation du niveau pour ne chauffer que le niveau 1 et remonter une chaudière au second. Ou prendre l’abonnement de gaz à mon et faire une répartition de la facture aux millièmes et l’inclure dans les charges. Vos conseils?
Pour le 3ème, c’est un grenier. Pour le réhabiliter en logement, il faut une déclaration? A qui il faut la demander? Le chauffage serait tout électrique? Pour les fenêtres, il faut faire une demande à la ville mais a-t-on un nombre limitėe d’ouverture?

Objectif, prendre un crédit sur 20 ans ou plus. Les loyers couvrent quasiment le crédit. Mais un appartement sera mis rapidement à la vente pour couvrir de plus de la moitié le crédit.

Merci de m’éclaircir sur mes interrogations et bonne journée à vous.

François80

Mots-clés : combles, division, immeubles

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#2 29/06/2013 11h41 → Immeuble à diviser : quels sont les points cruciaux ? (combles, division, immeubles)

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Bonjour,

avez vous pris en compte une éventuelle taxe parking?

Pour les compteurs, il faut voir avec les différents concessionnaires, la Mairie devrait pouvoir vous transmettre leur coordonnées, ou une recherche internet.

La Mairie pourra également vous indiquer quelles sont les démarches à faire pour découper l’immeuble, ouvrir des fenêtres et sous quelles conditions.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#3 29/06/2013 17h01 → Immeuble à diviser : quels sont les points cruciaux ? (combles, division, immeubles)

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Merci de votre réponse.

J’avais oublié que pour la création d’une nouvelle habitation, il fallait payer un taxe de création de parking à la municipalité.
Par contre, ma grosse interrogation sur le chauffage reste sans réponse.

Francois80

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#4 30/06/2013 18h00 → Immeuble à diviser : quels sont les points cruciaux ? (combles, division, immeubles)

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Bonjour,

Si vous voulez vendre rapidement un appartement, il faudra d’abord créer une copropriété : intervention d’un géomètre + notaire => 2 à 3 k€.

La question est de savoir si vous voulez vendre à terme le 2° et 3° appartement séparément. Si oui, l’idéal est d’isoler dès le départ les 3 appartements donc vous avez la réponse pour le chauffage : soit installation d’un 2° compteur gaz, soit changement de type d’énergie.

Pour installer un autre compteur gaz, il vous faut contacter GRDF qui va vous faire compléter un dossier en vue d’établir un devis. Alors là, il vaut mieux être patient et faire des relances régulières pour suivre l’avancement du dossier sinon 6 mois après vous êtes encore au stade initial !
Le risque peut être la nécessité d’une remise aux normes de l’installation (coffret extérieur, placard technique …).
Pour vous faire une idée j’ai reçu un devis de 2 700 € pour un déplacement de compteur : hors de prix mais vous pouvez toujours cherchez un concurrent ! Si j’avais eu le choix, j’aurais changé de type d’énergie.

Dans votre cas, j’aurais a priori conservé la chaudière pour 1 appartement et installé des radiateurs électriques performants pour les autres (si vous refaites le cloisonnement, vous allez sans doute mettre en place une isolation efficace)

Concernant les compteurs électriques, rapprochez vous d’ERDF. Comme pour le gaz : un dossier à compléter, une visite de technicien, de la patience, pour un devis. Le risque est également de devoir réaliser une installation aux normes actuelles (coffret coupe circuit extérieur, gaine de colonne électrique avec distributeurs …)
A titre de comparaison, j’ai reçu un devis à +/- 3 000 € pour une installation complète de 8 compteurs, auxquels il faut rajouter l’intervention d’un électricien pour la préparation de la gaine.

Pour la création d’appartement dans les combles : Vous allez indiquer à la mairie dans la déclaration préalable de travaux nécessaire pour le changement de fenêtres ou installation de fenêtres de toit si vous créez de la surface habitable. Après achèvement des travaux, vous aurez un formulaire cerfa à compléter par appartement pour le calcul des impôts locaux.
Petit conseil : lors d’une création de surface habitable, vous ne pouvez pas faire de déficit foncier : privilégiez donc une location meublée pour pratiquer l’amortissement sous le régime réel BIC

Pour le nombre d’ouvertures, vous pouvez avoir des contraintes si votre bâtiment est situé à proximité d’un bâtiment classé (église, chapelle, calvaire…). Avant même de faire votre demande et afin de ne pas perdre du temps, demandez à la mairie si c’est le cas et quelles sont les contraintes.
Retour d’expérience personnelle : obligation de mettre des fenêtres bois et non alu + lucarne et non velux sur un bâtiment situé dans la zone des 500 m d’une église.

Entre la création de la copropriété et l’installation des compteurs électriques, gaz, eau, vous pouvez rapidement approcher les 10 k€, pour une durée de +/- 4 mois.

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#5 30/06/2013 18h47 → Immeuble à diviser : quels sont les points cruciaux ? (combles, division, immeubles)

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Pour completer Guismo :

Il faut refaire l’installation elec de chaque appart. Et surement faire passer le consuel pour la mise en service.
Prévoir placard technique normalisé en dimensions pour ERDF avec courant fort, courant faible, et compteur + tableau des communs.
Pour ERDF le délai des dossiers est long. J’ai eu 4 mois pour l’installation et c’est très rapide. J’en ai eu pour 1500€ pour un coffret ext + raccordement dans les communs pour 3 apparts.

Pour le gaz, moi je passerai au tout elec. Plus facile à gérer, moins de maintenance.

Pour les fenêtres, il existe du pvc plaxé bois (golden oak). J’en ai installé et les gens s’y trompent.
Pour les fenêtres de toit, penser aux volets extérieurs (pas de store) suivant l’exposition et la région.

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#6 01/07/2013 11h37 → Immeuble à diviser : quels sont les points cruciaux ? (combles, division, immeubles)

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Francois80 a écrit :

Merci de votre réponse.

J’avais oublié que pour la création d’une nouvelle habitation, il fallait payer un taxe de création de parking à la municipalité.
Par contre, ma grosse interrogation sur le chauffage reste sans réponse.

Francois80

Comme le grenier est attenant à un logement pas de déclaration à faire et pas de taxe pour la création d’une place de parking.

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#7 01/07/2013 12h23 → Immeuble à diviser : quels sont les points cruciaux ? (combles, division, immeubles)

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Bonjour,

pouvez vous développer? Quelles informations avez vous eu et par quel biais?

Merci.


Pourquoi pas Vous?

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#8 01/07/2013 15h02 → Immeuble à diviser : quels sont les points cruciaux ? (combles, division, immeubles)

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Le service de la mairie m’a dit que le grenier était tenant à un appartement (un peu comme les combles d’une maison) et que nous faisons que les aménager, aucune demande n’était à faire et pas de taxe à payer.

Francois80

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#9 01/07/2013 15h18 → Immeuble à diviser : quels sont les points cruciaux ? (combles, division, immeubles)

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Je suis très surpris, ne serait ce que du point de vue de la taxe foncière censée refléter la valeur locative du bien.

De plus, dans le cas de l’ouverture d’une fenêtre et d’une surface de plancher (voir définition réglementaire) du bâtiment supérieure à 170m² , il me semblait que le recours à un architecte était obligatoire.


Pourquoi pas Vous?

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#10 01/07/2013 15h28 → Immeuble à diviser : quels sont les points cruciaux ? (combles, division, immeubles)

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Pour l"aménagement des combles, je confirme (l’ayant fait pour ma résidence principale) que pour toute surface qui dépasse 170 m² après travaux, il faut permis de construire avec architecte.

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