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Forums des investisseurs heureux

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#26 02/07/2013 17h51 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Bonjour;

Pourquoi ne pas contacter 3-4 Lotisseurs de votre département + 1 d’un autre département (pour éviter le risque d’entente) et faire jouer les offres.

Vous challenger les offres, chacun opposera certains problèmes, peut-etre certains avantages vous les recevez séparément cela vous permettra d’étayer votre étude du dossier en réalisant parrallèlement votre synthèse du PLU et du SCOT.

Faites marcher la concurrence, les lotisseurs étudient des PLU toutes la journée vous apprendrez à leur contact.
Engagez le moins possible de frais actuellement, leurs abaques vous en diront suffisament.

6€/m2 cela me semble très peu cher pour un terrain constructible…

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#27 02/07/2013 22h22 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Je m’avance un peu mais je pense que oui, c’est prendre les choses à l’envers que de faire un projet puis de demander si ca colle avec les règles qu’il est censé respecter.

En fait, le certificat d’urbanisme engage la Commune puisque si les règles changent, il fait foi pendant sa période de validité.

Il est également envisageable de faire une demande simple par mail à la mairie (avec référence cadastrale pour qu’il n’y ait pas d’ambiguïté) mais cela n’aura une valeur que le jour de la demande. Ca permettrait d’éviter le formalisme du CU mais cela a moins de valeur.


Pourquoi pas Vous?

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#28 02/07/2013 23h45 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Pruls a écrit :

Bonjour,

la location de l’ensemble ne vous est elle pas possible?

Un maraicher bio pourrait peut être être intéressé?

pourquoi maraicher et pourquoi bio???

un terrain agricole trouvera toujours preneur mais je sais pas si c’est bien rentable pour le bailleur(en tout cas moins que la promotion immobilière)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#29 03/07/2013 10h42 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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La location en terre agricole est d’autant plus une mauvaise idée (en plus de la rentabilité) qu’il est pratiquement impossible de mettre fin au bail si l’exploitant souhaite conserver l’exploitation des terrains.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#30 03/07/2013 21h33 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Maraicher car il n’est pas nécessaire d’avoir une grande surface pour lancer l’activité, bio car c’est dans l’air du temps.

Pour le bail, il n’est pas forcément agricole avec les protections à l’exploitant qu’il donne.


Pourquoi pas Vous?

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#31 04/07/2013 19h30 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Pruls a écrit :

Pour le bail, il n’est pas forcément agricole avec les protections à l’exploitant qu’il donne.

Pour une activité de maraicher, vous pouvez nous précisez ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#32 04/07/2013 21h50 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Pas dans le détail mais je cherche à accéder à du foncier sur Orléans qui possède pas mal de terres agricoles.

En fait, la Ville refuse les baux agricoles de peur d’être bloquée pour un hypothétique projet, et a trouvé une forme de bail autre qu’agricole.


Pourquoi pas Vous?

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#33 27/11/2014 12h21 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Bonjour à tous,
Je reviens pour vous donner des nouvelles de mon projet immobilier et faire partager à la communauté mon expérience (toute neuve ;-)) d’ "apprenti-promoteur" ;-)))
Je rappelle brièvement le contexte : je suis héritier, dans une ville du Sud-Ouest de 20 000 habitants, classée en "secteur pauvre" (c’est dire…), d’une parcelle de terrain partiellement bâti de 25 000 m² environ, dont 20 000 non construits, sous forme de terrain rectangulaire de 100 sur 200 m environ, le petit côté faisant face à une rue assez passante de la banlieue (collège et écoles proches, voie de chemin de fer TRES proche), le grand côté, construit (maison ancienne avec dépendances en état moyen), donnant sur une rue plus passante encore vers le collège et l’école (entre autres)
Ni eau, ni électricité, ni assainissement….
Ce terrain est classé en zone PLU AU b (A urbaniser, donc non constructible en l’état, surtout faute de solution d’assainissement)
Terrain estimé lors de la succession en 2013 à 5 € le m²
J’ai commencé par une annonce dans LBC (c’est gratuit), une photo du terrain, prix de vente 10 € le m², "si projet de construction approuvé par la Mairie"
Un promoteur est venu, il proposait d’acheter le terrain pour y construire des petites maisons, très bien isolées, pour les louer.
Se pose évidemment le problème du changement de classement du terrain en zone constructible.
1) Ce contact m’a aidé : il a recherché les solutions d’assainissement, d’accès aux réseaux, a fait quelques projections chiffrées. Ce qui m’a permis de découvrir un égout très suffisant à quelques dizaines de mètres de mon terrain, côté long (c’est-à-dire sur une autre rue qui longe les bâtiments m’appartenant)
2) J’ai rencontré fortuitement une architecte locale, que je connaissais de vue depuis 30 ans. Elle m’a dit qu’elle était en recherche de projets (évidemment ;-). Je lui ai parlé incidemment de mon terrain, qu’elle connait. Un de ses clients (institutionnel) souhaite monter un Centre Social en ville…
Il aurait besoin de 5 000 m².
J’avoue que je ne suis pas tenté de vendre le terrain "par morceaux", sachant que je risque de créer des "niches" ou des "coins" où il ne sera pas facile d’accéder…
Mais si le Centre Social s’implante (c’est un besoin qui a l’air urgent), l’assainissement sera disponible, ainsi que les réseaux et la Moyenne Tension…
3) J’ai pris rendez-vous avec l’adjoint au Maire (nouveaux élus, donc plein de projets en début de mandature !) qui a fait passer mon dossier au Conseil Municipal en vue d’étudier un reclassement de mon terrain en Zone Constructible (révision du PLU et du SCOT).
Pas très simple, mais mon dossier avance, et je veux profiter de l’enthousiasme des nouveaux élus !
4) J’ai chargé l’architecte que je connais d’imaginer un projet global : par exemple, un EPADH, un "éco village", lui rappelant que nous avions des intérêts communs. Et que je ne voulais pas "miter" mon terrain ;-))
En bref (pardon, j’ai été long !) : annonce, élus, architecte, projet…
Ca avance, il faut être diplomate, un peu calculateur, mais surtout attentif à ce qui ce fait autour (un quartier proche va bénéficier d’aides publiques pour sortir de la pauvreté)
Voilà, si ça peut donner des idées ;-))
Pxs

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#34 27/11/2014 13h42 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Votre démarche vaut le temps passé car votre terrain est très grand.

2 000m² pourrait paraitre grand, mais passer de 5€ à 10€ génère "que" 10 000€ de bénéf, donc après impots et frais divers (déplacement, géomètre…), des fois, il vaut mieux rester chez soit.

Sauf à le vivre comme un apprentissage, une formation sur le tas.

En tous cas, merci pour le retour.


Pourquoi pas Vous?

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#35 27/11/2014 17h39 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Merci à vous Pruls, pour le retour…
Mais j’avoue que je ne me mets pas la pression, je prends ce qui vient, en faisant un peu de "public relation"…
Je sais ce que je ne veux pas (morceler mon terrain, le brader…).
Pour le reste, je fais (un peu) confiance à des rencontres, en fait, je prépare ma retraite ;-))
Mais je garde la tête froide, je ne ferai pas fortune avec ce terrain, ça c’est sûr…
En fait, je prends ça un peu comme un jeu, comme un apprentissage aussi (comme vous dites), sans y passer trop de temps (mais tout en restant motivé et très ouvert..)
Pxs

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#36 27/11/2014 18h10 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Vous vous avez 100k en vue, je sais pas combien vous êtes payé de l’heure, mais cela me semble être du temps bien dépensé!

Je donnais simplement des éléments de repères pour mesurer la pertinence financière de s’investir ou non dans un projet.

Il y a évidemment bien d’autres aspects à considérer que celui de la finance, mais il a néanmoins un certain poids smile


Pourquoi pas Vous?

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#37 11/09/2015 10h17 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Bonjour à tous,
Voici des nouvelles de mon terrain (ce n’est pas pour parler de moi, mais pour partager une expérience qui pourrait être utile aux autres ;-))
Rappel rapide : j’ai hérité d’un terrain agricole de 20 000 m² (2 ha) situé à l’intérieur de la rocade d’une petite ville du Sud-Ouest dont une partie des habitants se débattent disons… dans de grandes difficultés sociales…
Une ville "pauvre" et reconnue comme telle.
Des subventions pour améliorer l’habitat du quartier situé près de mon terrain sont en cours de déblocage…
J’attends un changement de statut de mon terrain (le PLU est en grande discussion, on ne sait pas encore s’il relèvera des compétences de la Communauté de Communes ou de la Mairie..)
Mais le vote aura lieu la semaine prochaine, et c’est la Mairie qui l’emportera ;-)) mais "chut" !
Donc, nous avançons.
Je suis convaincu qu’un projet global contenant par exemple des équipements publics (Centre Aéré, CCAS..), un pôle médical et un habitat mixte emportera la décision de constructibilité et donc relèvera le prix de vente de mon terrain (et c’est ça qui m’intéresse, ne l’oublions pas !)
Je reste convaincu que les élus préfèreront se pencher sur un projet "tout cuit" que du "prêt à cuire" pas digeste…
Comme je ne suis ni lotisseur, ni urbaniste, ni juriste, je me félicite de mon partenariat avec une architecte (qui aura tout à gagner de monter et de réaliser ce projet), du "gagnant-gagnant" comme je le lui répète ;-))
Je suis opiniâtre, déterminé, mais pas borné ;-))
Je me renseigne, je lis (beaucoup), je m’informe de ce qui se fait dans le coin (Internet est pratique), j’essaie de faire "mon miel" de tout ça, et je suis sûr que c’est payant !
Mon terrain est évalué actuellement entre 5 et 6 € du m², ce genre de terrain se vend entre 15 et 20 € le m² avec CU…
Soit x4 et sur 2 ha, ça chiffre ;-))
Je vous tiendrai au courant bien sûr, sachant qu’il s’agit d’un "one shot" (une fois le terrain vendu, je n’aurai plus beaucoup de biens à vendre, sachant que j’ai ma vieille maman à charge)
Merci de me lire !
Pxs

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