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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/06/2013 11h36 → Investissement locatif dans des murs d'un sex-shop... (murs commerciaux, particulier)

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Bonjour à tous,

Avec mon amie, nous visitons ce soir des murs de commerce, qui abrite un commerce particulier, à savoir un sex-shop.

A première vue le bien est en bon état suite aux premières photos que j’ai pu voir. D’ailleurs des travaux ont été réalisés par des professionnels en 2008 (ravalement + électricité). Il se situe dans une commune de 60 000 habitants. Pas dans l’hyper-centre forcément (au regard du commerce), mais dans une ruelle tout de même commerçante (coiffeur, assurance, agende d’intérim…).

J’ai en outre reçu un plan de masse des murs avec configuration des locaux + la copie du bail notarié réalisé en 2009 (bail de 9 ans, les fameux 3-6-9).

En consultant le BODACC, il s’avère que le locataire actuel a acheté le fonds pour une valeur de 30 000 € en 2009. L’ancien propriétaire du fonds est le propriétaire des murs (on en apprend des choses avec le BODACC, je vous le recommande vivement).

Le locataire paie régulièrement ses loyers. Un seul incident en 2012 : loyer de mars reporté à la fin du même mois.

Données du projet :

Loyer brut annuel : 6 672 € (soit 556 € par mois)
Taxe foncière : 668 € à la charge du propriétaire (base 2012)
Charges de copropriété : environ 500 € à la charge du propriétaire (base 2012)
Hypothèse assurance PNO annuel : 250 €
Prix de vente affiché : 52 500 € (en baisse, car annonce publiée depuis novembre 2012, et le propriétaire est désormais pressé de vendre)
Frais de Notaire sur la base du prix affiché : environ 4 725 € (base 9 %)
Coût du cautionnement bancaire : 1 000 € (base 1,75 % du prix d’acquisition + frais de notaire)
Frais de dossier bancaire : 250 €

Soit un revenu net de charges de 5 254 €.
Un prix de revient global de 58 475 €

On obtient une rentabilité nette avant IR et PS de 8,99 %.

Données après négociations :

Si le bien nous plaît, je souhaiterais diminuer le prix de vente, et parvenir à un prix maximal de 42 000 €.
Le prix de revient global serait alors de 46 830 €.
Rentabilité nette après négociation (avant IR et PS) = 11,22 %.

Outre le niveau de rentabilité attendu, que pensez vous d’investir dans les murs de ce type de commerce ? Dois-je analyser le locataire comme tout autre ? Ou y a-t-il des précautions particulières à prendre avec ce genre d’activités, et plus généralement toute activité touchant au sexe et au monde de la nuit (en réalité le sex shop n’est ouvert que l’après midi de 13h à 21h) ?

Je vous remercie pour vos conseils, tant sur l’activité, que sur la pertinence ou non d’investir dans ce projet.

Bien cordialement,

Despe

Dernière modification par Despe44 (21/06/2013 11h43)

Mots-clés : murs commerciaux, particulier


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#2 21/06/2013 14h07 → Investissement locatif dans des murs d'un sex-shop... (murs commerciaux, particulier)

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Despe44 a écrit :

Outre le niveau de rentabilité attendu, que pensez vous d’investir dans les murs de ce type de commerce ? Dois-je analyser le locataire comme tout autre ?

Le niveau de rentabilité est effectivement très correct.
C’est un commerce comme un autre, si le bilan est bon et que le gérant souhaite continuer pourquoi pas… j’imagine qu’aucun aménagement particulier n’existe et que la boutique reste louable à une autre activité, c’est c’est un prix de loyer correct pour le marché local, pas de soucis.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 21/06/2013 15h30 → Investissement locatif dans des murs d'un sex-shop... (murs commerciaux, particulier)

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Le locataire aurait beaucoup (il a acheté le fond 30 k€) à perdre à ne pas payer son loyer (556€/mois), donc il y a peu de chance d’avoir des incidents de paiements.

Vous devriez aussi évaluer ce que vaudrait ce bien sans locataire (serait-il facile à relouer, et à quel prix ?).  (vous n’avez donné aucune indication sur la surface du bien, et le niveau du marché local).


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#4 21/06/2013 16h24 → Investissement locatif dans des murs d'un sex-shop... (murs commerciaux, particulier)

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Merci pour vos interventions respectives.

@ DDtee :

    - Pour le moment je pense que le locataire souhaite poursuivre. Et comme l’a indiqué GBL, vu le prix du fonds, il n’est pas dans son intérêt de partir maintenant.

    - Vous dites "gérant", je ne suis pas sûr que l’on puisse parler ainsi, car j’ai l’impression que le locataire n’exploite pas en société. Du moins aucune mention sur Infogreffe, juste un SIRET. Cela change-t-il quelque chose ?

    - Au niveau des aménagements, rien de spécifique, un espace de vente et des "cases à sexe" derrière, lol je ne sais pas comment cela s’appelle. Je pense que ce sont simplement des rideaux et du placo, donc rien de dérangeant, et facilement réaménageable.

    - Pour les bilans, je discuterais de cela ce soir avec le locataire.

@ GBL :


    - La surface totale est de 50m² environ. Dans la mesure où ce serait potentiellement mes 1ers murs commerciaux, est-ce bien ? Trop commun ? Recherché ? Adapté à plusieurs types d’activités (…) ?

    - Pour les loyers, cela oscille très sensiblement selon le secteur d’activité et la localisation. De 8 à 18 € du m² environ. Mais en l’occurrence, le loyer semble conforme au prix de marché (11,10 € / m² sachant que la TF est à la charge du propriétaire);

    - Malheureusement, pour le marché local je ne sais pas vraiment.

Pour information, sur la base d’un prix de vente à 52 500 €, cela fait 1 050 € / m².
Sur la base d’un prix de vente de 42 000 €, cela fait 840 € / m².
Même si en matière d’achat de murs de commerce il faut regarder en priorité la rentabilité lié au bail (outre la localisation bien évidemment), cela permet de donner un bon indicateur d’un prix relativement favorable. Pour l’habitation, le prix au m² semble plutôt aux alentours de 1400 € du m² (source : meilleursagents.com).

Bien cordialement,

Despe

Dernière modification par Despe44 (21/06/2013 16h22)


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#5 22/06/2013 20h13 → Investissement locatif dans des murs d'un sex-shop... (murs commerciaux, particulier)

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Bonjour,
Je pense que c’est un bon investissement et à budget faible donc le risque est limité.
Tu devrais regarder sur société.com, l’historique et la rentabilité de l’activité.
Autre point important, est ce qu’il y a un concurrent proche ?
En principe quand le fond de commerce est egal à la moitié du prix des murs, tu es tranquille wink

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#6 23/06/2013 12h59 → Investissement locatif dans des murs d'un sex-shop... (murs commerciaux, particulier)

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Bonjour,

Les sex-shop, c’est un peu "exotique", donc le produit sera un peu moins liquide à la revente.
Enfin vu la rentabilité peu importe car cela "se porte".

Cordialement,

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#7 23/06/2013 19h19 → Investissement locatif dans des murs d'un sex-shop... (murs commerciaux, particulier)

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Bonjour à tous, et merci pour vos retours.

Malheureusement triste désillusion ce vendredi.
Si le locataire était réellement sympathique et son activité rondement menée, il n’empêche que les murs en eux-mêmes étaient de très trop mauvaise qualité pour susciter un quelconque intérêt.

En effet, il s’agit de murs de Placoplatre, très mal insonorisés (on entend toute la foule de dehors, on entend aussi les voisins du dessus et d’à côté). S’agissant de l’isolation thermique, là encore, cela est compliqué : le locataire est obligé de chauffer à bloc l’hiver, ce qui fait grimper sa facture, et forcément, pour les fameuses cabines, la fraicheur est un inconvénient majeur quand on sait à quoi sont destinées ces fameuses cabines.

Pour le reste, la surface est vraiment petite, et se situe dans une artère peu usitée de la ville (QUIMPER). Il y a une foule de locaux vacants, qui ne trouve pas preneur depuis plusieurs mois/années.

En revanche pas trop de concurrence dans la ville, malgré deux autres sex-shop, mais avec un public totalement différend, et localisé assez lointainement de celui visité.

Enfin, le locataire m’a confié qu’il envisagé certainement de quitter les lieux d’ici quelque temps pour opter pour des murs plus grands. Autant vous dire que dans le cas de la réalisation de cette hypothèse, retrouvez un locataire aurait été une affaire compliqué compte tenu des éléments évoqués, et des projets de travaux dans la rue.

Bref, tous ces éléments expliquent en grande en partie les raisons du prix et mécaniquement de la rentabilité.

Je pourrais communiquer les coordonnées de l’annonce à qui le souhaite.

Bien cordialement,

Despe

Dernière modification par Despe44 (23/06/2013 19h22)


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#8 24/06/2013 00h27 → Investissement locatif dans des murs d'un sex-shop... (murs commerciaux, particulier)

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Despe44 a écrit :

Pas dans l’hyper-centre forcément (au regard du commerce), mais dans une [b]ruelle tout de même commerçante

Bonsoir Despe,

La rentabilité est correcte mais il ne faut pas se leurrer : un sex se trouve rarement en "emplacement n°1".  Cela signifie que si le sex shop vient à faillir, votre local restera vide.

Vous êtes vous déplacé pour voir si la rue n’est pas déserte ?


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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