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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/06/2013 10h34 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Bonjour,

Je suis actuellement propriétaire d’un 2 pièces sur Paris (acheté 148K), qui constitue à ce jour ma résidence principale.
Ce bien m’appartient sur le contrat, mais dans la réalité, il s’agit d’un achat familial pour lequel ma soeur devrait être également propriétaire à 50% (nous n’avions pas mis son nom sur le contrat pour que je puisse bénéficier du PTZ il y a 5 ans).
A ce jour, il ne me reste quasiment rien à rembourser à la banque (5 000 euros), le crédit sera soldé dans un an.
Dans quelques mois, je vais déménager dans un autre appartement en banlieue que j’ai acheté avec mon ami. Mon bien à Paris, ne sera donc plus ma résidence principale. Je comptais le mettre en location (précision : je n’ai pas besoin du loyer, ni de la vente de ce bien pour financer ma nouvelle résidence principale).
Etant consciente, que je vais être taxée sur mes revenus fonciers, et que je n’aurai plus la possibilité de le revendre ensuite sans être taxée sur la plus-value, je me demandais s’il n’était pas plus judicieux de le revendre tout de suite, tant qu’il s’agit encore de ma RP.
Je ne suis pas sûre de faire une plus-value énorme, je n’ai pas encore fait d’estimation, mais en 5 ans seulement, le prix de vente se situerait entre 175-185K, 200K au mieux (si 180K par exemple, la plus-value suffira tout juste pour couvrir que les frais d’acquisition, travaux etc ; dans ce cas je ne serais pas taxée même s’il s’agissait de ma Résidence secondaire…).

En tout cas, on m’a "conseillé" de le vendre quand même, et ensuite de ré-investir "cash" par exemple dans un bien neuf (loi duflot) pour continuer à percevoir un revenu foncier, tout en bénéficiant d’un exonération d’impôt pendant 9 ans. Ou même reprendre un crédit et acheter un bien de plus grosse valeur (250K), mon loyer remboursera donc le crédit, tout en bénéficiant d’un exonération d’impôt pendant 9 ans. Je ne suis pas sûre qu’on puisse néanmoins réinvestir 250K dans du neuf à paris, ça me semble peu jouable. Une nouvel acquisition me permettra également de pouvoir acheter avec ma soeur, et d’assainir la situation avec elle. Nous nous retrouverons certes dans la même situation dans quelques années (si jamais nous voulons revendre, il ne s’agira de la résidence prinicpale d’aucune de nous deux, mais au moins entre temps, nous aurons réinvesti dans un bien familial, éventuellement de plus grosse valeur tout en bénéficiant de réduction d’impots).

Qu’en pensez-vous ? Quel serait le meilleur investissement ? Merci d’avance

Mots-clés : impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente

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#2 18/06/2013 10h49 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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D’abord, il vaut mieux revendre. C’est la meilleure option.

Ensuite, si vous avez l’intention d’investir dans le locatif, avec l’argent que vous recuperez, vous pouvez mener un ou plusieurs projets locatifs.

Quand à la nature des projets locatifs, en faisant un tour sur le forum, vous constaterez que l’option qui est le plus souvent préconisée est l’achat à crédit d’un bien ancien qu’on renove pour apporter de la valeur ajoutée. Ceci est vrai si votre banque voudra bien vous pretez de l’argent, et si les travaux ne vous effaient pas. Je pense qu’il convient d’étudier cette question en deuxième temps.

Ma recommandation personnelle, étant de vous concentrer sur la vente … et réflechir à tête reposée après.

tenez nous au courant.

Dernière modification par Boubouka (18/06/2013 10h50)

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#3 18/06/2013 10h56 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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A moins d’avoir un besoin réel et concret de défiscalisation (trés haut revenus quelqu’ils soient), bannissez tout ce qui est duflot scellier et autres conneries du genre.

A montpellier quartier PortMarianne que du scellier et co, immeubles beaux, récents, design, trés bien desservi retour des agents immobiliers du secteur :

- Charges monumentales
- de maniére assez incroyable, grande difficulté pour trouver un locataire (que du bail vide aussi…)
- rendement risibles aux vues de la limitations des loyers + frais de gestion + charges de copro
- immeubles qui, malgré tout, ne sont pas robustes (immeuble fini il y a 3 ans, dont le premier étage s’est retrouvé couverte d’excréments, dû à une canalisation qui a sauté à cause d’un mouvement du bati, etc etc)

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#4 18/06/2013 11h56 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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marieange75 a écrit :

Qu’en pensez-vous ? Quel serait le meilleur investissement ?

J’en pense que vous ne prenez pas cette problématique par le bon bout : il n’existe pas de "bon investissement" universel. IL existe, certes des "mauvais investissements", mais surtout des investissements plus ou moins bien adaptés à vous, à votre situation et à vos objectifs. Il vous faut d’abord déterminer vos objectifs (typiquement : à quoi devra servir l’argent que vous épargnez, combien, et quand ?), et bien plus d’informations sur votre situation (age, situation pro/familiale/fiscale, perspectives d’évolutions, etc.) sont nécessaire pour déterminer si cet investissement est bien ou mal adapté pour vous. 

Enfin, pour évaluer un investissement, il est nécessaire de connaitre, outre son montant, ce qu’il rapporterait. Comme vous ne donnez aucune information sur le montant du loyer que vous pourriez percevoir avec ce bien…. ni combien il vous resterait net après paiement des charges non récupérables, et de l’IR…. difficile d’avoir une idée sur la rentabilité de votre 2 pièce actuel. (avec des charges élevées, un TMI IR élevé, voire l’ISF, le rendement serait quasi nul, alors que dans d’autres cas il serait bien plus important, et idem pour d’autres placements que vous pourriez faire avec le produit de cette vente).  A vous de faire "vos devoirs", et d’évaluer ce que la location du bien vous rapporterait (par ex. un agence immobilière vous donnera une idée du prix de marché), ce qu’il vous resterait en cas de vente (il ne manque pas de simulateurs sur www pour évaluer l’impôt sur les éventuelles plus-values), et idem pour les autres placements alternatifs que vous pourriez envisager (et à priori, ne vous focalisez pas trop sur l’aspect "défiscalisation" : la fiscalité est juste un paramètre parmi bien d’autres à prendre en compte pour évaluer un placement. SI vous acheter de la défiscalisation, bien souvent, vous (sur-)payerez le bien, et sponsoriserez le prestataire qui vous package et vous vend la défiscalisation.)

A la lecture de votre message, il me semble déceler une autre problématique potentielle : comment comptez-vous traiter le fait que votre "soeur devrait être également propriétaire à 50%" ? Elle ne pourra pas percevoir 50% du ^prix de vente si le bien n’est pas à son nom… Ceci serait une "donation", entrainant le paiement de droits assez conséquents entre soeurs. Qui donc a payé le bien effectivement ?


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#5 18/06/2013 14h22 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Effectivement, je ne dois pas forcément réfléchir de manière assez « globale », mais c’est un peu nouveau et complexe pour moi. Pour répondre concrètement aux questions soulevées :

Objectif de l’investissement fait il y a 5 ans sur l’achat du 2 pièces à Paris et objectif dans les prochaines années :>> Placer l’argent familial dans de la pierre. Pendant 5 ans j’y ai habité.
Aujourd’hui, vu que je n’y habiterai plus, cela reviendrait à percevoir un revenu complémentaire pour moi dans un premier temps, l’épargner pour entretenir et rénover l’appartement, ou l’épargner en vue de racheter quelque chose par la suite ?… puis pourquoi pas partager le revenu locatif plus tard avec ma sœur et mes parents (quand ils seront à la retraite)
Je ne sais pas de quoi l’avenir sera fait, on pourrait aussi réutiliser le fruit d’une revente future pour financer de futures résidences principales ma sœur et moi (maisons lorsqu’on aura des enfants), mais c’est à envisager dans au moins 8 ans.

comment comptez-vous traiter le fait que votre "sœur devrait être également propriétaire à 50%" ? Elle ne pourra pas percevoir 50% du prix de vente si le bien n’est pas à son nom… Ceci serait une "donation", entrainant le paiement de droits assez conséquents entre sœurs. Qui donc a payé le bien effectivement ?Les 2/3 ont été financé par mes parents, je ne sais plus si leurs fonds ont été considérés comme de la donation. Pendant 5 ans j’y ai habité. Si je le revends, ne pourrai-je pas racheter quelque chose en mettant le nom de ma sœur également ? ou alors faire une donation à mes parents pour que le bien plus tard nous revienne à chacune à 50% ou qu’il nous refasse une donation à 50% ?

Sur ma situation :>> 30 ans, célibataire mais en couple depuis 5 ans, certainement maman dans 1 à 2 ans, TMI actuel : 30%

Loyer estimé mensuel : 800
Charges mensuelles :100
IR (Micro bic) mensuel : 170
Revenu net mensuel location : 530
>> au bout de 5 ans 530*60 mois = 31 800 euros

En cas de revente dans 5 ans à 200K : Plus value nette d’impot : 12 756
En cas de revente dans 5 ans à 220K : Plus value nette d’impot : 26 546

et idem pour les autres placements alternatifs que vous pourriez envisager : >> aucune idée pour l’instant si ce n’est réinvestir dans un autre bien, de plus grande valeur ? Car si cela nécessite un crédit supplémentaire, alors je pourrais considérer que le loyer généré couvrira le crédit…

C’est beaucoup d’informations, de suppositions/projections également, sur des domaines que je ne maîtrise pas, donc difficile à gérer et ingérer  C’est pourquoi que j’ai du mal à établir une vision claire et précise de ce qui serait le meilleur choix…

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#6 18/06/2013 15h11 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Bonjour (et bienvenue !),

A mon avis la plus grosse de vos problématiques en vous lisant c’est de gérer les 50% de votre sœur car le montage n’a pas l’air très net (fiscalement et juridiquement) parlant. Même si vous vous êtes arrangés entre vous je ne suis pas sur que niveau administration fiscale cela soit sans vagues.

Vous n’avez pas répondu à la question : le bien est à quel nom ? (car c’est structurant)

Cdt,

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#7 18/06/2013 15h44 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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roudoudou a écrit :

Bonjour (et bienvenue !),

A mon avis la plus grosse de vos problématiques en vous lisant c’est de gérer les 50% de votre sœur car le montage n’a pas l’air très net (fiscalement et juridiquement) parlant. Même si vous vous êtes arrangés entre vous je ne suis pas sur que niveau administration fiscale cela soit sans vagues.

Vous n’avez pas répondu à la question : le bien est à quel nom ? (car c’est structurant)

Cdt,

onjour, merci pour votre réponse. Le bien est à mon nom.

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#8 18/06/2013 17h17 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Alors dites vous que plus gros souci ça va être de gérer le problème avec votre sœur.

A mon avis cela est considéré de la façon suivante, vos parents vous ont favorisé au profit de votre sœur et sans changement par rapport à la situation actuelle l’état considère que vos parents vous ont tout donné, donc il va falloir qu’ils compensent auprès de votre sœur.

Bien évidemment le souci n’est pas pour tout de suite mais lorsqu’il y aura transmission.

A t=0 ils auraient du mettre le bien aux deux noms ou faire une donation du vivant exonérée (loi sarkozy) pour que vous achetiez en indivision.

La honnetement je suis à court d’idées sur comment gérer le souci, vous devriez voir un notaire

Cdt,

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#9 18/06/2013 17h46 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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C’est vrai qu’avec ma soeur, ça va poser problème à un moment donné. Tout se passe bien dans ma famille pour l’instant, je n’ai aucune pression, mais on n’est sûr de rien et je veux penser à ses intérêts.

On m’a parlé de monter une SCI avec elle par la suite… je ne me suis pas renseignée plus que ça pour l’instant, ma principale préoccupation étant de savoir d’abord ce que je devais faire du bien en ma possession et que je vais quitter dans quelques mois, pour procéder par étape.

Si je peux faire le meilleur choix en terme d’investissement et que ça me permet aussi de clarifier la situation avec elle, tant mieux ?

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#10 18/06/2013 17h49 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Bah je ne sais pas ce qu’en pensent les autres intervenants mais a mon humble avis ce problème est structurant pour le reste, j’entends par la qu’il va vous imposer une contrainte sur quoi faire ensuite donc je serais vous je commencerais par la (ça se trouve vous n’aurez pas le choix)

Monter une SCI a mon avis mauvaise idée car l’administration va flairer le traquenard, mais le mieux est quand même de consulter un notaire, ça serait intéressant d’avoir d’autres avis

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#11 19/06/2013 02h13 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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marieange75 a écrit :

Je suis actuellement propriétaire d’un 2 pièces sur Paris (acheté 148K), qui constitue à ce jour ma résidence principale.
…/…
le prix de vente se situerait entre 175-185K, 200K au mieux
…/…
Revenu net mensuel location : 530

Avec ces données, la rentabilité nette avoisine 3.4% (530*12/185000), avant travaux et vacance locative, ce qui semble faible.

A votre place, je privilégierais la vente de ce bien (échappant aux impôts sur PV car résidence principale), pour investir les fonds dans quelque chose de plus rentable (pas forcément de l’immobilier d’ailleurs, et pas uniquement dans l’immobilier…).
Au fait, vous financez la nouvelle résidence principale comment ?
Vous vous faites peut-être des illusions en tablant sur une revente dans 5 ans à +10% ou +20% du prix actuel : beaucoup d’éléments indiquent que l’époque où ça monte sans cesse est révolue, au moins pour quelques années.
Commencez déjà par faire évaluer le bien (et aussi le montant du loyer qu’il serait possible d’en obtenir) par quelques agences  actives sur votre quartier.

En parallèle, je clarifierais la situation vis çà vis de la soeur, en décrivant précisément ce qui a été fait lors de l’achat du bien (donation ou pas, déclarée ou "sous la table", etc.) à un notaire (en allant le consulter avec vos parents et votre soeur), et votre objectif (à savoir : avoir une situation claire et sans ambiguïté, pour éviter toute surprise vis à vis du fisc, et éviter toute pomme de discorde potentielle avec votre soeur -si vous saviez combien de familles se déchirent à l’occasion d’une succession, juste parce qu’il y a eu des donations peu explicitées auparavant, à une période où personne ne pensait que ça pourrait générer un conflit…-) et lui demander quelles solutions sont possibles.


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#12 19/06/2013 09h45 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Bonjour GoodbyLenine,

Dans le calcul de la rentabilité nette, on divise bien par le prix d’acquisition, c’est bien cela ?

Vous avez divisé par 185 000 euros, considérez-vous 185K comme le prix d’acquisition global (avec frais de notaire, travaux, intérets etc) ou comme le prix de revente ? Car le prix de base d’acquisition était de 148K

A partir de quel taux peut-on considérer qu’on a un bon taux de rentabilité nette ?

Vous dites que si je revends le bien maintenant je pourrai ne pas être taxée sur la plus-value, mais si je le revends aujourd’hui à 185K (peut être même à peu près au même prix dans 5 ans puisque vous supposez que le marché va rester flat), je n’aurai presqu’aucune plus-value après abattement forfaitaire, donc de toute façon pas imposable… ?

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#13 19/06/2013 11h29 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Je pense qu’il a fait une coquille pour votre rentabilité vous devez bien diviser par le prix d’achat (incluant travaux + fdn + autre ?) c’est bien le prix de revient.

En divisant par le prix de vente vous avez le rendement instantané qui constitue plutôt un indicateur ou signal d’achat/vente (rendement instantané qui vous parait trop faible = si vous êtes acheteuse vous n’achèteriez pas = si vous êtes vendeuse il faut vendre).

Il n’y a pas dans l’absolu de bon taux de rentabilité nette, mais tout est relatif, le plus couramment un point de comparaison est le "taux sans risque" = obligation d’état 10 ans qui est a 2.1% actuellement.

Mais souvent c’est le taux que l’investisseur est prêt a accepter en échange du risque qu’il supporte (à savoir ici, locataire qui ne paye plus, vacance, baisse de la valeur du bien, évolution aléatoire de la fiscalité…). Certains ici n’investissent par exemple que à 7%-8% net (taux permettant d’avoir un bien autofinancé sans ou presque sans apport)

En ce moment à Paris a moins de jouer les marchands de sommeil, louer très cher (30€/m2 et +) ou dans des cas très rares, les rendements nets n’excèdent que rarement 3% nets en location meublée ou vide (exclure le touristique qui est théoriquement interdit à Paris)

Dernière modification par roudoudou (19/06/2013 11h29)

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#14 19/06/2013 14h27 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Simplifiez vous la vie.

Parlez en a votre soeur et vos parents. Vendez. Empocher la plus value et ensuite se poser calmement pour l’avenir.

A vouloir tout traiter, vous allez vous mélanger inutilement les piceaux.

Donc, vendre bien en se concentrant sur la vente et vous verrez la suite sera plus claire.

N’oubliez pas qu’entre le jour vous vous trouvez un acheteur crédible et le jour ou vous encaissez réellement le prix de la vente, il y a 2 a 3 mois. Suffisamment pour réfléchir a tête reposée.

Enfin, pensez a être équitable avec votre soeur. C’est le meilleur investissement.

Simplifiez vous la vie.

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#15 19/06/2013 15h35 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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marieange75 a écrit :

Dans le calcul de la rentabilité nette, on divise bien par le prix d’acquisition, c’est bien cela ?

Si vous calculez le taux de rentabilité sur la base du prix d’achat historique (d’il y a pas mal d’années), vous obtiendrez un taux décrivant la rentabilité dans le passé. Ca peut avoir un intérêt. Mais ça n’est en rien pertinent pour décider de vendre ou de conserver le bien, car c’est alors sur la rentabilité dans l’avenir qu’il faut se baser.

En effet, vous avez 2 alternatives à comparer  : soit continuer à encaisser les produits du bien déjà détenu (les loyers moins toutes les charges et impôts associés), soit vendre et disposer du produit net de cette vente pour effectuer un autre investissement. Pour comparer ces alternatives, c’est donc bien le rendement prenant en compte le montant (net) que vous pourriez avoir en vendant le bien qu’il faut considérer pour évaluer la pertinence de conserver le bien.

Juste un exemple pour illustrer ceci :       On a acheté un bien 100 k€, qui actuellement se vendrait 300 k€ net actuellement, et rapporte 9k€/an net. Un autre bien achetable actuellement pour 300k€ rapporterait par exemple 5% net (15 k€/an).  Faut-il comparer ce rendement (5% net) à 9% (9k€/100k€) ou à 3% (9k€/300k€) de rendement de l’ancien bien ?


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#16 20/06/2013 18h21 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Je comprends, par contre cela implique que je sache d’ores et déjà ce que pourrait me rapporter un réinvestissement locatif pour pouvoir comparer les 2 taux de rentabilité nets.

Il faut donc que je pense déjà à l’achat (réinvestissement) avant même de penser à vendre ou non… Encore plus compliqué si je réinvestis dans un bien plus cher (mais plus grand ou avec un meilleur potentiel) et dans ce cas, je devrais y ajouter un crédit immo qui va influer sur le taux de rentabilité sur les premières années. Dur d’avoir une idée claire et précise nan ?

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#17 20/06/2013 20h19 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Hé oui, investir son argent n’est pas forcément si facile, et permet rarement de "s’enrichir en dormant", contrairement à certaines idées reçues (de personnes n’ayant vraisemblablement jamais investi).

Dernière modification par GoodbyLenine (20/06/2013 20h19)


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#18 21/06/2013 09h31 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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Oui, mais moi je ne veux pas investir pour m’enrichir forcément, juste faire les bons choix pour ma famille et moi avec ce qu’on a réussi à économiser en travaillant.

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#19 21/06/2013 09h43 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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marieange75 a écrit :

Oui, mais moi je ne veux pas investir pour m’enrichir forcément, juste faire les bons choix pour ma famille et moi avec ce qu’on a réussi à économiser en travaillant.

C’est à dire?

Vous souhaitez maintenir votre pouvoir d’achat avec le capital déjà accumulé? Autrement dit vous protéger de l’inflation?

Dans ce cas, placez votre argent en banque et dormez tranquille.


Pourquoi pas Vous?

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#20 21/06/2013 13h30 → Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois) (impots, investir, louer, paris, plus-value, résidence principale, vente)

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marieange75 a écrit :

Oui, mais moi je ne veux pas investir pour m’enrichir forcément, juste faire les bons choix pour ma famille et moi avec ce qu’on a réussi à économiser en travaillant.

C’est ce que la plupart des gens qui investissent ont comme objectif.


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