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Forums des investisseurs heureux

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#26 19/06/2013 11h32 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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La part du terrain qui est généralement de 15% non amortissable n’est pas fixe sur tout le territoire, certains prendront plus d’autres moins.


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#27 19/06/2013 11h58 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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patrick a écrit :

Vous voudriez dire par exemple que selon les régions on doit amortir en linéaire, dans d’autres en dégressif, parfois sur 10 ans par exemple, ou sur 15 ans ?

En fait je ne veux rien dire du tout, je suis "ignorant" en la matière… C’était l’affirmation de Pruls.

Une supposition que je fais est qu’il ne pense pas à des différences dans la méthode de calcul - qui doit se faire partout de la même manière, par composants - mais plutôt à la durée prise en compte pour chaque composant (peut-être en fonction des habitudes de construction qui diffèrent selon les régions)

Dernière modification par Siocnarf (19/06/2013 11h53)


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#28 19/06/2013 13h05 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Bonjour Patrick,

ce que j’ai lu, sans que cela soit sourcé il est vrai, est qu’une adaptation aux spécificités locales pourrait s’appliquer.

De ce que j’ai compris, l’amortissement se fait par composant et non en global avec un %.

Du coup, un composant n’étant pas exposé aux mêmes contraintes (pluie, ensoleillement, vent marin…), des variations pourraient être appliquées.

Une autre variable serait la part de foncier dans le prix du bâtiment. Paris ou Brest n’ont pas la même valeur de foncier. Foncier qui n’est pas amortissable.

Bien que ces considérations paraissent logiques et entendables, si vous aviez une source précise, je pense que cela éclairerait tout le monde, dans un sens ou un autre.

Ok, je vois qu’on va dans le même sens avec Siocnarf et ZX.

Dernière modification par Pruls (19/06/2013 13h07)


Pourquoi pas Vous?

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#29 19/06/2013 14h32 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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L’amortissement par composant doit être utilisé quand on peut décomposer, ce qui peut être le cas d’un camion ( moteur, châssis etc.) ou d’une machine industrielle. Mais ici de quoi parle-t-on , de location meublée, autrement dit d’appartement ou de maisons etc…

Dans ce cas, vous ne pouvez pas décomposer, il serait absurde et totalement inapplicable d’amortir pour une part la charpente, pour une autre les portes ou je ne sais quoi. En pratique on amorti bien par bien ( appartement par appartement par exemple). On entre le bien au coût d’acquisition, on l’amorti en linéaire sur une certaine période et c’est tout.

Le CGI ( voir Mémento Francis Lefebvre fiscal) donne la possibilité d’amortir les biens immeubles sur une durée de 20 à 50 ans, et c’est une décision de gestion opposable à l’administration.

Il faut penser à la plus value, et si vous êtes LM professionnel à l’exonération Art 151-7° et à l’assujettissement aux cotisations RSI de la plus value.

L’expert comptable, enfin celui qui vous recevra dans son bureau, vous l’expliquera.

Vous devez simplement respecter l’art 39-B, qui dispose qu’a la fin de chaque exercice l’amortissement soit au moins égal à l’amortissement calculé selon le mode linéaire et l’art 39-C qui dispose que l’amortissement pratiqué au titre de chaque année ne peut pas excéder la différence entre le montant des loyers et le montant des autres charges, ce qui dit autrement signifie que l’on ne peut pas générer du déficit fiscal du fait des amortissements pratiquées : l’amortissement peut amener à zéro le résultat mais pas au delà.

Pour le terrain, qui effectivement n’est pas amortissable, il faut le retirer de la base. En pratique, on  prend généralement 10% pour un appartement, mais si vous louez une bicoque sur un terrain de 2000m2 sur l’Ile de Ré , on peut se poser des questions, j’en conviens…

Quand on ne sait pas, on peut demander un rescrit fiscal, ou poser la question
à l’administration et une réponse écrite d’un inspecteur ( pas contrôleur ) l’engage…

Voila pour l’essentiel, il me semble.

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#30 19/06/2013 14h47 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Patrick, vous êtes complètement à côté de la plaque. Un appartement loué meublé est amorti par composant:
Gros Œuvre
Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures
Installations Générales et Techniques  (IGT) 
Agencements

Chaque composant représente un % du prix total moins x% de terrain (généralement 15%) et s’amortit sur une durée spécifique.


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#31 19/06/2013 15h19 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Bon, eh bien amusez vous avec ce genre de manipulation si vous êtes si malin…

La prochaine fois que j’irai faire un contrôle de dossiers au CGA de mon département, je montrerai votre message à mon confrères , on aura l’occasion de rigoler.

Amusez vous bien sur cette discussion, pour moi elle est finie, j’ai assez perdu de temps.

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#32 19/06/2013 15h39 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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@ZR-X6 : Vous semblez oublier que Patrick est "Expert comptable à mon compte et enseignant universitaire"  (cf Info). Je ne dit pas qu’il ne faut pas amortir par composants. Je veut juste dire  que votre dernier message me semble … peu gentleman, et sans doute insuffisamment nuancé.


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#33 19/06/2013 15h46 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Le bulletin officiel des impôts pour les BIC : http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005 … 4a1305.pdf


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#34 19/06/2013 16h19 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Bon ok c’est une source, mais 88 pages!

Quelqu’un de courageux pour faire un résumé ou de pointer vers le passage qui nous intéresse?

Dernière modification par Pruls (19/06/2013 16h21)


Pourquoi pas Vous?

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#35 19/06/2013 17h06 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Juste une dernière remarque pour vous montrer que dans le cas de la location meublée, la remarque de ZX-6R montre qu’il n’a aucune pratique réelle : Vous achetez par exemple un appartement de 100.000 € HT dans une résidence que vous voulez placer à l’actif de votre entreprise BIC régime réel. Vous avez un acte notarié, tout est clair. Supposons qu’il n’y a pas d’autres frais.

Vous croyez réellement que vous allez chercher des experts ( lesquels d’ailleurs ?) pour connaitre le prix du gros œuvre de cet appartement, de la façade, de l’étanchéité, des menuiseries extérieures( des volets par exemple) des agencements ( une climatisation, un bar etc….).

Et si vous arrivez, par je ne sais quel miracle, à obtenir une valeur pour chacun de ces éléments, vous pensez véritablement que vous allez décomposer cet appartement en autant d’immobilisations et les amortir selon des durée d’utilisation et modes différents ?

Il ne faut pas confondre cette discussion relative à la location meublée et d’ailleurs applicable à toute TPE qui n’a pas des immobilisations qui se décomposent par nature en composants, avec une usine, un bâtiment industriel ou effectivement il y des composants ( toitures, chaudières, etc..) éléments divers qui sont identifiables et ont des durées d’utilisation distinctes. Dans ce cas, si vous achetez le bâtiment en une seule fois et dans son entier, vous devez prendre la décision de décomposer. Et la encore c’est une décision de gestion qui vous appartient et qui en cas de contrôle fiscal sera à discuter avec l’administration. Car si le principe de la décomposition est exact, les modes d’amortissements et durées n’ont rien d’évident pour l’entreprise comme pour le fisc qui le plus souvent en connait bien moins que l’entreprise sur ces immobilisations.

Il ne faut pas que nos amis lecteurs du forum qui souhaitent faire de la location meublée pensent qu’ils se lancent dans une grosse galère. Une petite LM, disons jusqu’à 4 ou 5 appartements c’est une dizaine d’heures de travail par an pour le cabinet comptable : saisie + liasse fiscale + relation avec le CGA. Soit environ selon le niveau de la collaboratrice chargée du dossier de 400 à 600€ HT.

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#36 19/06/2013 17h19 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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la remarque de ZX-6R montre qu’il n’a aucune pratique réelle

J’avoue que celle là c’est la meilleure.  big_smile big_smile big_smile 

Que ceux qui pensent que j’ai un peu d’expérience vous mettent un -1 de réputation, on verra ce qu’en pense le forum…

Le pire dans tout ca est que d’après votre présentation vous êtes réellement expert comptable…


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#37 19/06/2013 17h41 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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ZX je vous aime bien mais des fois vous avez le don de décourager les participants à une discussion constructive.

On a un expert comptable qui défend sa pratique avec ses arguments et au lieu de contre argumenter précisément, vous ironisez.

L’un des arguments de Patrick est de dire qu’il existe une marge manœuvre en raison de choix de gestion. Comment votre comptable a aborder cette question?

Un autre argument est de dire qu’il est difficile de décomposer un immeuble ancien en composant amortissable. Comment votre comptable s’y prend?


Pourquoi pas Vous?

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#38 19/06/2013 18h03 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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ZX-6R a écrit :

Que ceux qui pensent que j’ai un peu d’expérience vous mettent un -1 de réputation, on verra ce qu’en pense le forum…

Le pire dans tout ca est que d’après votre présentation vous êtes réellement expert comptable…

C’est d’une élégance… Fait on vraiment un concours de popularité?

Si vous n’êtes pas d’accord, argumenté. Ceci est tout sauf un argument.

Dernière modification par skype (19/06/2013 18h00)

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#39 19/06/2013 18h44 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Le sujet a déjà été aborde ici  LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Faut-il toujours tout rabâcher sur tous les sujets? Ou est-ce à chacun d’aller chercher l’info sur le forum avant de poser une question si le sujet n’existe pas ou est incomplet?

Je pense avoir assez d’ancienneté et de légitimité ici pour ironiser face a la remarque "ZX-6R montre qu’il n’a aucune pratique réelle". Mince alors, j’étais déjà ici quand il n’y avait qu’un ou 2 posts par mois dans la partie immobilier. Je pense avoir contribué avec quelques autres à développer et à crédibiliser cette partie du forum.

On ne peut pas prendre au sérieux chaque nouveau sur le forum. Depuis quelques semaines/mois le forum subit une forte croissance quantitative mais la perte qualitative est proportionnelle, avec la disparition de piliers.

Alors quand une personne vient poser une question sérieuse, j’y réponds si je le peux, sérieusement. Mais ceux qui débarquent et racontent les plus grosses bêtises qui soient…

PS : ah c’est marrant, les -1 ce sont toujours les mêmes, MichelPlatini, Skype, Pasdequoi, 90% de mes -1 mais aucune contribution au forum immo…

Dernière modification par ZX-6R (19/06/2013 20h50)


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#40 19/06/2013 22h44 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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la remarque de ZX-6R montre qu’il n’a aucune pratique réelle

@ZX6R : En fait je pense que Patrick ne parlait pas de votre pratique de loueur de meublé mais de la pratique du métier d’expert comptable…


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#41 19/06/2013 22h49 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Voyons, ne voyez pas le mal partout ZX-6R. Je vous ai mis un deuxième -1 il y a plus d’un ans (que vous n’avez rendu si je ne m’abuse sans réel motif sinon que vous étiez vexer que je vous mette ce -1).

J’ai vu pire comme acharnement. Croyez moi, je n’en rien contre vous. J’ai juste trouver votre dernier commentaire très peu inspirer. Voila tout. Je ne suis pas le seul d’ailleurs.

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#42 19/06/2013 22h50 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Écoutez, même en relisant, je ne le comprends pas comme ça…

De toute façon ça m’a bien dégouté les réflexions auxquelles j’ai eu droit. Je vais faire comme les autres anciens et laisser la place aux plus jeunes qui s’ils n’ont rien de nouveau à apporter répèteront au moins ce que nous avons créé sur ce forum… La coupe est pleine.


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#43 20/06/2013 09h46 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Je voudrais apporter ma contribution de "nouvel arrivant peut-être pas encore légitime" : nous avons démarré notre activité de LMNP au réel en 2005. Nous avons acheté une propriété ancienne et l’avons rénovée (puis 2 autres par la suite). J’ai utilisé la méthode des composants pour immobiliser et amortir mes immeubles. Je l’ai fait après avoir lu attentivement la notice des BIC et les règles du nouveau plan comptable 2005. Je n’amortis pas au même rythme l’immeuble d’origine, les travaux de plomberie ou la peinture.
Je conçois par contre qu’en faisant l’acquisition d’un appartement terminé et immédiatement opérationnel, on ne décompose pas le prix et qu’on l’amortisse dans sa globalité.

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#44 20/06/2013 13h52 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Je joint le document que mon expert comptable m’a fait suivre pour faire mes amortissemnts.

Dernière modification par Kool31 (21/06/2013 19h41)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#45 20/06/2013 14h55 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Bonjour Kool31,

votre comptable vous a t il également indiqué la méthode de répartition entre les différents composants?

Sur un immeuble à 100k, 20k pour le gros oeuvre?…


Pourquoi pas Vous?

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#46 21/06/2013 09h45 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Kool31 a écrit :

Je joint le document que mon expert comptable m’a fait suivre pour faire mes amortissemnts.

http://kool31.free.fr/perso/Investissem … img107.jpg

Bonjour,

Applicable sans difficultés sur un immeuble neuf, il peut y avoir des doutes avec l’ancien "rénové" (je parle de rénovation dans les règles de l’art, pas de bricolage).
Le propos de Patrick me semble non seulement cohérent mais est confirmé par mes collègues intervenant dans les filières de formation d’experts…

Le juge de paix est connu : chacun peut entrer en contact avec son centre des impôts, du moins s’il n’a rien à craindre…

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#47 21/06/2013 14h20 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Range19 a écrit :

Le juge de paix est connu : chacun peut entrer en contact avec son centre des impôts, du moins s’il n’a rien à craindre…

L’idée est sans doute bonne, mais aussi à nuancer. J’ai fait l’expérience il y a quelques années de conseils d’un inspecteur principal qui m’ont coûtés fort chers car pas pertinents du tout… Il faut impérativement vérifier avec d’autres sources !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#48 21/06/2013 15h39 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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patrick a écrit :

L’amortissement par composant doit être utilisé quand on peut décomposer, ce qui peut être le cas d’un camion ( moteur, châssis etc.) ou d’une machine industrielle. Mais ici de quoi parle-t-on , de location meublée, autrement dit d’appartement ou de maisons etc…

Dans ce cas, vous ne pouvez pas décomposer, il serait absurde et totalement inapplicable d’amortir pour une part la charpente, pour une autre les portes ou je ne sais quoi. En pratique on amorti bien par bien ( appartement par appartement par exemple). On entre le bien au coût d’acquisition, on l’amorti en linéaire sur une certaine période et c’est tout.

Bonjour,

Je viens de découvrir cette file de discussion et suis plutôt étonné par les propos de Patrick concernant le non amortissement de l’immeuble selon la méthode des composants. J’abonde ici dans le sens des propos tenus par ZX-6R, la décomposition est non seulement possible mais est également obligatoire depuis le 1er janvier 2005.

Loin de constater un obstacle insurmontable, la mise en place de l’amortissement par décomposition est relativement simple à opérer et la répartition entre les 4 différents postes (gros-œuvre, façades, installations générales, agencements) s’effectue conformément aux répartitions recommandées par les services fiscaux.

Pour information, sans être expert-comptable, je suis en charge depuis 2001 d’un vingtaine de dossier LMNP au sein d’un cabinet d’expertise comptable.


Parrain INGDirect (ZYSFCHN), Fortuneo (12496460), Boursorama, Bourse Direct, et Binck par mail

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#49 21/06/2013 15h50 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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DDtee a écrit :

Range19 a écrit :

Le juge de paix est connu : chacun peut entrer en contact avec son centre des impôts, du moins s’il n’a rien à craindre…

L’idée est sans doute bonne, mais aussi à nuancer.

Très juste, mais les réponses écrites de l’administration et surtout l’accès à la documentation fiscale permettent d’engager des discussions sereines avec eux et de prouver sa bonne foi.

J’en reviens à ma remarque : comment procéder pour l’amortissement par composants lorsque l’immeuble n’est pas neuf ?

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#50 21/06/2013 16h14 → Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (compta-expert, comptable, internet)

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Comme je l’ai écrit un peu plus haut, j’ai amorti nos différentes maisons et ensemble immobilier par composants. Cela m’a été facilité par le fait que nous avons acheté à chaque fois des bâtiments à rénover, et que je disposais donc - outre l’acquisition initiale - des factures des entreprises (GO, menuiseries, plomberie, …). Pour les travaux effectués par nous-mêmes (essentiellement carrelage, un peu d’isolation, matériel électrique), j’ai amorti les factures de matériaux selon les durées correspondant à la nature des travaux.
N’ayant jamais acheté de neuf pour louer en meublé, je ne me suis jamais posé la question de la décomposition dans ce cas-là.

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