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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/06/2013 18h22 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Bonjour à tous,

J’aimerais avoir des avis sur un bien qui sera ’’peut être’’ mon premier investissement locatif.
Visite prévu  samedi prochain,

Immeuble au centre d’ une petite ville, mise en vente 269000€ FAI.

Comprenant au rez de chaussée 1 local commercial louée 1000€
et 4 F3 sur les 2 étages supérieures, dont un est louées 450€,
les 3 autres sont à rénover ou rafraichir je ne sais pas encore ,avant la mise en location .Rapport locatif estimé 2600€/mois pour un loyer de 400€ /f3+local commercial.
Je prévois un investissement sur 20 voir 25 ans au début avec augmentation des remboursements une fois que les appartements seront rénovés et loués.
Que pensez vous d’avoir 4 appartements de mémé surface dans une petite ville.
Faut il modifier un étage pour créer des surfaces différentes, ou meubler un appartement pour faire de la  location saisonnières.

Mots-clés : locatif, saisonnière, surfaces diférentes

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#2 15/06/2013 19h25 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Vous pouvez avoir une petite ville de 5 000 habitants ou il n’y a rien a 30km a la ronde et une avec le meme nombre d’habitant a 10km d’une ville d’un million d habitant…

Il faut regarder si il y a des entreprises, des commerces,… a proximité et surtout si il y a de la demande pour ce type de logement.


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#3 15/06/2013 22h01 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Par contre,il faudrait en savoir plus sur le village ou tu vas investir.
Le plus important dans l’immobilier c’est l’emplacement,l’emplacement et encore l’emplacement.
Il faut également te renseigner sur la santé financière du locataire de l’emplacement commercial.

Tu peux également aller sur ce site pour le calcul de ton rendement locatif:

http://www.rendementlocatif.com/

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#4 17/06/2013 11h43 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Déjà pour 5000 habitants on voit que les intervenants parlent de ville ou de village.

L’environnement change considérablement la tension locative.

Vérifiez donc qu’il y a une demande en faisant une annonce fictive sur votre site préféré ou en consultant la rubrique demande.


Pourquoi pas Vous?

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#5 17/06/2013 21h47 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Merci pour les infos, je viens de déposer mon offre de locations fictive. J’ai  aussi contacté une agence immobilière sur la ville qui m’a expliqué qu’il y avait plus de demande pour du T4, mais  les T3 se louent s’ils sont dans les tarifs<500€  mais avec un peu plus de rotation. Pour info, ici on appelle une ville car c’est la plus grosse commune dans les 20 Km environnant .Pour le local commercial c’est l’annexe traiteur du restaurant qui est à coté CA 930K€ bénéfices 30K€ pour l’année 2011 voilà les chiffres que j’ai trouvé. Je continue mes recherches et on je verrai  aprés la visites samedi.

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#6 17/06/2013 22h41 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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jeanx a écrit :

Pour le local commercial c’est l’annexe traiteur du restaurant qui est à coté CA 930K€ bénéfices 30K€ pour l’année 2011

Petite question : annexe traiteur, cela signifie qu’il s’agit peut-être d’un local sans vitrine sur la rue ?
Si oui en cas de défaillance du restaurant, votre local devra changer de destination…


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#7 18/06/2013 11h46 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Il me semble aussi que pour les locaux destinés à une profession restauration/alimentaire, il existe des normes strictes, à surveiller également…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 18/06/2013 14h59 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Construiresaretraite a écrit :

Petite question : annexe traiteur, cela signifie qu’il s’agit peut-être d’un local sans vitrine sur la rue ?
Si oui en cas de défaillance du restaurant, votre local devra changer de destination…

Le local commercial est en bord de rue avec vitrine c’est l’emplacement ou il font la vente de plat à emporter, le restaurant et au fond de la cour qui est à coté .Avant dans ce local il y avait un assureur ou un magazin d’habit.

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#9 18/06/2013 15h35 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Effectivement ce qui fait la valeur d’un bien ce n’est pas seulement le bien en lui même mais ce qu’il y a tout autour. Ce qui va lui donner de la valeur ou lui en retirer (un bar bruyant juste en face, pas de transport en commun, etc…). C’est bien plus complexe d’un achat pour soi même. Un achat locatif il ne faut pas se louper, si personne ne loue ca va mal aller. Pour un premier investissement vous pourriez peut être viser quelque chose de plus "classique".

Infos sur l’investissement locatif :
L’immobilier locatif, un bon placement ?

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#10 18/06/2013 23h00 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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La valeur d’un local commercial est déterminée par le loyer annuel qu’elle génère.
On considère que l’affaire est correcte lorsque la rentabilité brute est de 10%. Loyer annuel / (prix d’achat + frais notaire)


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#11 26/06/2013 23h11 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Bonjour, J’ai effectué la visite de l’immeuble hier soir , construction des années 1960 dalle béton  à chaque étages , la charpente est en état, à faire vérifier les tuiles peut être quelques une à changer. Les  trois appartements non loués, sont inoccupés depuis 11 ans. Je n’ai pas pu visité le local commercial (fermeture annuel pendant quinze jours )de l’extérieure la partie commercial est en bonne état store de protection belle vitrine. Quelque travaux on été fait dans 2 appartements non loués ( l’un a eu du carrelage au sol, cloison de cuisine démonté pour faire une  cuisine ouverte, sanitaire sdb et wc changé, l’autre a eu l’ électricité de rénové). J’estime à environ 10K€ de travaux par appartements  (fenêtres, isolation des plafonds, douche  , wc et meuble en cuisine+déco) il font environ 54m² quand pensez vous ,est ce que l’estimation vous semble correct, merci.

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#12 02/07/2013 08h51 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Cet estimatif de 10 k€ de travaux par appartement correspond à des travaux que vous ferez vous même ?
(Ca me parait bas)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#13 03/07/2013 11h15 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Bonjour ,

Oui , c’est juste pour les materiaux ,le travail c’est pour moi, sauf la pose des fenétres.

J’ai fait une proposition à 255000 € pour l’ensemble immobilier en considérant le local commercial à 110000€ +frais de notaire  (rendement brut 10% loyer 1000€/mois).
Ca me fait un coup de reviens par appartement de 50000€ en comptant les frais de notaire et les travaux , en prenant un loyer de 400euros/ mois j’aurais un rendement brut d’environ 9.5% .Est ce que mon calcul vous semble correct. Le rendement vous semble correct pour ce type d’investissement .

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#14 03/07/2013 12h20 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Bonjour,

Le rendement semble correct, mais c’est à évaluer suivant la ville où se trouve le bien.
Pensez dans vos calculs à prendre en compte le temps nécessaire à la rénovation, où vous ne pourrez pas louer pendant ce temps.

Frédéric

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#15 11/07/2013 22h33 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Ma proposition a été accepté ..J’ai refait une visite de l’ensemble , j’ai pu visiter le local traiteur . Il est composé d’une piéce d’environ 50 m² qu’il a ammenagé il y a 4 ans ,ou il fait la vente de ces produits à emporter +snack, ensuite il a 1 labo de préparation , la cave, une réserve avec 2 chambres froides   qui sont utilisé  pour le restaurant  communiquant et les toilettes du restaurants . Aujourd’hui le restaurant ne peut pas fonctionner sans une partie de cet immeuble et c’ est un  resto qui fonctionne bien et qui a une bonne réputation sur le secteur donc c’est un point positif.

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#16 22/07/2013 12h53 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Bonjour,
J’ai eu mes premieres propositions  de prêt
J’en ai eu deux pour l’instant .

premiére proposition:
290000 € sur 15 ans taux de 2.65% remboursement de 2050€ par mois  assurances comprises ce qui me fait un remboursement un peu élevé au départ car j’ai seulement 1500 euros de loyer en attendant la rénovation et la location des autres appartements . La banque  fait  des durées maxi de 15 ans pour du locatif.

deuxieme proposition:
290000€ sur 18 ans taux de 3.1%  avec palier, remboursement de 1550€ pendant 14 mois et ensuite 1850€ par mois ce qui me permet de rénover deux appartements sans faire trop d’effort financier.
les deux sont garantis par des organismes de cautionnement des banques.

Pour moi la deuxieme solution est la bonne même si elle est un peu plus couteuse. J’aimerais avoir votre avis sur les taux qui me sont proposé, s’il corresponde au marché de l’immobilier locatif.

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#17 22/07/2013 12h58 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Bonjour,

votre projet à l’air de bien avancer!

Pour la question des taux, il faut négocier, oui, mais ne vous attendez pas à ce que cela change la faisabilité de votre opération.

La deuxième solution semble avoir été faite en tenant compte des contraintes liées à votre investissement, comment s’est passée la discussion avec la banque?

Dernière modification par Pruls (22/07/2013 13h43)


Pourquoi pas Vous?

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#18 22/07/2013 15h32 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Pourquoi demandez vous 290k€ alors que votre prix est de 255k€? Y a t’il les travaux et les frais de notaires en plus?
Y a t’il des possibilités de modulations sur chacun des 2 prêts? IRA? etc…

Je trouve que l’écart est important entre le crédit de 15ans à 2.65% et celui de 18ans à 3.10%.
Si vous avez de la trésorerie de coté, j’opterai pour la 1er prêt avec une modulation dès le 1er anniversaire pour rallonger de 2 ans et faire baisser les mensualités. Cela fait un effort la 1ère année mais qui est largement rattraper les autres années.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#19 22/07/2013 22h39 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Kool31 a écrit :

Pourquoi demandez vous 290k€ alors que votre prix est de 255k€? Y a t’il les travaux et les frais de notaires en plus?

Effectivement j’emprunte 290k€ car j’integre les frais de notaire , les frais de cautionnement plus quinze mille euros pour les premiers travaux .

Merci pour les idées, je vais essayer de  négocier avec la premiere proposition un palier sur quinze mois à 1500€ mais je sais qu’il ne sera pas possible de modifier la durée ils ne veulent pas faire plus de 15 ans pour du locatif.

Pruls a écrit :

La deuxième solution semble avoir été faite en tenant compte des contraintes liées à votre investissement, comment s’est passée la discussion avec la banque?

pour la deuxieme solution on a pu faire plus de simulations et la conseillére que je ne connaissait pas a peut être mieux compris ce que je recherchait comme financement, au départ je partait sur un prêt d une durée de 25 ans pour ne pas dépasser les 1500 euros  équivalent au loyer et je comptais augmenter les mensualités pour réduire la durée par la suite .

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#20 28/11/2013 12h54 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Bonjour à tous , je viens faire un petit topo sur mon investissement ,achat de l’immeuble  255000€ ,local commercial plus un appartement de louée sur 4, revenu locatif 1500€.
Financement
prêt principal  de 275000€ a 2.7% sur 18 ans pour l’achat les frais de notaire et les frais de banque premier palier  a 1300€ sur 18 mois pendant la réalisation des travaux ensuite 1850€
prêt travaux  de 17000€ a 2.7% sur 15 ans qui sera débloque lors de la pose des fenêtres et volets en janvier 120 € de remboursement suplémentaire.
Ca fait bientot deux mois que je suis dans les travaux 1 jour par semaine ,ça avance doucement mais je me suis donné six mois pour le premier appartement  à renover.
Pour l’estimation des 10000€ de materiel pour la rénovation d’un appart il me semble que je ne devrait pas trop dépasser .Je vous ferait un petit retour quand il sera finit .
Je reviendrais surement pour des questions ultérieurement, et merci pour tout ce que j’ai déjà pu lire et apprendre sur ce forum.

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#21 12/12/2014 22h12 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Bonjour à tous ,
Après une bonne année passé à bricoler  je reviens sur mon premier investissement locatif, 2 appartements ont été rénové depuis .Un premier logement fini en avril et loué depuis le 1er juin et le deuxième a été terminé en novembre et loué depuis le 1er décembre.
Pour le coût des travaux je suis un peu au dessus de mes prévisions j’avais évalué 10000€ et je suis  à 11500€ par appartement, coût des travaux environ 220€ par m² sans compter le travail.
Encore un appartement à rénover et je pourrai me consacrer à autre chose.

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#22 12/12/2014 23h22 → Investissement locatif dans une petite ville de 5000 habitants... (locatif, saisonnière, surfaces diférentes)

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Bravo Jean et merci pour le retour.


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