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#26 04/02/2016 09h15 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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C’est certain que cette réponse ministérielle vient apporter des informations très utiles pour éclairer ce fameux problème de l’obligation de création de places de parking.

Néanmoins, deux "détails" :
- l’Article L123-5-1, cité dans cette réponse, est abrogé ! Ca vient de l’ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 qui recodifie le code de l’urbanisme (entrée en vigueur 01/01/16). Comme cette opération est censée s’effectuer "à droit constant", on doit retrouver la même chose quelque part, mais où ? Je n’ai pas le temps de chercher pour l’instant.

- l’article en question prévoit que " l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée(…) déroger (…)". Ca veut dire qu’il faut, dans la demande de permis, lui donner de bonnes raisons de déroger, c’est à dire argumenter que l’on est dans l’un des cas prévus par l’article. Sinon, il y a peu de chances qu’elle y pense spontanément.
Ensuite, il faut qu’elle ait envie de prendre une décision motivée dérogeant à la règle. Ca risque de dépendre de la personne, de la "politique" appliquée dans cette commune (ou cette DDT).
Et surtout, si elle refuse de déroger, il n’y a pas de recours. Le texte ne dit pas "c’est un droit", mais "l’autorité peut déroger". C’est une possibilité mais pas un droit.
Donc, je pense que c’est comme les antibiotiques : c’est pas automatique.

Cela dit, dans le cas d’Anthonyk, vu qu’il semble s’orienter vers le meublé touristique, de nature commerciale, cette question d’obligation de création de parkings ne se pose même plus.

Dernière modification par Bernard2K (04/02/2016 09h19)

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#27 04/02/2016 10h08 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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merci pour cette précision .
mais je ne comprends pas tout .

- l’Article L123-5-1, cité dans cette réponse, est abrogé ! Ca vient de l’ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 qui recodifie le code de l’urbanisme (entrée en vigueur 01/01/16). Comme cette opération est censée s’effectuer "à droit constant", on doit retrouver la même chose quelque part, mais où ? Je n’ai pas le temps de chercher pour l’instant.

Donc en clair cet article est abrogé ,donc il ne s’applique pu.
Tout simplement parce qu’on a refait un nouveau code mais comme ce nouveau est identique ,il faut retrouver le même article dans le nouveau code. et on fait comment pour ça ?

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#28 04/02/2016 10h38 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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On cherche un bout significatif de l’article abrogé avec un moteur de recherche en précisant legifrance et on tombe sur Article L152-6 du Code de l’urbanisme
Il me semble identique, même si j’ai seulement survolé.

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#29 28/06/2016 13h51 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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Hello,

en lisant attentivement le livre de Me Le Boulc’h, je pense que la solution de faire de la location touristique dans un local commercial ne fonctionne pas.

Pourquoi ?

Parce que la location meublée doit être pratiquée sur des locaux d’habitation. Cf. chapitre 1 section 4 "une qualification réservée à la location de locaux d’habitation". Même si l’administration fiscale entretient une confusion entre "locaux d’habitation" et "locaux à usage d’habitation", Me Le Boulc’h examine cette question et conclut que ce qui compte, c’est bien "locaux d’habitation".

Voir aussi le 1°ter de l’article 156 du CGI, qui précise que le déficit du LMNP n’est pas imputable sur le revenu global, et qui définit bien cette activité comme "l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés"

Il y a une subtilité de vocabulaire, c’est de comprendre ce qu’est l’habitation, du point de vue des Impôts. L’habitation suppose que les gens s’établissent là un certain temps. Par exemple, l’habitant d’un meublé paie la taxe d’habitation, contrairement à un touriste.  Le touriste n’habite pas là où il réside ; il habite chez lui, mais il réside sur son lieu de villégiature touristique. Voilà pour l’usage.

Maintenant, qu’est-ce qu’un local d’habitation ? C’est défini par les articles R111-1-1 du CCH et suivants : Code de la construction et de l’habitation - Article R*111-1-1 | Legifrance

Concrètement, c’est un logement, avec des pièces principales et des pièces de service. Après, en pratique, c’est aussi un local inscrit comme local d’habitation au cadastre, dans le règlement de co-propriété etc.
Donc, en fait, ce sont des caractéristiques intrinsèques de type "logement" qui en font un "local d’habitation".

Du coup, quelle est la nature juridique d’un meublé touristique ? C’est un local d’habitation, donné en location, mais à usage d’hébergement touristique et non pas à usage d’habitation.

Comme Paris fait la chasse aux meublés touristiques, en argumentant que c’est un changement d’usage (cf article 631-7 du CCH), on a la situation ubuesque suivante. Pour utiliser un local commercial en meublé touristique, il faudrait :
1) d’abord le transformer en local d’habitation
2) puis, le faire passer "à usage autre qu’habitation" par la procédure spécifique de la ville de Paris.

C’est évidemment complément tiré par les cheveux.

Celui qui ferait directement de la location meublée touristique dans un local commercial, et qui le déclare en LMNP,  prend donc le risque d’un redressement au motif que le régime LMNP nécessite de louer meublé un local d’habitation.  Je pense que cette personne serait en règle vis à vis de la réglementation de la ville de Paris (il fait une activité dite "professionnelle" dans un local commercial, donc il est en règle sur ce point). Mais il serait en tort vis à vis des Impôts, en appliquant le statut LMNP à une activité qui n’est pas admissible dans ce statut.

Après, ça reste peut-être possible de faire de l’hébergement touristique dans un local commercial sous un autre régime que LMNP… Peut-être faudrait-il se placer directement dans le cadre de la prestation para-hôtelière ?

On note aussi que le fait que ça doive être un "local d’habitation" entraîne presque toujours un certain niveau de confort qui va avec la notion de "logement" en France : eau chaude et froide, WC, douche, surface minimum, fenêtre… En écrivant que ça doit être un local d’habitation, le législateur apporte par ricochet une qualité minimum au meublé touristique. Par exemple, c’est peut-être une bonne chose qu’on ne puisse pas louer pour l’hébergement touristique :
-  un ancien magasin qui ne comporte qu’un WC mais pas de douche, eau froide mais pas d’eau chaude, et une vitrine donnant sur la rue sans possibilité d’ouvrir pour aérer…
- une cave, très jolie avec ses pierres apparentes mais sans fenêtres ni lumière naturelle…
- un cagibi de quelques m²…

En disant "local d’habitation", le législateur a quand même induit qu’on ne peut pas loger un touriste plus mal qu’un locataire à l’année. C’est peut-être une bonne chose pour éviter que ne se développe un "habitat touristique indigne" en low cost !

Néanmoins, ça renforce mon idée que le législateur a produit un régime complètement kafkaïen pour le meublé touristique. Il faut d’abord que ça soit un local d’habitation… puis on dit que le faire passer en meublé touristique lui fait perdre son "usage d’habitation" et qu’il faut donc une autorisation pour cela.

Le législateur voulait dissuader la pratique du meublé touristique : c’est réussi…

Ma conclusion perso :
- meublé touristique à Paris : particulièrement risqué car une très forte proportion de bailleurs sont hors la loi et qu’obtenir l’autorisation de changement d’usage est compliqué et coûteux, et que la ville de Paris a ouvert la chasse au meublé touristique ; et, finalement, utiliser directement un local commercial ne semble PAS une bonne solution ;
- autres villes concernées par l’obligation d’autorisation de changement d’usage (communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ; définition de l’article Article L631-7 du CCH) : on a beaucoup de chances d’être aussi hors la loi, mais pour le moment la chasse ne semble pas ouverte ;
- le plus sûr pour faire du meublé touristique en étant dans le cadre légal, c’est encore d’être en dehors de "communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne". Communes touristiques rurales ou de bord de mer, youpi.

Certes, on peut aussi se dire que je me pose trop de questions, et puis qu’on ne sera pas le seul à être hors la loi ; mais bon, avec l’obligation des plateformes type Airbnb d’adresser désormais aux loueurs un récap annuel des sommes à déclarer aux Impôts (en attendant que ça soit adressé directement aux impôts) ; avec les quelques cas, peu nombreux mais retentissants, de loueurs parisiens condamnés à de lourdes amendes… on voit que le filet se resserre. A chacun de voir ce qu’il veut faire, en tout connaissance de cause.

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2016 18h34)

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#30 25/08/2016 14h36 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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Bonjour,

Bernard2K a écrit :

- utiliser un local commercial. (…) Manifestement, dans le projet de kc44, c’était surtout le cachet et les fonctionnalités du meublé (jacuzzi) qui en faisaient l’attractivité, pas sa situation élevée ni sa vue dégagée ! Donc, ça peut tout à fait se faire dans un local commercial au rez-de-chaussée, pourvu qu’on fournisse à ce local les éléments qui en feront l’originalité et l’attractivité pour les touristes.

Dans le projet de kc44 il me semble que le changement de destination en habitation a été effectué, et que la destination "commerciale" du bien n’était plus mentionnée que dans le règlement de copropriété, donc sans valeur en cas d’ennuis avec la mairie je pense?

Quelqu’un a-t’il obtenu une réponse officielle d’une mairie concernant l’usage d’un local commercial pour exercer une activité de meublé de tourisme?

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#31 31/08/2016 21h31 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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L’utilisation d’un local commercial à usage de location saisonnière est naturel et ne doit pas poser de problème à une mairie (ou une structure intercommunale puisque les autorisations d’urbanisme sont désormais classiquement instruites à ce niveau).

C’est plutôt l’utilisation d’un local d’habitation qui peut l’amener à se questionner.

Mais le débat peut devenir plus large car désormais une catégorie "hotels" est apparue dans les documents d’urba…

@+


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#32 21/10/2016 17h24 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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Bonjour,

J’ai lu ce sujet en entier et je souhaiterai poser une question si possible.

Si j’ai bien compris et concernant Paris, si l’on possède, loue ou achète un bureau/local commercial et que l’on souhaite l’utiliser pour de la location meublée touristique, il n’est pas nécessaire de demander une autorisation à la mairie ni d’acheter une compensation.
Il suffirait d’indiquer que l’activité serait "la commercialité du local avec usage d’habitation", ce qui reste malgré tout une activité commerciale.

Est-ce que j’ai bien compris ou bien je fais erreur ?

P.S : cela donnerai quoi concernant la copropriété ?

Merci d’avance pour vos réponses

.

Dernière modification par Gg75 (21/10/2016 17h50)

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#33 28/10/2016 12h23 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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Personne pour m’éclairer ?

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#34 28/10/2016 14h11 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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Si vou sn’avez pas eu de réponse, c’est peut-être parce que toutes les réponses sont dans le fil.

1) vis à vis de la mairie de Paris : effectivement vous seriez en règle.
2) vis à vis des impôts : potentiellement, les services des impôts pourraient vous refuser l’application du régime LMNP, au motif que vous ne pratiquez pas "l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés". (cf mon long message plus haut dans cette page).

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#35 28/10/2016 16h47 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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Et vis à vis de la copro, selon ce qui figure au règlement de copro (par ex au niveau de l’usage de l’immeuble), vous pourriez aussi avoir des soucis.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#36 28/10/2016 18h37 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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c’est gentil d’avoir répondu

Au niveau des impôts, ça serait considéré comme toute activité commerciale

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#37 28/10/2016 19h20 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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J’ajoute que si vous n’avez pas de réponse, c’est peut-être aussi parce que vous ne vous êtes pas présenté. Vous devez vous présenter dans la section ad hoc du forum. Cf. Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux "8. Au moins succinctement dans la rubrique idoine, vous vous présenterez"

Gg75 a écrit :

comme toute activité commerciale

Hum, mais encore ?
La qualification la plus logique d’un particulier qui loue un meublé, c’est LMNP. CF. LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs Ce statut présente des avantages considérables, surtout si on opte pour l’imposition au réel. Manque de pot, il faut pour cela louer un "local d’habitation". Relisez bien ce qui est écrit dans mon long message ci-dessus.

Dernière modification par Bernard2K (28/10/2016 19h23)

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#38 28/10/2016 20h34 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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"Comme activité commerciale" …ds le sens ou ce ne serait plus avec un statut de "particulier".

Je ne sais pas si je peux citer de nom mais il y a une société française  (sweet inn) qui fait du meublé touristique en y ajoutant un lobby.
Le directeur a fait une interview tv où c’est clairement précisé qu’ils exploitent des locaux commerciaux à usage d’habitation et que c’est en parfaite adéquation avec la mairie de Paris

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#39 29/10/2016 02h01 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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Ecoutez ce que déclare ce type n’engage que lui, le jour où la mairie de Paris vous trainera devant un tribunal vous paraitrez bien fébrile donc agissez en prenant vos responsabilités et ne vous cachez pas derrière les déclaration d’un vendeur.


Parrain de mon adorable filleule

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#40 30/10/2016 10h22 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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Je répondrai quand vous vous serez présenté. Ce forum n’est pas un libre service.

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#41 13/11/2016 16h31 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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Eldoradoimmo a écrit :

- sur le rez de chaussée : attention au sentiment d’insécurité et aux nuisances sonores
La location saisonnière marche si vous avez de bons commentaires sur les plateformes de réservation et si il y a des nuisances… pas de bons commentaires !

Je pense qu’un local commercial disposant d’un petit sous-sol pourrait compenser ces problèmes. Ainsi, la pièce à vivre pourrait être située en surface tandis que la « chambre » (ou plutôt le lit) pourrait être placée au sous-sol.

Cela devrait bien protéger du bruit. Par contre, attention aux vibrations que peut provoquer le passage des voitures (voire du métro !) ; il convient de bien vérifier ce point.

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#42 02/12/2016 00h43 → Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ? (commercial, meublé touristique)

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Ystava a écrit :

Cela devrait bien protéger du bruit. Par contre, attention aux vibrations que peut provoquer le passage des voitures (voire du métro !) ; il convient de bien vérifier ce point.

D’un autre côté la dernière fois que nous sommes allé à Paris (cet été) nous étions dans un hôtel de standing mais cela n’empêchait pas la chambre de vibrer à chaque passage du métro… ça surprend smile

Pour un RDC il y a aussi la sécurité qui entre en ligne de compte.Peut être prévoir porte blindé et barreaux aux fenêtres côté rue…


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