Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#51 01/11/2011 18h19 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

VALORISATION DU PORTEFEUILLE AU 01/11/2011 (foncières cotées uniquement)

~REITS-Diversified (44,9%) :
   250 Cambridge Industrial Trust (SGD)___________0,1%
   450 Fonciere des Murs_________________________13,6%
    80 Fonciere Des Regions_______________________7,0%
   100 Wereldhave NV______________________________9,3%
   165 Corio NV__________________________________10,0%
  1500 Australand Property Group (AUD)____________4,9%

~REITS-Health Care (11,6%) :
   435 Senior Housing Properties Trust (USD)_____11,6%

~REITS-Office Property (20,7%) :
  6000 Ascendas India Trust (SGD)_________________4,7%
   300 Piedmont Office Realty Trust Inc (USD)_____6,0%
   136 Societe de la Tour Eiffel__________________9,7%

~REITS-Shopping Centers (22,8%) :
 10000 Lippo Malls Indonesia Retail Trust (SGD)___4,9%
   163 Vastned Retail NV__________________________9,8%
  3600 CFS Retail Property Trust (AUD)____________8,2%

Depuis quelques semaines, je nourris une grosse inquiétude sur les foncières. Le fort ralentissement économique qui se profile en Europe et au USA n’est pas de bonne augure pour les SIIC. En effet celles-ci ne sont que très rarement internationales. De surcroit si elles le sont, elles restent très Europe et USA. Elles ne profiteront donc pas du relais de croissance des pays « émergents ». Je pense donc que l’avenir s’annonce sombre, avec augmentation des taux de vacance, baisse probable des loyers et donc des ANR. Tout cela n’étant pas bon pour les dividendes et les cours. La reforme fiscale des dividendes de SIIC a été l’annonce de trop. J’ai commencé à revendre massivement mes foncières. Je me tâte encore pour savoir si j’en garde ou pas……

Stratégie du  mois :

Un grand tri dans les foncières : les trop petites, les trop endettées, les pas assez généreuses en dividende ont été vendues.

Actions sorties du portefeuille :

Les trop petites: Challenger Diversified Properties, First real investments, Cambridge REIT, Montea, A&JMucklow. Foncière developpement logement.
Les pas assez généreuses : Unibail-Rodamco, British land, Eurocommercial, HCP, NHI, LTC, Mercialys,
Les trop endettées : Gécina, Hospitality Trust, National Retail,

Ventes partielles :  Aucune

Achats du mois :   Aucun

Renforcements du  mois :

100 Piedmont Office afin de faire une moyenne à la baisse pour revente éventuelle.
75 Senior Housing, pour peut-être la garder.

Dividendes du mois :  Aucun

Répartition du portefeuille :

Par zones: Europe 60% (dont France 30%), USA 18%, Singapour 10% et  Australie 13%.

En devises : EUR 60%, USD 18%, SGD 10%, AUD 13% .

En taille :43% mid caps, 47% small caps et  10% en micro caps

Rendement brut du portefeuille : 8.00%

Hors ligne

 

#52 01/11/2011 18h26 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Administrateur
Réputation :   1307 

Je vous avais dit que vous aviez trop de foncières ! :-)

Hors ligne

 

#53 01/12/2011 12h19 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

VALORISATION DU PORTEFEUILLE AU 01/12/2011 (foncières cotées uniquement)

~REITS-Diversified (57,7%) :
   200 Corio NV__________________________________24,3%
  7000 Champion REIT (HKD)________________________7,4%
  3000 CapitaCommercial Trust (SGD)_______________7,0%
   100 Wereldhave NV_____________________________19,0%

~REITS-Health Care (21,6%) :
   360 Senior Housing Properties Trust (USD)_____21,6%

~REITS-Shopping Centers (20,7%) :
  2500 CFS Retail Property Trust (AUD)___________12,8%
 10000 Lippo Malls Indonesia Retail Trust (SGD)___8,0%

Stratégie du  mois :

Comme le mois dernier, suite à mes inquiétudes sur l’avenir des SIIC, vente d’une grosse partie des foncières. Au passage, sur le portefeuille restant,  recentrage sur des foncières peu endettées et sur des domaines porteurs (santé, centres commerciaux), où sur des zones géographiques moins touchées par la crise actuelle (Asie ou Australie).

Actions sorties du portefeuille :

Quasiment  toutes, sauf 

CORIO (CORA)  foncière européenne essentiellement en centres commerciaux et  bien repartie sur 6 pays différents : Hollande, Allemagne, France, Italie, Espagne et Turquie

Senior Housing (SNH) foncière spécialisées en maisons de retraite aux USA

Lippo-malls Indonesia uniquement sur des centres commerciaux en Indonésie.

CFS Retail (CFX) : foncière australienne de centres commerciaux

Wereldhave (WHA) : foncière européenne  investie sur 6 pays, Belgique, Hollande, Finlande, France, Espagne, Grande Bretagne, avec une diversification aux USA.

Ventes partielles : Aucune

Achats du mois :   

Des achats visant à renforcer la diversification du portefeuille (en devises et géographiquement).

Champion REIT (Hong-Kong) : une foncière uniquement investie sur Hong-Kong, aucun investissement en Chine continentale. Endettement faible, valorisée à 50% de ses fonds propres et à 45% de son ANR. Rendement 7%. Diversification  monétaire (HKD) et géographique.

CapitaCommercial (Singapour) : foncière investie sur Singapour et la Malaisie.  Très peu endettée, valorisée à 70% de ses fonds propres et de son ANR. Rendement 7%. Diversification monétaire (SGD) et géographique.

Renforcements du  mois

Corio suite à la forte baisse du cours.

Dividendes du mois

British Land, Ascenda India, National Health Investor, Senior Housing (dividende en augmentation de 2.7%), Lippo-malls Indonesia

Répartition du portefeuille :

Géographiquement : Europe 43% (dont France 0%), USA 22%, Australie 13%, Asie 22%.

En devises : EUR 43%, USD 22%,  AUD 13%, HKD 7%,  et SGD 15%

En taille : 59% en mid-caps  et 41% en small caps

Rendement brut du portefeuille : 7.20%

Hors ligne

 

#54 02/01/2012 19h05 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

VALORISATION DU PORTEFEUILLE AU 31/12/2011 (foncières cotées uniquement)

~REITS-Diversified (55,4%) :
   200 Corio NV__________________________________23,6%
  7000 Champion REIT (HKD)________________________7,1%
  3000 CapitaCommercial Trust (SGD)_______________6,6%
   100 Wereldhave NV_____________________________18,0%

~REITS-Health Care (32,9%) :
   360 Senior Housing Properties Trust (USD)_____21,9%
    92 National Health Investors Inc (USD)_______11,0%

~REITS-Shopping Centers (11,7%) :
  2500 CFS Retail Property Trust (AUD)___________11,7%

Malgré la remontée de décembre, les foncières restent la mauvaise opération de cette année. Rien à voir avec les belles performances des « non-foncières ».  Donc grosse déception.

Stratégie du  mois :

Léger recentrage du portefeuille, mais il reste du travail pour arriver à ce que je veux. L’année 2012 sera là pour cela.

Actions sorties du portefeuille :

Lippo-Malls indonesia : déception suite à l’augmentation de capital, le cours ne remonte pas, et la valeur reste toujours une « small caps », avec seulement  400 millions de capitalisation. Trop petit pour moi.

Ventes partielles : Aucune

Achats du mois :   

National Health Investors : foncières US sur la santé, vendue un peu vite en octobre. Elle vient d’augmenter son dividende. Je retente, en complément de Senior Housing.

Renforcements du  mois :  aucun

Dividendes du mois :  aucun

Répartition du portefeuille :

Géographiquement : Europe 42% (dont France 0%), USA 33%, Asie-pacifique 26%.

En devises : EUR 42%, USD 33%,  AUD 12%, HKD 7%,  et SGD 7%

En taille : 57% en mid-caps  et 43% en small caps

Rendement brut du portefeuille : 7.20%

Hors ligne

 

#55 03/01/2012 07h52 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Administrateur
Réputation :   1307 

Rodolphe a écrit :

Léger recentrage du portefeuille, mais il reste du travail pour arriver à ce que je veux. L’année 2012 sera là pour cela.

Je suis un peu comme vous, mon portefeuille de foncière cotée m’agace.

Je vais finir par prendre les 10 plus grosses foncières mondiales et renforcer un mois sur deux la valeur qui a le + baisser sans me poser de question.

Là mon stock picking sur les foncières cotées a été catastrophique et je vais finir par penser que l’ANR est plus trompeur qu’autre chose.

Hors ligne

 

#56 03/01/2012 12h21 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Très honnêtement je me pose sérieusement la question de garder ou non un portefeuille de foncières…A mon goût celui existant actuellement est trop petit, trop concentré et pas assez diversifié.

Donc soit je le booste, soit je liquide. Mais que faire à la place ??? Des SCPI ???

Je me laisse un peu de temps pour y réfléchir….

Hors ligne

 

#57 03/01/2012 12h49 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   

Vous trouvez que votre portefeuille de foncieres n’est pas assez diversifié, soit.
A comparer et mettre en perspective avec le fait que la plupart des investissements immobiliers des particuliers se fait dans du locatif avec un ticket d’entrée de 100keur pour un voir deux locataires….
Ca fait peur…
Pour ma part avec mon portefeuille de foncières, je trouve que je suis déja plus diversifié que toux ces gens ..
Mais comparaison n’est pas raison dit on..
Bien à vous
Jean

Hors ligne

 

#58 03/01/2012 14h00 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Vous avez raison sur le fond. mais un portefeuille de foncières est beaucoup plus volatile que de l’immobilier direct ou SCPI. D’où la nécessité de le diversifier : en nombre de lignes, en secteur d’activité et en zone géographique (en même temps qu’en devises). Le montant investi aujourd’hui ne permet pas cela. Je le regrette donc, et m’interroge sur son devenir….

Hors ligne

 

#59 03/01/2012 15h35 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   35 

Pour ma part, je ne vois pas vraiment à quelle SCPI s’intéresser aujourd’hui, les beaux produits me paraissent assez chers et victimes d’un engouement peut-être exagéré.

Dans cette perspective, un ETF sur foncières qui serait à réplication physique (et non synthétique) aurait peut-être du sens?

Je me suis déjà interrogé quant à savoir s’il était pertinent d’acheter le tracker iShares FTSE/EPRA European Property Index Fund, mais le fait que Unibail Rodamco pèse à lui seul entre 25 et 30% du fonds me refroidit un peu: Site Entry - BlackRock

Ou alors, prendre encore plus diversifié, avec un indice mondial, mais le rendement en dividendes est assez faiblard: Site Entry - BlackRock ?

Dernière modification par sijetaisriche (03/01/2012 15h35)

Hors ligne

 

#60 03/01/2012 16h12 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

D’accord avec vous sur les SCPI : trop chères car victimes de l’engouement des investisseurs. Peut-être en Nue-propriété, où avec du crédit pour avoir un effet de levier ???

Sur les ETF, je ne connais pas bien. De plus, chaud partisan des actions en direct, j’ai horreur des produits financiers dont je ne maitrise pas les tenants et aboutissants. Par le passé, j’ai été fortement déçus par les SICAV et autres OPCVM.

Donc pour l’instant je reste avec mes interrogations…..Mais une décision sera prise début 2012….

Hors ligne

 

#61 07/01/2012 18h29 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Ma décision est prise. Je liquide le portefeuille de foncières. L’horizon me parait bouché sur ce secteur. Les déconvenues seront certainement supérieures aux bonnes nouvelles (baisse des loyers, des ANR, problème de refinancement etc…). Le seul point positif des foncières est leur niveau de dividendes. Mais actuellement je n’en ai pas besoin (mais à horizon 7 ou 8 ans sans doute plus). Donc je préfère investir sur de belles actions non-foncières, porteuses de plus values dès que la situation économique va se redresser (aux USA c’est peut-être déjà en cours), plutôt que de rester sur des SIIC à gros dividendes mais à grosses moins-values aussi.

Je tente le pari, l’avenir me dira si j’avais raison..

Donc vente progressive du portefeuille en fonction de l’évolution des cours et des dividendes à percevoir.

Déjà vendues : National health Investors (USD) et CFS Retail (AUD).

Hors ligne

 

#62 07/01/2012 18h42 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Administrateur
Réputation :   1307 

Je trouve que vous faîtes bcp (trop ?) de mouvements Rodolphe !

Mais j’entends vos arguments. L’avenir dira si vous avez eu du nez. :-)

Hors ligne

 

#63 08/01/2012 14h19 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Effectivement beaucoup de mouvements, mais je suis un adepte du dynamisme d’un portefeuille. En gros surfer sur les tendances du marché. mais à votre contact, j’ai appris à selectionner de belles valeurs et à les mettre en portefeuille sans doute pour des années. A ce petit jeu là, les foncières me paraissent bien fades, n’ayant pour seul avantage que leur "gros" rendement. pas facile de s’identifier à une foncière…..alors qu’une belle valeur industrielle, on peut apprecier sa strategie, ses victoires et ses déboires, ses produits etc…..

Les foncières me font plus penser à des SCPI plus liquides, plus volatiles et plus endettées. Donc pas fascinant.

Quand d’ici 7 à 8 ans j’aurais besoin de revenus stables, sans doute reviendrais-je vers les foncières pour la stabilité de leur "gros" dividendes. A moins que les cours s’effondrent un peu comme en 2009…..En attendant je veux faire grossir la pelote et les foncières ne me paraissent pas adaptées.

Hors ligne

 

#64 14/01/2012 14h18 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Stratégie :

Vente progressive du portefeuille en fonction de l’évolution des cours et des dividendes à percevoir.

Actions sorties du portefeuille :

Senior Housing (USD) et Champion REIT (HKD)

Ventes partielles :

La moitié de la ligne de CORIO

Achats du mois :   aucun

Renforcements du  mois :  aucun

Dividendes du mois :  aucun

Hors ligne

 

#65 23/01/2012 09h53 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Stratégie du  mois :

Vente progressive du portefeuille en fonction de l’évolution des cours et des dividendes à percevoir.

Actions sorties du portefeuille :

Corio (CORA), Wereldhave (WHA)

Hors ligne

 

#66 28/01/2012 09h24 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Stratégie du  mois :

Fin de la vente du portefeuille de foncières. Donc dernier reporting.

Actions sorties du portefeuille :

Capitacommercial

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech