Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 28/07/2010 22h17 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

A ce jour :

CEGEREAL (un peu déçu par la baisse du dividende 2009)
GECINA (interressante depuis le depart des Espagnols)
EUROSIC (filiale de la CDC)
TOUR EIFFEL (dividende 2 fois par an)
FONCIERE DES MURS (Gpe Fonc des Regions)
FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENT (Gpe Fonc des Regions)
FONCIERES DES REGIONS
MONTEA (SICAFI Belge- baisse probable du dividende 2010)
ICADE (mais je vais sans doute les vendre)
ZUBLIN Immo France (pour le dividende 2009 et la décote)

Auparavant en plus :

Cie La Lucette (mais cela c’est mal terminé)
COFINIMMO (SICAFI belge vendue suite à la diminution du dividende 2009)
AFFINE (achété pour la décote mais le cours n’a pas décollé)
FONCIERE LYONNAISE (pour la qualité du portefeuille de biens mais rdt un peu "faible")
BANIMMO  (SICAFI Belge, vendue pour actif plus rentable)
ADT SIIC (pour le fun, mais carnet d’ordre impossible)

Voilà pour l’instant. J’ai diversifié avec ABC Arbitrage, ESSO, France TELECOM, TELEFONICA, PAGES JAUNES. Et je suis à la recherche d’autres produits à gros dividendes….Donc les idées sont les bienvenues. Mais je suis très regardant car j’ai constitué mon portefeuille au 1er semestre 2009, lorsque tout le monde vendait ses foncières. J’ai alors ramassé le plus de papier possible, avec des PRU que l’on est pas près de revoir…

Hors ligne

 

#2 29/07/2010 11h01 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   231 

Merci pour ce partage !
Ce qui me gêne avec Cegereal, c’est la faible diversification et surtout le départ de Bouygues Telecom l’année prochaine. A ma connaissance, le locataire suivant n’a pas été trouvé, et j’ai peur qu’il demande une contribution aux frais d’aménagement et quelques mois de loyer gratuit.

La boîte m’intéresse mais compte tenu de sa faible diversification une décote sur cet aspect me semble justifiée.

Concernant Affine, si il y a décote sans correction du cours, c’est au contraire intéressant quand on cherche le rendement, non ? En tout cas, j’en ai pour cette raison justement smile

Hors immo, on a pas mal de valeurs en commun aussi !

Hors ligne

 

#3 29/07/2010 11h59 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Administrateur
Réputation :   1307 

Rodolphe a écrit :

Cie La Lucette (mais cela c’est mal terminé)

Elle était super décotée cette foncière mais il y a tjs du risque quand il y a seulement 7% de flottant et un actionnaire unique qui contrôle 93% de la société.

C’est sûr que ceux qui ont participé à l’intro n’ont eu que leur yeux pour pleurer… :-(

Hors ligne

 

#4 30/07/2010 09h51 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Nikki a écrit :

Merci pour ce partage !
Ce qui me gêne avec Cegereal, c’est la faible diversification et surtout le départ de Bouygues Telecom l’année prochaine. A ma connaissance, le locataire suivant n’a pas été trouvé, et j’ai peur qu’il demande une contribution aux frais d’aménagement et quelques mois de loyer gratuit.

La boîte m’intéresse mais compte tenu de sa faible diversification une décote sur cet aspect me semble justifiée.

Concernant Affine, si il y a décote sans correction du cours, c’est au contraire intéressant quand on cherche le rendement, non ? En tout cas, j’en ai pour cette raison justement smile

Hors immo, on a pas mal de valeurs en commun aussi !

Pour CEGEREAL, je l’ai prise en diversification. En effet la decote, le rendement, et l’origine du management de cette foncière (Allemagne) m’ont semblé interressante en 2009 (PRU 20€ pour un dividende de 1.95€ en 2009). Depuis le dividende est tombé à 1.70€. Deception. J’attends les semestriels aujourd’hui afin de decider si je garde la position.

Pour AFFINE, le dividende me paraissait un peu faible pour la garder. J’avais donc joué la reduction de la décote / ANR. Ne l’ayant pas vu venir, je me suis repositionné sur Fr TELECOM et TELEFONICA en diversification (j’avais trop de foncières). Au vu des semestriels publiés hier j’en suis content.

Hors ligne

 

#5 30/07/2010 09h59 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

InvestisseurHeureux a écrit :

Rodolphe a écrit :

Cie La Lucette (mais cela c’est mal terminé)

Elle était super décotée cette foncière mais il y a tjs du risque quand il y a seulement 7% de flottant et un actionnaire unique qui contrôle 93% de la société.

C’est sûr que ceux qui ont participé à l’intro n’ont eu que leur yeux pour pleurer… :-(

Heureusement pour moi, j’ai fait seulement quelques aller et retour en 2009-2010 sur cette valeur. Mais la fusion avec ICADE s’est fait dans la douleur…..

Hors ligne

 

#6 27/11/2010 12h22 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   

Bonjour
Je viens de regarder la video de l’interwiew du patron de ZUBLIN lors du salon actionnariat:
404 Page introuvable - Actionaria le salon pour investir en entreprise

A la question sur une éventuelle augmentation de capital, il répond que cette hypothèse n’est pas retenue au regard de la décote existante sur l’anr ce qui impliquerait une émission trop défavorable aux actionnaires existants.
je comprends le bien fondé de cette réponse en partie seulement; Certes si les actionnaires existants ne "pouvaient suivre" cela serait pénalisant car dilutif. mais, au contraire, si la décote ne reflète effectivement pas la valeur de la société n’est ce pas au contraire une opportunité pour les actionnaires de se renforcer ou que la société fasse de la croissance?
j’aurais pensé qu émettre des titres serait au contraire défavorable non pas aux actionnaires mais à la société elle même qui lève moins de capital…

qu’en pensez vous, les experts des foncieres?

Hors ligne

 

#7 27/11/2010 18h04 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Administrateur
Réputation :   1307 

Vous donnez vous-même la réponse. :-)

Une augmentation de capital qui se fait sous la valeur réelle de la société (donc dans le cas d’une foncière l’Actif Net Réévalué) est fortement dilutive pour les actionnaires existants et tire les cours vers le bas (car pour que l’augmentation de capital fonctionne, il faut que le prix d’achat soit inférieur au cours récents).

Personne n’est gagnant, sinon les nouveaux entrants.

Un bon dirigeant ne s’y risquera que s’il y est obligé (pour renforcer les fonds propres et alléger la charge de la dette).

Hors ligne

 

#8 28/11/2010 13h56 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

InvestisseurHeureux a écrit :

Une augmentation de capital qui se fait sous la valeur réelle de la société (donc dans le cas d’une foncière l’Actif Net Réévalué) est fortement dilutive pour les actionnaires existants et tire les cours vers le bas (car pour que l’augmentation de capital fonctionne, il faut que le prix d’achat soit inférieur au cours récents).

Personne n’est gagnant, sinon les nouveaux entrants.

Tout depend pourquoi l’augmentation de K est faite. L’exemple de Foncière des Murs récent, me parait significatif. Le cours de 15€ était attractif (sous le cours de bourse et l’ANR), et financait des immeubles déjà construits et loués. Donc risque faible. De plus diminution de l’endettement (ratio LTV). Au final, après quelques semaines de cotation maintenant, le cours a repris son niveau d’avant l’AK, voire même plus…. Il ne reste plus qu’a attendre de voir le niveau du dividende 2010 : 1.40€ ?

Pour ZUBLIN, je suis plus circonspect…A titre perso j’ai vendu ma ligne.

Hors ligne

 

#9 28/11/2010 15h05 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   

D’accord mais ne peut on pas considérer que l’augmentation de capital a un cours ne réflétant pas soit disant la "vraie valeur" de la société est une OPPORTUNITE pour les ACTIONNIAIRES de se renforcer à bon prix?
(le problème se pose s’il ne peuvent suivre leur part de capital et se font diluer: alors là, oui ce n’est pas leur intérêt)

en revanche, je pense qu une augmentation de capital dans cette hypothèse est DEFAVORABLEe à la SOCIETE elle même, puisque elle va lever moins de capital..

je dissocie pour le raisonnement l’intérêt de la société de celui de ses actionnaires..
(la question de savoir est ce que l’interêt "social" donc de l’entreprise est strictement égal à celui de ses actionnaires est un autre débat…cf les tensions chez CARREFOUR en ce moment)

Cette dissociation vaut elle en cas d’augmentation de capital?
je rebondissais sur ce que disais le patron de ZUBLIN et sa motivation à écarter une augmentation de capital car trop pénalisant pour les ACTIONNIAIRES…

Jean

Hors ligne

 

#10 29/11/2010 10h51 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Je pense surtout que l’interêt ou non d’une augmentation de K est le projet sous-jacent. On ne fait pas une AK pour le plaisir, çà coute cher et il faut que ce soit pour une bonne raison :

* achat d’un concurent
* developpement d’une nouvelle activité
* refinancement de la dette bancaire
etc…

C’est plus en fonction de ses paramêtres qu’il fait juger de l’interêt d’une AK, que le seul critère de la dilution….

Hors ligne

 

#11 01/12/2010 17h41 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

PORTEFEUILLE AU 01/12/2010

Pays Valeurs              Nbre        Secteur            Div           dates             

FR   Eurosic                 432         Foncière          1.80€        mai               
FR   Fonc des Murs      1073         Foncière          1.40€        avril             
FR   Fonc des Regions     92        Foncière          5.30€        mai               
FR   Fonc dev logt (FDL)380        Foncière          1.05€        avril             
FR   Gecina                  188        Foncière          4.40€        mai       
FR   Tour Eiffel             289         Foncière         4.00€         mai et oct         
NL   Nieuwe Steen Invst 540       Foncière          1.30€        avr mai aout et nov
NL   Vastned office&ind  310        Foncière         0.90€        mai et aout
NL   Vastned Retail        163        Foncière         3.85€        Avril et Aout
NL   Wereldhave            100        Foncière        4.65€         mai         
B     Montéa                  156       Foncière         1.60€         mai   
US  Investor real Estat   960        Foncière         0.70$        en 4 fois     

Ventes du mois : ZUBLIN

Achat du mois : renforcement de Foncière des Murs (AK), Vastned Retail Achat de Investor Real estate.

Dividendes du mois : Nieuwe Steen Invst

Taux de rendement brut : 10.04% sur PRU et 7.03% sur cours (pour faire plaisir à zParisien)

Dernière modification par Rodolphe (03/12/2010 16h48)

Hors ligne

 

#12 01/12/2010 17h43 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Administrateur
Réputation :   1307 

Rodolphe a écrit :

Achat de Investor Real estate.

Convaincu finalement ? ;-)

Hors ligne

 

#13 01/12/2010 17h51 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

InvestisseurHeureux a écrit :

Rodolphe a écrit :

Achat de Investor Real estate.

Convaincu finalement ? ;-)

Effectivement vos arguments étaient bons et comme je recherchais une foncière US afin de diversifier…

Hors ligne

 

#14 03/12/2010 21h16 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   

Rodophe, avec vous je me rends compte que les grandes foncieres européennes se partagent nos grands centres commerciaux…
sinon beau portefeuille avec bcp de titre du benelux..
fiscalement, récupérez vous intégralement en crédit d’impôt les prélèvement à la source?

sur 100eur de dvidendes brut, combien vous reviennent dans la poche au final ?

pour ma part, je pense chercher la diversification géographique via nos belles foncières francaises comme UNIBAIL et KLEPIERRE pour les murs commerciaux.

merci
Jean

Hors ligne

 

#15 04/12/2010 08h48 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

jean a écrit :

Rodophe, avec vous je me rends compte que les grandes foncieres européennes se partagent nos grands centres commerciaux…
sinon beau portefeuille avec bcp de titre du benelux..
fiscalement, récupérez vous intégralement en crédit d’impôt les prélèvement à la source?

sur 100eur de dvidendes brut, combien vous reviennent dans la poche au final ?

pour ma part, je pense chercher la diversification géographique via nos belles foncières francaises comme UNIBAIL et KLEPIERRE pour les murs commerciaux.

Pas de problème pour les dividendes étrangers. En général je recupère le dividende - 15% de retenue à la source -12.1% de prelev sociaux. Mais au moment de la declaration IRPP, j’ai des credit d’impots equivalent aux 15% de retenue.

Sinon effectivement on peut diversifier avec des foncières Françaises (à noter qu’Unibail est franco-neerlandaise), mais en general la part hors france est faible.

Hors ligne

 

#16 14/12/2010 12h22 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   

Si tu devais rentrer dans les foncières aujourd’hui, sur quelles valeurs te pencherais-tu ?

Je me permets de poser cette question dans ton sujet car cette partie du forum est relativement inactive et tu sembles t’intéresser beaucoup au sujet smile

Hors ligne

 

#17 14/12/2010 13h59 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Ulysse a écrit :

Si tu devais rentrer dans les foncières aujourd’hui, sur quelles valeurs te pencherais-tu ?

Le problème est qu’aujourd’hui les cours me paraissent un peu haut pour se lancer. Il y a peu, avec le trou d’air recent, certaines foncières ont un peu baissé, ce qui les a ramenées dans eaux plus propice à un achat.
Malheureusement à ce jour, nous avons donc des cours proches de l’ANR, des rendements faibles (à mon gout), ou des cours qui ont peu de chances de monter. Tout depend donc de l’objectif recherché (rdt ou plus-values). Si d’aventure l’horizon d’investissement n’est pas que franco-français, il reste quelques opportunités chez nos voisins.

Ulysse a écrit :

Je me permets de poser cette question dans ton sujet car cette partie du forum est relativement inactive et tu sembles t’intéresser beaucoup au sujet smile

Il suffit d’ouvrir une nouvelle discussion sur le sujet.

Hors ligne

 

#18 14/12/2010 15h06 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   

Rodolphe a écrit :

Le problème est qu’aujourd’hui les cours me paraissent un peu haut pour se lancer. Il y a peu, avec le trou d’air recent, certaines foncières ont un peu baissé, ce qui les a ramenées dans eaux plus propice à un achat.
Malheureusement à ce jour, nous avons donc des cours proches de l’ANR, des rendements faibles (à mon gout), ou des cours qui ont peu de chances de monter.

Merci, ca me confirme un peu ce que j’avais remarqué.. J’avais juste un doute sur foncière des régions qui a pris un petit "trou d’air" comme tu dis de 82 à 70 en un mois et demi.

A voir si ça représente une fenêtre suffisante pour rentrer ? Je n’en suis pas sur non plus.

Hors ligne

 

#19 14/12/2010 15h15 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

Ulysse a écrit :

Merci, ca me confirme un peu ce que j’avais remarqué.. J’avais juste un doute sur foncière des régions qui a pris un petit "trou d’air" comme tu dis de 82 à 70 en un mois et demi.

A voir si ça représente une fenêtre suffisante pour rentrer ? Je n’en suis pas sur non plus.

J’ai moi-même renforcé ma ligne de FDR à cette occasion, car je trouvais le cours un peu faible sans raison apparente….

Hors ligne

 

#20 16/12/2010 13h58 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   

Me suis laissé tenté et je suis rentré à l’instant à 68.64 pru en esperant voir un rebond à la hausse dans les prochains mois.

Hors ligne

 

#21 19/12/2010 11h25 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   

Rodolphe a écrit le 4-12-2010

Rodolphe a écrit :

Pas de problème pour les dividendes étrangers. En général je recupère le dividende - 15% de retenue à la source -12.1% de prelev sociaux. Mais au moment de la declaration IRPP, j’ai des credit d’impots equivalent aux 15% de retenue.

La gestion fiscale des dividendes est un point crucial surtout quand on a des portefeuilles construits sur des actions à haut rendement. Je ne suis pas (encore) résident fiscal français mais vais le devenir. Comment récupérez-vous les retenues à la source sur dividendes effectuées dans les différents pays où vous achetez vos titres. Votre banque s’en charge? Elle serait un modèle de vertu à moins que vos lignes soient très grosses. Y-a-t-il des compensations possibles? Vous parlez de retenue à la source et de CSG dans la même phrase. Ces deux éléments sont compensables?

Merci d’avance des lumières que vous ou d’autres membres pourrez me donner sur le sujet.

Hors ligne

 

#22 19/12/2010 12h31 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Administrateur
Réputation :   1307 

Hors ligne

 

#23 04/01/2011 17h29 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

PORTEFEUILLE AU 01/01/2011

Pays Valeurs              Nbre        Secteur               Div           Périodicité dividende           

FR   Eurosic                 432         Diversifiée          1.80€        annuel           
FR   Fonc des Murs      1073       Locaux d’activité   1.40€        annuel           
FR   Fonc des Regions   115        Diversifiée           5.30€        annuel
FR   Fonc dev logt (FDL)380        Logements           1.05€        annuel           
FR   Gecina                  188        Diversifiée           4.40€        annuel   
FR   Tour Eiffel             289         Diversifiée          4.00€         bi-annuel
NL   Nieuwe Steen Invst 540       Diversifiée           1.30€         trimestriel
NL   Vastned office&ind  310       Bureaux et indust 0.90€         bi-annuel
NL   Vastned Retail        163       Commerces         3.85€         bi-annuel
NL   Wereldhave            100       Diversifiée          4.65€         annuel       
B     Montéa                  156       Logistique            1.60€         annuel
US  Investor real Estat   960       Diversifiée          0.70$         trimestriel

Ventes du mois : aucune

Achat du mois : renforcement de Foncière des Regions suite à la baisse du titre

Dividendes du mois : aucun

Taux de rendement brut : 9.99% sur PRU et 6.82% sur cours (pour faire plaisir à zParisien)

Dernière modification par Rodolphe (15/01/2011 10h24)

Hors ligne

 

#24 31/01/2011 14h37 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   116 

PORTEFEUILLE AU 31/01/2011

Pays Valeurs              Nbre        Secteur               Div           Périodicité dividende           

FR   Eurosic                 432         Diversifiée          1.80€        annuel           
FR   Fonc des Murs       873       Locaux d’activité   1.40€        annuel           
FR   Fonc des Regions   115        Diversifiée           5.30€        annuel
FR   Fonc dev logt (FDL)380        Logements           1.05€        annuel           
FR   Gecina                  165        Diversifiée           4.40€        annuel   
FR   Tour Eiffel             264         Diversifiée          4.00€         bi-annuel
NL   Nieuwe Steen Invst 540       Diversifiée           1.30€         trimestriel
NL   Vastned office&ind  310       Bureaux et indust 0.90€         bi-annuel
NL   Vastned Retail        163       Commerces         3.85€         bi-annuel
NL   Wereldhave            100       Diversifiée          4.65€         annuel       
B     Montéa                  156       Logistique            1.60€         annuel
USA Investor real Estat   960       Diversifiée          0.70$ US    trimestriel
USA Agree Realty          300       Commerces         2.04$ US    trimestiel
USA Hospitality Prop      220       Hotels                  1.80$ US     trimestriel

Ventes du mois :
38 Tour Eiffel (PV +40%) prise de +values et allegement d’une ligne importante
23 Gecina (PV +95%) prise de +values et allegement d’une ligne importante
200 Foncière des Murs (PV +36%)prise de +values et allegement d’une ligne importante

Achat du mois :
330 Agree Realty (USA) Rdt 8.4% pour son portefeuille de commerces
220 Hospitality Properties Trust (USA) Rdt 7.2% en diversification (murs d’hotels)

Dividendes du mois : Investor REIT

Taux de rendement brut : 9.79% sur PRU et 6.75% sur cours

Répartition géographique du CA

Europe                  : 84% (dont France 57%)
Amerique              : 15%
Asie                      : 0%
Afrique                  : 0%
Oceanie                 : 0%
Divers non classés :  1%

Dernière modification par Rodolphe (31/01/2011 14h38)

Hors ligne

 

#25 03/02/2011 00h09 → Portefeuille immobilier de Rodolphe

Membre
Réputation :   

Bonjour Rodolphe
Vous qui connaissez bien les SIIC, que pensez vous d’argan et d’anf immobilier? J’en ai une pincée de chaque?

Rodolphe a écrit :

PORTEFEUILLE AU 31/01/2011

Pays Valeurs              Nbre        Secteur               Div           Périodicité dividende           

FR   Eurosic                 432         Diversifiée          1.80€        annuel           
FR   Fonc des Murs       873       Locaux d’activité   1.40€        annuel           
FR   Fonc des Regions   115        Diversifiée           5.30€        annuel
FR   Fonc dev logt (FDL)380        Logements           1.05€        annuel           
FR   Gecina                  165        Diversifiée           4.40€        annuel   
FR   Tour Eiffel             264         Diversifiée          4.00€         bi-annuel
NL   Nieuwe Steen Invst 540       Diversifiée           1.30€         trimestriel
NL   Vastned office&ind  310       Bureaux et indust 0.90€         bi-annuel
NL   Vastned Retail        163       Commerces         3.85€         bi-annuel
NL   Wereldhave            100       Diversifiée          4.65€         annuel       
B     Montéa                  156       Logistique            1.60€         annuel
USA Investor real Estat   960       Diversifiée          0.70$ US    trimestriel
USA Agree Realty          300       Commerces         2.04$ US    trimestiel
USA Hospitality Prop      220       Hotels                  1.80$ US     trimestriel

Ventes du mois :
38 Tour Eiffel (PV +40%) prise de +values et allegement d’une ligne importante
23 Gecina (PV +95%) prise de +values et allegement d’une ligne importante
200 Foncière des Murs (PV +36%)prise de +values et allegement d’une ligne importante

Achat du mois :
330 Agree Realty (USA) Rdt 8.4% pour son portefeuille de commerces
220 Hospitality Properties Trust (USA) Rdt 7.2% en diversification (murs d’hotels)

Dividendes du mois : Investor REIT

Taux de rendement brut : 9.79% sur PRU et 6.75% sur cours

Répartition géographique du CA

Europe                  : 84% (dont France 57%)
Amerique              : 15%
Asie                      : 0%
Afrique                  : 0%
Oceanie                 : 0%
Divers non classés :  1%

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech