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#1 08/06/2013 23h19 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Bonjour à tous! big_smile

Depuis un mois, j’étudie le marché immobilier de [email protected], préfecture de la [email protected] L’agglomération compte 100 000 habitants environ avec un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale.

Je cherche un T2 aux alentours de 50 k€ dans mon quartier aux alentours de la gare.

J’ai fait mes premières visites ce we : 2 T2 dont 1 me plait bien.

Il s’agit d’un appartement T1 bis de 36m2 au RdC d’une petite résidence en centre ville proche gare, anciennement pour usage professionnel (cabinet psy). A équiper avec kitchenette et sde pour du locatif. Très bon état, chauffage individuel.

Voici le rapport d’investissement pour l’achat d’un appartement de 36m2 au prix FAI de 49 000€ loué via une agence 378€ par mois et vacant 1 mois tous les 3 ans.

Prix FAI: 49 000€ (1361€ du m2)


Investissement total :
- Net Vendeur                               : 45 581€
- Frais Agence                              :   3 419€
- Travaux de Rénovation              :   5 000€
- Frais de Notaire (9.35%)            :  4 260€
- Frais de Dossier (emprunt)         :     735€
- Frais crédit logement (emprunt) :     676€
  Total                                           : 59 671€

Capital à emprunter 110% : 58 260€ (TEG de 3.93%)beta

Charges non-récupérables mensualisées :
- Taxe foncière                              : -46€
- Gestion locative (TTC)                 : -32€
- Assurance loyers impayés (TTC) : -14€
- Charges fixes non récup.             :-15€
- Travaux imprévus                        :  -4€
- Assurance PNO                            :   0€
- Autres frais gestion (poste)         :  -2€
  Total                                        : - 112€

Cash flow mensuel* (1ère année):
- Loyer (avec correction de vacance) : 378€
- Mensualité d’emprunt                     :-353€
  Sous-total                                       :   25€
- Charges non-récup.                      : - 112€
  Sous-total                                       : - 87€
- Impôt                                              :   58€
- Prél. sociaux                                    :     0€
Total                                               : - 30€

Rendement brut : 7.60%

Rendement net de charges : 5,34%

Etude réalisé sur le site rendement locatif . com

Bémol pour le classement énergétique niveau F (l’agent me dit que c’est à cause des menuiseries aluminium pourtant double vitrage) et pour la chambre qui fait aux alentours de 7 m2.

C’est un bon plan quand même non?

Edit : je me suis trompé sur les charges récupérables. Je me retrouve avec un cash flow négatif. L’appart est trop cher. Faut que je négocie à la baisse. Je vais calculer de combien.

Dernière modification par bat (08/06/2013 23h53)

Mots-clés : investissement locatif t2 36m2

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#2 08/06/2013 23h33 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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salut Mayennais!

Je suis voisin mais j’ai pas encore franchi le pas(y’a un peu trop de logements vides à Laval,je trouve).
Perso,j’ai investi dans des petites maisons de bourg des environs dans des villages avec services et bien desservis.
Je sais pas trop quoi te dire. 378€  de loyer pour un rez de chaussée de 36m²,ça me parait cher de meme que 58 000€ d’investissement.
Après faut voir le quartier(la gare c’est surement mieux que Murat).Le marché lavallois m’inquiete un peu mais c’est peut etre mon coté "rural" qui ressort


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#3 08/06/2013 23h39 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Je suis allé lire ta présentation. à mon avis avec ton savoir faire,tu dois pouvoir trouver plus rentable en immo que cet investissement sur le secteur.

par contre tu ne sembles pas vouloir rester en Mayenne.Es-tu sûr qu’un achat à laval soit opportun?


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#4 09/06/2013 00h12 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Je me suis planté dans mon calcul de cash flow. La première année est trompeuse car beaucoup de déductions d’impôt. Les années suivantes sur cet exemple je suis en cash flow négatif mensuel à 123 €. Ca va pas du tout.

Salut Toudoucement. Content de rencontrer un gars du coin. Tu es à combien de km?
On doit quiter la ville l’année prochaine en effet mais j’aimerai bien acquérir un appart avant de partir, c’est pour ca que dans mes calculs j’ai compté les frais d’agence pour la gérance et l’assurance loyer impayé.

Où vois-tu qu’il y a trop de logements vides sur Laval?

Le marché de cette préfecture t’inquiéte? Et tu investis dans les bleds aux alentours? C’est quand même hyper rural dans le département. Je ne me vois pas du tout investir ailleurs que dans Laval.

58 k€ soit 1610 €/m2, ca fait un peu cher en effet, tu as raison. Il faudra que je fasse descendre le prix sinon ca ne sera pas rentable.

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#5 09/06/2013 00h29 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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je suis à 25km  de Laval direction le Mans.

Comme je l’ai dit,c’est peut etre des à priori personnels.mais je n’y acheterai rien si j’etais pas sûr d’y rester et de pouvoir assurer la gestion(les agences ne manquent pas d’apparts à proposer à la location et on est jamais sûrs que le notre sera mis en avant)
dans les bleds ou j’investi,y’a peu d’offre et malgré tout une petite demande locative pour les jeunes qui débutent dans la vie.

qui a tort qui a raison,je sais pas(c’est peut etre moi qui suis trop frileux pour m’aventurer sur un marché que je ne maitrise pas).


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#6 09/06/2013 02h01 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Bonsoir,

Je ne comprends pas pourquoi l’impôt est un flux positif dans le calcul du net cash flow.

Cordialement,
Guillaume

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#7 09/06/2013 09h00 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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L’impot sur les revenus et CSG est en flux positif la première année seulement parce que les travaux sont défiscalisés je crois mais dès la deuxième année et les suivantes ils représentent selon le logiciel 500 € par an.
Je ne comprends pas pourquoi le logiciel dans son calcul me monte mon taux d’emprunt à 3,93% TEG alors que j’ai rentré une valeur de 3% en input?
Je ne sais pas comment se débrouille les investisseurs de ce forum mais d’après ce logiciel il est pratiquement impossible d’avoir un cash flow positif après impôt sur le revenu foncier + CSG? Dèjà avant impôt en comptant toutes les charges non récupérables c’est ri krak… hmm
D’ailleurs dans mes nouvelles simulations j’ai supprimé la gérance par agence immo, 7% ca plombe beaucoup trop les charges.

Dernière modification par bat (09/06/2013 10h09)

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#8 09/06/2013 09h36 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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bonjour
je confirme que le marche de laval n est pâs cher …mais pas dynamique non plus.
nous avons acquis il ya un peu plus de deux ans maintenant un appartement de 34 m2 tres bien situe (100 m de la place de la mairie) dans une belle petite copropriete des annees 80 pour 45.000e directement au proprietaire ’mon amie etant sa derniere locataire)
il est vrai que de part sa situation nous n avons aucun mal a louer.un seul mois de vide depuis l acquisition (le 1er mois entre l acahat et l entree dans les lieux du 1er locataire)
Mais les loyers sont faible 255e +charges et nos deux locataires ont pour l instant etait tous les deux des etudiants.
l avantage est que le loyer est "garantie" par la caf a 95% mais laval n ets pas la panacee.
j ai voulu a un momemnt reinvestir dans cette ville sur le projet de la crossardiere mais j ai laisse tombe.trop cher par rapport a la valeur locative.
en plus la taxe fonciere est hors de prix .500e pour cet appartement soit 2 mois de loyers.
bref nous somme satisfait de cet achat car sur 10 ans d emprunt il nous coute 250e par mois et la taxe fonciere et il nous servira bien un jour mais je pense que comme rapport locatif il y a bien mieux ailleurs.
d ailleur a titre perso j obterai egalement plus si je devait le faire sur une petite maison aux alentours 25 km .y a pleins de truc dans les 20.000e a retapper et a mettre des cassos dedans .apres….. je ne vais pas le faire non plus

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#9 09/06/2013 10h06 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Bonjour Baobab,

merci pour ce retour d’expérience, vous avez bien mis en évidence les points forts et faibles de Laval :
en positif le prix d’acquisition qui est faible mais la contre partie sont les loyers très faibles comme votre appartement. C’est vrai aussi que la taxe foncière est très chère (municipalité surendettée).

L’appart de mon exemple se situe justement sur la rue cross@rdière qui est sur le point d’être totalement rénovée avec piste cyclable, élargissement des trottoirs, plateaux piéton, rond point, etc. Je pensais que c’était un bon potentiel de plus-value mais pour qu’il soit rentable de mon point de vue, il faudrait que j’arrive à baisser son prix de 15 à 20%…

Dernière modification par bat (09/06/2013 10h12)

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#10 09/06/2013 12h13 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Moi je trouve que c’est pas si mal. Pour du logement la renta est bonne (sous réserve que vous êtes confortables sur la valeur locative que vous annoncez).
Vu la valeur vénale, l’enjeu est peut-être les travaux mais vous avez l’air de les avoir appréhendé. En parties communes?
Aujourd’hui c’est quasiment impossible de trouver des investissements "qui se portent".

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#11 09/06/2013 14h56 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Les travaux ne sont pas en parties communes ; ce sont la pose d’une kitchenette et d’une salle d’eau car cet appart était un bureau de psy.

Voici une nouvelle simulation au régime LMNP au réel :
Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

Je ne connais pas encore toutes les subtilités des régimes d’imposition mais ce régime permet une nette amélioration du cash flow (/2) car il n’y a plus d’IR ni de CSG pendant 15 ans!

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#12 09/06/2013 15h07 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Attention à la destination du bien. Si c’était du bureau avant, il faut faire un permis de construire (PC) pour changement de destination. Bien souvent il faut affecter une ou des places de parking au PC.
Quand on en a pas (assez), il faut en acheter (ou location long terme) à côté (dans un rayon de 300m environ) ou alors payer une taxe qui coûte assez cher.
A voir avec votre notaire donc !

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#13 09/06/2013 15h36 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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guillaumega a écrit :

Moi je trouve que c’est pas si mal. Pour du logement la renta est bonne …/….

Je ne partage pas ce point de vue… les professionnels immobilier/placement ont à mon opinion une tendance à ce satisfaire de peu pour leurs clients, dans tous les cas ce niveau de rendement me semble bien trop juste pour tendre vers le titre de ce forum ! Il faut effectivement compter aussi avec les impondérables vacances locatives autres risques locatifs.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 09/06/2013 15h47 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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élément de comparaison:
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=18_s

je reste sur mon opinion,y’a sur-offre de logements à laval. le seul plan jouable est de dégotter le bien d’un vendeur très pressé et de négocier fermement pour esperer un rendement correct et de retrouver ses billes à l’arrivée.

je trouve dommage de plomber sa capacité d’investissement pour un achat de ce type meme si pour se lancer,je pense qu’il faut savoir faire certaines concessions(on peut rarement débuter par un immeuble à 10 ou 11% de rendement).Le tout est d’acheter des petits biens de ce genre mais il faut qu’ils deviennet vite un atout(et non un hadicap à long terme).

perso,j’ai acheté à 7,5/8,5% de rendement sans copro et avec des TF peu élevées.C’est pas Byzance mais ça m’a permis de me faire la main.J’espere que ça va bientôt me servir à acheter un immeuble à 200/250 000 et à plus de 10% brut.

Je crains que ce bien soit plus un handicap qu’un atout à moyen terme


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#15 09/06/2013 16h25 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Je n’ai jamais regardé de dossier Laval. Nous n’avons que peu d’informations sur le bien.
Il est donc bien difficile de porter un jugement pertinent.
Évidemment si le marché local est sinistré et que la valeur du bien vacant est inférieur à la valeur du bien loué ma remarque ne tiens pas.
En revanche, si la rentabilité présentée dans le cash flow est pérenne je maintiens que le deal est pas mal.

Les immeubles à 10/11% sans risques locatifs et/ou sans travaux n’existent pas. Il faut arrêter de croire au père Noël.
Sinon par un simple refinancement le vendeur pourrait récupérer l’équivalent de son prix de vente tout en restant propriétaire… et il serait idiot de vendre… ce qui par définition serait une anomalie de marché !!!

Dernière modification par guillaumega (09/06/2013 16h26)

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#16 09/06/2013 16h30 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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guillaumega a écrit :

Les immeubles à 10/11% sans risques locatifs et/ou sans travaux n’existent pas. Il faut arrêter de croire au père Noël.
!

Pourtant,il me semble qu’ici,on a des investisseurs qui prouvent le contraire…Je viens de repérer des biens semblant répondre à ces criteres(je vous tiendrais au courant).

y’a pas longtemps j’en avait trouvé un à + de 12% dans le maine et loire(rénové ss travaux grands apparts avec terrain) mais il etait vendu avant que je réagisse.


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#17 09/06/2013 16h37 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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et il n’y avait pas de downside sur les loyers, un risque de vacance fort en cas de départ d’un locataire etc ?

Maintenant c’est vrai que le marché parisien / IDF est beaucoup moins rentable que certaines villes de province :)

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#18 09/06/2013 17h11 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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guillaumega a écrit :

et il n’y avait pas de downside sur les loyers, un risque de vacance fort en cas de départ d’un locataire etc ?

Maintenant c’est vrai que le marché parisien / IDF est beaucoup moins rentable que certaines villes de province smile

Il y’a le marché et ce qu’on est capable d’en faire.
Peut-etre que ces marchés locaux demandent un peu plus de professionnalisme et d’implication(chacun sa vérité) .


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#19 09/06/2013 17h15 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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il faut apprendre à connaitre ces marchés. Je suis d’accord que c’est en allant où personne ne veut aller que l’on fait les meilleures affaires.

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#20 09/06/2013 20h07 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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guillaumega a écrit :

Les immeubles à 10/11% sans risques locatifs et/ou sans travaux n’existent pas. Il faut arrêter de croire au père Noël.

Nous ne voyons pas ce qui vous permet d’être aussi affirmatif. La rentabilité n’est pas liée au fait qu’il y ait des travaux ou pas. Elle se calcule après avoir fait les travaux.

Il existe des marchés de niche ou des opportunités qu’il fait avoir la patience de chercher qui se déclarent. Cela nécessite du temps mais "Tout vient à point à qui sait attendre".


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#21 09/06/2013 20h10 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Je dis juste qu’en théorie financière, le rendement est corrélé positivement au risque.
Mais vous avez raison il faut être positif :) J’aime l’état d’esprit des contributeurs du forum !

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#22 09/06/2013 20h24 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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guillaumega a écrit :

Je dis juste qu’en théorie financière, le rendement est corrélé positivement au risque.
Mais vous avez raison il faut être positif smile J’aime l’état d’esprit des contributeurs du forum !

partiellement seulement.

Y’a le marché des particuliers(qui vont acheter de petits lots)
Le marché des institutionnels(gros budgets biens de qualité grandes métropoles)
Entre les deux il y’a le marché des petits immeubles(trop lourd pour le débutant,trop petit et gourmand en frais pour les institutionnels).
Je suis pas convaincu qu’un immeuble de 5 ou 6 lots soit plus risqué qu’un studio(c’est le meme creneau de locataires sur le meme secteur).Pas sur que le proprio d’un studio soit moins exposé en terme de risque.Dans ce cas la différence de rendement n’est pas lié au risque mais au caractere plus confidentiel des immeubles.


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#23 09/06/2013 20h32 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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toudoucement a écrit :

Y’a le marché des particuliers(qui vont acheter de petits lots)
Le marché des institutionnels(gros budgets biens de qualité grandes métropoles)
Entre les deux il y’a le marché des petits immeubles(trop lourd pour le débutant,trop petit et gourmand en frais pour les institutionnels).

Tout à fait d’accord.

toudoucement a écrit :

Je suis pas convaincu qu’un immeuble de 5 ou 6 lots soit plus risqué qu’un studio(c’est le meme creneau de locataires sur le meme secteur).Pas sur que le proprio d’un studio soit moins exposé en terme de risque.

Bah non je suis d’accord ; c’est plutôt l’inverse puisqu’on diversifie le risque locatif.

toudoucement a écrit :

Dans ce cas la différence de rendement n’est pas lié au risque mais au caractere plus confidentiel des immeubles.

Là je suis pas sûr! Avec la progression des TIC il est facile de communiquer et vendre au juste prix.
La vraie anomalie de marché est rare…

Peut-être qu’une explication pourrait être qu’un immeuble très rentable est très lourd en gestion (or on oublie de compter ses heures pour en soustraire leur valeur au loyer quand on calcule la rentabilité) ?

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#24 10/06/2013 09h49 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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Construiresaretraite a écrit :

guillaumega a écrit :

Les immeubles à 10/11% sans risques locatifs et/ou sans travaux n’existent pas. Il faut arrêter de croire au père Noël.

Nous ne voyons pas ce qui vous permet d’être aussi affirmatif. La rentabilité n’est pas liée au fait qu’il y ait des travaux ou pas. Elle se calcule après avoir fait les travaux.

Il existe des marchés de niche ou des opportunités qu’il fait avoir la patience de chercher qui se déclarent. Cela nécessite du temps mais "Tout vient à point à qui sait attendre".

100 % en phase avec l’opinion de Construiresaretraite, nombreux sont ici les contributeurs qui dépassent les 10% de rendement sur des biens qui ne présentent pas de risques particuliers. Si en théorie le risque et la rentabilité sont évidemment corrélés, dans la vie on peut parfois trouver bien mieux que la théorie, mais c’est du travail ! Il faut viser les étoiles pour atteindre la lune ET croire au père noël wink


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#25 10/06/2013 10h41 → Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2... (investissement locatif t2 36m2)

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guillaumega a écrit :

toudoucement a écrit :

Dans ce cas la différence de rendement n’est pas lié au risque mais au caractere plus confidentiel des immeubles.

Là je suis pas sûr! Avec la progression des TIC il est facile de communiquer et vendre au juste prix.
La vraie anomalie de marché est rare…

Peut-être qu’une explication pourrait être qu’un immeuble très rentable est très lourd en gestion (or on oublie de compter ses heures pour en soustraire leur valeur au loyer quand on calcule la rentabilité) ?

Dans mon secteur de recherche, les immeubles à 5 ou 6% bruts sont en vente depuis longtemps sans trouver preneur.

Ces vendeurs d’immeubles veulent en toucher le jackpot de la hausse immobilière de la dernières décennies mais ils font à mon avis l’erreur de ne pas distinguer le marché des particuliers de celui des investisseurs.

Autrement dit, les opportunités existent (il semble que j’en ai déjà laissé filer 1 ou 2 par manque de réactivité) lorsque les vendeurs sont vraiment motivés pour vendre. Et un bien qui est à vendre depuis longtemps, affiche un prix qui n’indique pas la marge de négociation, même aujourd’hui avec les TIC.

A mon sens, c’est là que se trouve le secret de la rentabilité, la marge de négociation.

Cordialement.


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