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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/06/2013 07h26 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

Membre
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Bonjour à tous,

Je souhaite acheter un petit appartement (- de 60 K€) et j’ai remarqué à ma grande surprise que plus de la moitié des appartements actuellement disponibles sont à vendre avec un locataire en place.

Mon objectif étant de faire un investissement locatif, cela n’est donc pas forcément un problème pour moi.

Pour autant, n’ayant jamais acheté d’appartement avec un locataire en place j’ai quelques questions:

1) Je sais que le locataire reste jusqu’à la fin de son bail mais est-ce qu’il faut refaire un contrat de location avec lui sur la durée restante ? ou plus simplement faire un avenant au contrat pour préciser que le propriétaire à changer?

2) Comment ça se passe quand l’appartement était loué par agence alors que moi je souhaiterai le louer en direct au locataire?

3) Puis-je prendre une GRL même si le locataire est déjà en place?

4) Un des locataires paie une grosse partie du loyer avec la CAF, je ne connais pas les conditions d’obtention de la CAF et suis donc plutôt réfractaire à ce locataire.
De part vos connaissances, est-ce que ce type de revenu et plus ou moins sûr qu’un emploi?

Merci par avance pour votre aide.

Cordialement,

Mots-clés : achat, locataire, studio


Julien
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#2 08/06/2013 08h15 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Bonjour,
Je ne vois pas en quoi ça peut vous géner qu’un locataire soit en place pour faire du locatif.
Au contraire, vous y gagnerez en temps et aurez des revenus fonciers dés la signature chez le notaire. C’est plutôt sécurisant non ?

1 . Pour le bail rien ne change, le bail actuel court toujours mais le locataire sera notifié par courrier recommandé de la part du notaire que vous êtes le nouveau propriétaire.

2. pour la location via l’agence cela ne change rien non plus, dés le départ du locataire, gérez en direct si vous le souhaitez.

3. je crois que cela est possible de prendre la GRL en cours

4. Le paiement par la CAF n’est pas un souci, les rentrées ont lieu le 5 de chaque mois et c’est sécurisant de savoir que le locataire a des rentrées d’argent, moi j’essaie de ne pas toucher la CAF, je laisse la caf verser l’allocation directement aux locataires et demande un paiement du loyer total.
Vous dites n’être pas pour les loyers aidés par la CAF, mais un jeune qui demarre dans le monde du travail aura cette aide et ce n’est pas dévalorisant, c’est une aide en fonction des revenus.
Cdt

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#3 08/06/2013 11h41 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

Modérateur
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Une autre question basique que vous devriez vous poser est la suivante : "Aurais-je loué à ce locataire ?". Les critères pour choisir un locataire sont multiples, et ont déjà été discuté pas mal sur ce forum. Le fait qu’il paie son loyer avec la CAF n’est pas nécessairement rédhibitoire, et présente même parfois des avantages.

Si la réponse est "oui", alors l’achat avec locataire en place ne pose pas de problème, et vous y gagnez même (pas de délai pour commencer à percevoir le loyer, pas de frais pour mettre en location, pas d’incertitude sur le montant du loyer qu’un locataire acceptera de payer, et décote sur le prix du bien car "occupé").
Si la réponse est "non" ou incertaine, à vous de voir si le jeu en vaut la chandelle…


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#4 08/06/2013 12h26 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Outre celles soulevées par GBL, une autre question à vous poser est : aurais-je loué sous le même régime (nu/meublé) ?

Par exemple, si vous avez un TMI élevé et qu’il y a de la demande en meublé pour le type de bien recherché, vous pouvez louer sous le régime LMNP fiscalement bcp moins douloureux que celui de srevenus fonciers.

Mais si l’appartement est déjà loué mais en nu, c’est une option que vous perdez…

Dernière modification par julien (08/06/2013 12h27)

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#5 08/06/2013 23h32 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Bonjour,

Sauf exception avec les petites surfaces très bien louées, les appartements occupés se cèdent moins cher que les appartements libres de toute occupation.

J’aurai deux petits conseils :
- lisez bien l’article 15 III de la loi 89 : pour schématiser, si le locataire est vieux il est potentiellement difficile à sortir en fin de bail, même si vous lui adressez un congé pour vente/reprise.
- si le logement est loué pas cher, il n’est pas simple de remonter le loyer en fin de bail (articles 17, 18, 19 de la loi 89).

Si vous faites bien attention à tout ça, les ventes occupées peuvent être de bonnes affaires !

Cordialement,
Guillaume

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#6 09/06/2013 09h13 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Bonjour et merci à tous pour vos contributions.

Donc si je comprends bien, le bail continu normalement cependant je crois comprendre d’après la 2ème réponse de pontneuf  que je dois attendre le départ du locataire pour pouvoir louer l’appartement en direct. Je ne peux donc pas dès la signature chez le notaire laisser tomber l’agence immobilière et louer en direct. Vous confirmez?

En effet GoodbyLenine, c’est une question simple qui permet de prendre conscience que c’est un lot (appart + locataire).

Je n’avais pas pris en compte que j’aurai à subir le type de location actuel (nu/meublé) sur la durée du bail actuel. Bon point merci pour cela julien.

Suite à la réponse de guillaumega, à quel moment dois-je demander tous les documents nécessaires à l’évaluation de l’appartement et du locataire?
(bail avec locataire, états des lieux entrant, la taxe foncière, charges, derniers assemblée du syndic etc …)

J’imagine que les agents immobiliers ne seront pas très "enthousiaste" à me donner ces documents car cela leur demande du travail…
Pour le moment, j’ai pris un rendez-vous avec les agences pour faire une première visite et supprimer de ma liste les appartements avec de gros défauts, je pensais demander tous ces documents lors d’une deuxième visite.

Merci


Julien
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#7 09/06/2013 11h54 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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SimpleAsJu a écrit :

Donc si je comprends bien, le bail continu normalement cependant je crois comprendre d’après la 2ème réponse de pontneuf  que je dois attendre le départ du locataire pour pouvoir louer l’appartement en direct. Je ne peux donc pas dès la signature chez le notaire laisser tomber l’agence immobilière et louer en direct. Vous confirmez?

Le changement de bailleur ne change rien aux conditions d’occupation du locataire sauf qu’il peut disposer d’un droit de préemption s’il s’agit de la première vente suivant mise en copropriété de l’immeuble.
Donc tant qu’il est dans les lieux, inutile de resigner un contrat puisque vous vous substituez tacitement au précédent bailleur.
Le jour où il y aura départ en revanche vous devrez rédiger un bail avec le nouveau preneur à bail.

Concernant la gérance (ex: quittancement des loyers), le mandat est échu le jour de la vente. Vous pouvez changer de cabinet d’administrateur de bien ou louer en direct.

SimpleAsJu a écrit :

Suite à la réponse de guillaumega, à quel moment dois-je demander tous les documents nécessaires à l’évaluation de l’appartement et du locataire?
(bail avec locataire, états des lieux entrant, la taxe foncière, charges, derniers assemblée du syndic etc …)

Posez vos questions verbalement ou par email. Si vous pensez être en mesure de faire une offre sérieuse, demandez les pièces (baux, état quittancement/encaissement, attestation de surfaces, RCP, PV d’AG, etc.).

Dernière modification par guillaumega (09/06/2013 11h50)

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#8 09/06/2013 15h33 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Ok, super merci guillaumega.

Cela va me permettre de partir plus en confiance.

Bonne fin de weekend.


Julien
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#9 10/06/2013 09h16 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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SimpleAsJu a écrit :

3) Puis-je prendre une GRL même si le locataire est déjà en place?

Malheureusement, il n’est plus possible de prendre une GRL pour un contrat en cours. Les assureurs ne proposent plus cette possibilité depuis la fin de l’année dernière.
Il ne reste que la GLI, mais le conditions pour en souscrire une ne sont pas les mêmes par rapport à la situation des locataires…


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#10 10/06/2013 13h36 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Siocnarf a écrit :

SimpleAsJu a écrit :

3) Puis-je prendre une GRL même si le locataire est déjà en place?

Malheureusement, il n’est plus possible de prendre une GRL pour un contrat en cours. Les assureurs ne proposent plus cette possibilité depuis la fin de l’année dernière.
Il ne reste que la GLI, mais le conditions pour en souscrire une ne sont pas les mêmes par rapport à la situation des locataires…

Voici une partie des conditions générales de l’assurance Fidelidade mundial que l’on m’a envoyé il y a 2 mois joint à un devis GRL. Au chapitre 1.2.2, il semblerait que ce soit toujours possible sous certaines conditions.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2544_conditions-generales-grl-fidelidade-pbi.jpg
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2544_conditions-generales-grl-fidelidade-pbi_2.jpg

Dernière modification par kentin (10/06/2013 13h43)

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#11 10/06/2013 18h36 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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C’est une bonne nouvelle. J’ai deux contrats chez eux depuis qu’ils sont arrivés sur le marché de la GRL (fin de l’année dernière) et lorsque je les ai souscrits cette possibilité n’existait pas…
Est-ce qu’ils précisent un éventuel délais de carence dans leurs CG ?


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#12 10/06/2013 19h53 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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C’est une information intéressante, merci de l’avoir partagée… avez vous des tarifs % ?


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#13 10/06/2013 19h55 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Bonsoir,
Oui, c’est toujours possible avec la plupart des assureurs.
Pacifica n’est pas mal (j’ai consulté récemment leurs conditions, intéressantes) avec possibilités pour ceux qui la craignent de prise en charge de la vacance locative.

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#14 11/06/2013 10h54 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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@Range19 : attention, nous parlons d’assurance GRL, pas de GLI !
Seuls 2 ou 3 assureurs la proposent dont Solly Azar (qui ne la vend pas directement aux particuliers mais via des courtiers) et Fidelidade
Chez Solly Azar, il n’est plus possible depuis septembre 2013 de souscrire une GRL pour un bail en cours.


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#15 11/06/2013 11h15 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Chez le courtier indiqué ci-dessous, je lis que le dossier doit être constitué soit dans les dix jours suivants la signature du bail maxi, soit après 6 mois :
garantie des risques locatifs : documents a fournir

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#16 11/06/2013 14h27 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Oui c’est par eux que je passe pour mes GRLs.
Ils revendaient les assurances de DAS et depuis que DAS a arrêté la GRL ils revendent les assurances de Fidelidade. Et comme l’indiquait Kentin, Fidelidade propose la souscription de GL pour les baux en cours. Mais ce sont les seuls à ma connaissance.
Alors que, vous avez raison, pour les GLI quasiment tous les assureurs permettent d’en souscrire pour les baux existants. Les conditions varient selon les assureurs, certains demanderont de pouvoir justifier de 6 mois de bons paiements du loyer, d’autres 1 an voir plus.
Mais attention, les conditions de souscription d’une assurance GLI sont plus dures par rapport à la situation des locataires : CDI hors période d’essai obligatoire (tous types de contrat et même de ressources acceptées pour la GRL - y compris RSA), loyer inférieur à 1/3 des revenus (1/2 pour la GRL)
Etc…


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#17 11/06/2013 16h58 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Bonjour,

Je suis sur le point d’acheter un appartement avec un locataire déjà en place (6 jours avant la signature du compromis….)
Le contrat de location stipule:
-" Le montant du loyer initial est fixé à la somme de cinq cent euros, charges comprises."

Question bête: comment différencier le loyer des charges?

Frédéric

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#18 11/06/2013 17h06 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Bonjour Frédéric,

question bête également: n’avez vous pas vérifié le montant des charges avant de faire une offre d’achat ?

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#19 11/06/2013 19h32 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Les charges se résument à une ampoule dans l’escalier et les ordures ménagères (donc je connais déjà le montant)
Pour être précis, cet appartement fait partie d’un petit immeuble que j’achète en totalité. il y a aussi une bail commercial vieux de 9 ans qui tient sur une page et dont le loyer n’a jamais été réévalué, et deux biens vides.
J’ai fais une offre inférieure à 80% du prix demandé, et je devrais obtenir un rendement net supérieur à 8% (brut à 13%)

Frédéric

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#20 18/06/2013 11h59 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Petite remontée de ce sujet avec une info sur la GRL et sur ce que j’avais annoncé plus haut.
Je viens de contacter InterAssurance (qui revend l’assurance de Fidelidade) : ils m’ont bien confirmé que la possibilité de souscrire un contrat GRL pour un bail en cours est suspendue, malgré la mention qui y est faite dans les conditions générales.
Quelqu’un aurait-il une info à ce sujet auprès des autres assureurs proposant la GRL ?

Dernière modification par Siocnarf (18/06/2013 11h59)


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#21 28/10/2013 14h15 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Bonjour,

Je me permets de remonter ce topic puisque je risque de tomber dans cette situation, d’un achat avec locataire en place.

L’appartement est actuellement, selon moi, loué en dessous du marché. Je souhaite donc monter le loyer. Le but est de relouer l’été prochain au prix du marché, en attendant je souhaite garder le locataire actuel. Quelles possibilités s’offrent à moi selon vous ?

- Lors de l’achat, je précise que lorsque le bail sera terminé, je ne veux plus le locataire actuel ?
- Lors de l’achat, je précise une date fixe qui précise que je souhaite à ce moment là changer de locataire ?
- autre ?
Edit : ou tout simplement, je n’ai pas le droit, sauf si c’est pour habiter le logement ou le revendre ?

Je n’arrive pas à savoir quelle est la démarche exacte pour ce genre d’événement.

Je vous remercie par avance,

Cordialement.

Dernière modification par StephB (28/10/2013 14h19)

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#22 28/10/2013 16h29 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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StephB a écrit :

L’appartement est actuellement, selon moi, loué en dessous du marché. Je souhaite donc monter le loyer. Le but est de relouer l’été prochain au prix du marché, en attendant je souhaite garder le locataire actuel. Quelles possibilités s’offrent à moi selon vous ?

- Lors de l’achat, je précise que lorsque le bail sera terminé, je ne veux plus le locataire actuel ?
- Lors de l’achat, je précise une date fixe qui précise que je souhaite à ce moment là changer de locataire ?
- autre ?
Edit : ou tout simplement, je n’ai pas le droit, sauf si c’est pour habiter le logement ou le revendre ?

Le préavis est de 6 mois et ne peut se faire qu’à l’issue du bail de 3 ans et selon des motifs de congés autorisés (loi du 6 juillet 1989) :
-congé pour vente (dans ce cas le locataire a un droit de préemption durant 2 mois)
-congé pour reprise (pour y habiter)
-congé pour motif légitime et sérieux (problèmes de voisinages récurrents, sous-location interdite, etc.)

Attention il semble que le locataire puisse partir durant ces 6 mois et qu’il ne soit pas obligé de vous payer les loyers durant les périodes non habitées (exemple, après le préavis reçu le 1er décembre, il peut partir le 1er janvier et ne pas vous devoir les 5 mois restants).

Et il y a encore des restrictions quand le locataire est âgé et à faibles revenus (je n’ai plus en tête les chiffres).

Dernière modification par JeremyUvred (28/10/2013 16h31)


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#23 28/10/2013 16h47 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Je vous remercie.

Le scénario envisageable est donc le suivant : Le vendeur demande congé pour vente à son locataire. Est-ce possible de choisir la date de ce congé ? Par exemple, à la fin du bail meublé ?

Exemple :

- 1er décembre, signature du compromis entre le vendeur et moi-même
- le vendeur demande congé à son locataire, en spécifiant qu’à l’issu du bail meublé (exemple : 31 juin), celui-ci doit partir.
- Les 2 mois de préemption du locataire se passent + délai d’achat (exemple : je suis officiellement propriétaire le 1 avril)
- D’avril au 31 juin le locataire reste en place
- Il quitte le logement le 31 juin.

Est-ce réalisable ? J’ai du mal à savoir si le congé pour vente sert à vendre l’appartement vide, où s’il peut permettre de fixer une date de départ plus tard dans le temps.

Merci à vous.

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#24 29/10/2013 09h52 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Bonjour,

Dans votre déroulé il y a un problème lors des 3 premiers points :
- vous signez le compromis
- le vendeur demande congé au locataire qui au final exerce son droit de préemption
- que faites-vous ? les sommes engagées ne vous seront pas rendues …

Je pense (je n’affirme rien), que le vendeur devrait informer son locataire de la vente et à l’issue des deux mois seulement signer le compromis avec son acheteur (vous).


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#25 29/10/2013 10h05 → Acheter un appartement avec un locataire en place... (achat, locataire, studio)

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Bonjour,

quelle est l’augmentation de loyer que vous pensez pouvoir obtenir?

Si c’est pour gratter 10€, c’est peut être dommage de se séparer d’un locataire fidèle?


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