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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/06/2013 21h55 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Bonsoir,
J’aurais besoin de l’avis des "investisseurs éclairés" de ce forum.
J’ai repéré un studio vendu en dessous du prix du marché : 1350euros/m2 au lieu de 2100. Je m’interroge sur sa surface : 40 m2. Surface athypique pour ce genre de bien.
Je me demandais quels sont les avantages/incovénients de ce type de bien sachant que je ne peux pas le transformer en F2? J’espérais l’utiliser en location saisonnière dans un premier temps pour ensuite le revendre en espérant une plus value.

Merci de vos conseils.

Mots-clés : studio

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#2 03/06/2013 23h26 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Bonsoir,

Si vous avez repéré ce studio par annonce, il y a de grandes chances qu’il soit aménagé sous rampant et que la surface annoncée soit la surface au sol et non la surface Carrez (hauteur sous plafond > 1m80), ce qui pourrait expliquer le prix / m² a priori intéressant

Si ce n’est pas le cas, quelle est la raison de cet écart par rapport au prix de marché ? Pouvez-vous préciser pourquoi vous ne pouvez pas le transformer en T2 ?  ni en T1 bis ?

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#3 03/06/2013 23h31 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Bonsoir,

Mis à part une TF, des charges et une assurance légèrement plus élevées (pas forcément très significatif par rapport à du 30/35m² par exemple), des studio assez grands ne me posent pas de problème personnellement.
Au contraire, ça peut être un atout s’il est loué au même prix qu’un autre studio, mais de plus petite taille.

Mais comme le git Guismo, il faut effectivement voir pourquoi ce bien est vendu en dessous du prix du marché. Cela peut très bien cacher quelque chose, tout comme cela peut traduire une envie du vendeur de vendre très vite. A vous d’enquêter !

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#4 03/06/2013 23h34 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Réputation :   224 

En général il vaut mieux être dans la borne basse, je m’explique :
Un locataire qui cherche un studio a un budget plus ou moins défini, inférieur à celui qui cherche un T2. Si votre logement fait la taille d’un T2, mais avec une configuration studio, vous ne le louerez pas aux prix d’un T2 mais d’un studio, sauf que vous l’aurez payé en fonction des m² (dans votre cas vous avez un prix intéressant, en général il n’y a pas une telle décote)


Left the Rat Race in 2013

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#5 03/06/2013 23h40 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Oui c’est ce que je supposais pour la "borne basse".
Effectivement il faut que je me renseigne plus pour ce studio vu la décote. Cependant, la surface est bien en loi Carrez.  Le studio ne possède que deux grandes fenêtres sur un des murs. La configuration (simple pièce rectangulaire avec cuisine sur le mur opposé à celui donnant sur la rue) fait qu’en créant une chambre il faut utiliser une des fenêtres, ce qui risque de poser des problèmes de luminosité.

Merci de vos réponses.

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#6 04/06/2013 08h41 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Bonjour,
On peut résoudre le problème de luminosité, si on veut séparer la partie "couchage", par une fenêtre intérieure ou une baie vitrée donnant vers l’intérieur et captant la lumière venant des fenêtres. Nous l’avons fait à 2 reprises en rénovation, cela donne aussi un "plus" en matière de déco.

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#7 04/06/2013 10h06 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Réputation :   127 

Vous avez la plus value si vous arrivez à l’aménager intelligemment et le revendre. Impossible à dire comment, sans les plans. Mais c’est une piste.

Ensuite, en fonction de la localisation, la location saisonnière ou non peut avoir du sens.

Intuitivement, un bien atypique est plus destiné à un propriétaire à qu’un locataire (intuition qui peut ne pas être partagée). Ce qui serait encore un argument pour le revendre après l’avoir transformer.

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#8 04/06/2013 14h40 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Votre message me parait un peu "paradoxal"
Vous nous présentez un bien qui présente un intérêt pour son prix d’acquisition au m2 ce qui représente un vrai avantage pour le jour de sa revente… cependant vous souhaitez visiblement le louer pour le moment, mais sa location est-elle rentable ?
Quels sont vos objectifs, sur quelle durée, avec quels financements ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 04/06/2013 19h35 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Voici des photos : http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4350_401.jpg
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4350_402.jpg

J’ai un peu entendu parlé de l’idée de la séparation par une baie vitrée. Je vais me renseigner. Pouvez vous me donner une indication de devis?

Mon projet est le suivant : je cherche à faire du locatif saisonnier dans une ville moyenne de province (+ de 100 000 hab). J’ai déjà tenté de voir s’il y avait de la demande. J’ai passé des fausses annonces avec différentes configurations pour voir si c’est rentable: la demande est là mais la concurrence également.

Ma capacité d’emprunt étant limitée (60 000 / 70 000 en prenant une capacité de 33%), je pensais essayer de trouver un bien avec de la rénovation afin d’avoir une plus value potentielle. Ainsi, j’avais dans l’idée de louer l’appartement quelques années afin de mettre de côté du cash puis le revendre et ainsi avoir suffisament pour acheter 2 appartements…

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#10 04/06/2013 20h01 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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franz a écrit :

Mon projet est le suivant : je cherche à faire du locatif saisonnier dans une ville moyenne de province (+ de 100 000 hab)…/…
Ma capacité d’emprunt étant limitée (60 000 / 70 000 en prenant une capacité de 33%), je pensais essayer de trouver un bien avec de la rénovation afin d’avoir une plus value potentielle. Ainsi, j’avais dans l’idée de louer l’appartement quelques années afin de mettre de côté du cash puis le revendre et ainsi avoir suffisament pour acheter 2 appartements…

Combiner Location dans un temps et rénovation + Vente dans une autre temps peut-être une bonne idée… Une petite remarque, pour mettre du cash de côté grace à la location, il faut dégager un cash flow très positif…
D’après les photos, le volume semble valorisant pour le bien, le diviser risque de le dévaloriser, non ?
Il est sans doute assez facilement aménageable de manière à provoquer un coup de coeur à la location ou à l’achat à en juger par les images !
Méfiez vous des charges si il est dans un grand ensemble, les copropriétés sont souvent le tombeau des investisseurs wink


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#11 04/06/2013 20h15 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Pour info, les 33% ne comptent pas pour du locatif, vous pouvez dépasser les 60%.


Left the Rat Race in 2013

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#12 04/06/2013 20h27 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Ok merci pour l’info (%).

Effectivement je pense également que le diviser risque de le dévaloriser. Ma crainte étant surtout pour la revente : un 40 m2 n’intéressera pas un investisseur cherchant un bien à louer à des étudiants et un jeune couple cherchant 40 m2 préfèrera un F2.

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#13 05/06/2013 07h59 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Bonjour,
Ce studio est interessant à l’achat je pense.
Je gére 2 immeubles et par expérience les T2 ou T1bis sont beaucoup plus demandés que les studios.
Pourquoi ne pas transformer votre studio en T2, une cloison, une porte suffira pour avoir un bien avec potentiel. Pensez à mettre un vitrage tout en haut de votre cloison qui apportera de la lumiére dans votre cuisine.
Bon courage

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#14 05/06/2013 09h12 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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D’une manière générale, il me semble plus pertinent d’équiper une pièce aveugle avec une lumière artificielle de qualité que d’essayer de l’éclairer uniquement en second jour.

Cela dit, cela ne me semble pas contradictoire avec un mur en partie vitrée qui peut être valorisant dans un aménagement.

Donc la lumière naturelle en second jour sera appréciée, mais un éclairage complémentaire peut être nécessaire. Quitte à prévoir des ampoules peu consommatrices et durables.

Isoler la cuisine du reste de l’appartement pourrait être apprécié car la gestion des odeurs seraient plus aisées.


Pourquoi pas Vous?

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#15 05/06/2013 09h40 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Bonjour,

Sur ce que je vois de la pièce, je manque d’imagination pour concevoir une séparation cohérente.

Je prendrais l’avis d’un pro de la déco ( ou de ma moitié) pour m’éviter de créer maladroitement une surface "aveugle" qui dévaloriserait le bien et jouerais plutôt sur une cloison mobile ou des paravents.
L’appartement resterait un studio mais sympa et modulable sans surcoûts.

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#16 05/06/2013 12h21 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Oui de nombreuses possibilités à étudier. Merci de votre aide.

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#17 05/06/2013 16h25 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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ZX-6R a écrit :

Pour info, les 33% ne comptent pas pour du locatif, vous pouvez dépasser les 60%.

Malheureusement, il me semble que la grande majorité des banquiers ne compte que comme ça (30%), c’est la besogne de chaque investisseur concerné de trouver l’exception qui raisonne différemment…

Dernière modification par DDtee (05/06/2013 16h28)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#18 05/06/2013 16h34 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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oui il faut chercher, les banquiers sont tous différents. Chacun ses critères.


Left the Rat Race in 2013

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#19 05/06/2013 21h39 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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C’est typiquement le type d’affaire ayant un potentiel.
- studio trop grand
- prix plus bas que le marché (reste vraiment à savoir pourquoi)

Il est donc pertinent d’essayer de le transformer en T2 en utilisant une porte coulissante et une fenêtre intérieure. Sur ce bien, il nous parait utile de prendre un avis auprès d’un architecte d’intérieur. C’est un coût mais qui peut vous rapporter à la revente.

Bien évidemment, passez une annonce dans le bon coin pour jauger le marché du T2 dans ce secteur que ce soit à la location ou à l’achat.

Entre la location et l’achat, nous essaierions de le vendre dès que les travaux sont terminés, en :
- négociant avec le vendeur la mise à disposition du bien avant la signature de l’acte authentique pour anticiper les travaux
- négociant une date d’achat le plus tard possible pour décaisser les fonds le plus tard
- commencer à mettre des annonces 3-4 mois avant la fin des travaux en modifiant les photos sur photoshop. (un peu comme lorsque l’on vend en VEFA)
- négociant avec la banque la nature particulière de l’opération. (attestation écrite d’agences immobilières démontrant l’intérêt de l’opération)


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#20 06/06/2013 06h27 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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construiresaretraite a écrit :

Bien évidemment, passez une annonce dans le bon coin pour jauger le marché du T2 dans ce secteur que ce soit à la location ou à l’achat.

Je n’aime pas trop cette méthode qui est le reflet à un moment des recherches locatives par des futurs candidats.

A titre personnel , je n’ai jamais pratiqué , je préfère l’évaluation par la quantité d’offre récurrente de location dans le bon coin qui est un signe de surcharge de l’offre.

Une bonne méthode pour louer est aussi de passer par le bon coin dans la rubrique demande , vous avez des personnes qui demande un type de logement , il suffit de répondre et on a souvent de bons retours car on est directement en adéquation avec la demande , il suffit juste que le bien correspondent en terme de confort et de prix.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#21 06/06/2013 12h58 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Il faut trouver une solution pour des espaces modulables.
Ou laisser comme ça et l’appeler "loft" ;-) .

diviser pour faire des pieces trop petites ou mal agencées n’est à mon avis pas une bonne idée.

sur le marché des studios,il aura des atouts(40m² au prix de 25).ça explique le faible prix au m²


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#22 06/06/2013 19h19 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Oui j’ai pris contact avec l’agence aujourd’hui, je visite demain. Petite copro (50 euros charges par mois), pas de travaux de copro à prévoir. L’agent confirme que le prix se justifie par le fait que c’est un studio (difficle de vendre un studio à 80 000 euros). Par contre il y a déjà eu, selon l’agent, une proposition mais refusée par le vendeur (ferme sur le prix).

Pour la solution de la transformation en F2 il faudrait remplacer la salle de bain (pièce derrière la cuisine) par la chambre et faire une salle de bain aveugle. Ca chiffrerait vite en travaux.
La solution "loft" me paraît plus intéressante surtout que je cherche avant tout à faire du saisonnier. Hors d’après ce que j’ai pu observé les petites surfaces (- de 25 m2) sont moins attractives. Je ne trouverai jamais 40 m2 à ce prix aussi bien situé (proche gare, centre ville, parking gratuit à 500m). Du moins pas en F2

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#23 06/06/2013 23h29 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Philippe30 a écrit :

construiresaretraite a écrit :

Bien évidemment, passez une annonce dans le bon coin pour jauger le marché du T2 dans ce secteur que ce soit à la location ou à l’achat.

Je n’aime pas trop cette méthode qui est le reflet à un moment des recherches locatives par des futurs candidats.

C’est vrai mais cela nous a tout de même permis d’éviter de faire des erreurs. Biens pour lesquels nous pensions que la demande serait présente et en fait non .

Philippe30 a écrit :

A titre personnel , je n’ai jamais pratiqué , je préfère l’évaluation par la quantité d’offre récurrente de location dans le bon coin qui est un signe de surcharge de l’offre.

Oui, nous pratiquons aussi !

Philippe30 a écrit :

Une bonne méthode pour louer est aussi de passer par le bon coin dans la rubrique demande , vous avez des personnes qui demande un type de logement , il suffit de répondre et on a souvent de bons retours car on est directement en adéquation avec la demande , il suffit juste que le bien correspondent en terme de confort et de prix.

excellent, nous n’y avons pas pensé.

Enfin ajoutons un autre truc qui peut juste constituer un indice : aller dans des agences et se faire passer pour un locataire potentiel cherchant un T2. Si l’offre est pléthorique, on passe notre chemin, si l’agent se met à éclater de rire en montrant qu’il s’agit d’une denrée rare, il faut peut-être creuser.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#24 06/06/2013 23h40 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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Le mieux est d’acheter dans une ville qu’on connait quand même…


Left the Rat Race in 2013

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#25 07/06/2013 12h09 → Studio de 40 m2 pour un investissement immobilier : vos avis ? (studio)

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ZX-6R a écrit :

Le mieux est d’acheter dans une ville qu’on connait quand même…

Cela semble même être la base… il y a parfois de tels écarts de valeur subjective à quelques centaines de mètres près !


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