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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 23/05/2013 22h07 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

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Bonjour
certains d’entre vous  ont -ils déjà  créer une société civile pour diminuer l’impact de l’imposition des revenus fonciers ?
actuellement , on nous  propose de faire racheter  certains de nos biens immobiliers par cette  societé civile .
les avantages seraient :

légère baisse des mensualités
création d’un amortissement + augmentation des intérêts d’emprunts ; cela aurait pour conséquence de passer d’un revenu imposable positif ( et donc lourdement taxés à 41% +15.) à un revenu  foncier imposable négatif .
le résultat net après impôt serait plus élevé.

de plus , la transmission de notre patrimoine serait ainsi facilité ,
nous garderions l’usufruit et notre fille aurait la nu proprieté .pas de frais de transmission donc …

l’inconvenient  principal reside dans le fait qu’en  cas de revente  d’un bien , la taxation serait  plus lourde ; la plus value serait  plein pot .

quand pensez vous ?

Dernière modification par lise35 (24/05/2013 12h12)

Mots-clés : société civile

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#2 23/05/2013 23h48 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

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Bonjour Lise,

En vous lisant, je comprends que vous envisagez une société civile immobilière imposée à l’IS.
- la succession est en effet facilitée. Il vous est possible de démembrer (attention à l’abus de droit néanmoins) et éventuellement de vendre à terme des parts à vos enfants (qui peuvent être "financées" par des dons que vous pourriez leur faire).
- il faut songer qu’il sera nécessaire de tenir une comptabilité, tenir une AG, établir des PV….
- la rédaction des statuts est un élément crucial à la réussite de l’opération afin d’établir les règles en cas de problèmes ou d’événements particuliers  (si un actionnaire souhaite vendre, décède, souhaite donner des part en garantie, établir le fonctionnement du démembrement - en cas de vente d’actifs notamment…). Je ne peux que vous conseiller de vous adresser à un professionnel (notaire par exemple ou avocat spécialisé) et de ne pas acheter des statuts sur internet a vil prix.
- pour la fiscalité, ce n’est pas la panacée amha, c’est juste différent:
En première analyse, l’imposition est plus faible à court terme car il est possible d’amortir les biens acquis par la sci, ce qui reduit de fait le résultat imposable. Le taux d’IS est plus faible que votre IR+PS : de mémoire, c’est 15% jusqu’à 38 k€ de résultat et 33% au delà.
MAIS :
- le cash est dans la sci et si vous souhaitez le récupérer ( pour le depenser ?  ou payer l’ISF ?) il faut vous verser des dividendes: et là cet argent qui a déjà été imposé à 33% subit en plus l’IR+PS (soit 66%).
- en cas de vente, il faut payer l’IS sur la PV (= prix de vente- valeur net comptable du bien au bilan de la sci). Si le bien est détenu de longue date et donc complètement amorti, il faut donc payer 33% d’IS sur le montant de la vente. Le cash est alors dans la sci et je vous renvoie au paragraphe précédent pour le toucher en dividendes (IR+PS à 66%).

Il vous faut faire vos simulations : peut être qu’au moment de la réalisation de certains actifs, vous serez retraités et aurez donc un taux d’IR plus faible (difficile de se projeter dans le contexte de stabilité fiscal français). Notez en outre que si vous vendez vos biens actuels à la sci, vous aller aussi payer des frais de notaire et éventuellement être taxés sur la PV (j’ignore la durée de détention de vos actifs immobiliers - est-elle >30 ans ?) car l’immobilier à bien monté dernièrement et il est dangereux de conclure une transaction "hors marché" qui pourrait être requalifiée par le fisc. Il est sans doute possible de faire un apport en nature à la sci mais dans ce cas, le démembrement me semble compliqué (abus de droit).

Voici mes premières réactions à la lecture de votre message. J’espère qu’elles seront de nature à faire mûrir votre réflexion. J’ajoute que je n’ai aucune expertise ni aucune expérience en la matière (je n’ai pas de sci), mais j’avais un peu creusé le sujet à un moment. J’ai finalement préféré faire simple: détention directe et je paye mon IR….

Dernière modification par Motus (23/05/2013 23h53)


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#3 24/05/2013 08h38 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

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merci beaucoup pour ton avis .
tu releves bien les avantages et les inconvenients de ce type de montage .
je suis un peu comme toi , j’hesite , mais il faudra bien prendre une decision qui dans le cas d’une societé civile est relativement irreversible .

je me permet de vous presenter mon exemple pour un credit sur 15 ans et un amortissement de 85% sur 20 ans dans le cadre d’une societe civile on aurait:

prix achat AEM  bien   capital   interet    loyer   amortissement   revenu foncier imposable  net
140000             t2     7170       4922      5500    5950                 -5372                             5500
150000             t3     7683       5274      5572    6375                 -6077                             5572
130000             t4     6759       4570      13602  5525                 +3507                           13075
107000             t2     5480       3762      5000    4547                 -3309                             5000

dans le cadre actuel, voila , on nous nous situons en 2013 :

bien immo    capital    interet2013   loyer  rev fonc imposable   net
t2                9309       2472            5500  3028                        3789
t3               10034      2385            5572  3186                        3771
t4               19715      5310           13602  8291                       8917
t2                0             0                 5000  5000                       2175

la même chose en 2017 dans le cadre actuel :

bien immo     capital      interet    loyer    rev foncier imposable       net
t2                 10642        1139     5500     4360                              3036
t3                 11019        1400     5572     4171                              3215
t4                 23689        1336    13602   12265                              6671
t2                   0              0          5000     5000                              2175

effectivement , on se rends compte que les revenus seront moins taxés dans le cadre d’une societé civile .
curieusement , pour ameliorer notre situation, nous sommes obligés d’effectuer un pret  sur 15 ans et d’utiliser le principe de l’amortissement .
la revente par contre risque de nous couter bien cher , il faudra donc bien choisir quel type de bien nous souhaiterons conserver .

le passsage devant un notaire , le comptable et des fiscalistes sera indispensable .

le soucis  , de la revente actuelle de bien immobilier , c’est la plus value qui est exonerée seulement à partir de 30 ans .

si on souhaite revendre un bien  inclu dans la societe civile , on devra payer sur le montant du bien lors de l’achat par la societe civile ?

Dernière modification par lise35 (24/05/2013 08h51)

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#4 24/05/2013 09h21 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

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lise35 a écrit :

si on souhaite revendre un bien  inclu dans la societe civile , on devra payer sur le montant du bien lors de l’achat par la societe civile ?

Dans le cadre d’une SCI à l’IS (ce qui semble être le cas désiré si j’ai bien compris), le calcul de la plus-value ne se fait pas sur le prix d’achat par la SCI, mais sur la valeur nette comptable (VNC).

Ainsi, si vous achetez un bien 100 000 que vous revendez 150 000:
- dans le cadre d’une détention en nom propre, la PV sera de 50 000;
- dans le cadre d’une SCI à l’IS, la PV sera de : (150 000- [100 000 - amortissement]). Ainsi, si vous avez pratiqué 50 000 d’amortissement, la PV sera de 100 000.

(Merci de faire un effort sur l’orthographe, la ponctuation et l’organisation de vos messages, j’ai du mal à comprendre).

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#5 24/05/2013 10h58 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

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Merci pour l’explication du calcul de la plus value en cas de vente dans le cadre d’une société civile .

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#6 24/05/2013 11h27 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

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Attention, mon propos se prête à une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés (et donc fiscalement opaque), car je pense que c’est la situation que vous envisagez d’après les informations que vous nous avez données.

Dans l’éventualité où vous monteriez une société civile soumise à l’impôt sur le revenu, le calcul exposé plus haut n’est pas le bon.

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#7 24/05/2013 12h10 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

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Absolument , il s’agit bien de creer une société civile  soumise à l’impot sur les sociétés .
Par contre , je ne vois pas trop en quoi , elle serait opaque ?
il s’agit juste de payer moins d’impot sur nos revenus  fonciers et de pouvoir  permettre par la même occasion  d’effectuer une transmission  de notre patrimoine  à notre fille .
Nous garderions l’usufruit et notre fille aurait alors  la  nu propriété .

Je trouve , par contre que le systeme  non seulement verouille notre patrimoine  mais egalment impose des frais de gestions .
On ne peut pas tout avoir .
Je  recherche des personnes qui ont franchi  le pas pour avoir des retours d’avis .

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#8 24/05/2013 12h22 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

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Pardonnez-moi, le terme opaque peut paraître étrange à première vue.

Il s’agit en fait tout simplement d’une expression usuellement utilisée pour déterminer les caractéristiques fiscales d’une société.
Une société civile immobilière soumise à l’IR sera considérée comme étant transparente (ou translucide) fiscalement. Les revenus sont appréhendés directement entre les mains des porteurs de parts selon leur régime fiscal propre. La SCI ne paie pas l’impôt, c’est le rôle des porteurs.
A l’inverse, une société civile immobilière soumise à l’IS sera considérée comme étant fiscalement opaque. Cela signifie que les revenus ne sont pas imposés entre les mains des porteurs, mais directement au niveau de la société: la société paie l’IS, les porteurs ne paient pas d’impôts, sauf en cas de distribution.

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#9 20/07/2015 14h00 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

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Bonjour à tous,

Pour rappel, voici ma présentation Info • Forums des investisseurs heureux

En discutant avec un gestionnaire de patrimoine, ce dernier me conseille de créer une Société Civile Patrimoniale à l’IS pour réaliser mes investissements.

Mon objectif est d’investir petit à petit afin de créer un patrimoine d’ici 15 / 20 ans qui d’ici la me génère une rente, tout en profitant des effets de levier (prêts bancaires). Je ne recherche pas de complément de rémunération à ce jour.

A date, mis à part ma résidence principale (prêt immo), je n’ai pas réalisé d’investissements. Mais j’envisage de :
- acheter des scpi à crédit sur 15 ans pour un montant de 60k€ (--> d’ici la fin de l’été)
- acheter un appart / studio à crédit (--> dans l’année à venir)
--> puis l’idée serait de pouvoir investir ponctuellement sur les 15 / 20 prochaines années (un appart, des scpi, ou autre).

La sortie de cash se ferai en remboursement de compte courant d’associé (= apport initial pour certains investissements / participation à investissement) et en dividendes.

Comme je ne recherche pas de complément de revenu dans l’immédiat et que mon TMI est de 30%, que pensez vous de ce type de montage ?
J’ai l’impression que c’est monter une usine à gaz pour "pas grand chose", sachant que si dans 20 ans il y a l’équivalent de 5 apparts et 150k€ de scpi ce sera déjà très bien ! (encore faut-il y arriver).

PS : je ne sais pas si je suis dans la bonne rubrique, merci aux modérateurs pour leur vigilance.

Dernière modification par st67 (20/07/2015 14h02)

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#10 20/07/2015 15h33 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

Modérateur
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Vues les sommes en jeu (à la cible), ça me parait effectivement une usine à gaz. Les frais (et le temps à passer) sur la structure devraient largement compenser les éventuels économies d’impôt (qui restent à démontrer). Faites déjà une simulation précise pour évaluer d’éventuels gains dus à la structure, pour confirmer. A priori, mieux vaut faire simple et investir à crédit en direct…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#11 22/07/2015 12h03 → Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts... (société civile)

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Merci GoodbyLenine. Je vais solliciter le gestionnaire de patrimoine sur ce sujet afin d’avoir une simulation permettant une meilleur compréhension des avantages.

PS : merci d’avoir replacé mon post. Cela m’a fait prendre conscience de la partie "revente" que je n’avais pas intégrée.

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