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Forums des investisseurs heureux

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#26 23/05/2013 23h22 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Comment cela se passe justement ? Les studio seront au deux nom , si le bail est à son nom et que elle encaise les loyers ?
Les revenue seront seulement sur ça déclaration ?

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#27 23/05/2013 23h30 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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GoodbyLenine a écrit :

Pour "prendre un crédit sur 30 ans", il faudra trouver une banque qui l’accepte. Actuellement, ça ne sera pas vraiment facile, mais n’hésitez pas à revenir poster le nom des banques qui auront accepté.

LCL pour les moins de 31 ans


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#28 23/05/2013 23h32 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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ça me parait quand même tendu. dejà 25 ans sur la RP puis 25 ans sur du locatif ça ne va pas avancer bien vite niveau capitalisation.

personnellement je verrais plus tenter de faire un peu d’épargne eventuellement un remboursement anticipé sur la résidence principale pour réduire les mensualités avenir et remettre à plus tard l’investissement locatif.

autant j’arrive à comprendre l’interet de financer un ou des immeubles à 10% brut sur de très longues periodes quand ça permet de dégager plusieurs milliers d’€ de cash flow si c’est pour gérer pendant des années un studio à 35 000€,je vois pas trop.

sur 25 ans on doit rembourser 3% de capital/an donc environs 1000€ de capitalisation annuelle(une fois amortis les frais d’aquisition).


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#29 23/05/2013 23h57 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Benfr38

Prenons l’exemple :

Vous serez propriétaire à 50/50 avec madame,

et percevrez les fruits de la location.

Donc si vous faite 2 déclarations séparés, vous serez redevable chacun à hauteur de votre TMI + CSG de l’excédent foncier.

Si vous lui laissez déclarer elle seule les loyers car c’est "plus avantageux" compte tenu de sa TMI à 14% alors que vous êtes à 30%, un monsieur en cravate viendra sonner chez vous un de ces jours, pour commencer il prendra le café, sans sucre, puis il vous posera quelques questions sur votre façon de déclarer vos RF. smile

Vous devrez sortir votre plus grand jeu d’acteur pour vous tirer de cette situation

Dernière modification par benoit69 (23/05/2013 23h58)

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#30 24/05/2013 00h11 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Donc je met la moitiés des benefice sur ma declaration et la moitiés sur la sienne ?
Sachant que les loyer seront sur notre compte commun

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#31 24/05/2013 06h02 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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benfr78 a écrit :

Une question viens de me traverser l’esprit :
J’achète les deux studio avec ma copine , concernant la déclaration des bénéfice foncier , je peux tout mettre sur ça déclaration et rien sur la mienne ?

Elle est imposé à 14%

Encore merci

Dans ce cas vous êtes en indivision à 50-50 peut être que si elle perçoit l’ensemble des loyers et paye les charges elle peut prendre la gestion et la fiscalité du bien.

Si certain connaisse le sujet cela m’intéresse. 

ZX-6R a écrit :

Pour info Philippe30 ne dépasse pas 20 ans pour les crédits. Moi je pousse à 25 ans (car je compte vivre sur mon CF des cette année) mais 30 ans je trouve ça énorme. Votre gain en CF sera minime alors que le coût en intérêts sera énorme.

Le privilège de l’age ….
Et par simulation on voit que passez sur 25 ans modifie peu le montants des remboursements mais augmente très sensiblement les intérêts d’emprunts.
L’option 20 ans avec possibilité de repousser un peu pourrait être une bonne option.
L’option 30 ans est irréaliste sur un studio.

La préconisation des durées d’emprunt doit aussi tenir compte de la nature du bien , l’idée de m’ennuyer pendant 20 ans à louer un studio pour des étudiants m’effraie par contre sur un bien plus important cela me parait une évidence.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (24/05/2013 06h06)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#32 24/05/2013 09h26 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Je vais essayer de prendre sur 24 ans en espérant avoir un taux de 3.2% …
Je suis censer visité samedi, je pense faire une proposition à 50 000 ( au lieu de 53K€)

Des conseil supplémentaire pour monter au mieux mon dossier ? ou erreur a pas faire ?

Au final penser vous que je puisse me lancer ?

encore merci pour vos aides

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#33 24/05/2013 09h37 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Philippe30 a écrit :

benfr78 a écrit :

Une question viens de me traverser l’esprit :
J’achète les deux studio avec ma copine , concernant la déclaration des bénéfice foncier , je peux tout mettre sur ça déclaration et rien sur la mienne ?

Elle est imposé à 14%

Encore merci

Dans ce cas vous êtes en indivision à 50-50 peut être que si elle perçoit l’ensemble des loyers et paye les charges elle peut prendre la gestion et la fiscalité du bien.

Si certain connaisse le sujet cela m’intéresse.

Non, que l’indivision soit à 50-50 ou autrement, charges et revenus sont répartis proportionnellement et chacun les reporte sur une déclaration individuelle.
Voyez le commentaire de benoît69, très juste. Mais sans doute ai-je "peur" des inspecteurs du fisc wink

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#34 24/05/2013 10h59 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Faire une proposition en dessous vous laisse toujours la possibilité de remonter, si vous la faite à 50K directement et que le vendeur l’accepte, vous ne pourrez pas re-négocier après…

A votre place je tenterai une offre plus basse compte-tenu que les logements sont loués, c’est comme vous le sentez.

Concernant les taux, sur 20 ans, 2,90% - 3%  HA est un excellent taux,
J’ai un ami qui vient tout juste d’obtenir 3,15 HA sur 25 ans à la Caisse d’Epargne (très agressive sur les longues durées en ce moment)

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#35 24/05/2013 11h52 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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C’est justement ma banque,
J’ai peur qu’en proposant trop bas ( des bien identique sont à 35 000 unité ) l’affaire me passe sous le nez

Si je négocie à 50, ça fait 25 000 unité c’est déjà bien non ?

ou je propose 48K€ ? mais si l’agence ne transmet pas la propo …

Dernière modification par benfr78 (24/05/2013 11h53)

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#36 24/05/2013 13h39 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Lorsqu’une agence possède un mandat de vente, il est mentionné que toute offre écrite doit être présenté au vendeur, c’est l’engagement de l’agent.

Après, certain ne le respecte pas…

En tout cas, vous pouvez tâter le terrain avec l’agent immo en lui demandant la marge de négociation du vendeur (il est forcement au courant)

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#37 24/05/2013 13h50 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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j’ai déjà demandé : 1000-1500 euro …

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#38 24/05/2013 13h52 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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en gros, des loyers potentiels de 500€,une baisse de prix de 70 000 à 53 000 .Il est possible d’éspérer gratter encore 5 000 mais faut pas trop rever.N’oubliez pas que les vendeurs ont aussi certaines notions de l’investissement locatif.

J’ai pas encore vendu d’immo mais il m’arrive de faire un peu de commerce et le meilleur moyen de me braquer quand j’estime demander le juste prix est de continuer à vouloir gratter trois francs six sous.

Le dernier qui a essayé de negocier un materiel que je vendais l’a fait par téléphone sans meme avoir pris le temps de venir voir l’etat de l’objet.Je l’ai assez vertement envoyer voir ailleurs si j’y etais.

Sincerement,concernant votre projet,je pense qu’il faut faire l’effort de rembourser un peu plus vite pour capitaliser afin que cet investissement soit rapidement un atout(apport ou garantie) pour des investissements plus conséquents.Enfin c’est peut etre pas votre objectif,mais il faudrait le définir avant de s’engager

Dernière modification par toudoucement (24/05/2013 13h49)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#39 24/05/2013 14h07 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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diminuer la durée du prêt ?

je n’aurais plus l’effet de levier ? Un apport mensuel en plus important , je vais m’enterrer

Mais je prévois rembourser les crédit avant les 25 ans en fonction des mes économies et rentré d’argent

Je vais faire une proposition à 48K€

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#40 26/05/2013 00h34 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Bonjour,

Essayez dans vos négociations et notamment les propositions que vous faites d’associer de bons arguments pour justifier. Nous sommes effarés de constater que certains ont un comportement de marchand de tapis et donnent un prix comme cela par téléphone.

Une négociation se prépare.

Sur votre financement et si vous ne pouvez vraiment pas descendre à 20 ans (au delà, le coût du crédit devient tout de même important au regard du capital remboursé), essayez de négocier un taux que vous obtiendriez pour un prêt à 20 ans ( au lieu de 24). Car dans quelques années, si vous parvenez à réduire cette durée par une augmentation des mensualités, cela peut limiter ce surcoût.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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