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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/05/2013 15h53 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

Membre
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Bonjour ,

Voila je vous expose mon problème

J’ai possibilité par la banque d’obtenir un prêt pour l’achat d’un studio entre 30 et 38K€ 
Ma question est : est ce bien raisonnable ?

Je viens de prendre un crédit sur 25 ans ( 200 000 euro) pour ma maison

Si je part sur un studio a 36K€, proche Université
Taxe Foncière : 380 euros
Charge annuelle ( chauffage , eau …. ) : 960 euros

Crédit sur 25 ans , 200 euro par mois ( frais de notaire inclus)

Le studio loué meublé rapporterait au minimum 280 euros + 60 charges

Je déclare actuellement 26K€ de revenue , imposable à 14%

Pour moi le plus avantageux serait le LMNP réel ( déduction des travaux , frai de notaire , intérêts , meuble …)

Pouvez vous m’éclairer sur le sujet ? qu’en pensez vous ?

Merci d’avance pour votre aide

Mots-clés : studio lmnp

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#2 23/05/2013 13h45 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Bonjour Benfr38,

Effectivement le régime réel est le plus intéressant dans ce cadre.

Sachant que pour une bonne gestion tu vas devoir passer par un cabinet d’expert comptable et faire partir d’un centre de gestion agrée afin de profiter d’une petite niche fiscale supplémentaire.

Quelles sont tes questions ?

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#3 23/05/2013 14h23 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

Membre
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Merci pour ta réponse,

Changement totale de projet suite à une bonne affaire en vue ( enfin je crois)

Un lot de 2 studios (53 000 euro au total, 26500 chaque ) Locataire en place dans les deux

250 euro de loyer net X2
45 euro de charge X 2

Taxe foncière : 400X2
Charge : 768X2

Dans ceux cas la il me semble préférable de mettre 3000 euro d’apport et prendre un crédit sur 30 ans (en réel déduction des intérêts)

Pensez vous que cela puisse être une bonne affaire financière,quelle conseil me donnez vous  ?
Prix des studio à l’unité dans les 30 000 euro sur le marché

Merci d’avance pour votre aide

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#4 23/05/2013 15h06 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

Modérateur
Réputation :   1083 

Pour "prendre un crédit sur 30 ans", il faudra trouver une banque qui l’accepte. Actuellement, ça ne sera pas vraiment facile, mais n’hésitez pas à revenir poster le nom des banques qui auront accepté.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 23/05/2013 16h03 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Le tout est de déterminer ton objectif.

Si tu t’oriente vers des produits déjà loués,
sont-ils en nus ou meublés ?
Jusqu’à quand courent les baux ?

En revenus fonciers au réel, tu vas te générerez des impôts dès la première année.
Aussi, Les banques tirent une sale tronche lorsqu’un investisseur part sur 30 ans, 25 maxi.

Dernière modification par benoit69 (23/05/2013 15h58)

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#6 23/05/2013 16h33 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Réputation :   246 

20 ans …c’est mieux que 25 ans en fait - verifiez les chiffres et voyez l’opinion des pros sur ce forum…

Dernière modification par sissi (23/05/2013 16h34)

En ligne

 

#7 23/05/2013 16h49 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Il sont louée nue , les contrat de loc date de mars et avril , j’en saurais plus ce weekend
20 ans c’est impossible pour moi

Faut t’il préserver un cash flow positif à tout prix ?

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#8 23/05/2013 17h43 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Un cash flow positif vous permettra d’avoir des ressources pour payer la taxe foncière, des réparations ou compenser la vacance locative.

C’est plus un confort car vous n’avez pas besoin "de mettre au bout" tous les mois.

Avec un prêt sur 20 ans, il est possible que les studios ne s’autofinancent pas, dans ce cas il faudra mettre la main à la poche. Tout dépend de votre situation financière et donc est-ce que vous pouvez faire cet effort d’épargne.

Dans mon cas je recherche comme vous un studio et je souhaite qu’il s’autofinance. Mais vu les prix actuels il n’est pas évident de trouver un bien attractif en ville qui soit dans ce cas.

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#9 23/05/2013 18h15 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Si vous avez des données précises "charges récupérables, frais de notaire, frais de prêt, de dossiers etc…"

Je peux vous apporter une simulation très précise, et votre gain net après impôt si besoin.

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#10 23/05/2013 18h33 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Bonjour , si ce n’est pas indiscret benfr78 dans quelle zone géographique se situe le studio ?
Et combien as-tu négocié ? Je trouve cela "pas cher" 35 000 euros…

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#11 23/05/2013 20h38 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Bonsoir,

Pour info Philippe30 ne dépasse pas 20 ans pour les crédits. Moi je pousse à 25 ans (car je compte vivre sur mon CF des cette année) mais 30 ans je trouve ça énorme. Votre gain en CF sera minime alors que le coût en intérêts sera énorme.


Left the Rat Race in 2013

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#12 23/05/2013 20h59 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Bonjour benfr38,

Un point attire mon attention dans ta brève présentation :

Crédit de 200 000€ sur 25 ans pour ta RP => env 1050€-1100€/mois

Revenus : 26k€ soit 2200€ / mois

Est ce bien cela ?

Tu vis seul ou il y a un 2eme salaire pour payer la maison qui n’est pas inclus dans les 26k€ ?

A te lire

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#13 23/05/2013 21h00 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Bonjour,

Avez vous essayé de faire les différentes simulations qui sont proposées par les membres du forum?

Pourquoi 20 ans est impossible pour vous?

Fabien

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#14 23/05/2013 21h50 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Oui bien sur un deuxième salaire , 1600 net
Les 35 000 c’est dans le 27 pas un super quartier mais juste à côté  des IUT,et gare

20 ans ça me fait de trop grosse mensualité …
J’ai trouver 2 studio pour 53k€

Ça me permet d’avoir deux loyer en cas de vacation il m’en restera 1 ( 250 pour 290 euro de crédi au total )

Que pensez vous des garantie loyer impayée ? Rentable du faite que l’on puisse déduire des revenue foncier ? Idem pour la gestion en agence ?

c’est mon tout premier investie je ne veux pas me planter

Après impôt,et taxe mon cash flow est déjà négatif la première anné ( - 80 euro annuel pour arrive dans les 20 ans à - 700 euro annuel)

Merci d’avance pour vos aides

Quelque chiffres:

2 studios pour 53keuro
Notaire : 4300
Taxe foncier : 400 unité
Charge : 64 euro par mois unité
Crédit sur 25 ans , taux 3,6 , 300 euro de mensualité
250 loyer net chaque + 45 charge chaque

Encore merci pour votre aide

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#15 23/05/2013 22h00 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Pourquoi votre CF baisse?

Il est censé augmenter vu que les loyers augmentent chaque année alors que les mensualités de crédit sont fixes.


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#16 23/05/2013 22h06 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Je suis partie sur une non augmentation des loyers. Studio de 13m2 dans petit copro style hlm
Mon cf diminue car mes intérêts déduit diminue aussi au fil des années

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#17 23/05/2013 22h28 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Sur 25 ans, l’IRL augmente, il n’y a pas de période ou l’irl n’augmente pas sur 25 ans à ma connaissance.

Pour le cash flow, les intérêts déduits vont effectivement diminuer et participer moins à la diminution de votre résultat fiscal mais l’amortissement sera là. Et si vous enchainez les acquisitions, les charges du 2e achat viendront s’imputer sur le 1er, et très facilement on arrive à ne pas payer d’impôts pendant une très longue période.

PS : je vous déjà ceux qui vont reprendre mon "très facilement", merci à eux de chiffrer leur démonstration car mes chiffres à moi sont prêts.


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#18 23/05/2013 22h35 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Pouvez vous developer cela m’intéresse ?
Je pense que le prix du déusieme bien devra être beaucoup plus important pour imputé le premier et le deuxième ?

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#19 23/05/2013 22h40 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Très simplement, on a vu sur un autre post qu’il faut compter dans les 10 ans pour devenir imposable en louant en LMNP (déficit puis amortissement)

Donc votre impôt nul pendant 10 ans ne peut pas affecter votre cash flow.

Si vous voulez éviter toute imposition, il suffit d’acheter un autre bien la première année ou vous allez faire un résultat fiscal positif.

Mais vous pouvez aussi bien enchainer les achats et cumuler un déficit reportable et un stock d’amortissement. (Il est plus raisonnable de saisir les opportunités quand elles se présentent plutôt que de tout planifier pour faire du zéro impôts.)

En réfléchissant ainsi, vous pouvez prendre des hypothèses un peu différentes et prendre en compte une hausse des loyers de 1 ou 2% par an et une stabilité de la mensualité de crédit. Mais par contre, compter une hausse des charges et taxes hélas…


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#20 23/05/2013 22h51 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Merci pour vos messages, juste pour rappel j’ai changer de statut , les deux studio serait vendu non meuble donc foncier au réel

Cela change la donne non ?

Merci d’avance

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#21 23/05/2013 22h55 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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ben vous changez de bail pour du meublé dès que vous pouvez. Mais vous perdez l’amortissement ou le passage en charge des frais d’acquisition.

Voyez avec le vendeur et les locataires s’ils acceptent de changer de bail avant la vente éventuellement. Je ne l’ai jamais fait mais ça parait possible…


Left the Rat Race in 2013

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#22 23/05/2013 22h52 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Meublé mais le locataire à déjà ces meubles ? Il s’agirait d’un "faux" meuble ?
Cela reste quand même une bonne affaire en vide ?

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#23 23/05/2013 23h09 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Une question viens de me traverser l’esprit :
J’achète les deux studio avec ma copine , concernant la déclaration des bénéfice foncier , je peux tout mettre sur ça déclaration et rien sur la mienne ?

Elle est imposé à 14%

Encore merci

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#24 23/05/2013 23h10 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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Vous pouvez racheter ses meubles. Je me prends des -1 de réputations quand je conseille de crever les pneus d’un locataire de parking qui ne paye pas, alors imaginez si je vous incite à frauder, je risque le ban!

Vous pouvez toujours louer nu et passer au meublé après un départ de locataire.


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#25 23/05/2013 23h18 → Achat d'un studio à 35 000 € pour un investissement locatif... (studio lmnp)

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et la marmotte…


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