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Forums des investisseurs heureux

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#76 30/11/2013 09h02 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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@Philippe :

Dans mes calculs avec le niveau des taux actuels, et sur 20 ans le point mort des CF se situait a 7% net,comment obtenez vous 10% ?

Merci

Cdt,

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#77 30/11/2013 17h03 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Regardez dans ma présentation et vous comprendrez

Rénovation et  immeuble de rapport

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#78 01/12/2013 11h14 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Le moins que l’on puisse dire c’est que vous êtes d’un grand optimisme sur l’avenir de l’immobilier !

@roudoudou Je confirme que le point mort est à 9,5 / 10% à 7% vous avez forcément un apport…

Dernière modification par DDtee (02/12/2013 09h54)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#79 03/12/2013 06h45 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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@DDtee

Devons nous attendre une hypothétique baisse de l’immobilier dont j’entends parler depuis maintenant 5 ans….
Lors d’un achat immobilier , même en période d’euphorie , on signe pour 15 à 20 ans , pouvons nous savoir comment sera le marché dans 10 ans seulement ?

Alors je suis peut être un optimiste ou un inconscient mais en attendant que certains se décident , j’essaye d’avancer et j’estime avoir pas trop mal avancer.

J’ai des revenus locatifs importants non fiscalisés , j’ai revendu 4 biens payés et peu rentable pour me recentrer sur des immeubles de rapport.

Sur l’ensemble des revenus locatifs , j’ai un cash flow positif avec des crédits sur tous les biens , un compte en banque qui a pris du volume , tellement que le banquier a voulu devenir mon ami pour me proposer des supers placements à 3 % dans des assurances ou autres placements …….

Je recherche un nouvel immeuble sans me presser

J’ajouterais  "Ils ne savaient pas que c’était impossible, alors ils l’ont fait" de Mark Twain wink

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#80 03/12/2013 09h23 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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DDtee a écrit :

Le moins que l’on puisse dire c’est que vous êtes d’un grand optimisme sur l’avenir de l’immobilier !

@roudoudou Je confirme que le point mort est à 9,5 / 10% à 7% vous avez forcément un apport…

Je crois que j’ai trouvé, j’ai un taux préférentiel d’emprunt et cela change le point mort

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#81 03/12/2013 10h25 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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@Philippe30 : Je me suis sans doute mal exprimé, mon message s’adressait à Boubouka et non à vous.
Je trouve en effet extrêmement optimiste de partir sur un investissement en Cash flow aussi négatif…

J’adhère tellement à votre stratégie, qu’en volume plus modeste, c’est celle que j’ai adoptée !
Depuis un an j’ai acheté 4 lots, j’en ai rénové 2 (le 3ème arrive) et je parviens ainsi, avec des emprunts longs a un CF toujours positif également plus de 11% de rentabilité brut…


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#82 03/12/2013 14h33 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Je souhaite faire des investissements immo de proximité, donc l’ouest Parisien et le Nord du 92.

Globalement un 30m2 dans ces zones se loue au mieux 1000€/mois.

Imaginons avoir un bien avec 10% de renta, ce qui fait 1k€ (loyer mensuel) x 12 (mois) x 10 => 120k€.

Les 30m² à 120k€ ne courent pas les rues ; le 20m² à 80k€ non plus ; ni le 15m² à 60k€.

Je ne suis ni optimiste ni pessimiste. Je fais le constat que vu mon age, j’ai une fenetre de tir d’environ 5 ans pour constituer un patrimoine et que je peux au mieux rénover 2 à 3 maxi studio par an.

Un CF négatif est réellement un handicap mais ce n’est pas un choix.

Concernant l’appartement de Levallois, j’étais tenté un moment de le vendre. Mais je me suis apperçu que si je le vends, ce sera vraiment difficile de trouver un autre bien plus rentable dans la même zone.

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#83 08/06/2015 09h24 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Le locataire vient d’être muter en province et me donne congé après 1 an et demi de location. Sur 18 mois aucun incident à signaler. L’appart est dans un excellent état.
Le loyer couvrait le remboursement du prêt + la quote part du locataire dans les charges. Pendant 2 ans, exonération de la CFE.

C’est le moment de faire le bilan. Je me pose la question de relouer ou vendre.

Voilà le raisonnement.

Si je vends à 225k€ (resp 215k€), je récupère (après remboursement du prêt et taxe +Value) 70k€ (resp 63k€).

Les charges financières annuelles (tout compris) s’élèvent à 8500€ décomposées ainsi :
TF (600), CFE (1200 minimum), Compta (600), CGA (150), petites réparations (150), charges de copro (1700), PNO (100), ass emprunt (230) et intérêt (3700). Si je rajoute une GRL à 300€, je suis à 8800€.

Question 1 : quel est le loyer mensuel pour couvrir uniquement les charges financières ?
8500 / 12 => 710 €.
8800 / 12 => 730 €.

Question 2 : Quel serait le loyer pour être mieux qu’un PEL (2,25% net d’impôts) ?
Hypothèse basse : 710€ + 1430/12 = 830€
Hypothèse haute : 730€ + 1580/12 = 860 €.

Pour résumer, en le louant entre 710€ et 730€ je couvre les charges finacières. En cash flow, je dois financer le capital restant du soit un cashflow négatif sur 17 ans de 135k€.

En louant à 860€ je fais aussi bien qu’un PEL.

Dans cette optique, je prévilégie la vente même si l’appartement a une bonne rentabilité.

Qu’en pensez vous ?

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#84 08/06/2015 09h53 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Au dela des arbitrages éco, franchement étant donné la tendance du marché je vendrais mais bon… pour placer ou ?

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#85 08/06/2015 09h59 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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J’ai enore des PEL à 2.25% que je peux remplir.

Donc le comparatif avec un PEL n’est pas un hasard.

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#86 08/06/2015 10h11 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Rdmt net d’impots sur prix spot de votre studio c’est quoi ? si c’est moins que un PEL en net (2.11% de mémoire) j’arbitrerais. Sans compter l’orientation du marché immo et le fait que les taxes locales sont vouées à croitre à Levallois.

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#87 08/06/2015 10h49 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Quelle est votre stratégie globale ?
Toujours de vous charger en immobilier durant 4 ou 5 ans ?
Pensez vous aujourd’hui pouvoir trouver mieux dans une géographie vous convenant ?

(c’est agréable de vous revoir par ici smile)


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#88 08/06/2015 10h54 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Pourquoi prenez vous en compte la CFE?  Votre domiciliation fiscale est ou? Si c’est à Levallois vous pouvez oublier la CFE…


Left the Rat Race in 2013

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#89 08/06/2015 11h07 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Pour Dtee : La strategie repose sur la rentabilité des capitaux. C’est le raisonnement.
Aussi, j’allège l’immo. J’ai viens également de vendre un studio détenu en SCI. Effectivement, je me retrouve avec beaucoup de cash, mais je n’ai pas de difficulté à réinvestir en immo.

ZX-6R : Pourquoi oublier la CFE à Levallois ? dans mon calcul c’est un paramètre qui pèse lourd.

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#90 08/06/2015 11h21 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Le centre des impôts de Levallois ne fait pas payer la CFE, tout comme Paris (en tout cas dans certains arrondissements)   La CFE dépend de votre centre des impôts, certains ne l’appliquent pas.


Left the Rat Race in 2013

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#91 08/06/2015 11h38 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Boubouka a écrit :

La strategie repose sur la rentabilité des capitaux. C’est le raisonnement.

Ok, mais en mettant face à face PEL et immo : d’un côté vous investissez du cash de l’autre de l’argent emprunté. Si vous calculez le TRI la réponse est évidente pas besoin de faire le calcul, la rentabilité ne peut donc être le seul élément de décision smile


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#92 08/06/2015 14h56 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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ZX-6R a écrit :

Le centre des impôts de Levallois ne fait pas payer la CFE, tout comme Paris (en tout cas dans certains arrondissements)   La CFE dépend de votre centre des impôts, certains ne l’appliquent pas.

Vous dites une chose éronnée il y a un minimum à la CFE et Paris l’applique elle est de l’ordre de 70 euros environ, ce qui je vous l’accorde est marginal.

Dernière modification par roudoudou (08/06/2015 14h57)

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#93 08/06/2015 15h39 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Payez vous vous même la CFE à Paris? Dans quel arrondissement?


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#94 08/06/2015 17h47 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Oui, 17e arrondissement (le dernier montant était de 60€ = minimum forfaitaire).

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#95 08/06/2015 18h37 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Et bien ce n’est pas le cas dans tous les arrondissements, pas de CFE dans le 2e. C’est pourquoi j’avais pris la précision entre parenthèse de noter "dans certains arrondissements".


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