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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/05/2013 08h21 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Bonjour à tous,

Je viens de signer pour un studio à Levallois !

Je compte partager ici cette expérience et profiter de votre support moral et vos conseils utiles. En effet, je suis novice malgré mes expériences précédentes. Je vous livre toutes les info que j’aies (au risque de paraître un peu long).

Voilà, pour avis, les points essentiels.

Le bien

30 m² à rénover entièrement. Une bonne partie des travaux sera faite par moi-même.

Après la signature de l’acte définitif, les travaux et l’aménagement , l’objectif est de le louer dès septembre.

Prêt
Avant la signature, j’avais déjà fait une demande de prêt en ligne histoire d’assurer un minimum de garantie. J’ai eu une proposition classique, amortissable sur 19 ans, légèrement en dessous de 3% hors assurance.
Je pense qu’avec le courtier ou en discutant bien avec ma banque arriver aux alentours de 2,75 sur 19 ans.

Assurance prêt
Achat en nom propre avec mon épouse. Je compte prendre une assurance de type décès à 100% pour chacun des co-emprunteurs. Cela me semble suffisant.

Travaux
Même si je peux le refaire entièrement moi-même (c’est loisir récréatif un peu onéreux) yc l’électricité et la plomberie, je compte faire appel à un entrepreneur sérieux que je connais bien.

Si vous avez déjà une expérience avec un entrepreneur sérieux, pour comparatif, et plus si affinité, je suis preneur.

Pour les travaux, ma décision n’est pas encore prise ; quelle partie faire soi-même et quelle partie "sous-traiter".

Statut
Les lectures sur le forum m’ont beaucoup fait progresser et me permettent d’avoir une idée de départ de ce que je souhaite, même si rien n’est encore décidé.

Bien que j’ai déjà une SCI familiale, je l’achète en nom propre pour pouvoir le louer en statut LMNP.

Possédant déjà et depuis quelques années un autre studio acheté dans le cadre d’une SCI, loué nu (7500€/an) dont le prêt sera complètement remboursé fin 2013, je me retrouve contraint au régime réel où les charges sont faibles. Les impôts sur les revenus foncier de ce bien arrivent à des niveaux stratosphériques (15,5% + TMI).

A votre avis, quel est le statut/régime le plus judicieux ?

LMNP
Dans l’hypothèse où c’est cette option sera retenue, quelle sont les démarches à suivre ?
à quelle moment faut-il le faire ?
y a t il des obligations avant la signature de l’acte définitif ?

Factures des travaux
La SCI me permet d’avoir accès à un distributeur pour les professionnels. Les matériaux sont un peu moins chers, ils sont de bonne qualité et surtout le service et le conseil sont excellents. Je compte m’approvisionner chez ce distributeur pour les travaux que je ferai moi-même.

Les factures d’achats seront faites au nom de la SCI.
La SCI peut-elle ensuite me facturer cela ?

Assurance locative
Les 3 précédentes fois, je n’ai pas pris d’assurance locative. Il n’y a pas eu de problème. Mais, pour la suite, je souhaite être tranquille. L’échéance mensuelle du prêt avoisinant le 1000€, ce sera dur de supporter cette charge si le locataire ne paie pas régulièrement.

Calcul du cash flow

Le FCF est basé sur les hypothèses suivantes :

- Location : 900€/mois cc
- Vacances locatives : 7% / an soit 25 jours.
- Pas de revalorisation de loyer (ça compliquerait le modèle)
- réparations non prévues : 10€/an/m²
- Charge de Copro : 3,5€/mois/m² soit 1200€/an.
- Taxe foncière : 300€/an

Le cash flow annuel est négatif ! de l’ordre de 2000€ par an. Je peux le baisser en rajoutant 10 000 € supplémentaires en apport personnel. Dans ce cas, le TRI se dégrade d’un point. Je me suis dit, probablement, il vaut mieux rester sur ce FCF ce qui me laisse plus de marge de manoeuvre pour d’éventuelles autres opérations.

rentabilité
J’ai calculé un TRI "prévisionnel" en utilisant la fonction excel.
En prenant comme valeurs :
année 1 : l’apport initial + le FCF
année 2 à 19 : FCF
année 20 : la valeur à la revente dans 20 ans (10k€ le m²) avec des frais d’agence de 7%.

prix du m²
D’après meilleur agent, à ce jour, le prix moyen à cette adresse de 8200€/m² plus élevé que le prix moyen à Levallois-Perret (7326 €). Le prix max à cette même adresse est > 10k€.

La cote immo, affiche pour Levallois-Perret un prix moyen supérieur : 8042€/m² au lieu de 7300€/m².

Avec ces éléments, la fonction TRI affiche 8,3%.

Voilà, vous savez tout. Vos commentaires et conseils sont les bienvenues.

Dernière modification par Boubouka (29/11/2013 22h04)

Mots-clés : 92, levallois, lmnp, locatif, travaux

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#2 22/05/2013 09h24 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Bonjour,

Il manque quelques infos essentielles :

- emplacement (métro etc…), surface

- étage, vue, ascenceur, type d’immeuble ?

- prix payé (car votre TRI me parait bien élevé pour un bien à Levallois)

-> Pour les factures et travaux pourquoi ne pas les amortir au lieu de passer par un montage complexe par la SCI et une re-facturation

-> Il manque la taxe foncière dans vos hypothèses, qui est en plus, particulièrement élevée à Levallois !

-> le loyer de 900€ cc, dépend de la surface. si vous comptez louer par exemple moins de 30m2 a ce tarif, il faudra compter une vacance et un turnover plus élevé

oubliez le prix max a cet emplacement à 10k€ le m2, aucune transaction à Levallois ne se fait plus à ce niveau, ce sont les prix d’hier

Dernière modification par roudoudou (22/05/2013 09h23)

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#3 22/05/2013 10h10 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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900 € de loyers ?

Vous visez un petit 2 P dans ce cas la.

Dans tout les cas j’ai du mal à voir comment on obtient un TRI à 9 % meme avec un gros leverage.

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#4 22/05/2013 11h30 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Merci pour vos réponses, roudoudou et Alexis92.
Je fais aussi les corrections directement dans le premier post.

Surface : 30m². Comme tout est à refaire, possible de le transformer en 2 pièces, mais il n’y a qu’une seule fenêtre.

Emplacement : à côté de la piscine. à 600 m du métro, et aussi 600 de la gare clichy-levallois.

Prix acquisition, yc frais de transaction, de prêt et travaux : 177k€.
Apport personnel 30k€.

Impôt foncier, j’ai pris 300€. Oui, je confirme que l’impôt foncier est élevé à Levallois. J’ai cru même que ça allait augmenter compte tenu du niveau d’endettement de la ville.

TRI : 8,3% avant impôt. 6,9% après impôts.

Impôts : hypothèse TMI de 30% et un amortissement de 3% par avant de 80% de la valeur du bien.

Pour les prix, j’ai juste cité les sources et prix une hypothèse de revente dans 20 ans à 9100€/m².

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#5 22/05/2013 11h57 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Bonjour,

Merci pour les précisions.

Quelques remarques donc :

- N’incluez pas un prix de revente dans 20 ans dans vos prévisions on ne sait pas combien ca vaudra (5000, 10 000, 50 000 €/m2 ?)

- En comptant vos intérêts d’emprunt +3% d’amortissement de 80% de la valeur (soit 2.4% du total) vous n’arrivez pas à complétement annuler vos revenus ?

- Louer 30m2 à 900€cc a 600m du métro et surtout coté Clichy : oubliez tout de suite avec une vacance à 7%. Je ne dis pas que vous n’y parviendrez pas (et encore, peut etre au détriment de la qualité du locataire) mais vous aurez une vacance d’au moins 2m/an

- Je ne sais pas combien sont les travaux mais le prix global payé semble peu élevé ou en ligne avec le marché : good job ! ;-)

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#6 22/05/2013 11h58 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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900 € HC pour 30 m² ça fait du 30 €/m²;

Perso pour un emplacement top dans neuilly et pour un 2P je paye 27 € du m² avec les charges. Certes ce n’est pas du meublé. Mais vous etes 10 % plus cher pour un emplacement moins coté.

Je pense donc que pour ce prix la soit vous aurez bcp de vacances et/ou des mauvais dossiers.

Enfin sur le détail du cacul il est difficile de se prononcer en l’absence d’info sur le prix + les frais et de combien sont les charges (eau, chauffage etc…) que vous incluez dans les 900 €.

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#7 22/05/2013 12h52 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Pour le prix au m² je me suis basé sur lacoteimmo. prix moyen : 27 €/m². Le max monte à 37€/m².

A neuilly, les chambres de bonnes (<10m²), au 6ième sans ascenseur, se louent 500€/mois cc (j’ai le bail d’une d’elle). Voir aussi le lien ci-dessous, où toutes les surfaces sont absolument exagérées.
Location appartement Neuilly-sur-Seine (92200) jusqu’à 700 euros | De Particulier à Particulier - PAP

Actuellement, je connais dans une commune à côté (Courbevoie) un 18m² au rdc loué pour 700€/mois cc.

Pour le prix de revente, je suis d’accord avec vous qu’on ne sais jamais ce qui se passe dans 20 ans. Mon pari, osé (?), c’est qu’on n’échappera pas à une inflation de l’ordre de 5% si on veut rembourser notre dette de 1900Md€. Même si certains la contestent, elle est mon hypothèse structurante pour investir dans l’immobilier.

Les charges + amortissement démarrent à 10k€ en année 1 pour chuter à 6k€ en année 19.

Ceci est sans prendre en compte les travaux et les frais de transaction (30k€).

Comme je n’ai pas encore regardé comment je peux les lisser, je les ai mis en totalité la première année. Ceci sera certaiment optimisé.

Concernant le prix, je n’en sais rien. L’avenir le dira, si c’était une bonne affaire ou une folie.

Enfin, je reste humble car d’abord je ne suis pas à l’abri d’une erreur foudroyante dans ma feuille de calcul et ensuite entre excel n’est pas la vraie vie !!!

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#8 22/05/2013 13h17 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Bonjour,

Ca n’est pas parce-que vous avez 2,3 exemples que cela constitue un échantillon pour estimer le prix du m2.

Vous ne connaissez pas les conditions de location de vos 2,3 exemples : qualité du locataire, vacance etc…De plus le prix de location est inversement proportionnel à la taille du bien

Je suis dans Paris, un arrondissement de l’ouest a coté d’un métro et dans un quartier très luxueux et je loue 25€/m2.

Vous devriez baser votre feuille de calcul avec un loyer autour de 750€cc plutôt que 900cc.

Lors de mes recherches il y a un an j’ai visité des biens dans le 17e (le bon coté) qui étaient tous sans exception a un prix inférieur du m2 du votre et qui présentaient des avantages de localisation (emplacement) supérieurs (métro à 200m etc..)

Vous devez exclure votre hypothèse d’inflation de 5%, elle se réalisera peut être … ou pas. Ceux qui ont parié dessus en 2008 ont eu en moyenne a peine 2% d’inflation par an et encore…De plus si l’inflation tape les 5% les taux vont remonter et le prix des bien risque peut être de de baisser, l’immobilier suit l’inflation mais sur de longues périodes…

EDIT : Article que je viens de lire sur boursorama sur les loyers

Boursorama.fr a écrit :

Le recul des déménagements fait pression sur les loyers:

Alors que les loyers avaient encore progressé de 2,2% en 2012, la hausse ralentit en ce début d’année . A Paris, la ville la plus chère de France, les loyers facturés aux nouveaux locataires ont même reculé.

La crise se fait sentir aussi sur le marché locatif. Affectés par la hausse du chômage et les incertitudes liées à leur pouvoir d’achat, les Français reportent de plus en plus leurs projets de déménagement. «Depuis l’été 2011, le marché locatif privé s’enfonce dans la récession, affecté comme l’ensemble de l’économie immobilière par le ralentissement économique»», note l’économiste Michel Mouillart. Cela a une fois de plus, eu une incidence sur les loyers, qui avaient tout de même progressé de 2,2 % en 2012.

Depuis le début de l’année, les loyers facturés aux nouveaux locataires ont augmenté de 0,5 %, soit moins que l’inflation (1 % sur la période), selon l’Observatoire des loyers Clameur. Cette moyenne, cache d’importantes disparités régionales, puisque les loyers baissent dans 30 % des grands métropoles (de plus de 146.000 habitants). À commencer par Paris (-1,3 % à 23,9 euros le m2), de très loin la ville la plus chère de France où l’offre est traditionnellement inférieure à la demande. Le recul des loyers est également marqué au Havre (-3,5 % à 10,5 euros/m2), Rennes (-3,3 % à 11,7 euros/m2), Nice (-2,4 % à 14,3 euros/m2), Bordeaux (-1,5 % à 12,3 euros/m2), ou encore Le Mans. (-0,8 % à 8,5 euros/m2). Dans 45 % des autres grandes villes, la hausse des loyers reste très modérée. C’est notamment le cas à Montpellier (+0,6 à 13,7euros/m2), Marseille (0,3 % à 12,6 euros/m2), Strasbourg (+0,5 % à 12,7 euros/m2), Villeurbanne (+0,5 % à 11,8 euros/m2), Dijon (+0,5 % à 11,8 euros/m2) ou Grenoble (+0,1 % à 12 euros/m2).
Certaines métropoles résistent mieux

Mais, certaines métropoles résistent mieux à la conjoncture, et les bailleurs augmentent toujours les loyers entre deux locataires. À Lille (+2,3 % à 14 euros/m2), Angers (+2,4 % à 10,7 euros/m2) et à Reims (+6,8 % à 11,8 euros/m2), ainsi qu’à Lyon (+1,1 % à 12,8 euros/m2) et à Toulouse (+1,4 % à 11,9 euros/m2).

Au niveau des régions, la baisse des loyers est plus rapide dans le Limousin (-1,2 %), en Aquitaine (-1,6 %), en Haute Normandie (-1,7 %) et en Basse Normandie (-2,1 %). Elle est «plus modérée» en Franche-Comté (-0,1 %), en Poitou-Charentes (-0,2 %) et en Lorraine (-0,5 %). À l’inverse, les loyers ont progressé «lentement» en Provence-Alpes-Côte d’Azur (+0,1 %), en Ile-de-France (+0,2 %), en Midi-Pyrénées (+0,5 %), en Bourgogne (+0,7 %) et dans le Centre (+0,7 %). Ils ont augmenté plus rapidement que l’inflation dans les autres régions, avec un coup d’accélérateur marqué en Champagne-Ardenne (+2,5 %) et dans les Pays de la Loire (+3,4 %).

Dans les mois qui viennent la donne ne devrait pas changer. «Bien que le marché retrouve habituellement des couleurs avec l’arrivée du printemps, les évolutions des loyers ne prêtent guère à l’optimisme», estime Michel Mouillart. Compte tenu de la conjoncture actuelle, les locataires devraient être peu nombreux à déménager. Mais, le marché locatif est aussi «déstabilisé par des annonces et des décisions publiques qui bouleversent les projets des investisseurs et des propriétaires bailleurs et finissent par renforcer le déséquilibre des marchés», poursuit l’économiste.

Dernière modification par roudoudou (22/05/2013 13h25)

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#9 22/05/2013 14h37 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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750€/mois.

CFC annuel = (3860)
TRI = 6,2%.

ça se complique.

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#10 22/05/2013 14h44 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Pas de revalorisation de loyer mais 5 % d’inflation.

Je ne comprend pas comment vous avez calculer le TRI

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#11 22/05/2013 14h45 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Vous pouvez également essayer quelque chose autour de 800€. Mais je pense que par prudence il ne faudrait pas au dessus. Votre TRI n’est pas si mauvais pour de l’IDF

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#12 22/05/2013 15h55 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Comme indiqué, le calcul du TRI est issu de la fonction excel du même nom.

les valeurs annuelles sont les FCF (-2 283 €) sur la base de 800€ de loyer mensuel ;  à l’exception de :
l’année 1 où je rajoute au FCF l’apport personnel (40 k€) => -42 283 € ;
et l’année 20 où je mets le prix nette vendeur (236 460 €)

Ces flux de trésorerie injectés dans TRI( -42 283; -2 283; -2 283; …; -2 283; 236 460) => 7.0%

est ce la bonne méthode de calcul (même si personne ne sait quel sera le prix d’un bien dans 20 ans) ?

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#13 22/05/2013 16h12 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Alexis92 a écrit :

Pas de revalorisation de loyer mais 5 % d’inflation.

Pour me simplifier le modèle, je ne revalorise pas le loyer.

L’inflation de 5% n’est pas intégrée dans le modèle, mais c’est mon pari pour investir dans l’immo.

Car si l’inflation est à 0% (hypothèse comme une autre) le gain après impôts (15,5%+ TMI=30%)est de 41,1 k€ pour 40k€ investis. Autant placer les 40k€ d’aujourd’hui sur un livret A et éviter tous les soucis de gestion.

Alexis92 a écrit :

Je ne comprend pas comment vous avez calculer le TRI

développé dans le message précédent.

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#14 22/05/2013 16h34 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Boubouka a écrit :

Comme indiqué, le calcul du TRI est issu de la fonction excel du même nom.

les valeurs annuelles sont les FCF (-2 283 €) sur la base de 800€ de loyer mensuel ;  à l’exception de :
l’année 1 où je rajoute au FCF l’apport personnel (40 k€) => -42 283 € ;
et l’année 20 où je mets le prix nette vendeur (236 460 €)

Ces flux de trésorerie injectés dans TRI( -42 283; -2 283; -2 283; …; -2 283; 236 460) => 7.0%

est ce la bonne méthode de calcul (même si personne ne sait quel sera le prix d’un bien dans 20 ans) ?

Mettez le prix de vente de votre bien au même prix que le prix d’achat+travaux = 0% = neutralité

Et calculez votre TRI

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#15 22/05/2013 17h59 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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TRI = 4,4%
TRI en intégrant le paiement des impôts sur le revenu foncier (15,5% + TMI 30%) = 3.9%

j’aurai du prendre une assurance-vie ?

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#16 22/05/2013 20h36 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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J’habite Levallois et mon amie vient d’acheter sur mon conseil un bien identique au votre (même endroit, même surface, même prix)

Le loyer de 900€ est tout à fait justifié, et vous n’aurez pas plus de 1 semaine de vacance par an. (les locataires restent 2 ou 3 ans en moyenne, et c’est bien souvent reloué avant le départ du locataire précédent).

Levallois est de plus en plus côté. Ca vaut Neuilly, ca vaut le 17e. J’ai du mal à comprendre pourquoi mais c’est comme ça…


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#17 22/05/2013 20h55 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Merci pour vos conseils ZX-6R.

J’apprends qu’on est voisin … je suis preneur de vos conseils avisés sur les spécificités très locales, par MP ou mail, pour ne pas trop encombrer le forum.

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#18 22/05/2013 21h00 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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ZX-6R a écrit :

Levallois est de plus en plus côté. Ca vaut Neuilly, ca vaut le 17e. J’ai du mal à comprendre pourquoi mais c’est comme ça…

Qu’est ce qu’il ne faut pas lire…

Ceci dit dans les diners on entend parfois cela de la part de la part de ….. gens qui vivent à Levallois. Généralement ce genre d’affirmation est accompagnée d’un sourire poli ou gêné de la part des autres convives.

En plus la on est dans le levallois coté clichy. Donc meme pas le bon levallois si tant est qu’il y’ait un bon levallois.

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#19 22/05/2013 22h39 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Dans un rayon de 200m, il y a 5 écoles dont 2 privées (St Justin et Ste Marie)

Où commence le levallois "côté clichy" ?

Y a t il une délimitation (nom des rues) ?

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#20 22/05/2013 22h41 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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ZX-6R a écrit :

J’habite Levallois et mon amie vient d’acheter sur mon conseil un bien identique au votre (même endroit, même surface, même prix)

Le loyer de 900€ est tout à fait justifié, et vous n’aurez pas plus de 1 semaine de vacance par an. (les locataires restent 2 ou 3 ans en moyenne, et c’est bien souvent reloué avant le départ du locataire précédent).

Levallois est de plus en plus côté. Ca vaut Neuilly, ca vaut le 17e. J’ai du mal à comprendre pourquoi mais c’est comme ça…

Pas d’accord avec vos propos, j’habite le 17e voisin et Levallois c’est différent, rien qu’en terme d’impôts locaux.

Relisez ce qui est dit plus haut, le bien se louera mais il y aura de la vacance (et croyez moi certainement plus qu’une semaine par an) et se fera au détriment de la qualité du locataire, qui plus est encore plus du coté de la gare de clichy Levallois et loin d’un métro (600 m à Paris et petite couronne ca commence à faire "loin")

Un locataire avisé, avec un bon dossier et profil n’ira pas louer à prix d’or alors qu’il peut avoir un 2p de 33/35m2 au même tarif et avec de bonnes prestations dans le 17e (surtout que la taxe d’habitation y est moins élevée)

Après il est libre a vous de prendre tel ou tel conseil, seul un test terrain grandeur nature vous montrera ce qu’il en est réellement.

Dernière modification par roudoudou (22/05/2013 22h42)

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#21 22/05/2013 23h01 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Ecoutez, chacun est libre de penser ce qu’il veut.

J’y habite, j’y investis (par le biais de mon amie car personnellement j’ai acheté dans Paris centre), le quartier de la piscine n’a rien à voir avec Clichy, il est n lien direct avec la Mairie et tout est rénové maintenant. La vacance sera quasi nulle, je l’affirme sans crainte, et à 900€ de loyer.

Ceux qui disent le contraire ont ils de l’immobilier locatif pour pouvoir l’affirmer? Si oui, je pense pouvoir vous conseiller dans vos investissements car il y a forcément un souci quelquepart. Contactez moi en MP je vous donnerai le tarif…

Vos "sourires gênés" me font bien rire. Regardez les transactions, le prix d’un appart rénové dans Levallois c’est 9k€.


Left the Rat Race in 2013

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#22 23/05/2013 06h55 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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ZX-6R a écrit :

Ceux qui disent le contraire ont ils de l’immobilier locatif pour pouvoir l’affirmer? Si oui, je pense pouvoir vous conseiller dans vos investissements car il y a forcément un souci quelquepart. Contactez moi en MP je vous donnerai le tarif…

Savoir  , Abnégation , Conseils  sont les qualités de ZX-6R sur l’immobilier parisien.
Très bonne réponse face à ces critiques.

Je ne citerais pas les remarques désobligeantes mais comme le dis à juste titre ZX-6R , pouvez vous vous appuyez sur des actifs locatifs avant de distiller des remarques.

Chaque ville , chaque quartier , chaque rue présente des particularités mais ceux du 17 ième n’ont surement pas traversé le perif pour aller dans la banlieue en face , ils n’ont qu’une vision imparfaite des lieux.

J’avais investi une époque lointaine à Asnières à coté de la piscine dans une rue tranquille proche de Gennevilliers , les temps ont du changé mais même à proximité de Gennevilliers m’assurait une bonne tranquillité sans nuisance.

Messieurs du 17 ième allez voir ce qui se passe en banlieue proche de Paris et vous verrez que de bonnes affaires sont possibles , les possibilités de se garer meilleures et la circulation moindre avec parfois la proximité de grandes surfaces , il faut veiller à être proche de transport en commun pour faciliter la location.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#23 23/05/2013 07h50 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Alexis92 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Levallois est de plus en plus côté. Ca vaut Neuilly, ca vaut le 17e. J’ai du mal à comprendre pourquoi mais c’est comme ça…

Qu’est ce qu’il ne faut pas lire…

Ceci dit dans les diners on entend parfois cela de la part de la part de ….. gens qui vivent à Levallois. Généralement ce genre d’affirmation est accompagnée d’un sourire poli ou gêné de la part des autres convives.
En plus la on est dans le levallois coté clichy. Donc meme pas le bon levallois si tant est qu’il y’ait un bon levallois.

Bonjour,
La lecture de cette discussion est amusante, il n’y a qu’à Paris pour se sentir gêné d’habiter ou non dans un quartier à 9K€ du m²…
Provincial je suis et n’envie absolument pas les fameux "diners Parisiens", j’essaye d’imaginer la scène du "sourire poli ou gêné" des convives parce que l’un ou l’autre des invités affirme habiter dans un quartier à XXXX€  / M².
N’oublions jamais de ne pas nous prendre au sérieux !

Bonne journée à tous,

Maxime

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#24 23/05/2013 09h09 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Juste remarque ZR-6R et Notariat76.

Ces fameux dîners, sachez qu’on se les tape aussi en Province lorsqu’on voit la famille parigote condescendante vient se débarrasser de sa progéniture en été. Ils s’illusionnent d’apparences stupides en bataillant pour conserver coûte que coûte un code postal commençant par 75.

Je crains qu’il n’y ait pas à être gêné de son (ses) adresses. Chacun fait les choix qu’il peut ou veut.
C’est bizarre, ici (j’habite une commune de rase campagne à quasiment 1h de tout) ou pas grand chose vaut cher, personne ne raisonne en convertissant la trombine du gars qu’on a en face de soi en prix au m² big_smile

Il y a des logements partout et des locataires partout. Les meilleurs ne sont pas toujours où l’on pourrait l’imaginer… sujet déjà évoqué.
Personnellement, j’ai plus peur des c.ns que de quoi que ce soit d’autre.

Cela dit, il est inquiétant que les communes populaires deviennent aussi chères, mais c’est une autre question.

Dernière modification par Range19 (23/05/2013 09h10)

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#25 23/05/2013 09h43 → Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif... (92, levallois, lmnp, locatif, travaux)

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Mes excuses à boubouka pour avoir hijacker sa file.

C’est vrai qu’à Paris on aime bien se taquiner sur ce thème de façon assez puérile. Cela s’explique par le fait qu’en quelques centaines de metres vous pouvez passer d’un quartier chic à un cloaque.

Sinon plus sérieusement je maintiens mon point de vue sur l’emplacement du bien.

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