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#1 18/05/2013 04h21 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

Membre
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Bonjour à vous,

On peut lire souvent sur le forum que pour certains, le locataire idéal est l’étudiant ayant comme garant ses parents.

Mais concrètement, qu’en est il vraiment? Si l’on fait signer une caution solidaire du parent avec le locataire (et cela peut s’appliquer à autre chose qu’un étudiant, comme un jeune actif par exemple), que se passe t il si le locataire arrête de payer?

La démarche est elle assurée? Est ce vraiment une garantie?

J’aimerais vos retours d’expériences et vos avis smile

Mots-clés : caution solidaire, garant

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#2 18/05/2013 10h18 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

Membre
Réputation :   69 

Vous avez quelques éléments de réponse sur vosdroits.

En terme de formalisme, à mon avis cela commence par un coup de fil doublé d’une courrier simple, voire recommandé.

Ensuite, une procédure de recouvrement classique (euh, d’autres préciseront ce que veut dire "classique"…) et ensuite une mise en route d’expulsion.


Pourquoi pas Vous?

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#3 18/05/2013 11h57 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

Membre
Réputation :   61 

Ninette a écrit :

La démarche est elle assurée? Est ce vraiment une garantie?

J’aimerais vos retours d’expériences et vos avis smile

Si le locataire arrête de payer, on doit activer la caution solidaire… et, procédure ordinaire comme l’indique Pruls.

D’expérience, ce type de garantie ne pose pas de soucis si le dossier est bien ficelé (justificatif de la situation du garant)… mais il peut y avoir des exceptions.

Je pratique parfois ce type de garantie avec locataires salariés (ce sont eux qui l’ont proposé): aucun problème sur la durée, je crois que le contrat moral a encore du sens pour beaucoup de gens.
Par contre, il faut impérativement organiser un rendez-vous avec tout le monde pour s’assurer de la bonne compréhension des engagements de chacun etque l’engagement manuscrit soit bien rédigé de la main de la caution etc.

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#4 18/09/2015 14h13 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

Membre
Réputation :   342 

Bonjour,

je fais remonter ce fil pour attirer votre attention sur un point qui ne me semble pas cité souvent. Si j’ai raté le fil ad hoc, merci de me le dire ou de déplacer directement mon message au bon endroit.

A mon humble avis, il faut une caution solidaire à cause du risque que le locataire fasse une procédure de surendettement.

Je connais personnellement un cas, que je résume :
- salarié en CDI (donc a priori pas un profil risqué)
- mais qui s’est surendetté après être rentré dans le logement (multiples crédits à la consommation etc.)
- retards de loyers accumulés
- pas de patrimoine personnel qui peut être vendu pour rembourser les dettes.

C’est passé en commission de surendettement, qui a proposé l’abandon des dettes par les créanciers, sauf le loyer (car caution solidaire).
Au moins un créancier ayant refusé d’abandonner sa dette, c’est passé devant le juge. Le juge a prononcé l’effacement de toutes les dettes, sauf le loyer, because il y avait une caution solidaire.

En effet, à partir du moment où il y a une caution solidaire solvable (et que l’acte de cautionnement était bien dans les formes), le juge ne peut pas annuler la dette. En droit, il ne peut que constater le report de l’obligation de paiement de la dette sur la caution. Il aurait pu contraindre la caution à payer ; mais la solution trouvée a plutôt été un rééchelonnement de la dette, à payer par le locataire.

Autrement dit : s’il n’y avait pas eu la caution solidaire, le bailleur pouvait s’asseoir sur ses loyers. La dette aurait été annulée purement et simplement.

On peut s’étonner que le juge prononce l’effacement des dettes alors que la personne a un travail en CDI ; mais le calcul des charges, par rapport à un salaire modeste, faisait apparaître une incapacité à rembourser. Le calcul et la décision étaient peut-être un peu favorable à cette personne, mais bon, peu importe, ce qui compte c’est de savoir que ça existe !

On aurait pu croire une telle situation irrécupérable, mais, étonnamment, le locataire est resté dans le logement, et depuis, il paie scrupuleusement son loyer + son remboursement de la dette. Entre temps, sa situation s’est "assainie".

Donc, non seulement il faut réagir vite en cas de loyer impayé et respecter scrupuleusement la procédure, mais à mon avis, la caution est indispensable même pour un locataire "bien sous tous rapports".

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2015 14h20)

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#5 18/09/2015 14h49 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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Réputation :   127 

Merci pour cet éclairage.

Notons que la limite reste le temps car la caution est a durée déterminée. Le risque zéro n’existe pas. Il s’agit de limiter les risques. La dernière caution que j’ai acceptée est limitée a 6ans. Mon pari étant que le locataire sera parti avant.

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#6 25/09/2015 19h28 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

Membre
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Bonsoir à tous,

Post intéressant. Qui me fait poser une question : J’ai un bien en location et je passe tj par un bail notarié qui permet de s’affranchir ou du moins raccourcir les démarches juridiques en cas de loyer impayé.

Mais est ce que cela sécurise également le remboursement des loyers impayés pour motif de non solvabilité ?

Merci

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#7 26/09/2015 09h42 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

Membre
Réputation :   43 

Bernard2K a écrit :

A mon humble avis, il faut une caution solidaire à cause du risque que le locataire fasse une procédure de surendettement.

Tout à fait d’accord. De manière générale, demander une caution permet de se prémunir contre le risque de mauvaise fortune du locataire, plus ou moins longue, notamment en cas de perte d’emploi, mais elle permet aussi de pallier à certaines situations que l’on ne s’imagine pas quand un locataire perçoit toujours des revenus mais un train de vie inadéquat. Ce qui fait qu’un médecin ou un avocat en activité peut se retrouver en situation de redressement ou de rétablissement personnel.

Ceci étant, j’aimerais si possible que vous éclaircissiez votre analyse juridique, car je ne partage pas celle-ci sur certains points :

- pour moi, la présence d’une caution solidaire ne génère pas automatiquement le maintien de la dette de loyer quand l’effacement d’autres dettes est ordonné ; 

- le juge peut annuler la dette de loyer du locataire en présence d’une caution solvable, mais cette annulation est sans effet sur la dette supportée par la caution, qui lui est personnelle (d’ailleurs cette dernière peut également déposer un dossier de surendettement, le cas échéant);

- en l’absence de caution, le juge aurait très bien pu maintenir la dette de loyer et prononcer un échelonnement du paiement (sauf en cas de rétablissement personnel).

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#8 21/01/2016 23h51 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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Bonjour,

Je me permets de vous écrire afin de savoir quelle est la durée déterminée maximum qu’un acte de cautionnement solidaire peut mentionner en location meublée (bail d’un an).

Est-il possible qu’il mentionne 2 ans ? 4 ans ? 6 ans ? Plus ?

J’ai cherché sur le web mais c’est complètement flou !

Merci de votre réponse.

Cordialement.

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#9 22/01/2016 09h14 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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Réputation :   84 

A priori, la caution est d’un an, comme le bail.
Mais contrairement au bail, le renouvellement tacite ne semble pas exister.

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#10 22/01/2016 11h47 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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Mais comment est ce possible? Ça ne semble respecter aucune logique qu’une caution ne se renouvelle pas !

Il me semble que sur le bail de l’appartement que je loue (meublé), mes parents se sont porté caution pour 3 ans.

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#11 22/01/2016 12h07 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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Réputation :   52 

Sur mon bail (agence immo nationale) il est indiqué que l’engagement de cautionnent vaut pendant la durée du bail (3 ans) et jusqu’à 2 renouvellement/reconduction de ce dernier.

Sur l’acte de cautionnement je ne sais plus comment c’est formalisé.


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#12 22/01/2016 12h57 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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D’après ce que je lis, pour un bail meublé, il me semble adéquat de prévoir une durée de 3 ans pour la caution, correspondant à un bail + 2 renouvellements.

Il reste possible de ne pas mettre de durée (= durée indéterminée), mais dans ce cas le cautionnaire peut résilier unilatéralement son engagement à tout moment ; il reste tout de même engagé jusqu’à la fin du bail en cours.

Voir notamment : Anil.org : Caution et garanties

Dernière modification par Bernard2K (22/01/2016 12h58)

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#13 22/01/2016 14h14 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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J’ai appelé l’Adil de mon département et voici ce que l’on m’a dit :

1) En général, la durée de la caution solidaire à durée déterminée est de 1 bail et deux renouvellement

2) Il n’y a pas de durée légale maximum pour un cautionnement. On pourrait donc très bien mettre 6 ans.

J’ai un gros doute sur la dernière affirmation, car il me semble avoir lu quelque part que si la durée dépassait X années, le cautionnement pouvait être requalifié en durée indéterminée…

Et puis pourquoi les agences immobilières se contenteraient de mettre 1 bail et deux renouvellement alors qu’elle mettraient plus si elles le pouvaient…

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#14 25/01/2016 14h57 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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Euh, il nous semble qu’un bail meublé est conclu pour une durée d’un an

Reconductible par tacite reconduction

Pour une durée au delà de 3 ans, attention au cautionnement par exemple la nouvelle "assurance" Visale ne répond plus de grand chose au délà ce cette limite


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#15 28/01/2016 20h11 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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Je viens de voir ca dans un modèle de cautionnement :

-    Ce bail pouvant être reconduit légalement pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée du bail et deux fois son renouvellement conformément aux dispositions légales et selon les dispositions relatives à la durée du bail mentionnées au bail. Mon engagement est donc pris pour la durée du bail initial et de ses deux premiers renouvellements, il s’agit d’un engagement à durée déterminée.

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#16 28/01/2016 21h41 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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A l’occasion de la mise en place de la nouvelle garantie des loyers (Visale), nous avons également vu que la garantie ne vaut que pour deux renouvellements.

Nous sommes curieux de savoir si quelqu’un a des donnés juridiques pour savoir si un cautionnement ne devient simplement pas obsolète au bout d’un moment ?
Du coup cela voudrait dire que si l’on conserve un locataire longtemps, au bout d’un moment on ne peut plus se retourner vers la caution en cas de problème ?


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#17 29/01/2016 00h50 → La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ? (caution solidaire, garant)

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Le "2 renouvellements", c’est pour ne pas mettre une formule vague comme "la durée du bail initial et de ses renouvellements" qui peut être requalifiée en durée indéterminée. Durée indéterminée qui n’est pas interdite, mais qui donne le droit au cautionnaire de résilier unilatéralement la caution (qui court alors quand même jusqu’à la fin du bail en cours).
Par contre, je n’ai vu aucune jurisprudence pour justifier précisément le "2 renouvellements". Ca pourrait être 1 ou 3 renouvellement(s), ça reste encore une durée déterminée, me semble-t-il.

Cf : cet article qui est d’une rédaction très précise (mais datant d’avant la loi ALUR) : La caution, un rempart contre les impayés de loyers - Location - Le Particulier

PS : personnellement, je ne vois pas de problème spécifique avec la caution à durée indéterminée. Au contraire, ça me semble plutôt une bonne idée pour les cas où le locataire est susceptible de rester longtemps (meublé à l’année, location nue). Il y a peu de probabilité que le cautionnaire y repense quelques années plus tard et se dise "tiens, ça me prend d’un seul coup, je vais résilier unilatéralement la caution, comme la loi m’en donne le droit". Le problème de la durée indéterminée, c’est plutôt que le cautionnaire peut renâcler à prendre un engagement à durée indéterminée.
Je pense donc qu’une bonne formule, très protectrice du bailleur, serait caution solidaire à durée indéterminée + clause du bail obligeant le locataire à avoir toujours une caution (comme ça, si le cautionnaire résilie unilatéralement la caution en cours de bail, on peut mettre en demeure le locataire d’en fournir une autre, sachant que la non-fourniture de cette caution vous autoriserait à résilier le bail).
Dans cette optique, si, et seulement si, le cautionnaire, au moment de s’engager, refuse de faire une caution à durée indéterminée, alors on lui dit "ok, je comprends, j’accepte" et on bascule sur la rédaction "pour la durée du bail initial et de ses deux renouvellements successifs, ou au cas de tacite reconduction pour les deux nouveaux baux suivants".

PPS : on ne le dira jamais assez, il faut que la "paperasse" concernant la caution soit hyper carrée. Au moment où le cautionnaire s’engage (les mentions obligatoires dont les mentions qui doivent être obligatoirement manuscrites de la main du cautionnaire, lui remettre un exemplaire du bail et le lui faire reconnaître dans l’acte de caution, etc.), mais aussi :
- en cas d’impayé de loyers, avertir ou mettre en demeure la caution, en parallèle au locataire
- en cas d’augmentation de loyer, avertir la caution en parallèle au locataire.

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2016 12h27)

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