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Déléguer la recherche immobilière est une bonne méthode.


Plutôt d'accord, le clé en main me fait gagner du temps

18% - 6
Pas daccord, il faut faire soit même pour optimiser

21% - 7
Sans avis mais ce débat m'intéresse

53% - 17
Ni 1, ni 2, ni 3, donc 4. :)

6% - 2
Nombre de votants : 39

#1 18/05/2013 01h49 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

lors de ma recherche de biens, je suis tombé sur un agent immobilier multi taches. Il est à la fois agent immobilier, donc, mais aussi conseiller juridique, courtier en financements et assurances.

Il se présente comme conseiller en gestion de patrimoine mais en fait, il vend des prestations aux investisseurs dans l’immobilier. Il dit ne pas avoir la capacité financière d’acheter tous les biens qu’il découvre et en fait donc profiter ses clients.

En terme de rentabilité, il semble présenter des chiffres comparables à ce qui se discute sur le forum (environ 8% net avant IS incluant la gestion des logements par un tiers).

L’intérêt que je vois dans cette prestation serait la possibilité d’élargir mon champ de recherche. En effet, un bien géré par un tiers permettrait de limiter les déplacements et donc d’acquérir un bien plus éloigné.

A priori, je serai plutôt dans l’idée de rester dans ma zone de déplacement (famille, ami…) mais à plus d’une demi heure de route.

D’où ma question: que pensez vous de ce genre d’intermédiaires? Quelles sont les précautions à prendre? Est ce un gain de temps, de qualité?

Merci d’avance pour vos retours d’expériences.

Dernière modification par Pruls (18/05/2013 02h00)

Mots-clés : mandat de recherche


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#2 18/05/2013 12h49 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Je reste globalement septique sur ce genre de proposition.
Si il dit:"  ne pas avoir la capacité financière d’acheter tous les biens qu’il découvre et en fait donc profiter ses clients.", je traduis "il garde les bonnes affaires pour lui et me propose les médiocres."
Mais j’avoue ne pas avoir d’expérience avec ces "multi-cartes" de l’immobilier.

Frédéric

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#3 18/05/2013 13h31 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

Membre
Réputation :   224 

Ca peut être une bonne aide. Quand on a pas le temps de chercher, où pas de réseau, il peut dénicher de bonnes affaires. Bien sur qu’il garde les meilleures pour lui ou sa famille, à vous de voir si ce qui lui reste vous convient… J’ai moi même acheté des biens que l’AI qui me les a vendu aurait acheté pour lui même s’il avait eu les fonds, je ne m’en plains pas…

Rémunérer un intermédiaire qui vous fait gagner de l’argent, c’est normal. A vous de voir si ce qu’il propose est mieux que ce que vous pouvez trouver seul.


Left the Rat Race in 2013

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#4 18/05/2013 14h22 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

Membre
Réputation :   69 

Je me rends compte que j’ai oublié une information intéressante, l’entretien me revient en tête en même temps que je relis les message…

Il m’a donné un ratio de capacité d’investissement: 5 fois les revenus.
C’est une approche grossière car elle ne tient pas compte d’une éventuelle épargne, mais ca donne un repère. Pour ma part c’est moyennement encourageant puisque je n’ai pas de très gros revenus…

Je lui avais également demandé si il avait lui même des biens en location, apparemment oui (j’ai pas d’écrit, juste sa parole) mais en gestion par agence.

Concernant la rentabilité des opérations qu’il pourrait me proposer, je lui ai demandé pourquoi il ne se les gardait pas. Il m’a indiqué qu’il ne pouvait pas tout prendre, donc, mais il a aussi précisé que les rentabilités qu’il se gardait était encore meilleure (9% net avant IR).

Sinon, il conseille de louer du meublé au prix du nu, et de se concentrer sur les petites surfaces (max T2) car au delà on est en concurrence avec une décision d’achat, et les locataires en seraient plus difficiles à trouver.
Autrement dit, un couple avec enfant va chercher à acheter avec un bout de jardin plutôt que louer.

Bon, cette remarque me semble relativement juste mais pourrait être contrecarrée par une bonne prestation et un bon emplacement.

En terme de tarif, il prendrait 5% du prix du bien. Des frais d’une autre agence pourraient être payable en plus.

D’un point de vue qualité, il m’a parlé de l’immeuble à 12% brut dont je parlais dans un autre message, et dont je m’étais écarté pour différentes raisons. J’avais d’ailleurs une meilleure connaissance du prix que lui, comme quoi, chercher seul peut amener quand même de bonnes infos.

Pour l’instant, je l’envisage plutôt en parallèle de ma propre recherche, mais si ca marche bien, pourquoi ne pas en profiter?

Un autre point qui me revient: il cherche des investisseurs crédibles vis à vis des banques. Il a évoqué un coup à environ 600k et j’ai cru comprendre que les acheteurs potentiels ne sont pas légions. Trop gros financièrement, ou trop flippant?

En tous cas, la première question qu’il m’a posé c’était comment j’en étais arrivé à envisager d’acheter un immeuble à mon age? Mouarf, je l’ai pris comme plutôt positif :p


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#5 18/05/2013 15h28 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

Membre
Réputation :   61 

Bonjour,
Je suis un peu dubitatif sur ce type de professionnels qui par nature désignera les bénéficiaires des vrais bons coups en fonction de ses affects et pour le reste ne proposera que ce que l’on trouve facilement seul (franchement, oser orienter vers les annonces du bon coin visibles depuis des mois, il ne faut pas manquer d’air).

Si on manque du temps nécessaire pour effectuer des recherches de base, il peut s’en charger et éventuellement assurer lui même des visites de présélection. Là, ça a un intérêt.

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#6 18/05/2013 16h02 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

Membre
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Je voit pas la différence entre un agent immobilier et un mandat de recherche sachant comme vous l’avez annoncé qu’il se garde les meilleures affaires. Donc je préfères garder mes contact sur mes agents que sur une seule personne dont les rentabilités seront moyennes.

Concernant vos questions,
est ce un gain de temps? Je pense que quand on a pas le temps c’est le meilleur moyen de se précipité et de faire une mauvaise affaire. Je suppose qu’il est payé à la commission donc son intérêt et de vous vendre le bien, qu’après vous ayez des problèmes sur ce bien ça ne le concernera plus.
Personnellement je pars du principe, et c’est général, plus il y a des intermédiaires et moins la rentabilité sera élevée. Vous pouvez utilisez des artisans pour les travaux mais ça réduit la rentabilité.
Vous pouvez avoir une agence ou une GRL mais ça réduit aussi, etc…


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#7 18/05/2013 23h46 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

Membre
Réputation :   18 

Nous sommes également réservés sur ces agents multi cartes. Nous avons eu aussi affaire à l’un d’eux.
Cela dit, tout cela dépend de la personne et il ne faut pas nécessairement généraliser.

Quelques remarques :
1/ plusieurs nous l’ont confirmé : ils se sont gardés de bonnes affaires mais n’ont plus nécessairement la capacité d’investir. Aussi, ils sont intéressés de confier leurs bons tuyaux à leurs meilleurs clients pour qu’ils reviennent
2/ ce type de prestation se paye évidemment car c’est un intermédiaire
3/ l’intérêt de l’agent étant de vendre, il est en général motivé pour que l’affaire se conclut. Les propriétaires en direct sont souvent très gourmands.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#8 23/05/2013 10h27 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Réputation :   218 

Kool31 a écrit :

Je voit pas la différence entre un agent immobilier et un mandat de recherche sachant comme vous l’avez annoncé qu’il se garde les meilleures affaires. Donc je préfères garder mes contact sur mes agents que sur une seule personne dont les rentabilités seront moyennes.

On peut effectivement se demander ce que ce type d’intermédiaire apporte de plus qu’un agent immobilier ? En dehors de son positionnement, qui ne semble être qu’une affaire de présentation, ses objectifs sont les mêmes, non ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 23/05/2013 17h45 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Je suis encore en réflexion sur la suite à donner à cette proposition, cela dit, nous avions le même langage d’investisseur, contrairement à ce que j’ai pu constater avec certains agents immobiliers.

Si la personne est sérieuse, le tri avant présentation des biens pourrait être meilleur.

La méfiance reste de mise, ou plutôt, la rigueur dans l’analyse car des subtilités peuvent ne pas être négligeables, comme parlé de rentabilité nette après impôts foncier, au lieu de net après impôts sur le revenu.

Si je décide de travailler avec cette personne, je pense qu’il y aura un période de réglage avant de passer à plus concret.


Pourquoi pas Vous?

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#10 23/05/2013 18h03 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Vous ne prenez sans doute que le risque de perdre un peu de temps en essayant… si il vous fait l’impression de pouvoir trouver un perle rare, n’hésitez pas ! Rares sont les professionnels qui vous prennent pas pour un huluberlu quand vous parlez de 10 % brut de rentabilité wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 23/05/2013 18h20 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Je n’ai jamais essayé cela … et je dirai même que personnellement, j’étais septique vis à vis des agents immobilier (appréciation complètement subjective) jusqu’à ce que lise quelques interventions ici sur ce forum.

Revenons à la question.

J’aurai une réponse, sans à priori, simple et pragmatique : "présentez-moi un bien à 8%, frais inclus, avant IR et je regarde avec beaucoup d’attention".

S’il en a, rien ne vous empeche d’étudier les biens qu’il vous présente.

Pruls, personnellement, je suis interessé. ça ne me gêne pas qu’il ait une commission, du moment où la rentabilité est de 9% après avoir rémunéré les intermédiaires et les gestionnaires. Evidemment, dans mon périmètre géographique (paris + 92).

Dernière modification par Boubouka (23/05/2013 18h21)

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#12 23/05/2013 23h44 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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DDtee a écrit :

Rares sont les professionnels qui vous prennent pas pour un huluberlu quand vous parlez de 10 % brut de rentabilité wink

Testé  très couramment de notre côté également.  Une fois que l’on nous répond cela, nous avons pour habitude de rétorquer que nous ne sommes pas des lapins de 3 semaines et que nous sommes entre professionnels. Donc ne nous mentons pas et nous demandons à quelle rentabilite s’élève le dernier investissement que l’agent immobilier que l’on a devant nous a concrétisé.

En général, le discours se met à changer…


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#13 29/05/2013 15h09 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Bonjour à tous,

un petit message pour donner des nouvelles sur ce sujet. Je sors d’un second rendez vous avec l’agent multi carte. Je le trouve crédible dans son approche et sa manière de travailler (refuse les montages scellier par exemple, vérifie les comptes locatifs sur plusieurs années…). Du moins dans ce qu’il présente.
Un autre point qui me séduit est qu’il fonctionne uniquement par bouche à oreille. Pas besoin de faire de pub racoleuse.

Je vais donc le missionner pour qu’il recherche un bien de manière non exclusive. Ça veut dire que je peux chercher de mon côté sans que je ne lui doive rien, sinon de l’informer lorsque ma recherche change (si je trouve, je l’informe pour qu’il arrête de bosser pour moi).
Dans la mesure où j’ai mis 6 mois pour le découvrir par hasard, je peux raisonnablement penser qu’il a un réseau différent du mien.

Je (il faudrait convaincre ma moitié) serais prêt à prendre un bien avec un gestionnaire dans notre ville de jeunesse où nous avons encore de la famille, dans la mesure d’un cash flow satisfaisant bien sûr.
Pour l’instant nous n’avons pas sauté le pas car nous n’avons pas d’exemple d’un contrat de gestion. L’une des craintes est que le bien se dégrade sans que l’agence ne réagisse.

La zone de recherche est donc autour de chez nous. De toutes façons, nous ne prendrons pas de bien dans une zone qui nous est inconnue et où nous n’allons jamais.

Je suis preneur de retours de personnes qui auraient suivie cette voie, histoire d’éviter quelques pièges.

Cordialement.


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#14 11/09/2013 20h29 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Ca donne quoi quelques mois après ?
Merci par avance pour votre retour !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#15 11/09/2013 21h48 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Bonsoir,

ce type de "VRP" est très classique dans le milieu tertiares, en faite un agent sous mandat cherche un bien via les autres mandataires.

Exemple, un agent mandaté par une entreprise pour son siege contact ses "potes" ou ex collegues rassembles les infos, les tries fait visiter les locaux et signes avec le mandataire du propriétaire.

C’est la raison pour laquelle quand je fais un audit technique d’un batiment pour le compte du proprio ou du futur locataire,  lors de la visite il y a  :

Le futur locataire
Le VRP mandaté par le locataire
Le mandaté par le proprio.
Voir le deuxième mandaté par le proprio

Semaine derniere j’avais BNP, CBRE et JLL en même temps pour le même bien sur le même client.

Comment se remunerent t’ils, ils partagent les honoraires en 2 ou 3 s’il y a 3 intermédiaires. Là ils frisaient les 300k€ à partager.

mandater quelqu’un pour chercher ne me choque pas, bien souvent ils ont effectivement leur circuit et sont plus affutés, même si on a le sentiment qu’ils ont peu travaillés sur le projet.
On profite de leur réseau dans ce cas.

faut juste que ce ne soit pas un très bon "commercial" qui fait que parler.

Pascal

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#16 11/09/2013 22h38 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Bonjour,

j’ai été contacté début août pour me dire que la recherche continuait sans succès jusqu’à présent, aucun bien ne m’ayant été présenté, mais peut être une piste sur un immeuble.
J’ai relancé à la rentrée mais l’immeuble en question n’était pas satisfaisant pour lui et il ne m’a pas été proposé.

Il a élargi sa zone de recherche loin de mes critères géographiques, toujours sans succès.

Je n’ai donc pas été "spammé" d’offres bidons pour me forcer la main, bien au contraire malheureusement. Il m’indique qu’il constate que les propriétaires sont hors marché. J’ai moi même constaté que les immeubles sont quasiment plus chers que les RP dans le coin.
Les propriétaires d’immeubles semblent plus costauds financièrement que les vendeurs de RP et attendent le pigeon.
Le grippage du marché a également été constaté par un commercial qui bosse chez un notaire.

Je sors par ailleurs d’un rendez vous avec le conseiller entreprise/investissement de mon agence bancaire et il m’a indiqué sa frilosité vis à vis des investissements immobiliers compte tenu de la tendance mais confirmé le repère  opération tout compris = 120 loyers (10% brut).

J’ai ouvert la porte à 2 variantes récemment à ce mandataire:
1) ouverture de la zone géographique à d’autres villes où nous nous rendons régulièrement et où le marché immobilier serait moins crispé. Nous opterions donc pour une gestion déléguée, à voir quel impact cela aura sur l’autofinancement et notre capacité à analyser ces opportunités.
2) la variante colocation dans une maison ou dans un immeuble, cette dernière solution tant notre préférée dans la mesure où cela permettrait de tester le marché vis à vis de ce genre de produit.


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#17 12/09/2013 07h13 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Pruls a écrit :

Je sors par ailleurs d’un rendez vous avec le conseiller entreprise/investissement de mon agence bancaire et il m’a indiqué sa frilosité vis à vis des investissements immobiliers compte tenu de la tendance mais confirmé le repère  opération tout compris = 120 loyers (10% brut).

Bonjour Pruls,

Qu’entendez vous par 120 loyers ?
Merci

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#18 12/09/2013 09h26 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Si un bien peut être loué 1€ hors charge, il ne doit pas être acheté plus de 120€ (y compris achat, travaux, notaire, tout, tout) pour que la rentabilité soit suffisante pour s’autofinancer.

C’est un repère qui permet de prendre une décision rapide avec une petite marge de sécurité.

Après, si vous avez un patrimoine par ailleurs, la banque peut vous prêter, non pas parce que l’opération est économiquement intéressante, mais parce qu’elle a estimé que vous étiez en capacité de rembourser, ce qui est quand même bien différent.


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#19 12/09/2013 11h00 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Bonjour,
Cette histoire des 10% me laisse toujours songeur dans le marché que l’on connaît depuis  quelques années.
Même dans mon coin qui n’a jamais été très cher, c’est devenu impossible sauf pour des trucs soit démodés, soit mal placés, soit obsolètes, soit… pourris et malhabilement retapés.
On peut aussi considérer l’immobilier comme un support d’épargne en acceptant de mettre un peu chaque mois de sa poche… et donc s’offrir des biens qui auront plus de chance de conserver leur valeur et d’être vendables.
Si le marché est grippé, c’est souvent parce que ceux qui ont des trucs chouettes les gardent et ne mettent pas en vente… pour des raisons probablement fiscales.

Sur les sites d’annonces de biens "investisseurs", on voit essentiellement du basique (appartements années 50/60 et vieux immeubles rénovés dans les années 80/90) alors qu’on pouvait espérer voir des sorties de dispositifs Robien ou autres relativement récents et plus qualitatifs.

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#20 12/09/2013 11h31 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Range19 a écrit :

Sur les sites d’annonces de biens "investisseurs", on voit essentiellement du basique (appartements années 50/60 et vieux immeubles rénovés dans les années 80/90) alors qu’on pouvait espérer voir des sorties de dispositifs Robien ou autres relativement récents et plus qualitatifs.

Si on les voit pas, c’est peut-être qu’ils sont sans intérêt du point de vue de l’investisseur (nous avons déjà échangé à maintes reprises sur le sujet)

@Pruls, le discours de votre banque a t-il changé ces derniers temps ? Quel réseau ?

A mon humble avis, si les agents immobiliers, chercheurs de biens etc… (voir les investisseurs eux même parfois) ne trouvent pas de bien à 10% c’est qu’au fond ils n’y croient pas eux mêmes ou ne font pas le nécessaire pour les trouver. Tous les terrains ne sont pas identiques, quand la moyenne du rendement dans une ville est de 3% c’est clairement impossible de trouver 10. Par contre si la moyenne est à 7 voire 8, faire 2 ou 3 point de plus que la moyenne, c’est juste une question de travail, de repositionnement du bien, de travaux…


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#21 12/09/2013 12h35 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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@Range. Vous posez également la question de la décision d’y aller.
Vaut il mieux attendre pour acheter un truc à 10% brut, ou commencer dès maintenant avec un truc à 8% brut?
Dans le premier cas, on ne passe peut être jamais à l’action, dans le second, on met un peu de sa poche, mais on démarre.

@ DDTee:
Le discours de ma banque (CM) je ne le connais pas, mais manifestement, il diffère selon les conseillers.
Conseiller de base qui connait mon dossier (que je sais apprécié par le directeur): ok 110% attention au taux d’endettement.
Conseiller pro: immobilier super bof en ce moment, je file pas de prêt à quelqu’un qui ne se mouille pas un peu en finançant au moins les frais de notaire. Première approche avec le ratio de 120 loyers.

Pour votre analyse concernant l’atteinte des 10%, cela correspond clairement à mon cheminement. Les immeubles sont trop chers, ok, comment je fais pour me positionner sur le marché?

Dernière modification par Pruls (12/09/2013 16h14)


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#22 12/09/2013 12h51 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Pruls a écrit :

Aller voir la CCI pour monter votre histoire.

Pour votre analyse concernant l’atteinte des 10%, cela correspond clairement à mon cheminement. Les immeubles sont trop chers, ok, comment je fais pour me positionner sur le marché?

CCI c’est une banque ?
Je ne partage pas votre analyse, je dis qu’on trouve. Je n’ai pas une réponse toute faite, juste une lecture du marché différente et maintenant un peu d’expérience. Il y a multiplicité de facteurs déjà abordés sur le forum. Pourquoi vous fixer sur des immeubles si la rentabilité des appartements (charges de copro comprise) est supérieure ? D’ailleurs, je trouve que depuis quelques jours des biens intéressants apparaissent… peut être la peur des lois en préparation ? Si c’est le cas, c’est pas fini…


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#23 12/09/2013 15h35 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Chambre de Commerce et de l’Industrie, la banque c’est CIC smile

Pour la copropriété, il ne s’agit pas d’un argument économique direct. Il s’agit d’être seul maitre à bord pour prendre des décisions de travaux.

Que nous ne partagions pas les mêmes conclusions, notamment du fait de cet aspect copro est une chose, mais la démarche intellectuelle est la même, à savoir ne pas s’entêter dans un modèle s’il ne marche pas et maintenir l’exigence de rendement.
Aujourd’hui, comme j’ai déjà expliqué, je m’ouvre à la colocation.

Après, à chacun de placer les curseurs au niveau qui lui correspond.

Je constate également une nouvelle offre de bien, l’effet rentrée peut être? Ou la peur des lois à venir, comme vous dites? A suivre.


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#24 12/09/2013 15h43 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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CM et CIC c’est la même boutique wink
J’ai pas bien compris, il vous a pas envoyé vers la CCI ?

Je suis d’accord ; le modèle doit évoluer et évoluera encore et encore, pour optimiser notre recherche ou nos acquis… surtout si la loi change tout les 4 matins (actualité inside)

Dernière modification par DDtee (12/09/2013 15h44)


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#25 12/09/2013 16h14 → Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ? (mandat de recherche)

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Oui à me relire, ça n’a pas vraiment de sens dans la conversation hors contexte et en fait cela s’écarte du sujet. Il faut ignorer cette phrase, je vais d’ailleurs la retirer de mon message.


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