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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 16/05/2013 18h03 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
Réputation :   15 

J’ai repéré un logement en vente.

Celui-ci est un studio de 30m² dans une résidence de standing pour séniors (sécurisée avec services (restaurant, service médical,loisirs…)

Les données financières sont les suivantes :

- Prix : 99000€
- Taxe foncière : 706€
- Loyer mensuel hors charges : 650€
- Charges de services récupérables sur locataires : 455€
- Charges de copropriété: 219.59 par trimestre (dont 142€ récupérables sur locataire)
     -> 48€/mois récupérables sur le locataire
     -> 26€/mois non récupérables sur le locataire

- Emprunt sur une durée de 20 ans.

J’ai utilisé le simulateur Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier pour calculer les taux de rendements.
Voici le résultat :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_appart2.jpg

Analyse de la partie  "charges non récupérables" mensualisées

Taxe foncière : 706/12 = 59€ => OK
Charges fixes non récupérables = ((455 + 48) *12) - (26*12) = 476€

Solde charges récupérables  :  476-59 = 415€

Calcul de Cash Flow

Le cash flow calculé ressort à 436€.

J’ai du mal à comprendre pourquoi  les charges récupérables sur le locataire mais qui sont en fait reversées (charges de services reversées à la copropriété) font grimper le cash flow de manière aussi significative.

Ai-je raté une étape?

Les chiffres avancés vous semblent-ils réalistes et le bien peut-il être une affaire intéressante ?

D’avance merci pour votre aide.

Dernière modification par titoux (16/05/2013 18h27)

Mots-clés : lmnp, résidence

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#2 16/05/2013 20h34 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je soupçonne l’erreur sur les charges non récupérables où vous avez ajouté des charges récupérables dans votre calcul.

Ça fait beaucoup 476 € de charge par mois. wink

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#3 16/05/2013 20h48 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
Réputation :   15 

Le montant pour les charges est bien correct.
La résidence propose bar, restaurant, animation, service médical sur place, etc.

J’ai surtout du mal à comprendre que ces charges, payées par le locataires au bailleur, qui les reverse ensuite soient inclus dans le cash-flow…

Si un des experts du forum pouvait éclairer ma lanterne…

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#4 16/05/2013 21h15 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
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Je comprend pas tous vos chiffre concernant les charges et vos calculs.

Pour moi je mettrai simplement dans la case "charges fixes" le montant des charges annuelles. Pour vous retrouver avec 476€ de charges fixe non récupérable on dirait que vous avez mis un signe négatif dans la case.

Possible de mettre un screen de la première page ?

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#5 16/05/2013 21h28 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
Réputation :   15 

Je vous joins les critères de la simulation :

La somme de 502€ correspond aux 455€ liés aux services + une partie des charges de copropriétés reportables sur le locataire.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_simulation17052013.jpg

Dernière modification par titoux (16/05/2013 21h33)

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#6 16/05/2013 22h15 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
Réputation :   

Les 502 € vu qu’ils sont récupérables sont rajoutés ici à votre cash flow comme si cela se rajoutait en plus au loyer qu’ils vous donnent déjà. Pas logique en effet.

Je me demande plutôt si ce n’est pas

Charges de copropriété: 219.59 par trimestre (dont 142€ récupérables sur locataire) soit 47 €/mois  qu’il faudrait mettre dans la case "charge en plus du loyer" au lieu des 502 €.

Bon si c’est pas ça, faudra attendre un peu de monde sur ce post smile

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#7 16/05/2013 22h18 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
Réputation :   15 

Effectivement, un avis éclairé serait le bienvenu.
Merci pour ces réponses dans tous les cas…

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#8 16/05/2013 23h44 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
Réputation :   18 

Bonsoir,

Effectivement, nous ne comprenons pas non plus dans le détail.

S’il s’agit d’un achat type CENSI-BOUVARD,  où récupérez vous la TVA à 19,6% ? Le 99000 € est TTC ? Cela dit, attention en cas de revente avant 20 ans, vous devrez rembourser 5% de TVA par an.

Sinon, un commentaire sur ce type d’investissement. Nous sommes sur la réserve car les chiffres peuvent sembler intéressants (même si vous avez été optimistes en prenant 1% de valorisation de loyer par an et un taux de remplissage de 100%) mais :
- avez vous vérifié que les autres établissements de la zone sont bien complets et qu’il y a une liste d’attente ?
- la société de gestion vous garanti un taux de remplissage mais que se passe t-il en cas de faillite de la société ? Attention, ce type de problème ne se produit pas qu’à la télé !
- en cas de revente, le bien est difficilement revendable. Il faut plus le voir comme un investissement générant une rente.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#9 17/05/2013 01h27 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Modérateur
Réputation :   1081 

Pour ma part, je ferais l’analyse suivante :

Combien doit-on payer pour obtenir le bien (que ce soit à crédit est une autre question) : 99 000 €
Quel loyer "brut" (avant IR+PS, mais après frais, TF, charges non récupérables) peut-on en tirer : 650*12 - 706 - 77.59*4 = 6 784€
.. soit un rendement de 6.85%

Pour une telle résidence, ça semble élevé. Donc soit il y un loup (pérennité de l’exploitant, clause du bail avec des inconvénients comme une revalorisation de loyer limitée, ou la prise en charge par le propriétaire des travaux, par exemple), soit le vendeur est "pressé"….

Quel age a cette résidence ?
Quelles sont les caractéristiques précises du bail (d’ailleurs entre qui et qui est signé le bail, est-ce un bail commercial, est-ce loué meublé ou nu ?)
Qui est l’exploitant ?  (et à quoi ressemble son Bilan et son Compte de Résultat ?)
Quelle est la situation vis à vis de la TVA ?
Avez-vous visité ce bien ? (Quel aspect a-t-il ? Aimeriez-vous y habiter ?)
Votre objectif est-il bien de percevoir les loyers très longtemps, et pas de revendre avant 20-30 ans (voire jamais) ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#10 17/05/2013 09h18 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
Réputation :   15 

Merci pour ces éléments de réponses…et ces questions ouvertes

Quel age a cette résidence ?

La résidence date des années 90.

Quelles sont les caractéristiques précises du bail (d’ailleurs entre qui et qui est signé le bail, est-ce un bail commercial, est-ce loué meublé ou nu ?)

J’ai fait une demande de contrat signé entre le propriétaire et le gestionnaire au vendeur…Je suis en attente du document.
Mon idée serait de louer en meublé (LMNP).
Il n’y a pas de contrat entre le propriété et le gestionnaire de lieu.
D’après les informations que j’aies, le bail se fait entre le locataire et le bailleur…mais j’imagine qu’un contrat lie aussi le bailleur et le gestionnaire.

Qui est l’exploitant ?  (et à quoi ressemble son Bilan et son Compte de Résultat ?)

Le bien est situé dans une Villa Médicis du groupe Groupe Sorefi Ouvre, qui construit des résidences de standing. Je n’ai pas pu consulter les comptes de résultats…Chose que je devrais faire effectivement.

Avez-vous visité ce bien ? (Quel aspect a-t-il ? Aimeriez-vous y habiter ?)

Pas encore de visite…les premiers contacts datent d’hier.

Je pense que la question du taux d’occupation est effectivement la bonne question à se poser.

J’ai posé certaines questions…mais il en reste d’autres à creuser.

Je vous tiens au courant quant à ces éléments de réponse.

Merci pour ces questions, qui me permettent de continuer à creuser…

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#11 17/05/2013 10h51 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

Pour une telle résidence, ça semble élevé. ?

Dans mon souvenir, ces résidences de standing tout compris ont souvent un rendement élevé pour la simple et bonne raison que, dès lors que vous avez une vacance locative, votre rendement prend un coup en raison des charges très élevées.

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#12 17/05/2013 12h25 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
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C’est effectivement une bonne question à poser…les charges liées aux services sont-elles redevables en cas de vacances locatives…

Dernière modification par titoux (17/05/2013 12h28)

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#13 17/05/2013 15h51 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
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Quelques éléments de réponses supplémentaires…

Les 455€ de charges liés aux services sont réglables même en cas de vacances locatives.
En début de projet ,où le logement est vide, c’est assez rédhibitoire…

Autre point négatif, il est conseillé de louer en non meublé (les locataires âges apprécient d’apporter leurs meubles).

Je pense que ce type d’investissement est très rentable une fois la personne installée, les gens ne partent pas rapidement mais les risques me semblent bien élevés avec autant de charges pour un logement non occupé.

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#14 18/05/2013 00h41 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

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Dans ce type d’investissement, la société gestionnaire prévoit une période d’occupation minimale et cela de manière contractuelle. Vos hypothèses doivent donc s’appuyer la dessus.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#15 18/05/2013 06h31 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
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Avec le risque de défaillance du gestionnaire ….

Je préfère la maitrise de la gestion locative.

Les charges me paraissent élevées mais c’est en rapport avec les prestations pour personnes âgées , on peux supposer que le marché sera toujours porteur et la demande forte.

Sur le papier l’opération semble pas mauvaise mais il faut penser à de futurs  travaux de mise aux normes dans ce type d’établissement qui pourrait grever fortement la rentabilité surtout que la résidence date de 90.

Attention à la présence d’ascenseur , véritable gouffre financier

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#16 18/05/2013 08h31 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
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Bonjour,

Je n’ai jamais été séduit par ce marché. Une des résidences de ce type dans ma ville de prédilection n’a jamais été remplie à 100%.
Une remarque : les charges liées aux services seraient, pour autant que je me souvienne, non pas liées à l’utilisation des services mais au droit d’accès aux services.
Bref : si on y déjeune, on paie en plus et ainsi de suite pour tout.
Le développement des services de maintien à domicile ne me semble pas jouer en faveur de ce type d’investissement locatif. (c’est  exagérément cher).

Dernière modification par Range19 (18/05/2013 08h32)

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#17 18/05/2013 10h46 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
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Vos remarques recoupent les miennes…

Philippe a résumé en une ligne "Intéressant sur le papier…mais bien trop risqué".
Le gestionnaire ne s’engage sur aucun taux d’occupation…donc je laisse couler…

Merci pour vos réponses constructives…
Place à un autre projet…

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#18 18/05/2013 23h00 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

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titoux a écrit :

Le gestionnaire ne s’engage sur aucun taux d’occupation…donc je laisse couler…

Une remarque là dessus : pour les EHPAD par exemple, le gestionnaire à une obligation de spécifier un taux d’occupation dans le bail commercial.
Le fait qu’il ne s’engage pas dans votre cas doit vous mettre la puce à l’oreille.


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#19 18/05/2013 23h16 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

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je préfere aussi l’immo en direct plutot que ce genre de produits
si c’est rentable,pourquoi les gestionnaires cherchent à les vendre à des particuliers?
pourquoi ça ne fonctionne pas comme un genre de SCPI qui permettraient de lisser le risque sur un grand nombre de chambres et sur plusieurs zones géographiques et de rendre l’investissement plus liquide?

Je sais pas pourquoi,mais le fait d’acheter au détail(cher) ce genre de petites surfaces me fait peur(en plus d’etre à la merci du gestionnaire).

Je prefere prendre les chemins de traverse et eviter d’engraisser trop d’intermédiaires.Je trouve les plaquettes des vendeurs trop brillantes(meme si je peux comprendre que ça rassure quand on hésite à investir dans l’immobilier)

Dernière modification par toudoucement (18/05/2013 23h17)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#20 18/05/2013 23h28 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

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toudoucement a écrit :

Je prefere prendre les chemins de traverse et eviter d’engraisser trop d’intermédiaires.Je trouve les plaquettes des vendeurs trop brillantes(meme si je peux comprendre que ça rassure quand on hésite à investir dans l’immobilier)

Tout à fait d’accord, nous pouvons nous faire une idée de la marge de négociation possible sur l’épaisseur du papier et de la brillance de la plaquette de présentation :-)


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#21 03/07/2013 16h09 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

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Bonjour titoux,

Pourrais-je avoir communication de la liste des charges récupérables sur le locataire, si vous en avez le détail ?

Cordialement

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#22 03/07/2013 17h11 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Modérateur
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@ana
Une rapide recherche sur Google vous donne en moins d’une seconde le Décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste de toutes les charges récupérables.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#23 04/07/2013 08h13 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

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Merci pour cette information, je l’avais préalablement consulté avant de vous pouver cette question afin de connaître les charges de copropriété récupérables.

Toutefois, j’aimerais savoir quelles sont les charges récupérables sur les services, leur détail. Enfin ce que l’on peut imputer au locataire à ce titre, ce que je ne parviens pas à identifier.

Cordialement,

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#24 04/07/2013 08h28 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

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De plus, savez-vous si le décret de 1987 s’applique également au logement meublé ?

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#25 04/07/2013 08h42 → Acheter un logement dans une résidence pour seniors... (lmnp, résidence)

Membre
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Attention à ce genre de produits
Ils poussent actuellement des résidences séniors à chaque coin de quartier…. dans les grandes villes.
Récemment prés de chez moi, une résidence est finie depuis plus d’un an et elle n’est rempli qu’à 20%.
Et pourtant c’est en plein centre ville (ville de 200 000H), bref je ne m’y risquerai pas.
Certes le bail est garanti pour 11 ans mais après ???? et la revente ????

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