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#26 28/03/2016 11h14 → Transformation d'une maison vétuste en 2 apptements pr créer des charges... (charges)

Membre
Réputation :   342 

A partir des quelques infos que vous nous avez données, mon analyse de votre projet est :
- beaucoup de travaux, tout à refaire à l’intérieur + la toiture, dans de l’ancien. Il faut le bon maître d’oeuvre et les bons artisans, et même comme ça, il y a un risque important de retards, surcoûts, complications diverses et variées. Vous risquez de vous arracher les cheveux de nombreuses fois (il y a eu une discussion récente sur un projet similaire). D’ailleurs, avez-vous compté le maître d’oeuvre dans le coût des travaux ? Typiquement ça rajoute entre 10 et 13 % du montant des travaux.
- il faut inscrire au cadastre les appartements ainsi créés (un lot par appartement). J’espère que ce n’est pas une ville concernée par l’obligation d’avoir des places de parking…

A mon sens, ce projet n’a rien de mirifique. Dégager 10 % de rentabilité brute, mais en passant par des travaux à 450 k avec de nombreuses complications possibles, ça n’est pas une sinécure. Surtout que ça serait votre premier projet en immobilier locatif et que c’est un projet bien complexe pour vous faire une première expérience.

Si on y rajoute le risque de se prendre un redressement fiscal à 300 ke… Ca fait vraiment beaucoup.

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#27 28/03/2016 11h34 → Transformation d'une maison vétuste en 2 apptements pr créer des charges... (charges)

Banni
Réputation :   23 

Aïe! Je n’avais pas prêté attention au fait qu’il s’agissait de votre 1er projet…
Alors, commencez par vous faire la main sur une opération + facile, ce sera + raisonnable.
Les nombreux aléas dont parle Bernard2k, nous sommes nombreux ici à les avoir vécu dans la réalité.
Un projet de cette envergure ne se passe jamais comme espéré au départ.
Gardez-le sous le coude pour + tard.
S’il s’avère  toujours "sur le marché " à ce moment-là, vous pourrez vous y intéresser à nouveau, non seulement en l’ayant super bien peaufiné, mais avec une approche globale nouvelle, incluant une drastique baisse de prix d’acquisition.

Dernière modification par belli79 (28/03/2016 11h35)


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