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#1 10/05/2013 12h36 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Réputation :   19 

Bonjour,

Je vais vendre un bien immobilier que je détiens depuis 10 ans et je vais me retrouver a la tete d’un capital que je souhaite réinvestir dans l’immobilier courant 2014 dès mon retour en france.( 720000net de plus value)

Je compte vendre un 2éme batiment ( valeur 900 000 rapport brut annuel 42000) car son prix d’acquisition est faible et sa valeur à la revente intérressant ( 675000net de plus value)

Au vu de la fiscalité française, mon idée est de créer une société de marchand de bien avec le capital de la vente de mes 2 biens immobiliers.

A ceci 2 raisons: - ne plus payer l’isf
                         - toucher mes revenus par le biais d’une société de façon à lisser ma fiscalité .

Le but est développer une société de marchand de biens , mais aussi de détenir des appartements à but locatif au sein de cette société.

Je pense que c’est une bonne idée, à part le probléme de la taxation de la plus value en cas de revente, je ne vois pas d’avantage à posséder aujourd’hui un patrimoine immobilier à titre personnel.

La possession de biens à travers une eurl me parait plus judicieux.

Des avis?

Mots-clés : csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations

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#2 11/05/2013 22h23 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Réputation :   82 

Je comprend pas trop le choix du marchand de bien, juste pour deux transactions…biens déjà remboursés depuis longtemps qui plus est.

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#3 12/05/2013 01h13 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Vu le peu d’éléments donnés, il est difficile de te conseiller mais sincèrement il convient de prendre conseils auprès d’un bon expert comptable et conseil en gestion de patrimoine sur des points aussi complexes. Pas un conseiller qui est là pour te vendre des produits mais pour apporter des conseils sur la stratégie à mener.

Le marchand de biens n’a d’intérêt que si tu fais de l’achat-revente. Tu ne peux pas l’utiliser pour faire de la location et t’exonérer d’ISF, ce serait trop facile à mon avis. L’état n’est pas dupe d’après ce que je sais. Mais à faire confirmer par une personne qui connaît bien le statut de marchands de biens auquel je m’intéresse également en ce moment pour une partie de mes actifs. Tu peux envisager un mixte patrimoine perso investi en immobilier pour créer des revenus fonciers ou meublés, puis une autre partie en marchands de biens pour faire fructifier ton capital (si tu maîtrises ce type d’investissements, la rénovation notamment).

Par contre si tu as envie d’investir, il faut bien prendre le temps de la réflexion (localisation, types de biens, rentabilité immédiate et le long terme sur la revalorisation possible de l’immeuble, fiscalité des revenus des investissements).

Tout dépend de ton âge, ta stratégie patrimoniale…etc…Avec 1M300 ou 1M4, tu as déjà de quoi trouver quelques biens ou opérations pour devenir-rentier.fr ;-)

Si tu veux en parler en message privé, aucun souci. Charles

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#4 12/05/2013 04h40 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Réputation :   19 

Je vais essayer d’etre un peu plus clair sur mes motivations futures.

Je ne veux plus posséder mes biens immobiliers à titre personnel. L’exonération au bout de trente ans n’apporte pas d’avantage réel dans la balance.

Mon idée est donc suite à la revente de mes 2 biens de réorganiser mon patrimoine et de posséder des biens immobiliers au travers d’une société soumise à l’IS.

Mon apport ( capital société) doit me permettre un effet de levier important pour les années futures.
Il me sera plus facile d’embaucher du personnel pour effectuer des travaux de rénovation et une secrétaire pour gérer les locations. Je compte à terme réinvestir pour acheter 60 appartements ( 7 ou 8 petits immeubles à toulouse de 7/8 appartements pour environs 500/600 000€ l’unité)

Je ne sais pas si le statut marchand de biens est le plus adapté. Je vois plutot une forme de SCPI qui arbitre son patrimoine de temps en temps. L’achat-rénovation-location m’interresse plus que l’achat -vente.

Je dois rencontré mon avocat-fiscaliste pour aller un peu plus loin dans ma réflexion.

Je dois aussi valider le fait qu’au niveau taux d’imposition le statut société est plus intérressant. ( transmission, csg, taxes, etc….)

Charles , pour te répondre, je maitrise vraiment l’immobilier. ( et en fait déjà rentier). Mon but est de me faire plaisir avec l’immobilier et de faire fructifier considérablement mon capital de départ.
La baisse prochaine du marché va me permettre de retrouver des niveaux de prix raisonnables pour l’investissement locatif long terme.( ce qui n’était plus vraiment possible depuis 7 ans)

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#5 12/05/2013 04h42 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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BorderLine a écrit :

Je comprend pas trop le choix du marchand de bien, juste pour deux transactions…biens déjà remboursés depuis longtemps qui plus est.

Non ces transactions sont terminées, je parle de réinvestir ce capital net sous une autre forme juridique

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#6 12/05/2013 05h04 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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En fait , le statut juridique serait plus une société fonciére:

Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de le gérer au mieux de ses intérêts.

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#7 12/05/2013 11h03 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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La structure de marchand de biens vous permet de les conserver moins longtemps MAIS vous oblige à les revendre sous 4 ans sinon vous serez assujetti aux frais de mutation pour lesquels un marchand de biens n’est pas taxé.
Ce n’est pas de la construction de patrimoine , c’est un autre métier ….

Le statut LMP vous exonère des plus values à 5 ans , c’est une piste à creuser

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 12/05/2013 16h24 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Je suis actuellement en train d’arbitrer entre mes revenus professionnels et la location meublée afin de passer au statut de Loueur Meublé Professionnel avec les nombreux avantages qu’il apporte, notamment la revente exonérée à 5 ans. Cependant dans le contexte fiscal actuel, j’ai peur que le gouvernement s’attaque à ce dispositif qui a été une niche très intéressante mais rabotée au fil des ans.

Le temps de tout mettre en place, si c’est pour finir avec une nouvelle réforme qui met tout à plat, je vous avoue que cela me décourage à l’avance.

Je suis en pleine étude et réflexion sur ce sujet.

Il apparaît une baisse claire des impositions grâce à ce statut et l’amortissement des biens meublés.

J’ai certains de mes clients qui sont rentiers et qui sont passés par des sociétés à l’IS. Très bon fonctionnement tant que l’amortissement fonctionne mais aujourd’hui, ils se retrouvent coincés avec des patrimoines dont la valeur à la revente vaut moitié du prix à cause des plus-values en société.
Cependant je préfère leur situation économique à la mienne avec quelques dizaines de millions d’euros donc si c’était à refaire, je pense qu’ils pourraient faire la même chose, mais peut-être en sortant plus souvent quelques biens vers le patrimoine privé. Il est vrai qu’ils ont quand même plusieurs millions à titre privé en dehors de la société et que cela leur suffit. Nous devons étudié leur cas sous peu et je vous tiendrais au courant des réflexions qui ressortent de nos travaux.

Dernière modification par charles34 (13/05/2013 21h40)

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#9 12/05/2013 16h42 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Le montage d’une holding de rachat des parts sociales permet de récupérer de l’argent en mettant en place une transmission et en générant du nouvel amortissement et  intérêts d’emprunt.

Une vente de la nue propriété à une SCI IR permet de faire sortir l’immeuble de la SCI IS en y conservant l’usufruit qui une fois éteint permettra un remembrement dans la SCI Ir et une vente hors plus value

une piste de réflexion http://avocats.fr/space/franck.demailly

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (12/05/2013 16h46)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 13/05/2013 10h44 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Charles , pour te répondre, je maitrise vraiment l’immobilier. ( et en fait déjà rentier). Mon but est de me faire plaisir avec l’immobilier et de faire fructifier considérablement mon capital de départ.
La baisse prochaine du marché va me permettre de retrouver des niveaux de prix raisonnables pour l’investissement locatif long terme.( ce qui n’était plus vraiment possible depuis 7 ans) - See more at: Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ?

Bonjour Bistouky

je viens aussi de solder mes avoirs ( titres actions et assurances vie) et suis donc totalement " liquide "  et me posais la question de réinvestir en obligations coorporate ou en immobilier. l’avantage de l’immobilier est de donner en meme temps un emploi pour la gestion de la sté que je possede déjà au Luxembourg mais qui est en stand-by actuellement .

Ma question est : lorsque tu dis : la baisse prochaine du marché , qu’entends tu par baisse ( 10%, 20%, 30% ) et prochaine : 2014? car pour l’instant en région frontaliere  Luxembourg les prix ne baissent pas du tout et les rendements locatifs ridicules.

Merci pour ta réponse

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#11 13/05/2013 21h53 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Bonjour dear luxinvest,
On va se tutoyer si cela ne te dérange pas (même si j’ai lu que le vouvoiement était de rigueur).
Si tu es déjà rentier et vis au luxembourg, tu comptes investir dans quel pays ton immobilier?

Pour ce qui est des liquidités, j’en ai également eu récemment mais j’ai préféré acheter un terrain et faire construire, la crise à venir me fait plus peur encore sur les liquidités que sur une baisse relative de l’immobilier : -20 ou -30%, certes mais il reste 70 ou 80%…en liquide, si l’euros explose (et ce n’est pas exclu), nous risquons de tomber dans une période de dévaluation folle et d’inflation galopante comme en Argentine dans les années 2000. Et là…les liquidités…et bien elles ne servent plus à grand chose.

Alors oui attendre la crise (ou une baisse importante de l’immobilier) est une bonne stratégie, à condition que ces liquidités valent encore quelque chose une fois dans la crise ou après…

Donc si tu as des liquidités, j’orienterais dès à présent une partie des mes actifs liquides sur des biens de qualité (pourcentage à déterminer par rapport à ton patrimoine bien entendu) puis garderai une partie en trésorerie pour les bonnes affaires à venir…et si crise il y a, ton patrimoine payé, te permettra d’emprunter sans problème…et de faire les bonnes affaires tout en ayant protégé ton patrimoine.
Encore une fois c’est à voir en fonction de l’ensemble du patrimoine.

C’est une réflexion générale et je suis ouvert à vos réflexions sur le sujet.

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#12 02/06/2013 11h35 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Bonjour,

Merci à toius d’avoir répondu à mon questionnement.

Par rapport à mon projet, je n’ai qu’une seule géne, louer en meublé.

J’ai étudié le statut de lmp, ça parait pour l’instant trés bon et j’ y trouve plusieurs avantages.

J’ai pourtant encore quelques questions.

Dans le principe, je serais "intégrabable" dans le statut LMP, mes revenus locatifs pourraient représenter la majeur partie de mes revenus. Comptant vendre mes sociétés ( librairies), cela me permet aussi de conserver le statut de TNS (travailleur non salarié).

Le rendement des appartements en meublé est un bon levier pour l’investissement et garanti plus ou moins le paiement des loyers ( locataires n’ayant pas les memes droit qu’un local vide)

Cela permet aussi d’augmenter les loyers plus librement ( nouvelle loi des loyers bloqués)

Les biens sortent de l’isf si j’obtiens  le statut lmp

Exonération de plus value aprés 5 ans de détention

( si j’ai écris une anerie dites le moi !)

Quelques questions tout de meme:

Le statut LMP est un statut fiscal pas une forme juridique. J’opterais donc pour la création d’une eurl. Dans cette eurl, je peux embaucher une secrétaire et des salariés pour faire les travaux???

Je peux avoir des frais de société ( voiture téléphone bureau…) déductibles comme n’importe quelle société ?

Je peux à priori aussi transformer un 3 piéces en 2 studio et déduire tout les frais ( impossible en investissement personnel car transormation et non pas rénovation)

On peut faire tout ça au sein d’une eurl d’investissement foncier et avoir le statut LMP??

Merci pour vos avis, je viens d’acheter le livre "la location meublée" de le Boulc, car ce statut me travaille en ce moment.

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#13 02/06/2013 14h16 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Vous avez écrit 2 inexactitudes :
1) "Les biens sortent de l’isf si j’obtiens  le statut lmp" n’est pas exact (même si c’est écrit à pas mal d’endroit sur le net). Etre LMP ne suffit pas pour cela, et il faut AUSSI que le bénéfice fiscal de l’activité de location meublée soit positif et constitue votre principale source de revenu. Ce sujet a déjà été discuté sur ce forum, avec rappel des textes officiels concernés.
2) L’exonération sur les plus-values n’est pas "après 5 ans de détention", mais après 5 ans d’activité LMP (si vous êtes LMP depuis plus de 5 ans, la durée de détention du bien n’a pas d’impact), et seulement si vos recettes annuelle (la moyenne des 2 dernières années) de l’activité de location meublée sont inférieures à 90 000€ (entre 90 et 126 000€ il y a exonération partielle).

Si vous aviez lu Le statut avantageux de LMP (Loueur Meublé Professionnel) (ou quand vous aurez lu le livre de Me Le Boulc’h), vous ne les auriez pas faites.

Comme pour toute activité commerciale, vous pouvez "embaucher une secrétaire et des salariés pour faire les travaux" (sous réserve de respecter la législation la-dessus), et vous pouvez "avoir des frais de société déductibles" sous réserve que ces frais correspondent à des dépenses engagées dans l’intérêt de la société (pour la voiture, je doute qu’une activité de location meublée puisse la justifier…).
Avec votre projet de "transformer un 3 piéces en 2 studio", vous pourrez amortir les investissements, mais pas "déduire tous les frais". Ce n’est pas parce que vous serez LMP ou exercerez via une société que des investissements deviendront des charges déductibles.
Votre EURL devra avoir pour objet la location meublée, et pas l’investissement foncier.


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#14 02/06/2013 14h44 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Merci beaucoup Maitre gbl,

Réponse

1) oui je l’avais et je n’ai voulu développer mais j’avais bien compris
2) super encore mieux que ce que je croyais
3) le véhicule de société me parait au contraire indispensable. Acheter des appartements insalubres , en auvais état  à rénover ou à transformer nécessitera l’usage d’un véhicule ( transport de marchandise, approvisionnement chantier, transport meubles, rendez vous avec locataires, visites de biens, etc…)

Par "déduire tous les frais" j’entendais pouvoir déduire tout simplement ( que le nom soit charge, frais ou investissement) contrairement à une SCI familiale qui est obligé de rénover ou améliorer pour pouvoir déduire des revenus locatifs ( désolé c’est mal dit, mais je ne maitrise pas les subtilités techniques des termes comptables)

La raison sociale limitée c’est dommage. Mon but est de créer un parc de logements ( studios meublées ) sur toulouse en transformant des immeubles locatifs ( t3 t4 t2) en résidences jeunes travailleurs/étudiants.

J’ai donc besoin de pouvoir transformer de grandes surfaces en studios meublés pour booster la rentabilité.

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#15 02/06/2013 15h24 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

Modérateur
Réputation :   1084 

L’objet peut très bien être un peu plus vaste et pas trop limitative (tout en maintenant la location meublée comme l’objet premier/principal).

Un exemple :
"La société a pour objet :
La propriété et l’exploitation des biens nécessaires à l’activité de loueur en meublé professionnel, et activité commerciale ou industrielle connexe ou complémentaire.
Toutes opérations industrielles, commerciales ou financières, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social et à tous objets similaires ou connexes.
La participation de la société par tout moyen, à toutes entreprises ou sociétés créées ou à créer pouvant se rattacher à l’objet social, notamment par vois de création de société nouvelle, d’apport, commandite, souscription ou rachat de titres ou droits sociaux, fusion, alliance, ou acquisition en participation ou groupement d’intérêts économiques ou de location-gérance.
"


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#16 09/06/2013 00h01 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Philippe30 a écrit :

La structure de marchand de biens vous permet de les conserver moins longtemps MAIS vous oblige à les revendre sous 4 ans sinon vous serez assujetti aux frais de mutation pour lesquels un marchand de biens n’est pas taxé.

Je crois qu’à l’époque c’était 4 ans extensible 1 an. Depuis la réforme du 11 mars 2010, le délai est maintenant porté à 5 ans. Je précise aussi qu’il est réduit à 2 ans sur les lots de logement occupés.

Si on dépasse le délai sur un ou des lots, il faut payer les droits de retard (5.09-0.715%) et les intérêts de retard à 0.4% par mois.
J’ai aussi entendu parler d’une pénalité de 10% mais je n’ai jamais retrouvé la source sur légifrance.
Cordialement,

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#17 09/06/2013 08h30 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Réponse à Luxinvest
"Ma question est : lorsque tu dis : la baisse prochaine du marché , qu’entends tu par baisse ( 10%, 20%, 30% ) et prochaine : 2014? car pour l’instant en région frontaliere  Luxembourg les prix ne baissent pas du tout et les rendements locatifs ridicules."

Le marché immobilier est cyclique. Je pense que le point bas a été touché dans la fin des années 90 et le point haut en 2007.

Comme le marché automobile, quand on a tiré tout les élastiques , il y a un moment ou tout tombe.

Je pense à tous les avantages fiscaux, aux taux d’intérets bas, aux facilités de crédit et à l’augmentation des loyers. Le seul attrait reste le rendement de l’argent ( 5% contre un crédit à 3%).

Ce rendement de l’investissement va mécaniquement baisser car les impots vont augmenter et les loyers baissés.

L’attrait de l’immobilier va baisser car tout le monde dit que ça va baisser ( ce qui va faire baisser les prix), les banques ne sont pas preteuses, le taux de chomage va faire augmenter le risque d’impayés, la capacité d’endettement de la population se réduit, les avantages fiscaux vont disparaitre.

D’un autre coté, comme en début 2000, la bourse affiche une belle progression et les entreprises des rendements supérieurs à celui de l’immobilier.

Les mauvais biens immobiliers vont devenir invendables et les biens moyens se vendront au rabais.

Franchement, je vois une chute progressive sur 4/5 ans d’environ 30% sur les plus mauvais bien.

Mon alternative est de faire un investissement progressif dans de l’immobilier à rénover. Transformer les appartements en studios meublés et opter pour le statut LMP. La valeur ajoutée des travaux compensera la baisse de l’immobilier. La multiplication de bonnes affaires négociables arrangera les choses.

Je pense que le meublé pour étudiant restera à part dans le domaine de l’immobilier locatif.

PS j’ai lu le livre LMP et j’en suis trés satisfait.

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#18 06/08/2013 17h07 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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tout à fait d’accord avec toi Bistouky

l’immobilier ces dernieres années a trop progressé, surotut en France.
on a fait le choix d’avoir un pays de "riches propriétaires" alors que les allemands ont investis dans leurs PME.

PROBLEME les prix ont évolué bcp plus vite que les revenus des ménages, si bien que le pouvoir d’achat immobilier n’a jamais été aussi bas.

On arrive à un point ou les personnes ne peuvent plus acheter (je parles des primo accedants) malgré des taux d’emprunt historiquement bas.

Les taux ces derniers temps sont entrain de frémir, et on observe une légere remontée.
Il n’en faudrai pas bcp pr qu"’ils remontent.
ALORS les gens auraient encore moins de pvoir d’achat immobilier.

30% du budget des ménages est consacré au logement.
Ne pensez vous pas que si c’était plus faible les gens auraient de quoi consommer et fairaient tourner l’économie plus fort (qui d’ailleurs a tjrs besoin de tourner plus fort pr ne pas tomber).

Je ne suis pas partisan d’une baisse car déjà investit en immo, mais cette baisse inévitable fera du bien à tout le monde.

Peut etre avez vous entendu parler des travaux de Jacques FRIGGIT ?
Tres interessant ses études et autres courbes.

Bref j’ai pris bcp de raccourcis (le temps me manque) car il y a tellement de composantes.
Mais retenez une chose le marché est lent (prix élevés des biens immo c’est pas comme en bourse), les volumes ont chutés et chutent encore.
La baisse vient de s’enclencher. Pour la suite et les années à venir, il faudrai etre devin.

UN CONSEIL a tous : négociez ferme et payez systmatiquement en dessous du prix du marché.

P.S: aidez vous de immoprix, comme recommandé par notre ami Bistouky wink

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#19 06/08/2013 17h28 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Merci revilo,

Je comprends tout a fait ton point de vue, c’est la pensée générale du moment.

On a tiré sur tout les élastiques du crédit pour endetter les Francais.( le dernier vient de sortir cadeau sur la plus- value on repasse a 22 ans au lieu de 30 ( 15 ans avant))

Je surveille les immeubles a vendre sur Toulouse et maintenant, j’ai plusieurs alertes mail par semaine.

Le nombre de biens a vendre augmente mais les acheteurs sont rares. ( ou propose des prix cassés)

La baisse se fera, car c’est une volonté politique. ( voir les lois sur le blocage des loyers)

Économiquement , le chômage va créer des problèmes de solvabilité.

La roue tourne, l’immobilier devient mauvais et la bourse bonne.( les bancksters tondent les moutons)

En 2001, suite a loi sru, les gens vendaient leurs immeubles a bas prix  acheter du CAC 40 a 5000points.

Je rentre en juillet 2014 en france, je pense sincèrement que l’heure des bonnes affaires sera revenue pour au moins 1 raison: les acheteurs auront la main.

Fini le temps ou les immeubles et les appartements se vendent dans la journée . Et votre boulanger vous parlera des bons placements boursiers et des problèmes d’impayés des appartements…….

Le tout étant d’être dans le bon timing. J’aime la bourse et l’immobilier mais rarement en même temps.

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#20 01/12/2013 19h46 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Bonjour ,

Je suis sur un projet d’achat revente dont je vous donne en gros les données :

Achat appartement  300 000 + frais notaire ( 6K ou 20K ) + frais d’agence (24k ) Total 330 k ou 344 k

Je dois choisir un statut fiscal pour cette opération , sachant que l’appartement sera revendu
390 K dans 18 mois .

Quels conseils pourriez vous me donner ?
quels seraient les calculs approximatifs de la fiscalité d’un marchand de bien (individuel ) sur une telle
opération ??

Merci de vos pistes , réponses , conseils .

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#21 01/12/2013 20h56 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Réputation :   43 

Bonjour, pourquoi 18 mois de délai? Y a t il des travaux de prévus? D’où vient votre certitude sur le prix de revente?
La fiscalité sera l’imposition au BIC de la différence entre prix d’achat (incluant les frais d’acquisition) et prix de revente, sachant que sur la marge il y aura de la tva à payer (contrepartie de la dispense de droits d’enregistrement).

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#22 02/12/2013 09h54 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Réputation :   

Bonjour Pierrejacques ,

Je connais à l’avance la date de revente et le prix car il s’agit d’un investissement à réméré .

Quelquun peut il me dire comment je calcule le résultat en Bic ?

Tva sur la plus value , ok et ensuite ?
Pour l’impot sur les revenus ? puis-je déduire les frais de notaire, d’agence et interets d’emprunt et amortissement comme un BIC LMNP ??

Merci .

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#23 02/12/2013 10h34 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Réputation :   43 

Marge = prix de vente - prix de revient
(Le prix de revient = prix d’achat + frais liés à l’achat, comme les frais de notaire, les frais bancaires, les frais d’agence immobilière).
Marge - TVA = bénéfice BIC à incorporer aux revenus.
Pour la déduction des amortissements je ne sais pas, intuitivement je dirais non.

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#24 02/12/2013 13h37 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Réputation :   127 

Je ne pense pas.

Mais, en théorie, si cela était possible cela ne change rien au résultat final. Car ce que vous "déduiseriez" en amortissement vous aller le retrouver en plus value ;-)

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#25 02/12/2013 14h55 → Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ? (csg rds isf impots immobiliers plus value taxes exonérations)

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Grabaftuk a écrit :

Je connais à l’avance la date de revente et le prix car il s’agit d’un investissement à réméré .

Je crois que dans ce cas là la fiscalité est particulière et pas celle de MdB, cf www.google.com/search?q=fiscalité+réméré (par ex ici).


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