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#1 03/05/2013 10h15 → Pavillon en location en donation mise en location et fiscalité... (fiscalité immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
j’aurais besoin d’avis d’’éclairés concernant ma situation :
- j’ai un pavillon en donation (usufruit + nue) par mon padré dont je perçois un loyer de 750 € ;
- reste 7 ou 8 ans de prêt à rembourser à la banque, le loyer couvrant largement le prêt (500 €) ;
- seulement, le prêt c’est mon père qui le rembourse car c’est lui qui l’avait contacter 4 ans auparavant ;
- résultat, je refile direct le loyer au père tout les mois ;
- mais du coup, je suis tout de même imposé sur 9 000 € de loyer annuel.

Question :
Pensez-vous intéressant de récupérer en mon nom le prêt pour déduire les intérets d’emprunts ou je ne sais quoi exactement?

Mots-clés : fiscalité immobilier

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#2 05/05/2013 20h25 → Pavillon en location en donation mise en location et fiscalité... (fiscalité immobilier)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Au plus simple: ne donnez à votre père que 500 euros.
Il vous restera 250 euros pour les impositions.
Plus compliqué (mais qui risque d’être rentable car les taux sont bas) reprendre le crédit à votre nom.
Donc voir ce que vous propose la banque et calculer….

Frédéric

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#3 06/05/2013 08h03 → Pavillon en location en donation mise en location et fiscalité... (fiscalité immobilier)

Membre
Réputation :   313 

bat a écrit :

seulement, le prêt c’est mon père qui le rembourse car c’est lui qui l’avait contacter 4 ans auparavant ;
- résultat, je refile direct le loyer au père tout les mois ;
- mais du coup, je suis tout de même imposé sur 9 000 € de loyer annuel.

Très mauvais montage fiscal pour la partie du remboursement …..car vous touchez les loyers que vous reversez et vous n’avez aucun intérêt d’emprunt à déduire

Pour ce qui est de récupérer  le prêt à votre nom , je ne suis pas certain que cela soit possible.

Vous pouvez sans aucune certitude faire un prêt pour rembourser le prêt de votre père mais a quel titre pourra t’il s’imputer sur le bien et vous permettre une déduction ???

Regardez à donner une aide mensuelle à votre père fiscalisé de 6.000 € / an pour lui mais déductible pour vous ce qui pourrait diminuer votre partie imposable , ce sont des calculs à faire.
 
Dans tout les cas vous aurez des frais , le plus simple pour moi serait une aide que vous fournissez à votre père qui ira en déduction de votre part imposable mais vous prendrez toujours la fiscalité des revenus locatifs car cette aide aura pour but de diminuer votre assiette imposable

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 06/05/2013 09h22 → Pavillon en location en donation mise en location et fiscalité... (fiscalité immobilier)

Membre
Réputation :   61 

Bonjour,
La question essentielle me semble être le contenu de l’accord au départ.
Ce montage n’a de sens que si vous êtes très peu fiscalisé… ou si lui souhaite l’être (plafonds de revenus et patrimoine pour bénéficier de revenus sociaux notamment).
Difficile donc de priver votre père de ce revenu "défiscalisé" sans une discussion claire sur le sujet avec lui…
Comment faîtes-vous lorsqu’il y a des réparations ou travaux à financer ?

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#5 06/05/2013 11h10 → Pavillon en location en donation mise en location et fiscalité... (fiscalité immobilier)

Membre
Réputation :   

Range a écrit :

Ce montage n’a de sens que si vous êtes très peu fiscalisé… ou si lui souhaite l’être (plafonds de revenus et patrimoine pour bénéficier de revenus sociaux notamment).

Exact, mon père nous a refilé à chacun (frangin et moi) une maison pour ne plus être soumis à l’ISF. Comme je n’ai pas de gros revenus du travail, je ne suis pas imposé dans les tranches  élevées.

Range a écrit :

Comment faîtes-vous lorsqu’il y a des réparations ou travaux à financer ?

Lorsqu’il y a des réparations jusqu’à présent c’est mon père qui prend en charge le financement des matériaux, et nous on met en oeuvre.

@ Philippe. Oui la piste d’une aide déclarée et fiscalisée est une piste intéressante.
Après discussion avec le père, le rachat de crédit ne l’emballe guère car il me dit que l’essentiel des intérêts d’emprunt sont payés et donc plus déductible.
Faut que je lui demande à quel taux il a négocié son prêt?
J’avais entendu dire qu’il était intéressant de renégocier le prêt à partir d’une différence de taux de minimum 1 point.

@ Fred, en effet la solution la plus simple serait de garder une part du loyer qui couvrirait l’imposition du bien. En cours de négociation.

Micke Echo Romeo Charly India

Terminé.

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#6 06/05/2013 15h14 → Pavillon en location en donation mise en location et fiscalité... (fiscalité immobilier)

Modérateur
Réputation :   1084 

Mes remarques :
- une "aide déclarée et fiscalisée" à son père, limite imposable à l’ISF (donc pas vraiment dans le besoin), ne me semble pas vraiment à envisager…
- en vertu de quoi le père perçoit-il encore le loyer tous les mois ("je refile direct le loyer au père tout les mois"), s’il n’est plus propriétaire de la maison ? Donner c’est donner, ce n’est pas continuer à percevoir un revenu sur le bien, et le fisc pourrait requalifier les loyers "refilés" au père de donation cachée (voire de revenu occulte), requalifier la donation de la maison en donation fictive, etc. (à son choix, donc ce qui fera gagner le plus d’argent au fisc). A mon sens, bat ne devrait plus rien "refiler" à son père chaque mois.   
- c’est avant de faire une opération qu’il faut en analyser les conséquences (et vérifie qu’elle sont bien conforme à l’objectif de l’opération), par après… Ici le montage initial apparait "très peu optimisé" (pour ne pas dire plus) : en donnant la maison en pleine propriété, le père ne peut plus retirer de sa base imposable le montant encore du sur le prêt, il aurait suffit de donner l’usufruit (même temporaire) pour diminuer la base ISF de la même manière (sans doute avec moins de droits sur la donation), et il aurait été bien plus malin que bat contracte un emprunt pour acheter une partie de la maison (permettant à son père de solder son prêt), l’autre partie de la maison faisant l’objet d’une donation de la part du père (éventuellement seulement de l’usufruit) pour obtenir un résultat bien meilleur pour presque tout le monde, et surtout bien carrée vis à vis du fisc.

Dernière modification par GoodbyLenine (06/05/2013 15h20)


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