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Forums des investisseurs heureux

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#76 09/06/2015 09h37 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour à vous,
Merci DDtee pour votre retour.

Je vous fais retour, je suis allé consulter un cabinet spécialisé dans le meublé voilà ce que j’ai finalement fais pour ma déclaration IR 2014 :
On est partis sur une déclaration Micro BIC avec 50% d’abattement, pas de tenu spécifique de comptabilité car il s’avère que malgré 14k de travaux il était plus intéressant de faire ainsi.

Pourquoi ? Dans mon cas j’ai fais l’acquisition d’un immeuble fin 2012 qui avait deux appartements, j’ai aménagé un studio au RDV courant 2014, donc l’amortissement des travaux ne peut se faire sur 10 ans mais doit se faire à la valeur "commerciale" actuel sur 25 ans environ 35k, et dans mon cas vu le peu de charge de la copro et faible prorata de crédit cela était moins intéressant et moins contraignant.

Si j’avais fais les travaux d’aménagement dès l’achat de l’immeuble, j’aurais pu les amortir sur 10ans dixit le cabinet.

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#77 09/06/2015 10h20 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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L’amortissement des travaux doit se faire à la valeur commerciale???  C’est quoi ce charabia???!!!

Les travaux s’amortissent sur une durée qui dépend du type de travaux. Une quinzaine d’années pour de l’electricité, 5 à 7 ans pour de l’aménagement intérieur (parquet…) au prix payé selon facture.

Ce qui s’amortit à la valeur commerciale, c’est la valeur de l’immeuble au jour du passage en meublé si ca ne suit pas immédiatement l’achat.


Left the Rat Race in 2013

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#78 09/06/2015 10h45 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Comme le dit ZX-6R les travaux s’amortissent sur des durées différentes selon leur nature et non pas globalement sur 10 ans.
Vous pouvez faire des travaux à n’importe quel moment et les amortir, pas uniquement au moment de l’achat.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#79 09/06/2015 21h36 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Mon comptable refuse de tenir compte des travaux en début d’activité car elle dit que c’est déjà pris en compte par la revalorisation de l’appartement.

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#80 09/06/2015 22h13 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Oui elle propose d’amortir le bien à sa valeur lors du passage en meublé. Le bien a été acheté il y a quelques temps, les travaux sont déjà faits, elle propose une solution logique.

Si par contre vous décidiez de faire une déclaration rectificative (une création du statut meublé en retard), dans ce cas il serait possible de prendre en compte les travaux.


Left the Rat Race in 2013

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#81 10/06/2015 23h11 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Je profite du sujet : comment justifier de la valeur commerciale?
Perso j’ai fait une seule estimation par une agence. Cela suffit-il?
Merci!

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#82 11/06/2015 08h55 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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J’ai fait appel à un expert de PAP, ça coûte 300 € mais c’est à faire une seule fois au démarrage de l’activité.
L’évaluation est très importante dans la mesure ou l’abattement dépend en grande partie de ce nombre. Mon comptable me fait un amortissement de 2,8 % de la valeur du bien.

Dernière modification par Medium (11/06/2015 08h58)

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#83 11/06/2015 09h16 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Une double expertise notaire+agence n’est généralement jamais remise en cause (source : mon expert comptable)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#84 06/05/2016 14h59 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour à tous,

Pour Sandra, impossible d’ouvrir ton fichier. Quelqu’un aurait-il un résultat comptable LMNP réel simplifié accompagné de notes explicatives sur les sommes reportées ? Ou bien m’indiquer un lien ?

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#85 20/05/2016 03h54 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour, je suis tous nouvellement inscrit, et je n’y connais absolument rien en fiscalité et autre. J’espère avoir vos conseils éclairés. Le message de Sandra a suscité mon intérêt car je semble être dans une situation qu’elle décrit. J’ai achete en 2015 un petit studio à Paris d’une valeur 150200 euros (dont 14000 frais d’agence! Et 9700 notaire).j’ai payé cash avec toutes mes économies.Le studio est un meublé et la locataire qui était déjà là est restée (c’est sa résidence secondaire). Je ne sais pas comment declarer de la manières la plus avantageuse et la simple mes loyers perçus (environ 7300 annuel). Les charges de copropriété environ 1200 euros/an. Sachant par ailleur que mon activité professionnelle (coach sportif) est en auto entreprise et que mes revenues sont dans la catégorie BNC atteignant le plafond des 32900 euros annuel. Je ne sais pas par exemple si en déclarant en BIC LMNP cela va se cumuler à mes revenus et me poser problème avec mon statut d’auto entrepreneur. Le LMNP réel serai t’il plus avantageux dans ma situation? Et comment procéder pour moi qui n’y connaît rien? Merci infiniment pour votre aide.

Sandra a écrit :

Bonjour à tous,

Après avoir appris beaucoup de choses sur ce forum et surtout sur un autre forum (Univ…) quelque peu délaissé aujourd’hui, je voudrais apporter ma 1ère contribution.

Je souhaiterais expliquer aux novices quelques généralités sur la fiscalité du régime LMNP au réel pour qu’ils puissent faire toutes les simulations nécessaires avant de se lancer.

En effet, c’est essentiel d’avoir une vision claire des différents régimes avant de se lancer car bien souvent, on se rend compte après coup qu’un autre régime fiscal aurait été plus avantageux.

Je précise que je pense avoir bien compris les "généralités" de ce régime mais que je ne suis pas non plus une grande spécialiste. Mon vocabulaire hérissera sans doute le poil d’un comptable ou d’un puriste mais sera compréhensible (j’espère) de l’investisseur ignare comme on l’est souvent au début.

Alors parlons du LMNP au réel.

Le grand avantage de ce régime est de pouvoir déduire un grand nombre de charges et surtout d’amortir le bien.

Il s’oppose au microbic où en gros, on a juste un abattement de 50% sur les loyers (cc). Si par exemple, vous encaissez 10KE de loyer par an, c’est comme si vous aviez un salaire supplémentaire de 5KE et vous paierez également de la CSG sur ces 5 KE.

Dans les déductions possibles en LMNP au réel, outre les classiques intérêts d’emprunt, charges de copropriétés, travaux, taxe foncière… on peut déduire également les frais de notaire et les frais d’agence.

C’est là que ça devient extrêmement intéressant car je lis souvent que si on n’a pas ou peu de crédit, vaut mieux ne pas s’embêter et passer en microbic, c’est faux ! Sauf bien sûr si votre impôt sur le revenu est nul ou très faible.

Je vais vous montrer que même en payant cash un investissement locatif et sans aucun travaux, on peut très bien ne pas avoir un centime d’impôts à payer (hors impôt sur le revenu) sur les gains procurés par cet investissement pendant une dizaine d’années !

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € + 5% de frais d’agence soit 10 000 €.
Vous paierez également environ 7% de frais de notaire soit 14000 €.

Pour avoir des chiffres ronds, on va supposer que cet appartement peut rapporter 5% brut ce qui fera 10 000 € de loyer encaissés par an.
On va prendre aussi l’hypothèse que la taxe foncière + la PNO soit de 500 €/an, que les charges de copropriétés soient de 1000 € /an.
Vous n’avez pas pris de crédit, vous n’avez pas fait de travaux et pour simplifier vous l’avez meublé sans frais.

Pour déterminer votre solde la 1ère année, vous allez calculer comme cela :
Recettes 10000
- charges 1000
- taxe foncière/PNO 500
soit 8500 €
mais vous allez aussi déduire les frais de notaire (14 000 ) et les frais d’agence (10 000).
soit - 15 500

On n’a pas encore parlé d’amortissement.
On trouve toute sorte de décomposition mais comptez en gros pour vos simulation que vous allez amortir 85% du bien sur 30 ans soit = 200 000 * 0.85 /30 = 5666 par an.

Donc votre solde de la 1ère année est donc de -15500 - 5666 = -21166

NB pour les puristes : je sais que comptablement, il faut séparer les déficits et mettre de côté les amortissements mais ça revient au même (sauf si on est en déficit plus de 10 ans).

Vous répétez les années suivantes en reportant bien le solde déficitaire d’une année sur l’autre et vous verrez que vous ne commencerez à être positif que la 9ème année. Et donc vous commencerez à payer des impôts sur cet investissement que dans 9 ans ! Magique non ?

Bien évidemment, si vous avez des travaux, des intérêts d’emprunts, des meubles… c’est Disneyland, vous aurez de nombreuses années sans un centime d’impôt.

D’ailleurs, je ne vois pas un seul cas où le microbic serait plus intéressant que le réel !

C’était exemple basique, à vous de faire vos propres calculs en fonction de votre situation, d’y intégrer des hypothèses d’augmentation de loyers, de charges de copro …

J’espère que vous avez compris ces généralités. Vous vous poserez ensuite d’autres questions plus pointues sur la décomposition, les amortissements… là, je laisse faire les vrais spécialistes.
Mais je pense que ces quelques éléments de base devraient vous permettre déjà de vous faire une idée.

Attention aussi à un point important, pour ceux qui achètent cash et qui n’ont donc pas d’intérêts d’emprunts à déduire ni de travaux, mon exemple incluait des frais d’agence. C’est donc beaucoup plus intéressant de passer par une agence que par un particulier. Sinon vous deviendrez positif vers la 5ème année ce qui toujours mieux que le microbic.

En espérant ne pas avoir froisser les puristes avec mon vocabulaire bien loin de celui d’un vrai comptable.
Bien à vous.

Sandra

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#86 25/05/2016 08h54 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour,

Je ne suis pas spécialiste non plus loin de là.
Mais je peux vous donner le montant que j’ai déclaré cette année pour un studio qui présente un peu près les mêmes caractéristiques que le votre :

Studio déjà payé (aucun crédit) d’une valeur estimé à 110 000 euros
Charges de copropriété 900 euros annuels
Taxe foncière : 600

Loyers annuels : 7080 euros (dont 360 euros de charges du locataire)

J’ai toujours été en micro bic pendant des années. Puis en lisant ce forum, j’ai décidé de voir pour passer au réel (sachant que je viens d’acheter il y’a 3 mois un nouveau studio à crédit, cette fois, avec travaux, la question ne se serait même plus posé pour 2016).

Je suis passé par un cabinet comptable en ligne (adresse trouvé également sur ce forum).

Au final, je viens de déclarer 532 euros de revenus auquel il faut ajouter une majoration de 25% car je n’ai pas souscrit à un CGA suite au conseil du comptable. Conseil judicieux vu le faible montant à déclarer, dont les 25% de majoration reste inférieur au coût d’un CGA.

Alors qu’auparavant en micro bic, après abattement de 50%, j’étais imposable sur 3540 euros.

En conclusion, je vous inviterai à faire étudier votre demande auprès d’un comptable, mais de ce que j’ai pu lire ici, il n’y a jamais (ou cas extrêmement rare) d’intérêt à déclarer en microbic.

Même sans crédit, il y’a souvent intérêt à profiter du régime réel. Ne serait ce que par la valeur du bien élevé (comme c’est souvent le cas en région parisienne), qui permet d’avoir un stock d’amortissement important.

Concernant votre activité en tant que micro entrepreneur, il n’y a pour moi aucun problème. Puisque le plafond de 32900 euros concerne les déclarations que vous faites à l’Urssaf, et qui a pour conséquence de changer de régime professionnel. L’Urssaf n’est pas concerné par vos revenus locatifs.

Dernière modification par forplatina (25/05/2016 09h02)

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