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Forums des investisseurs heureux

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#51 06/05/2013 11h41 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

Membre
Réputation :   61 

Faire une affaire est subjectif.
Je dirais que l’on a l’intuition d’en faire une lorsque le bien acheté correspond à notre cahier des charges (emplacement, environnement, qualité, rentabilité, financement, liquidité etc).

On confirme l’intuition un peu plus tard : le financement se déroule comme prévu, les locataires n’avaient pas été mis en place pour faciliter la vente et sont bien là, on n’a pas trouvé de mérule pendant les travaux dont l’ampleur se limite à ce qui avait été envisagé, le résultat a de la gueule sur le papier et sur le terrain.

On en est certains d’avoir fait une bonne affaire le jour où le financement est terminé et ou on peut dresser le bilan de l’opération.

J’en ai fait quelques unes excellentes, une ou deux mauvaises (revendues) et ai l’intuition d’avoir une pépite en mains… J’attends le bilan définitif pour confirmer.

Dernière modification par Range19 (06/05/2013 11h39)

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#52 06/05/2013 15h29 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

Modérateur
Réputation :   1081 

Pruls a écrit :

Par exemple, est ce que le site meilleur agent vous semble fiable dans ces estimations?

Non, pas très fiable : leur estimation de mon domicile (en 1ere couronne de Paris, sur un marché assez liquide) est fantaisiste (surestimée de 20%, si j’en crois le prix auxquels des biens comparables se sont récemment vendus). 

Rien ne remplace le fait de connaître (soi-même) son marché.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#53 08/05/2013 06h51 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Réputation :   313 

Pruls a écrit :

Comment savez vous que vous faites une affaire?
J’ai déjà posé la question d’un point de vue financier, on sait que 10% brut ou 8% net est intéressant.

Là, je souhaiterais me placer d’un point de vue marché. Je suppose que vous avez une connaissance fine des zones géographiques sur lesquelles vous cherchez mais avez vous un avis sur les sites qui indiquent le cour de l’immobilier local.

Emplacement ( 3 fois pour le quartier , rue et étage du bien ) , proximité des commerces , des universités  ,des transports , facilité pour se garer , facilité d’accès etc ….

Si j’ai un studio avec une supérette à coté je suis le roi car l’étudiant à un petit budget et un petit frigidaire.

Si j’ai un trois pièce avec une place communale pour se garer , je suis le roi car Mr et Mme seront ravi de pouvoir se garer sans problème en face de chez eux….

Des évidences qui incitent le locataire à prendre votre bien et qui rend sa location rapide.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#54 13/05/2013 10h23 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour à toutes et à tous,

J’ai bien saisi le régime réél en LMNP, mais quid de ce régime quand, sur plusieurs appartements, on a un mélange de meublés et non meublés…

Merci

A bientôt,

Laurent

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#55 13/05/2013 11h21 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

Modérateur
Réputation :   1081 

"Quand, sur plusieurs appartements, on a un mélange de meublés et non meublés…", c’est pas bien compliqué : On déclare en BIC le bénéfice fiscal [*] de l’activité location meublée, et on déclare comme revenu foncier le revenu des biens loués nus (en y imputant les charges déductibles).

[*] obtenu à partir du bénéfice comptable, après réintégration éventuelle des montants qui ne peuvent être pris en compte au niveau du résultat fiscal (par exemple : un amortissement ne peut pas générer de bénéfice, mais au mieux amener le bénéfice fiscal à zéro, le solde étant alors reporté).


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#56 13/05/2013 12h50 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Re-Bonjour,

Merci pour cette réponse rapide et précise. Par contre je suis -désolé - novice et cela n’est pas si "évident" pour moi.
Auriez vous un lien avec un exemple précis et concret.
Quel est le risque si je déclare tout en meublé (puisqu’en fait) j’ai racheté 4 studios avec 4 baux en cours…Si ça ne tenait qu’à moi tout serait meublé !

Merci,

Laurent

Dernière modification par Lorenzo21000 (13/05/2013 12h46)

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#57 13/05/2013 13h06 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

Modérateur
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Risque = redressement pour fausse déclaration, avec toutes les conséquences.

Si vous avez des baux en cours pour des locations "nues", il faut déclarer en revenu foncier…. jusqu’à éventuellement changer de bail.

Lisez  LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs entre autres (et essayer "passer nu meublé" dans l’outil de recherche de ce forum, en haut à droite de cette page).


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#58 17/07/2013 13h49 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Sandra a écrit :

Bonjour à tous,

Le grand avantage de ce régime est de pouvoir déduire un grand nombre de charges et surtout d’amortir le bien.

Je vais vous montrer que même en payant cash un investissement locatif et sans aucun travaux, on peut très bien ne pas avoir un centime d’impôts à payer (hors impôt sur le revenu) sur les gains procurés par cet investissement pendant une dizaine d’années !

Sandra

Je me permets d’intervenir sur ce sujet et pour nuancer.

Au départ, j’étais parti moi-même sur du foncier au réel. Après avoir lu quelques articles ici, j’étais convaincu que le statut LMNP est plus interessant. Statut que j’ignorai complètement avant.

Bien entendu, le réel que ce soit foncier ou BIC est plus interessant que le Micro sauf cas particulier de foncier sans prêt.

Alors j’ai réalisé un tableur excel détaillé sur 40 ans, en intérgrant tous les éléments comptables.

J’en déduis (chiffres à l’appuie) pour un bien avec un CA LMNP de l’ordre de 10k€, on peut ne pas avoir à payer des impôts pendant 20 ans. Ceci n’est qu’une répétition de ce qui vient d’être signalé auparavant et confirme la citation.

Néanmoins est ce pour autant une opération rentable ?

Avec le LMNP, et par rapport au foncier, il faut rajouter la CFE, les frais d’un comptable (pour l’amortissement) et les frais d’adhésion à un CGA.

Pour un foncier réel, voilà le montant des impôts à payer (TMI 30%) respectivement sur 5, 10, 20 et 40 ans : 5255 €, 10 008 €, 17 420 €, 27 645 €, 142 974 €
soit grosso modo et en moyenne sur les 20 premières années entre 1050€ et 1300 € par ans. entre 20 ans et 40 ans ça se gate.

En conclusion, et pour nuancer, le LMNP me semble interessant par rapport au foncier à condition :
- de contenir les frais dus à la CFE, Compta et CGA à environ 1200 € par an et par tranche de CA de 10k€. Sans compter le décalage de trésorerie (le comptable est payé l’année N, les impôts l’année N+1).
- de viser plus de 20 ans d’activité et donc de démarrer relativement "jeune". Je situerai la limite à 40 ans (à débattre)
- d’avoir un TMI >= 41%

Enfin, un dernier détail, un agent immobilier m’a indiqué que le meublé se loue au même prix que le nu. Donc, le cas échéant, les meubles (5 à 7k€), sont payés à fond perdu dont l’amortissement n’apporte rien car l’amortissement du bien à lui seul est suffisant pour éponger le résultat de l’activité (différentiel entre le loyer et les charges)

Si vous arrivez à réunir ces trois conditions, il n’y a pas de doute. Sinon, la question mérite d’être étudiée de près.

Voilà le résultat de ma réflexion.

Est ce que vous partagez cela ? ou y a t il un paramètre structurant que j’ai omis dans mon raisonnement ?

Dernière modification par Boubouka (17/07/2013 13h51)

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#59 17/07/2013 22h49 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour Boubouka,

Pour la CFE, effectivement, il faut l’intégrer dans les calculs (quand on a une idée de son montant !) puisque c’est une taxe qui n’existe pas dans le foncier. A Paris, c’est de l’ordre d’une soixantaine d’euros.

En revanche, pour les frais de comptable et d’adhésion à un CGA, je ne suis pas d’accord. D’après ce que j’ai compris (et j’aimerais beaucoup qu’un intervenant me le confirme). Jusqu’à 915 euros/an, ces frais vous sont remboursés sous forme de crédit d’impôt.
Donc, sous réserve que vous payez des impôts, il n’y a pas lieu d’intégrer ces frais dans vos calculs puisqu’ils ne vous coûtent rien.
Je n’ai fait qu’une seule déclaration au réel et le fils d’une amie, expert comptable stagiaire m’a aidé à faire la déclaration. L’année prochaine, il aura son diplôme et je ferais les choses "officiellement" et donc je pourrais vérifier ce que je viens d’énoncer.
Je l’ai lu à plusieurs reprises mais un doute subsiste malgré tout. Si c’est réellement "gratuit" pourquoi y a t-il des personnes qui s’embêtent à le faire tout seul ???

Je ne comprends vos 2 autres conditions :

- de viser plus de 20 ans d’activité et donc de démarrer relativement "jeune". Je situerai la limite à 40 ans (à débattre)
- d’avoir un TMI >= 41%

Je ne vois pas pourquoi on doit être obliger de partir sur des durées forcément longues. Si on bout de 5 ou 10 ans, on sait qu’on peut revendre le bien avec une belle plus-value, qu’est-ce qui nous retiendrait ?
Idem pour le TMI >41%. Dès lors qu’on paye des impôts, il faut faire le comparatif entre le foncier et le BIC.

Dans tous les cas, un tableau excel intégrant TOUS les paramètres vous dira quel est le meilleur choix à un instant T.
Je précise à un instant T car à T+n, ça sera peut-être différent en fonction de l’évolution de la réglementation. Je pense notamment à ce que Duflot peut nous mijoter…

Enfin concernant le différentiel de prix entre vide et meublé, je ne pourrais vous répondre que pour Paris puisque c’est là que je loue. Il me semble évident qu’un bien meublé se loue + cher qu’un bien vide, de l’ordre de 15% je pense. Mais peut-être que ce n’est pas valable partout.

Cordialement.

Sandra

Dernière modification par Sandra (17/07/2013 22h52)

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#60 18/07/2013 14h54 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Réputation :   127 

Je vais essayer de répondre sur quelques points ; d’après ma compréhension.

CFE
Si c’est 60€ ; cela reste dans l’erreur du modèle. 
Je me suis renseigné pour mon cas à Levallois-Perret : 600€ !!!
L’impact devient non négligeable pour une ville comme Saint Maur des fossés où c’est de l’ordre de 1000€ par exemple.

CGA
La CGA n’est pas un crédit d’impôts mais une réduction d’impôts ce qui change tout si on ne fait pas de bénéfices imposables.

cf Pourquoi adhérer à un CGA ? - Fédération des Centres de Gestion Agréés - FCGA

Durée
Si l’objectif est de revendre sur un horizon de 10 ans, à mon sens, il faut regarder de prêt si l’optimisation fiscale rembourse complètement les frais supplémentaires inhérents au statut de LMNP à savoir :
- Les frais initiaux d’enregistrement
- Les frais de comptabilité : nécessaire pour un calcul "non criticable" de l’amortissement
- Les meubles
- CFE

Sur du long terme, 20 ou 30 ans, c’est différent.

TMI
Le TMI impact directement le montant de l’impôt foncier.
Donc, plus de TMI est élevé, plus le différentiel entre les impots BIC (LMNP) et les impots fonciers est important. Ce différentiel est sensé couvrir les frais cités ci dessus.

Excel
Je suis entièrement d’accord. Un excel est ce qu’il y a de mieux pour arbitrer.

Montant de la location
Personnelement, j’ai l’impression que le montant de la location est le même pour un nu ou un meublé. C’est pour cela que je prends en compte la valeur des meubles dans le comparatif Nu ou meuble tout en gardant le même loyer.
Encore une fois, imaginons pour une petite surface que le meublé génère un CA additionnel de 50€/mois, si on met 3k€ de meubles, il faut 60 mois pour les rembourser. A savoir que c’est amorti entre 5 et 7 ans. Encore une fois l’équation est délicate.

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#61 01/02/2014 11h58 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour
J’appartiens a cette catégorie de novice et vos explications, sont très pertinentes et claires, merci pour ces conseils facilement assimilables..

Sandra a écrit :

Bonjour à tous,

Après avoir appris beaucoup de choses sur ce forum et surtout sur un autre forum (Univ…) quelque peu délaissé aujourd’hui, je voudrais apporter ma 1ère contribution.

Je souhaiterais expliquer aux novices quelques généralités sur la fiscalité du régime LMNP au réel pour qu’ils puissent faire toutes les simulations nécessaires avant de se lancer.

En effet, c’est essentiel d’avoir une vision claire des différents régimes avant de se lancer car bien souvent, on se rend compte après coup qu’un autre régime fiscal aurait été plus avantageux.

Je précise que je pense avoir bien compris les "généralités" de ce régime mais que je ne suis pas non plus une grande spécialiste. Mon vocabulaire hérissera sans doute le poil d’un comptable ou d’un puriste mais sera compréhensible (j’espère) de l’investisseur ignare comme on l’est souvent au début.

Alors parlons du LMNP au réel.

Le grand avantage de ce régime est de pouvoir déduire un grand nombre de charges et surtout d’amortir le bien.

Il s’oppose au microbic où en gros, on a juste un abattement de 50% sur les loyers (cc). Si par exemple, vous encaissez 10KE de loyer par an, c’est comme si vous aviez un salaire supplémentaire de 5KE et vous paierez également de la CSG sur ces 5 KE.

Dans les déductions possibles en LMNP au réel, outre les classiques intérêts d’emprunt, charges de copropriétés, travaux, taxe foncière… on peut déduire également les frais de notaire et les frais d’agence.

C’est là que ça devient extrêmement intéressant car je lis souvent que si on n’a pas ou peu de crédit, vaut mieux ne pas s’embêter et passer en microbic, c’est faux ! Sauf bien sûr si votre impôt sur le revenu est nul ou très faible.

Je vais vous montrer que même en payant cash un investissement locatif et sans aucun travaux, on peut très bien ne pas avoir un centime d’impôts à payer (hors impôt sur le revenu) sur les gains procurés par cet investissement pendant une dizaine d’années !

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € + 5% de frais d’agence soit 10 000 €.
Vous paierez également environ 7% de frais de notaire soit 14000 €.

Pour avoir des chiffres ronds, on va supposer que cet appartement peut rapporter 5% brut ce qui fera 10 000 € de loyer encaissés par an.
On va prendre aussi l’hypothèse que la taxe foncière + la PNO soit de 500 €/an, que les charges de copropriétés soient de 1000 € /an.
Vous n’avez pas pris de crédit, vous n’avez pas fait de travaux et pour simplifier vous l’avez meublé sans frais.

Pour déterminer votre solde la 1ère année, vous allez calculer comme cela :
Recettes 10000
- charges 1000
- taxe foncière/PNO 500
soit 8500 €
mais vous allez aussi déduire les frais de notaire (14 000 ) et les frais d’agence (10 000).
soit - 15 500

On n’a pas encore parlé d’amortissement.
On trouve toute sorte de décomposition mais comptez en gros pour vos simulation que vous allez amortir 85% du bien sur 30 ans soit = 200 000 * 0.85 /30 = 5666 par an.

Donc votre solde de la 1ère année est donc de -15500 - 5666 = -21166

NB pour les puristes : je sais que comptablement, il faut séparer les déficits et mettre de côté les amortissements mais ça revient au même (sauf si on est en déficit plus de 10 ans).

Vous répétez les années suivantes en reportant bien le solde déficitaire d’une année sur l’autre et vous verrez que vous ne commencerez à être positif que la 9ème année. Et donc vous commencerez à payer des impôts sur cet investissement que dans 9 ans ! Magique non ?

Bien évidemment, si vous avez des travaux, des intérêts d’emprunts, des meubles… c’est Disneyland, vous aurez de nombreuses années sans un centime d’impôt.

D’ailleurs, je ne vois pas un seul cas où le microbic serait plus intéressant que le réel !

C’était exemple basique, à vous de faire vos propres calculs en fonction de votre situation, d’y intégrer des hypothèses d’augmentation de loyers, de charges de copro …

J’espère que vous avez compris ces généralités. Vous vous poserez ensuite d’autres questions plus pointues sur la décomposition, les amortissements… là, je laisse faire les vrais spécialistes.
Mais je pense que ces quelques éléments de base devraient vous permettre déjà de vous faire une idée.

Attention aussi à un point important, pour ceux qui achètent cash et qui n’ont donc pas d’intérêts d’emprunts à déduire ni de travaux, mon exemple incluait des frais d’agence. C’est donc beaucoup plus intéressant de passer par une agence que par un particulier. Sinon vous deviendrez positif vers la 5ème année ce qui toujours mieux que le microbic.

En espérant ne pas avoir froisser les puristes avec mon vocabulaire bien loin de celui d’un vrai comptable.
Bien à vous.

Sandra

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#62 09/03/2015 11h04 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour à tous,

J’ai une question pour laquelle je n’arrive pas vraiment à trouver réponse….

A savoir que je loue un studio de 30m2 à 530 euros (HC) qui fait suite à une succession et une donation . Je n’ai donc aucun crédit dessus.

Ce studio est loué depuis 4-5 ans en meublé. Au niveau de l’imposition, je suis sur du micro-BIC.

Par contre je me pose la question, si le BIC réel ne serait pas plus intéressant. En fait c’est un calcul à faire. Et n’ayant pas d’intérêts à déduire, c’est pas sûre (peut être avez vous un avis).

Mais avant de calculer tout ça, j’en viens à ma question :

Ai je le droit de passer au réel et si oui, comment dois je procéder pour estimer la valeur du bien pour calculer le montant de l’amortissement, et surtout n’y a t’il pas une date à prendre en compte (date de la succession ? Date de la donation ?)

Pour info, ce bien a été obtenu en 3 temps :
- Donation partage de mes parents il y’a de cela + de 15 ans (donc nue propriété pour moi et usufruit pour eux)
- Puis décès de mon père en 2008 (j’ai donc reçu 50% de l’usufruit)
- Donation des 50% restants par ma mère (en 2012 de mémoire…).

Dernière info mon TMI est de 14%.

Merci à vous tous, car c’est pas super clair pour un néophyte.

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#63 25/05/2015 18h59 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour à vous,
Je loue depuis Aout 2014 un studio meublé, j’ai fais l’erreur de ne pas me déclarer en lmnp et donc je n’ai pas payé de CFE et je n’ai pas donc de SIRET. Je me réveille que maintenant …

J’ai fais pour 14k de travaux sur le bien. Il est loué depuis Aout 2014 à 370€ / mois.

Je me demande si je peux faire toutes les démarches maintenant (en retard), où bien si je dois plutôt déclarer en revenu foncier le studio et faire les démarches administratives mais à partir de Janvier 2015. (pour simplifier) Mais du coup que faire des travaux (facture de matériels + artisans qui date de 2014)

Idéalement j’aurais voulu amortir le bien + déduire les travaux sur mes revenus meublés…

J’ai déjà un T3 loué en nue, que je compte passer en meublé à partir de Juillet 2015.

Je vous remercie d’avance pour vos conseils et votre aide.
Bonne soirée.
Super11

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#64 26/05/2015 10h26 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Si vous déclarez au foncier (le délai est celui de votre déclaration IR) vous êtes obligé de rester à ce régime durant 3 années. Cela ne vous empêcherais pas de déduire les travaux (au réel) mais d’amortir le bien, c’est certain. De plus, si vous avez un bail de meublé la situation n’est pas correcte légalement.

A votre place je plaiderais la clémence et l’ignorance auprès des impôts en demandant une déclaration BIC tardive (vous avez en gros 3 mois de retard pour l’expression du souhait et 1 mois pour la déclaration). Je courrais auprès du greffe du tribunal de commerce m’inscrire LMNP(en précisant bien date de début d’exploitation 08/14) et trouverais en expresse un comptable pour faire une déclaration au BIC.

Dans tous les cas vous n’auriez pas déjà du payer la CFE (exempt 1ère année, puis fin d’exercice ensuite)
Bon courage !

Dernière modification par DDtee (26/05/2015 10h34)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#65 26/05/2015 13h46 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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En revanche, pour les frais de comptable et d’adhésion à un CGA, je ne suis pas d’accord. D’après ce que j’ai compris (et j’aimerais beaucoup qu’un intervenant me le confirme). Jusqu’à 915 euros/an, ces frais vous sont remboursés sous forme de crédit d’impôt.

je vous confirme, cela vient en déduction immédiate de vos impôts (-685e EC+AGA) pour moi cette année.
Par contre c’est la dernière année! too bad…

sinon petite remarque:

si on met 3k€ de meubles

c’est pour un 60m² ? Je dirai plutôt 1Ke de meubles pour un studio (kitchnette: 300e, clic-clac: 200e, cabine douche: 200e, armoire, placard: 200e, table+1chaise: 100e) voilà c’est meublé.

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#66 26/05/2015 16h52 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Comment définit-on "année fiscale" ?
Est ce que je peux faire l’opération suivante:
je démarre une location en foncier régime réel au mois de Juillet 2015, je reste dans ce régime en  2016 et 2017.
Au mois de janvier 2018, je peux passer en meublé ou dois je attendre juillet 2018?

Merci

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#67 26/05/2015 17h28 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Non @Medium il s’agit de 3 années pleines, soit dans votre cas pas avant le 01/01/19


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#68 28/05/2015 17h08 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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bonjour,

je profite de ce thread pour expliquer mon cas personnel et avoir des réponses à ma problématique (merci d’avance)

L’heure est à ma toute premiere déclaration d’impot pour l’année 2014.
Je suis propriétaire d’un appartement depuis septembre 2014 que je loue en location nue.

je comptais le déclarer au réel.

Sauf que j’ai recu le préavis du locataire actuel il y a un mois, il va quitter les lieux prochainement, et un autre va s’installer dans l’appartement que je vais louer en meublé (LMNP réel).
Dois-je le déclarer pour l’année 2014 en location nue ? oui puis je le déclarer en meubléé (en micro bic)

Si je le déclare en nue au réel pour les 4 mois de 2014, j’ai peur d’etre pénalysé ensuite pour le passer en LMNP réel l’année suivante (quid des amortissement des frais de notaires ?)

Merci d’avance pour votre retour et vos eclaicissements

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#69 28/05/2015 19h47 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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C’est effectivement pénalisant mais il me semble qu’il n’y a légalement pas d’autre manière de faire que de déclarer en nu en 2014.
Vous vous êtes engagé pour 3 ans à ce régime, donc en passant en meublé avant ce délai vous devez "rendre" les éventuels avantages fiscaux (déficit).

Vous devrez déclarer le changement de régime (début d’activité LMNP) dans les 15 jours qui succèdent la signature du bail.
Les frais de mutation sont effectivement perdus en tant que charge récupérable par contre l’amortissement de la valeur du bien commence le jour de son exploitation.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#70 28/05/2015 20h17 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Merci DDtee.

Pour moi faire du meublé est avantageux car je ne payerais pas d’impôts les premieres années grace a l’amortissement des frais de notaires.

Si je dois passer de nu à meublé alors je perds cette déduction possible des frais de notaire, donc pas vraiment avantageux… Je dois donc revoir avec le futur locataire si du nu à la place du meublé l’intéressé (je pense que oui car la CAF subventionnera plus si ce n’est pas du meublé).

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#71 28/05/2015 20h43 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Bonjour,

Je croyais que c’était kif kif coté CAF entre nu ou meublé ?

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#72 28/05/2015 21h29 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Non c’est moins quand c’est meublė, il y a une pondération à cause des meubles

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#73 28/05/2015 21h50 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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D’après ce que j’avais compris depuis peu le résultat était le même surtout s’agissant de petit loyers (cohérent avec le LMNP qui concerne de petites surfaces).
OK…

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#74 29/05/2015 10h00 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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En faisant le calcul sur le site de la CAF, j’ai vu que :
  - le montant des allocations en location nu était basé sur une formule à partir du loyer HC.
  - le montant des allocations en location meublée était basé sur une formule partant du loyer CC, qui est une formule différente (qui a l’air de prendre une décote pour les meubles si j’ai bien compris)

Du coup, ça doit dépendre du montant des charges, mais pour mon cas T1 loué à un étudiant avec des charges représentant 14% du loyer, la CAF était sensiblement plus avantageuse en nu (175 €) qu’en meublé (135 €)

Dernière modification par julien (29/05/2015 11h25)

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#75 29/05/2015 10h37 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Link182 a écrit :

Si je dois passer de nu à meublé alors je perds cette déduction possible des frais de notaire, donc pas vraiment avantageux…

Notez bien qu’en nu vous ne déduirez pas non plus ces frais de notaire (y a t-il donc vraiment perte ?)
Certes le mieux était d’acheter l’appartement vide, mais on a pas toujours le choix smile

A mon opinion un locataire recherche soit un logement nu (parce qu’il a ses meubles) soit un logement meublé (car il veut éviter de les acheter maintenant). Ce ne sont pas les éventuels 5 ou 10 € de la CAF qui seront suffisant à le motiver à changer d’approche… tenez nous au courant.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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