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Forums des investisseurs heureux

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#26 02/05/2013 16h05 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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ZX je ne comprends pas que vous ne compreniez pas l’exemple très argumenté de GBL. Dans l’ensemble, il donne d’ailleurs raison à Philippe et vous mais il donne, de façon chiffrée et PARFAITEMENT convaincante, un exemple des risques supplémentaires pris en empruntant plus…

Il n’y a jamais de free food, jamais surtout lorsqu’on augmente ses dettes. Je dis bravo à vos courages respectifs et je pense que dans la plupart des cas c’était la meilleure solution. Mais pourquoi vous vous voulez absolument démontrer que c’est sans risques ou à moindres risques que moins emprunter, ça ne l’est pas ! C’est comme si vous teniez absolument à vous persuader que c’est la meilleure solution dans tous les cas et, cerise sur le gâteau, moins risquée (en empruntant plus sur très longtemps, come on !). Les risques augmentent en cas de baisse GÉNÉRALISÉE de l’immo donc des loyers. Et ce n’est absolument pas une hypothèse folle. En effet, en % tous vos loyers seront impactés mais vous avez plus à rembourser comme emprunts que celui qui a moins de biens et vous serez forcés à vendre avec des MV contrairement à celui qui à moins emprunter et pourra courber l’échine sans vendre à perte. Qu’est-ce que vous ne voulez pas comprendre dans cet exemple ?

20-25 ans c’est très très long, imaginez une grosse baisse dans 10 ans (qui entraînera forcément celle des loyers aussi)…
Et même si tout se passe bien pour vous pendant les 20 prochaines années (ce que je vous souhaite très sincèrement smile ), cela ne démonte pas l’argument explicité de manière extrêmement claire et pondérée (puisque dans l’ensemble d’accord avec vous) par GBL.

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#27 02/05/2013 16h15 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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StephBanquophobe, je ne suis pas sûr que, de mémoire, la hausse des loyers ces dix dernières années fut aussi importante que celle des prix.

Il faudrait là aussi vérifier, mais je crois que lors de la forte chute des prix immobiliers des années 1990, les loyers ont évolué à la hausse, contrairement au prix de l’immobilier.

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#28 02/05/2013 16h21 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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GBL part sur une première hypothèse d’un patrimoine de 2M€ avec 1.8M€ de crédit.

Si vous achetez 25% sous le prix du marché vous avez un patrimoine de 2M€ mais seulement 1,5M€ de crédit. Au bout de 10 ans, vous avez déjà remboursé une part importante du capital (500k€) Capital restant du 1M€.

Donc en N+10, j’ai touché 200k€ de cash flow (chiffres de GBL), j’ai 1M€ de patrimoine (-50% car méga crise) et j’ai 1M de dette.

Mon patrimoine net est donc nul, et mon cash flow est de 20k€ - 30% = 14k€.

Je gagne donc toujours de l’argent grace à l’immobilier, alors qu’il vient d’y avoir une baisse de 50% de la valeur des biens et de 30% des loyers.

Vous pouvez me remettre +1 de réputation si vous avez compris ce que je viens d’écrire…

EDIT : et je précise que 20k€ de cash flow avec 2M€ de patrimoine est trop léger, j’ai moins d’1,5M€ de patrimoine mais plus de 30k€ de cash flow.

Dernière modification par ZX-6R (02/05/2013 16h43)


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#29 02/05/2013 16h51 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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posté sur mauvais sujet

Dernière modification par lemouz (02/05/2013 16h47)


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#30 02/05/2013 18h36 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Range19 a écrit :

C’est sans doute là la faiblesse de l’exemple. Vous dîtes "on verra bien" : c’est tout vu, vous seriez dépouillé… et vos biens permettraient à de nouveaux heureux investisseurs d’entrer sur le marché locatif à des prix ridicules. La masse de vos efforts de réhabilitation des immeubles serait réduite à néant.

À la manière de Freya et sans faire de meublé, je suis déjà rentier et ce qui est en cours de financement se solderait immédiatement sans vente si je le souhaitais. Je n’ai jamais été en situation de ne pas pouvoir payer sur mes revenus et garde la fiscalité sous contrôle. Sur ces points, tout dépend du profil psychologique de l’investisseur et de ses contraintes.

Par ailleurs, le risque d’impayé sur un immeuble plutôt que sur des lots séparés ne me semble pas inférieur, au contraire.
Un sinistre ou… un sinistre individu dans un immeuble peuvent provoquer des réactions en chaîne.

Philippe, il existe des assurances qui ont certes un coût mais intègrent perte de loyer suite à sinistre, litiges, impayés, sinistres etc
Vous devriez assurer vos arrières pour non seulement optimiser le modèle mais maximiser les chances réussite.

Vous avez compris mes propos de travers ( je ne m’adresse pas qu’à vous Range19) mais c’est de ma faute car je me suis mal exprimé en terme de contexte dans lequel j’évoquais des problèmes.

Le contexte dans lequel  j’évoquais des problèmes s’apparentaient plus à une situation de chaos en France avec un blocage économique , de l’activité enfin un scénario d’apocalypse. 

J’ai en ce qui me concerne des réserves financières qui me permette de parer largement à des problèmes dans la durée.
Je vais en heurter quelques uns encore mais je n’ai aucune GRL ni PNO sur mes biens seuls sont assurés les immeubles au titre des dégâts , destruction et responsabilité civile.

La PNO et la GRL  ne sont pas obligatoires.

La copropriété assure l’immeuble , le locataire assure le bien , moi je coupe tous les robinets quand c’est pas louer.

Les assurances GRL sont un bienfait mais au regard des conditions , si je trouve un locataire rentrant dans les critères pour bénéficier de la GRL , il ne m’est pas nécessaire d’en prendre une car nous sommes dans un profil plus que sécurisé.

A la fin de l’année sur le volume , le gain est important mais certains préfèrent sécurisés pourquoi chacun son choix

L’investissement présente toujours une part d’incertitude , les prix actuellement sont hauts  , votre modèle que vous avez construit il y a 20 ans Range19 était rentable du fait de prix bas.
J’ai aussi investi durant cette période ce qui m’a financé ma RP cash mais j’aurais dû aller plus vite à cette époque mais je n’avais pas l’assise financière pour passer auprès des banques.

Philippe


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#31 02/05/2013 18h51 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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GoodbyLenine a écrit :

Philippe30 a écrit :

Quel risque je prend  ?

En caricaturant : si à 4h du matin je roule sur l’autoroute à 100 km/h dans le brouillard et avec un peu de neige par terre, quel risque je prend ?  sans doute aucun si tout se passe comme prévu (s’il n’y a personne d’autre sur cette autoroute, et que comme je la connais bien j’anticipe le moment où il faudra freiner pour en sortir). Le risque, c’est justement l’imprévu. La marge de sécurité, c’est la capacité qu’on aura alors à réagir (survivre) à cet imprévu. Avoir 2x plus d’immeubles (et d’emprunt  en cours), ça revient un peu à rouler 2x plus vite…

J’ai le choix de ne pas prendre l’autoroute à 4 h du matin par temps de neige ….

J’ai fait un choix d’investissement et je ne sais pas ce que demain sera fait , cela me semble logique comme approche et je dis et j’exprime le fait que si tout va mal je perd tout et alors ????

Mais comme j’approche des 1.000 e de cash mensuel avec un compte bien rempli par deux ventes d’appartements donc je peux gérer l’imprévu sereinement.

Comme l’a indiqué ZX-6R le risque se réparti sur le nombre même si on peux  tempérer ces propos par une période de malchance générale dans vos revenus locatifs.

Je poursuivrais donc mes investissements comme je l’ai fait jusqu’à présent avec une optique de changement d’activité professionnelle à un horizon de 2 ou 3 ans en essayant de ne pas prendre trop de risques toutefois, ZX-6R doit me comprendre pour avoir quelques infos à son sujet et savoir qu’il a fait un beau parcours et en phase de reconversion tout a fait enviable.

Cela s’appelle de l’investissement  , certains le pratique de manière plus ou moins active , je ne prétend pas être un chemin à suivre , certains n’aiment pas le bricolage , d’autres n’aiment pas voir leur taux d’endettement et leurs mensualités flirter avec des sommets moi cela ne me dérange pas malgré le reflet de ce que vous pouvez lire , je sais très bien ou je vais et quel chemin j’ai parcouru.

Je connais mes objectifs futurs , je fonctionne par objectifs , c’est le moteur pour avancer dans la vie , tout est une question de personnes et de curseur.

Philippe


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#32 02/05/2013 19h16 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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ZX a écrit :

Vous pouvez me remettre +1 de réputation si vous avez compris ce que je viens d’écrire…

De deux choses l’une : soit vous avez vraiment le melon (complexe de supériorité), soit c’est une vaste blague et vous n’acceptez pas la contradiction et, au passage, sous-estimez largement les autres !! C’est sacrément gonflé.

Je passe sur l’élasticité-prix des loyers en fonction des prix de l’immo, c’est vrai que le lien n’est pas constant historiquement et très fluctuant. Une simple dégradation des conditions économiques suffit à expliquer NOTRE point de vue (pas uniquement le mien) : GBL, Range, moi-même etc. Pas que des idiots et idiotes donc Monsieur je sais tout (ou crois savoir tout).

Vous réussissez même l’exploit d’inverser la notion de risque et en effet ne COMPRENEZ PAS ce qu’on vous dit quand vous reprenez à tort l’exemple de GBL sur des locataires qui viendraient à ne plus payer leurs loyers (vous prenez un seul locataire ne payant pas dans votre cas alors qu’en % il y en aura plus puisque vous avez plus de locataires…). Le fond de votre argument est que vous raisonnez en valeur absolue au lieu de raisonner en pourcentage. Ou en tout cas vous n’expliquez pas pourquoi l’on devrait raisonner en valeur absolue et pas en % ! A affirmations extraordinaires, on attend des preuves extraordinaires.

Ce qui est le plus probable en cas de choc économique (même pas très important juste la continuation de la dégradation actuelle : un certain % de vos locataires qui tombent au chômage, etc.) ou alors en cas de choc "moral" (ce qui est un peu le cas en ce moment où la loi est de plus en plus du côté des locataires…) c’est que la distribution du risque soit LINÉAIRE et donc affecte en pourcentage tous les locataires !! Pas compliqué à comprendre quand même ?
Si vous avez 4 locataires et que 1 ne paie pas A CAUSE de ce choc (quel qu’il soit mais je rappelle qu’on raisonne sur des durées très très longues avec vos prêts long termes) ALORS dans le cas de 20 locataires cela représente 5 locataires qui ne paient plus (ET NON PAS un seul comme vous avez repris GBL et d’autres à plusieurs reprises sur ce forum). La différence est alors énorme : celui qui n’a qu’un seul locataire qui ne paie PLUS, peut sans doute faire le dos rond et compenser grâce à ses AUTRES revenus. Celui qui en a 5 qui ne paient plus… c’est une autre histoire il ne pourra pas compenser grâce à ses autres revenus. Il n’y a aucune raison en économie de penser qu’un risque ne serait pas linéaire.

On pourrait même arguer que ce risque est sur-linéaire en cas de choc économique ou moral.
Pourquoi ? Parce que si vous avez seulement 4 locataires à trouver dans un environnement économique dégradé (sachant que VOTRE temps est limité et ça ce n’est pas linéaire) vous aurez plus de facilités à en trouver 4 irréprochables que 20… cela dit je n’ai pas besoin de cette subtilité pour démontrer notre argument.

Votre jusqu’au-boutisme dans le "j’ai absolument raison sur tout et même sur l’ultra-endettement" est d’autant  plus surprenant que, je l’ai déjà dit, dans l’ensemble nous sommes bcp à pensez que vous avez raison, que vos explications sont très intéressantes, que la notion d’augmenter le cash-flow et d’optimiser la fiscalité sont logiques et pédagogiquement expliqués.

Mais tout cela a forcément un prix et quelques inconvénients, même si mineurs et même si cela n’annule en rien l’intérêt global de votre démarche. Et l’un de ces prix, est le retournement de conjonctures sur un seul type de "revenus" (les loyers français en l’occurrence) avec cet aveuglement de ne pas raisonner en pourcentage mais uniquement en valeur absolue, les conséquences d’un changement économique entre qqun qui a 4 locataires et qqun qui en a 20…

Cela étant le bénéfices / risques de votre solution est je pense aussi supérieur au bénéfices / risques de la solution prêt moyen terme maispas pcq les risques sont plus faibles, non, pcq les bénéfices sont nettement plus élevés que le surplus de risques pris. C’est ça le pire dans votre extrémisme verbal et argumentaire c’est que nous sommes d’accord à 95 % et que vous ne le voyez même pas ! Et méprisez les gens avec des "ne lis pas ne comprends pas" détestables. De même je suis très admirative de votre démarche mais pourquoi ne pas voir qu’il y a un surplus de risques même si, amplement contrebalancé par un surplus de bénéfices (donc un ratio de Sharpe qui augmente si on parlait en termes boursiers) ??!

Si cette fois, vous avez enfin compris mon explication et celle de GBL d’ailleurs (puisque même raisonnement), vous pouvez me mettre un +1… wink ce sera réciproque… (voire un +2 dans mon cas après m’être fait traité d’imbécile qui ne sait pas lire)

Dernière modification par StephBanquophobe (02/05/2013 19h18)

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#33 02/05/2013 19h29 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Philippe30 a écrit :

L’investissement présente toujours une part d’incertitude , les prix actuellement sont hauts  , votre modèle que vous avez construit il y a 20 ans Range19 était rentable du fait de prix bas.
Philippe

Mon modèle fonctionne aussi avec des prix hauts, je suis un excellent acheteur big_smile
Cf la dernière construction.
C’est avec des prix élevés, des loyers riquiquis, une valorisation surestimée et un enthousiasme démesuré que ma pratique serait dangereuse.

Dernière modification par Range19 (02/05/2013 19h27)

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#34 02/05/2013 21h01 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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ZX-6R a écrit :

Si vous achetez 25% sous le prix du marché …..

Vous revenez sans cesse avec cet argument.

Vous devriez en tirer les conséquences : si vous avez la capacité d’acheter des biens à 25% sous le prix du marché, autant que vous voulez, la stratégie optimale pour vous est (de très loin) d’utiliser toute votre capacité d’épargne et d’emprunt à une activité de marchand de biens, achetant pour revendre au plus vite avec 30% de bénéfice (achat à 75 pour revendre au prix de marché, soit 100, moins quelques modiques frais), en renouvelant l’opération au plus vite.
Si vous faites tourner le "capital investi" (votre épargne + vos emprunt) ne serait-ce qu’une fois tous les 2 ans (et vous devriez pouvoir faire bien mieux !!), vous gagnez 15% du "capital investi" par an, ce qui sera bien plus que ce qu’un investissement locatif rapporterait, même s’il est à 12% brut.
La fiscalité est certes différente, mais le net au final ne devrait pas être beaucoup plus ponctionné que le net en cas d’investissement locatif à long terme.

PS : Je ne vous direz pas qu’il y a aussi des risques à être marchand de biens. Vous le savez déjà sans doute. Merci de vous abstenir de expliquer qu’en étant marchand de biens sur 10x plus de biens, votre risque diminuerait smile.


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#35 02/05/2013 22h20 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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@GBL :
J’attendais de devenir rentier pour passer marchand de bien et faire une opération par an. C’est sur le point de se faire. Mais acheter sous le prix du marché demande de gros efforts de recherche (réseau, petites annonces, enchères…)

@StephBanquophobe :
Désolé je n’avais pas compris que vous parliez en % vs valeur absolu (vous ne l’aviez pas écrit).
Personnellement, je prendrai une assurance pour mes biens en province. Mais le fait d’acheter sous le prix du marché me permet de louer à un loyer légèrement inférieur à la concurrence, et le fait de louer meublé donne une valeur ajoutée : un locataire choisira mon beau T2 avec écran plat et cuisine équipée plutôt que la même chose vide pour un loyer identique. Pour Paris par contre aucun scrupule, je loue le plus cher possible, la demande est trop forte de toute façon. Je vous remet donc le +1 du à mon incompréhension (sous 24h)


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#36 03/05/2013 06h40 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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ZX-6R a écrit :

J’attendais de devenir rentier pour passer marchand de bien et faire une opération par an. C’est sur le point de se faire. Mais acheter sous le prix du marché demande de gros efforts de recherche (réseau, petites annonces, enchères…)

Je comprend la démarche de ZX-6R , j’ai actuellement la même démarche et objectif pour des raisons familiales ( enfants ) je temporise.

J’ai une vision du marché et des biens qui me permet d’envisager cette activité même si je redeviens petit au milieu des grands dans ce type d’activité.

J’attend moi aussi d’être en mode autonome financièrement pour partir dans cette direction, il ne faut pas négliger que cette activité nécessite des moyens financiers pour investir et être en mesure de tenir les travaux puis une éventuelle revente sous 4 ans donc il faut mieux que cela tourne en temps que rentier.

J’envisage de commencer par des petites opérations qui sont boudés par les gros marchand de biens.
ZX-6R , regarde du coté des ventes aux enchères suite à des saisies sur des petits biens qui n’intéresse personne car pas d’immeuble à découper , c’est un retour au début par du petit.

Un lien vers l’interview d’un marchand de biens
Comment devenir marchand de biens dans l?immobilier | Capital Story
Vous constaterez qu’il emploie plusieurs personnes pour gérer ses locations de biens personnels
C’est une autre dimension , assez impressionnant en terme de montant.

Philippe


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#37 03/05/2013 10h25 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Mais vous vous levez à quelle heure Philippe?!! smile

Effectivement je connais cet article. On peut dire que l’interviewé est un gros poisson.

Personnellement, ce n’est pas du tout ce que j’envisage. Je compte faire une petite opération par an, pas plus. Je n’en aurai pas besoin. Par contre, vu que j’aurai bcp plus de temps libre, je compte bien faire les enchères, développer mon réseau auprès des notaires pour trouver les bonnes opportunités.


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#38 03/05/2013 17h44 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Pour l’heure c’est marqué sur le message , je suis plutôt matinal ……

Philippe


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#39 03/05/2013 20h04 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Oui ca fait plusieurs fois que je vois vos posts à des heures pas possibles! Le monde appartient à ceux qui se lèvent tot! smile


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#40 04/05/2013 06h21 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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J’ai envie de dire que le monde m’appartient mais ce serait un peu présomptueux…..

Par contre je suis certain d’être le premier sur d’éventuelles affaires …..wink

Philippe


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#41 04/05/2013 19h12 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Philippe30 a écrit :

Un lien vers l’interview d’un marchand de biens
Comment devenir marchand de biens dans l?immobilier | Capital Story
Philippe

Merci c’est très intéressant et rare à trouver ce type d’interview, 20% de renta brut ! Dire qu’ici nombreux sont ceux qui pensent que 10 % est impossible à trouver wink (je sais c’est un peu plus compliqué, je simplifie)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#42 05/05/2013 08h15 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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C’est extrême comme investisseur qui est parti de rien et est arrivé à employer 7 personnes pour gérer son parc locatif de 300 lots.

Mais ça existe et ça doit nous montrer que le chemin est possible , chacun met le curseur ou il le souhaite , je n’ai jamais souhaité arriver à un tel patrimoine mais je dis bravo car l’immobilier est une passion qui va au delà de juste se dire je touche tant de loyer et  j’ai xxx biens à moi.

L’immobilier est différent suivant les régions , c’est le reflet d’une culture régionale  , les maisons sont différentes , les toitures en fait l’immobilier est vivant et fait partie de notre vie car c’est notre résidence et en cela il faut que des gens achète pour rénover pour assurer la continuité du patrimoine ancien.

Philippe


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#43 05/05/2013 11h20 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Les déclarations BIC doivent être envoyés avant le 17/05/2013 et avec le comptable nous discutons sur l’inscription ou non à un CGA qui doit être fait avant la fin du mois de Mai.

Voici les avantages que l’on peut avoir :
- Non application d’une majoration de 25 % du bénéfice imposable

- Possibilité de déduire le salaire du conjoint

- Réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion (915€)
Pour en bénéficier, les adhérents doivent :
- réaliser un chiffre d’affaires qui ne dépasse pas les limites du régime fiscal de la micro-entreprise,
- être imposés sur option à un régime réel.)

- Délai de reprise réduit
Le délai pendant lequel l’administration fiscale peut contrôler l’adhérent est réduit de 3 à 2 ans, en matière de bénéfices professionnels et de taxes sur le chiffre d’affaires pour les périodes pour lesquelles le compte rendu de mission établi par les CGA a été communiqué à l’administration fiscale et pour lesquelles aucune pénalité autre que l’intérêt de retard n’a été appliquée.

Je souhaiterais avoir vos avis sur l’utilité de ces avantages pour un LMNP qui débute ces premières années et qui a donc un déficit, n’a pas de salaire de conjoint, passe les frais comptables een charges déductibles, et fait sa comptabilité par un expert comptable.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#44 05/05/2013 12h14 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Philippe30 a écrit :

@Freya

Votre opération avec beaucoup de travaux vous permettra de faire du déficit foncier , c’est une bonne chose.

Concernant le micro bic je comprend votre démarche toutefois prenez garde que le plafond du micro bic est de 32.600 ( loyer et avances sur charges ).

Je ne parle pas de défiscalisation , terme pour les opérations avec réduction d’impôts pour les particuliers mais je préfère dire optimisation ou bonne gestion.

Vous avez bien mené votre barque  , vous indiquez pouvoir rembourser vos emprunts avec une seule vente ( après tout dépend du bien à vendre ) cela indique que vous avez peu d’encours de prêt.

Pourquoi ne pas envisager une vente d’un bien peu rentable pour disposer d’argent pour un apport sur une nouvelle acquisition pour laquelle vous pourriez déduire des intérêts d’emprunt ?

"L’amortissement ne se calcule pas sur la valeur de l’achat. Merci pour l’info. Car je n’ai justement pas réussi à le trouver sur internet. Les textes étaient flous. Or c’est une valeur essentielle."
Je n’ai pas trouvé les textes mais c’est ce que mon comptable m’a dis et à fait.

Dans le cas ou vous auriez fait une défiscalisation de Robien , Scellier d’un studio loué en nue ATTENTION car cette défiscalisation à une influence je crois me souvenir sur l’amortissement en meublé du bien ensuite car il faut alors tenir compte de la période défiscalisation pure et dure.

Philippe

@ philippe30

Je sais que le plafond MICROBIC est de 32000 euros, Ce qui me laisse suffisamment de marge de manœuvre pour racheter un troisième studio sans dépasser le plafond. Après, il me faudra changer de régime ou poursuivre mes acquisitions en régime foncier.

J’ai effectivement peu d’encours de prêts. En tout cas, d’après vos critères et ceux de ZX 6R, qui, si je ne me trompe, trouvera que je n’ai pas assez fait d’opérations ou optimisé ma fiscalité. (cf autre fil sur investissement locatif). Avoir peu d’encours de prêts est un choix que j’assume. Et je compte faire beaucoup d’autres acquisitions.

Dans le débat qui oppose emprunt long avec cash flow positif (ZX6R) et emprunt court avec des mensualités forcément plus lourdes (Range19), je suis entièrement d’accord avec ZX6R, c’est vrai, c’est la meilleure façon de procéder mais….. je finis toujours par faire ce que fait Range19. Je sécurise mes biens en soldant le prêt et je relance une autre opération derrière.

Et dans les nombreux arguments qui ont été échangés entre les deux, il y a une chose dont vous parlez peu : L’âge et la situation de l’emprunteur.

@ ZX 6R : Emprunter sur 25 ans, OK, c’est intelligent fiscalement mais la banque REFUSE quand vous avez passé un certain âge. Ce n’est pas encore mon cas, mais je le vois avec d’autres. Bientôt, que je le veuille ou pas, je n’aurai pas d’autre choix que d’emprunter sur des périodes courtes. Sinon, la banque ne me fera pas le crédit.

De même, pour la situation de l’emprunteur, je suis free lance avec des revenus fluctuants et les banques peuvent se montrer très frileuses avec nous. Devinez ce qui les rassure : Mon patrimoine DEJA PAYE  parce que je deviens, à leurs yeux, forcément solvable.

Si j’avais eu 15 biens immobiliers avec 15 emprunts sur 25 ans, la banque aurait bien vite refusé de prêter au delà du troisième ou quatrième emprunt. Car elle aurait estimé que j’étais trop exposée. Même avec un cash flow positif.

En ayant soldé mes premiers prêts, j’ai sécurisé mes biens, j’ai des revenus fonciers et micro BIC qui me servent à payer des travaux en foncier (donc, fiscalité légère pour l’instant et pour encore 3 ans) et qui me servent de tremplin pour la poursuite de mes futures acquisitions.

Autre point positif : la future baisse de l’immobilier ne me fait pas peur, au contraire, elle m’éloigne de l’ISF et ma valeur locative ne changera pas ou peu. Avoir terminé de payer certains biens me permet de ne pas craindre de devoir vendre au mauvais moment (mais de toute façon, je n’ai pas l’intention de vendre)  à perte et de devoir encore solder un prêt derrière.

Mais en tout cas, je trouve que vos débats sont très intéressants pour tous. Peu importe que vous ne soyez pas d’accord entre vous. C’est justement le but du forum, de discuter…et de permettre aux autres d’analyser vos arguments. Et de réfléchir.

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#45 05/05/2013 12h31 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Kool31 a écrit :

Les déclarations BIC doivent être envoyés avant le 17/05/2013 et avec le comptable nous discutons sur l’inscription ou non à un CGA qui doit être fait avant la fin du mois de Mai.

27 Mai 2013 pour les déclarations papier

@ Freya
Nous évoquons certains points avec ZX-6R que certains jeunes investisseurs ne voient pas forcement , sur la fiscalité.
Je ne suis pas partisan d’emprunt sur 25 ans , c’est trop long et le ratio cout / durée n’est pas avantageux à mon sens , je l’ai déjà dis mieux vaut un 20 ans comme durée.

Votre situation de revenus fluctuant peux être un frein pour les banques et vous obligez un disposer de bien payé , cela se comprend mais d’un autre coté cela vous oblige à limiter vos achats et à contribuer au paiement du bien qui avec des revenus fluctuants peux être préjudiciable à votre trésorerie.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#46 05/05/2013 12h58 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Une question:

dans quelle hypothèse de TMI vous placez vous? Est ce neutre par rapport à la durée d’emprunt et aux intérêts payés?

De ce que j’ai compris, plus le TMI est fort, plus ya gros à récupérer. Et inversement.


Pourquoi pas Vous?

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#47 05/05/2013 15h11 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Freya a écrit :

Et dans les nombreux arguments qui ont été échangés entre les deux, il y a une chose dont vous parlez peu : L’âge et la situation de l’emprunteur.

Très juste.
L’âge et la situation professionnelle peuvent considérablement changer la donne.

Il y a aussi la question assurance : pour des problèmes de santé sans importance voire anciens on peut être assuré en ADI mais avec des exclusions… ça peut limiter les ambitions et les possibilités d’emprunts.

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#48 06/05/2013 10h31 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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@Freya : Effectivement arrivé à un certain age on ne peut plus emprunter sur de longues durées. Mes posts s’inscrivent en général dans la démarche de devenir rentier, et il vaut mieux commencer tôt. J’ai moi même commencé à 29 ans et je trouve cela bien trop tardif.

Si j’avais eu 15 biens immobiliers avec 15 emprunts sur 25 ans, la banque aurait bien vite refusé de prêter au delà du troisième ou quatrième emprunt. Car elle aurait estimé que j’étais trop exposée. Même avec un cash flow positif.

Là je ne suis pas d’accord, si vous achetez 25% sous le prix du marché, que vous retapiez et mettez en valeur vos biens, vous pouvez tout à fait avoir un patrimoine net conséquent, même après seulement 2 ou 3 ans de crédit remboursés. Si vous avez un CDI et un beau reste à vivre, la banque suit. Exemple vécu personnellement.
On en a déjà parlé sur un autre fil. Il faut savoir mettre en valeur son dossier, et être persévérant.


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#49 06/05/2013 10h42 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Tiens, une autre question aux plus expérimentés :

Comment savez vous que vous faites une affaire?
J’ai déjà posé la question d’un point de vue financier, on sait que 10% brut ou 8% net est intéressant.

Là, je souhaiterais me placer d’un point de vue marché. Je suppose que vous avez une connaissance fine des zones géographiques sur lesquelles vous cherchez mais avez vous un avis sur les sites qui indiquent le cour de l’immobilier local.

Par exemple, est ce que le site meilleur agent vous semble fiable dans ces estimations? En utilisez vous un autre que vous trouvez plus fiable?

Bon, j’ai encore fait un hors sujet…


Pourquoi pas Vous?

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#50 06/05/2013 11h20 → LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel... (investissement locatif, lmnp, régime fiscal)

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Je "pense" faire une affaire quand j’ai du 8% net dans un bon emplacement.
Pour les immeubles, le prix du m² est tout à fait relatif.

Sinon sur Paris meilleurs agents ne peut être qu’une aide, et encore… Le RDC et le dernier étage n’ont pas la meme valeur, un bien avec travaux n’a pas le meme prix qu’un bien refait à neuf, et pourtant ces infos manquent.


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